Wymiana odroczonego podatku 1031 jest metodą tymczasowego uniknięcia podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży inwestycji lub własność biznesowa. Podatki te mogą sięgać od 15 do 30 procent, jeśli łączą się podatki stanowe i federalne.
Nazwa tej giełdy nieruchomości pochodzi z sekcji 1031 Kodeksu Podatkowego . Pozwala inwestorowi zastąpić jedną inwestycję lub nieruchomość biznesową nieruchomością podobnego rodzaju i odroczyć zyski kapitałowe ze sprzedaży, jeśli skrupulatnie przestrzega się zasad Urzędu Skarbowego. Teoretycznie inwestor mógłby nadal odraczać zyski kapitałowe na nieruchomości inwestycyjne aż do ich śmierci, potencjalnie unikając w ogóle płacenia od nich podatków.
Jest to mądra strategia podatkowa i inwestycyjna, a także narzędzie planowania nieruchomości. Giełda 1031 ma został uznany za jedno z najpotężniejszych narzędzi do budowania bogactwa, wciąż dostępne dla podatników. Odegrało główną rolę w strategii sukcesu niezliczonych czarodziejów finansowych i guru od nieruchomości.
Zmiany w prawie z 1984 r.
Po serii liberalnych orzeczeń sądowych, które dały inwestorom w nieruchomości dużą swobodę co do rodzajów nieruchomości, które mogą być przedmiotem wymiany, oraz ram czasowych, w których mogliby dokonać wymiany, Kongres przyjął zmiany Sekcja 1031 ustawy o reformie podatkowej z 19 84. Ustawodawstwo to dodatkowo zdefiniowało nieruchomości „podobnego rodzaju” i ustanowiło harmonogram zakończenia wymiany.
Kwalifikujące się nieruchomości
Tylko posiadane nieruchomości do użytku biznesowego lub jako inwestycja kwalifikuje się do wymiany 1031. Osobiste miejsce zamieszkania nie kwalifikuje się i, ogólnie rzecz biorąc, nieruchomość typu „fix-and-flip” również nie kwalifikuje się, ponieważ mieści się w zakazanej kategorii nieruchomości kupowanej wyłącznie w celu odsprzedaży. Wakacje lub drugie domy, które zwykle nie są wynajmowane nie kwalifikują się do leczenia 1031, jednak istnieje test użytkowania zgodnie z sekcją 280A kodu podatkowego, który może mieć zastosowanie do tych nieruchomości.
Powinieneś rozważyć skonsultowanie się z ekspertem podatkowym, aby sprawdzić, czy Twój drugi dom lub dom wakacyjny kwalifikuje się zgodnie z sekcją 280A. Może tak być, jeśli jest używany jako główne miejsce prowadzenia działalności lub jest wynajmowany w całości lub w części.
Grunty, które są w trakcie zagospodarowania w celu odsprzedaży, nie kwalifikują się do odroczenia podatku. Akcje, obligacje, weksle i korzyści w spółce osobowej nie są uważane za formę własności „podobnego rodzaju” do celów wymiany.
Aby zakwalifikować się jako 1031 giełda dzisiaj transakcja musi przybrać formę „wymiany”, a nie tylko sprzedaży jednej nieruchomości z późniejszym zakupem innej. Po pierwsze, sprzedawana nieruchomość i nowa nieruchomość zastępcza muszą być utrzymywane w celach inwestycyjnych lub do produktywnego wykorzystania w handlu lub działalności gospodarczej. Muszą być nieruchomościami „podobnego rodzaju”.
Poniższe zamiany nieruchomości są przykładami tych, które spełniają wymóg kwalifikowanej wymiany nieruchomości „podobnego rodzaju” :
- Biuro w zamian za centrum handlowe
- Centrum handlowe w zamian za surową ziemię
- Surową ziemię w zamian za budynek przemysłowy
- Budynek mieszkalny w zamian za budynek przemysłowy
- Ranczo lub gospodarstwo rolne w zamian za budynek biurowy
Terminy zakupu
Przed rokiem 1984 praktycznie wszystkie wymiany odbywały się jednocześnie z zamknięciem i przeniesieniem sprzedanej nieruchomości (zrzeczonej nieruchomości) oraz zakupem nowej nieruchomości ( nieruchomość zastępcza). Oprócz problemów napotkanych przy próbie znalezienia odpowiedniej nieruchomości, pojawiły się trudności z jednoczesnym przekazywaniem tytułów i środków. Dziś nie.
Opóźniona wymiana 1031 pozwala uniknąć problemów sprzed 1984 roku, ale teraz nałożono bardziej rygorystyczne terminy. Inwestor, który chce zakończyć wymianę, wystawia i sprzedaje swoją nieruchomość w zwykły sposób. Kiedy kupujący wystąpi naprzód i umowa kupna zostanie zawarta, sprzedawca zawiera umowę wymiany z wykwalifikowanym pośrednikiem, który z kolei staje się sprzedawcą zastępczym. Umowa wymiany zwykle wymaga przeniesienia umowy sprzedawcy na pośrednika. Następuje zamknięcie, a ponieważ sprzedawca nie może dotknąć pieniędzy, pośrednik otrzymuje wpływy należne sprzedawcy.
Identyfikacja właściwości
W tym momencie zaczyna się pierwsze ograniczenie czasowe, reguła 45 dni na identyfikację. Inwestor musi zamknąć lub zidentyfikować na piśmie potencjalną nieruchomość zamienną w ciągu 45 dni od zamknięcia i przeniesienia pierwotnej nieruchomości. Okres nie podlega negocjacjom i obejmuje weekendy i święta, a IRS nie będzie robić wyjątków.Jeśli inwestor przekroczy limit czasu, cała wymiana może zostać zdyskwalifikowana, a podatki na pewno zostaną naliczone.
Inwestor może zidentyfikować trzy nieruchomości bez względu na ich godziwa wartość rynkowa lub większa liczba nieruchomości, o ile ich łączna godziwa wartość rynkowa na koniec okresu identyfikacyjnego nie przekracza 200% łącznej godziwej wartości rynkowej zbywanej nieruchomości na dzień przeniesienia.
W przypadku przekroczenia reguły trzech właściwości i reguły 200% wymiana nie zakończy się niepowodzeniem, jeśli podatnik kupi zidentyfikowane nieruchomości zamienne, których godziwa wartość rynkowa stanowi 95% lub więcej łącznej wartości godziwa wartość rynkowa wszystkich zidentyfikowanych nieruchomości zamiennych.
Unikanie „rozruchu”
Realistycznie rzecz biorąc, większość inwestorów przestrzega zasady trzech nieruchomości, aby mogli należytej staranności i wybrać nieruchomość, która będzie dla nich najlepsza i która zostanie zamknięta. Ogólnie rzecz biorąc, celem jest obrót w celu uniknięcia przeniesienia „rozruchu” i utrzymania wymiany wolnej od podatku.
„Rozruch” to pieniądze z – lub uczciwa wartość rynkowa z — wszelkich niepodobnych do siebie nieruchomości, które podatnik otrzymuje za pośrednictwem wymiany. Kosztami mogą być gotówki, zmniejszenie zadłużenia lub wykorzystanie wpływów ze sprzedaży na koszty przy zamknięciu, które nie są uważane za prawidłowe zamknięcie wydatki. Zasady dotyczące rozruchu na giełdzie są złożone i bez porady eksperta inwestor może nieumyślnie otrzymać rozruch i zapłacić podatki.
Zakup nieruchomości zastępczej
Po wybraniu nieruchomości zamiennej podatnik ma 180 dni od daty przeniesienia zrzeczonej nieruchomości na kupującego na zamknięcie nowej nieruchomości zamiennej. Jeżeli jednak termin płatności deklaracji podatkowej inwestora, z ewentualnymi przedłużeniami, za rok podatkowy, w którym zrzeczona nieruchomość została sprzedana, przypada wcześniej niż w okresie 180 dni, wówczas wymiana musi zostać zakończona do tego wcześniejszego terminu.
Ponieważ nie ma żadnych rozszerzeń ani wyjątków od tej reguły, zaleca się zaplanowanie zamknięcia nieruchomości zastępczej przed upływem terminu .
Ponieważ prawo wymaga, aby inwestor nie dotykał wpływów z pierwszej transakcji, kwalifikowany pośrednik nabywa nieruchomość zamienną od sprzedającego przy zamknięciu i przenosi inwestorowi po sfinalizowaniu transakcji.
C. Grant Conness, prezes, 1031 Alternatives Group
At w czasie pisania, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, jest brokerem w Lyon Real Estate w Sacramento w Kalifornii.
Saldo nie obejmuje podatków, inwestycji ani se finansowe rvices i porady. Informacje są przedstawiane bez uwzględnienia celów inwestycyjnych, tolerancji na ryzyko lub sytuacji finansowej konkretnego inwestora i mogą nie być odpowiednie dla wszystkich inwestorów. Wyniki historyczne nie wskazują na przyszłe wyniki. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem, w tym możliwą utratą kapitału.