Kupno lub sprzedaż domu nie jest tak proste, jak wymiana pieniędzy i podpisanie kilku dokumentów. Istnieją również prawa majątkowe, które należy przenieść między sprzedającym a kupującym. W tym miejscu pojawia się firma tytułowa.
Czym zajmuje się firma tytułowa? Dużo. Oprócz wyszukiwania tytułu własności i oferowania usług rozliczeniowych, które pomagają zamknąć transakcję z mniejszymi opóźnieniami, firma zajmująca się tytułem własności zapewnia również ubezpieczenie tytułu nowego właściciela i pożyczkodawcy hipotecznego. Oto, co musisz wiedzieć.
Co to jest firma tytułowa?
Spółka tytułowa jest głównie odpowiedzialna za przenoszenie praw własności z jednego właściciela na drugiego, wyjaśnia Justin Nepola, przedstawiciel prawnik ds. nieruchomości w Hollywood na Florydzie.
Zobacz więcej
„Dbają o to, aby tytuł własności domu nie był obciążony, a sprzedawca jest prawnym właścicielem nieruchomości” – mówi Nepola.
Według Patti DeGennaro, dyrektor ds. Wdrożeń w Title Alliance, Ltd. z siedzibą w Media w Pensylwanii, typowe wady tytułu, które firma tytułowa może usunąć i pomóc Ci naprawić, obejmują:
- Nieuczciwe przelewy
- Nieznani spadkobiercy
- Wcześniejsze niezapłacone podatki
- Orzeczenia sądu pobudzającego
- Uprzednie hipoteki
- Zastawy
- Ograniczenia, takie jak prawa drogi i służebności
Aby sprawdzić te i inne problemy, firma tytułowa przeprowadza wyszukiwanie publicznych zapisy lub historię transakcji dotyczących nieruchomości i jej tytułu. Firma weryfikuje również, kto ma tytuł do nieruchomości, a także jakość tego tytułu.
„Jest to ważne, aby upewnić się, że kupujący przejmuje rzeczywisty tytuł do nieruchomości od faktycznego właściciela lub kogoś, kto jest upoważniony do przekazywania tytułu w imieniu właściciela nieruchomości, na przykład poprzez pełnomocnictwo lub majątek ”- zauważa Rajeh Saadeh, prawnik ds. nieruchomości w Somerville w stanie New Jersey.
Saadeh dodaje, że usługi są często zamawiane przez doświadczonego pełnomocnika ds. nieruchomości w imieniu kupującego, a nie bezpośrednio przez kupującego.
Spółki tytułów pomagają również w procesie zamknięcia, świadcząc usługi rozliczeniowe, takie jak ułatwienie depozytu lub notarialnego poświadczenia dokumentów lub rejestruje akt z hrabstwem, mówi Ben Heller, prawnik ds. nieruchomości w Schorr Law z siedzibą w Los Angeles.
Zobacz więcej
„Usługi rozliczeniowe zwykle obejmują firmę tytułową działającą jako neutralna osoba trzecia, która pomaga kupującym i sprzedającym w finalizacji transakcji, lub kupujący i sprzedający mogą zatrudnić firmę tytułową do pomocy w zawarciu transakcji pożyczki ”- mówi Heller.
Wreszcie, firmy zajmujące się tytułem własności oferują ubezpieczenie tytułu która chroni pożyczkodawcę w przypadku pojawienia się problemów z tytułem własności, a także potencjalnie kupującego, w zależności od polisy. Wyobraź sobie na przykład, że kupiłeś dom, ale później dowiedziałeś się, że ktoś miał roszczenie prawne do nieruchomości z powodu ugody sądowej, która była nieujawniona przed zamknięciem domu. Scenariusze takie jak ten mogą cię prześladować, jeśli nie masz ubezpieczenia tytułu własności.
Co to jest ubezpieczenie tytułu?
Wydawanie ubezpieczenia tytułu własności jest jedną z najważniejszych funkcji, jakie pełni firma tytułowa.
„Ubezpieczenie tytułu własności jest jedyną formą ubezpieczenia, która obejmuje przeszłość do dnia dzisiejszego” – mówi Nepola – „i jest to jednorazowa opłata, która chroni właściciela tak długo, jak jest on właścicielem nieruchomości. ”
Istnieją dwa rodzaje polis ubezpieczeniowych tytułu własności:
- Polisa pożyczkodawcy – polisa ubezpieczeniowa tytułu pożyczkodawcy” chroni pożyczkodawcę przed wszelkimi wadami tytułu, które mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo kredyt hipoteczny ”- mówi DeGennaro.„ Ta polityka opiera się na kwocie kredytu hipotecznego i zmniejsza się wraz ze spłatą kredytu ”. Praktycznie wszyscy pożyczkodawcy hipoteczni wymagają tego typu polisy.
- Polisa właściciela – polisa ubezpieczeniowa właściciela nie zawsze jest wymagana, ale jest zdecydowanie zalecana właścicielom domów jako sposób na zabezpieczenie się przed przyszłymi roszczeniami do nieruchomości. „Nawet jeśli pożyczkodawca ma politykę dotyczącą tytułu własności, kupujący nadal potrzebuje polityki dotyczącej tytułu właściciela, aby chronić swoje interesy” – mówi DeGennaro. „Ochrona obowiązuje tak długo, jak długo kupujący lub spadkobiercy kupującego mają udziały w nieruchomości.”
Ile kosztują usługi związane z tytułami?
Usługi związane z tytułami zwykle zaczynają się od około 1000 USD, ale mogą przekroczyć 1500 USD. Według Saadeha koszt często zależy od zakresu wymaganych usług, na przykład czy konieczne są rewizje spadkowe lub przejęcia.
Koszt ubezpieczenia tytułu prawnego jest zwykle regulowany przez Departament Ubezpieczeń Twojego stanu, co zapewnia, że koszt jest taki sam bez względu na wybraną firmę ubezpieczeniową – chociaż to, co płacisz, zależy od wybranej kwoty ubezpieczenia .
Ogólnie rzecz biorąc, większość osób płaci 1000 USD za polisę właściciela i 1000 USD za polisę pożyczkodawcy.
„W większości stanów kupujący płaci za usługi związane z tytułem własności i ubezpieczenie tytułu” – mówi Saadeh. . Jednak kupujący i sprzedający mogą negocjować, kto zapłaci za te usługi przed podpisaniem umowy sprzedaży.
Jak wybrać tytułową firmę
Tytuły firm są często polecane przez pośrednik w obrocie nieruchomościami, pożyczkodawca lub prawnik, ale nie musisz wybierać nazwy firmy, do której Cię skierowano.
„Poproś o wiele rekomendacji i poświęć czas na szukanie informacji i rozmowę z każdą firmą” – radzi Nepola. „Dowiedz się, jakie są ich stawki i wszystkie naliczone opłaty, i dokładnie sprawdź recenzje online”.
Ponadto przygotuj się, aby zapytać firmę tytułową:
- Jak długo jesteś w biznesie?
- Kto jest Twoim gwarantem?
- Ile masz ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej?
- Jaki jest Twój stosunek roszczeń do klientów?
- Czy masz jakieś roszczenia?
- Jak chronisz się przed oszustwami?
- Jakie problemy napotkałeś podczas wyszukiwania tytułów i jak je rozwiązałeś?
- Jak długo potrwa proces wyszukiwania tytułu i kto będzie go szukał?
- Ile potrzebuję ubezpieczenia tytułu i dlaczego?
„Spróbuj wybrać tytułową firmę na podstawie odpowiedzi na te pytania, a także jej obsługi klienta, reputacji i znajomości z innymi specjalistami zaangażowanymi w transakcję – w tym, a zwłaszcza z Twoim prawnikiem ds. nieruchomości”, zaleca Saadeh.
Więcej informacji:
- Jak uniknąć śmierci błędy zamknięcia miernika
- Ile kosztuje refinansowanie?
- Jakie są koszty zamknięcia nieruchomości i ile zapłacisz?
Zobacz więcej