W tym poście na blogu porozmawiamy o dziwnym dokumencie o nazwie IRS Form 1099-S.
Ten formularz jest ważnym (i często pomijanym) krokiem w procesie zamykania większości transakcji na rynku nieruchomości, a jeśli sam zamykasz transakcje, prawdopodobnie powinieneś to zrobić.
Celem formularza 1099-S IRS jest upewnienie się, że sprzedający zgłaszają pełną kwotę zysków kapitałowych w corocznym zeznaniu podatkowym (a tym samym płacą odpowiednią kwotę podatków do IRS).
Na przykład, jeśli ktoś kupi nieruchomość inwestycyjną za 100 000 $ i sprzeda ją za 150 000 $ (dając mu 50 000 $ dochodu z zysków kapitałowych) – powinien zgłosić to jako dochód podlegający opodatkowaniu na koniec każdego roku… ale jeśli tego nie zrobi , 1099-S będzie działać jako zabezpieczenie, informując IRS o tym, co się dzieje.
Zastrzeżenie: Zanim przejdziemy dalej, pamiętaj, że nie jestem prawnikiem ani CPA, i informacje zawarte w tym artykule nie powinny być interpretowane jako porady prawne lub finansowe. Wszystko, co tu czytasz, opiera się na moich własnych wnioskach po przeczytaniu instrukcji IRS dotyczących formularza 1099-S (a biorąc pod uwagę, jak zawiłe są te instrukcje, jest całkowicie możliwe, że doradca podatkowy lub prawnik będą mieli inne zdanie niż ja). Zanim przejdziesz dalej, sprawdź te informacje z doradcą podatkowym.
Kto musi złożyć formularz IRS 1099-S?
W zależności od ceny sprzedaży, tego, kto jest agentem końcowym, kim jest sprzedawca, jakiego rodzaju nieruchomość jest kupowana i sprzedawana (między innymi), mogą istnieć pewne różnice w tym, kto jest odpowiedzialny za zgłoszenie 1099-S.
Oto dobra wiadomość:
- Jeśli zamkniesz transakcję z firmą tytułową lub prawnikiem (jak robi to większość ludzi), zbierzemy niezbędne informacje i wypełnią formularz 1099-S dla Ciebie.
- Jeśli sprzedawca potwierdzi, że cena sprzedaży nie przekracza 250 000 USD, a sprzedaż dotyczy głównego miejsca zamieszkania, transakcja nie podlega zgłoszeniu.
- Jeśli „przekazujący” (sprzedawca) jest korporacją lub jednostką rządową (np. – jeśli nieruchomość jest sprzedawana na aukcji hrabstwa), transakcja nie podlega zgłoszeniu.
- Jeśli suma otrzymanych pieniędzy, usług i mienia jest mniejsza niż 600 USD, transakcja nie podlega zgłoszeniu.
Jest kilka innych wyjątki, ale są to najczęstsze. Przeczytaj pełne instrukcje dotyczące formularza 1099-S w witrynie IRS, aby uzyskać szczegółowe informacje.
Oto zła wiadomość:
Jeśli transakcja nie nie podlegają jednemu z tych wyjątków, a jeśli sam ułatwiasz zamknięcie, IRS prawdopodobnie będzie oczekiwał, że złożysz formularz (y) 1099-S, ponieważ instrukcje IRS stanowią (dość niejasno), że „osoba odpowiedzialna do zamknięcia transakcji ”jest wymagane złożenie Formularza 1099-S.
Co ciekawe, IRS pozwoli Ci wyznaczyć osobę zobowiązaną do złożenia Formularza 1099-S w pisemnej umowie, zgodnie z tym wyciągiem z ich instrukcje…
Gdy przechodzimy do Sekcji 3, jest napisane…
Ta sekcja mówi dalej:
W ramach tych parametrów zakup umowa wydaje się być idealnym dokumentem, który można napisać tak, aby zawierał WSZYSTKIE powyższe informacje.
Wyznaczenie strony odpowiedzialnej
W transakcjach, w których jestem kupującym, mogę z łatwością dołączyć klauzula w mojej umowie zakupu, która wskazuje Sprzedawcę jako stronę odpowiedzialną za wszelkie zgłoszenia IRS wymagane w wyniku otrzymania przez nich środków związanych z transakcją.
Oto przykład tego, jak mogłaby wyglądać ta klauzula:
Dzięki temu rodzajowi językowemu zawartemu w mojej umowie kupna sprzedawca może przyjąć odpowiedzialność za wypełnienie formularza 1099-S . Jest to znacząca pomoc, ponieważ bez tego języka musiałbym zebrać numer NIP sprzedawcy (co jest czymś, co wiele osób może się wahać), sam wypełnić formularz 1099-S i wysłać kopię ZARÓWNO IRS, jak i Sprzedawca.
Technicznie rzecz biorąc, proces nie jest wcale taki trudny… ale sprzedającemu jest jeszcze łatwiej wykonać go samodzielnie – ponieważ posiada wszystkie informacje i nie musi niczego wysyłać ja – po prostu zatrzymaliby kopię dla siebie i przekazali kopię do IRS.
W transakcjach, w których jestem sprzedawcą, w ogóle nie umieszczam w umowie powyższej klauzuli, ponieważ Złożenie wniosku 1099-S we własnym imieniu nie jest dla mnie trudne, zwłaszcza że posiadam już wszystkie niezbędne informacje (w tym mój własny numer PESEL lub NIP) i muszę tylko raz dostarczyć ten dokument do urzędu skarbowego.
Warto również zauważyć, że niekoniecznie włączam tę „klauzulę wyznaczenia” do WSZYSTKICH moich umów zakupu. W wielu przypadkach (w zależności od wielkości transakcji, lokalizacji nieruchomości i zaangażowanych stron ), zamknięcie może skończyć się za pośrednictwem agencji lub prawnika zamykającego – iw takich przypadkach ONI (agenci zamykający) są odpowiedzialni za złożenie 1099-S, więc nie zawsze jest właściwe powierzanie tego zadania każdemu sprzedawcy na całym na tablicy.
Będziesz chciał wiedzieć, które transakcje planujesz zamknąć wewnętrznie i uwzględniać je tylko wtedy, gdy ma to zastosowanie.
Jeśli nadal to czytasz, poklep się po plecach. Wiem, że to dość gęsty materiał.
Jak wypełnić formularz 1099-S
Aby ukończyć proces archiwizacji, musisz zamówić puste kopie formularzy IRS 1099-S i IRS 1096. Formularze te muszą być wydrukowane przy użyciu bardzo określonego rodzaju papieru i atramentu. Chociaż możliwe jest odtworzenie tych dokumentów z domu, jest to t łatwiej jest po prostu zamówić je w IRS.
Formularze są bezpłatne, a IRS wyśle je pocztą, zazwyczaj w ciągu tygodnia. Zamówienie zajmuje mniej niż minutę. Oto link.
Uwaga: jeśli składasz więcej niż 250 takich formularzy, musisz złożyć elektronicznie (ale prawdopodobnie będziesz chciał skorzystać z usług CPA na długo przed tym punkt).
Proces składania wniosku: przy zakupie
W przypadku każdej transakcji, w której jestem kupującym, istnieje kilka różnych sposobów na wypełnienie formularza 1099-S.
Opcja 1:
Poproś sprzedawcę o wypełnienie formularza IRS W-9 w ramach pakietu końcowego. Wypełniony, podpisany i opatrzony datą formularz zawiera wszystkie informacje potrzebne (w tym numer NIP / PESEL) do uzupełnienia 1099-S i 1096 i odpowiedniego złożenia.
Ten film wyjaśnia, w jaki sposób W-9 działa…
Uwaga: jeśli jestem kupującym / zamykającym i składam formularz 1099-S dla transakcji, wymieniłbym się jako „FILER ”, A sprzedawca byłby wymieniony jako„ TRANSFER ”zarówno na 1099-S, jak i 1096.
Opcja 2:
Jeśli zawarłem wyżej wspomnianą klauzulę wskazania ”W mojej umowie kupna zasadniczo nie ponoszę żadnej dalszej odpowiedzialności, ponieważ sprzedawca zgodził się, że złoży te formularze we własnym imieniu (jest to coś, co chcesz zweryfikować przez własnego opłaconego podatnika).
Opcja 3:
Jeśli sprzedawca nie wypełnił formularza W-9 i / lub nie uwzględniłem „klauzuli wskazania” w mojej umowie zakupu (lub nawet gdybym to zrobił, ale chciałem ułatwić ten proces sprzedawcy), mógłbym umieścić razem z instrukcją i wyślij do sprzedawcy wraz ze wszystkimi formularzami, które będą musieli wypełnić i przesłać do IRS. Oprócz formularzy mógłbym również dostarczyć sprzedającym zaadresowaną kopertę, aby wysłać swoje formularze do IRS.
Oto przykład, jak to może wyglądać:
Uwaga: w powyższym przykładzie nieruchomość jest pusta dużo bez adresu fizycznego (dlatego podałem opis prawny). Gdyby to był zwykły dom jednorodzinny, mógłbym po prostu wpisać fizyczny adres nieruchomości i mieć wszystko ustawione.
Uwaga: jeśli nie masz pewności, który adres umieścić na zaadresowanej kopercie, zapoznaj się z instrukcjami w formularzu IRS 1096. Oto treść tego formularza w wersji 2016:
Proces składania wniosków: podczas sprzedaży
W przypadku każdej transakcji, w której jestem sprzedawcą, proces składania jest dość prosty, ponieważ posiadam wszystkie informacje, których potrzebuję, aby je wypełnić i przesłać formularze samodzielnie.
Wypełniłbym formularz 1099-S dla transakcji, wypełniając WSZYSTKIE informacje w formularzu (w tym mój własny numer identyfikacji podatkowej, ponieważ działam jako spółka LLC) jako osoba wypełniająca i przekazującego.
Wypełniłbym również jeden formularz przekazu 1096, podając moje informacje, w tym mój TIN, jako plik er. W przypadku obu tych formularzy IRS i ja jesteśmy jedynymi odbiorcami, więc po prostu wyślę formularz 1099-S (kopia A) i formularz 1096 do urzędu skarbowego.
Oto przykład tego, co te formularze może wyglądać następująco:
To Warto również zauważyć, że jeśli sprzedajesz wiele nieruchomości, dla których wymagane jest zgłoszenie 1099-S, będziesz musiał wypełnić oddzielny formularz 1099-S dla każdej sprzedanej nieruchomości, ale wystarczy wypełnić tylko jeden formularz przekazania 1096.
Po prostu zsumuj całkowite kwoty z pola 2 każdego z formularzy 1099-S i wprowadź je do pola 5 pojedynczego formularza 1096, a następnie wprowadź całkowitą liczbę formularzy, które obejmuje 1096 w polu 3 formularza 1096 .
Innymi słowy, jeśli sprzedałeś trzy nieruchomości jednemu kupującemu, Twój formularz 1099-S może wyglądać tak…
A Twój 1096 może wyglądać tak…
Uwaga: Sprawdź sumy w polach 3 i 5 formularza 1096? O tym właśnie mówię. 🙂
Co się stanie, jeśli nie wypełnisz formularza 1099-S?
Co się stanie, jeśli nie złożysz formularza 1099-S dla jednej ze swoich samodzielnie zamkniętych transakcji. Czy stanie się coś złego ??
Jeśli nie wypełnisz jakiegokolwiek formularza 1099, IRS może technicznie rozpocząć nakładanie kar od 250 USD za niepowodzenie dla tych, którzy nie spełnią tego wymogu ( to znaczy, jeśli kiedykolwiek się o tym dowiedzą).
Należy pamiętać… jeśli używasz tego samego uzasadnienia co ja – jest dość małe okno na transakcje, w których faktycznie przede wszystkim musisz się martwić o ten formularz.
Pamiętaj:
- 1099-S NIE jest wymagane, jeśli transakcja jest za mniej niż 600 $ (i jest nierzadko można znaleźć możliwości nabycia w tym przedziale cenowym).
- Karta 1099-S NIE jest wymagana, jeśli sprzedawca zaświadczy, że cena sprzedaży wynosi 250 000 USD lub mniej, a sprzedaż dotyczy jego głównego miejsca zamieszkania.
- Karta 1099-S NIE jest wymagana, jeśli sprzedającym jest korporacja lub jednostka rządowa (obejmuje to większość przejęć i nieruchomości sprzedawanych na hrabstwach na aukcjach podatkowych).
- Jeśli nieruchomość jest sprzedawana za 5000 USD lub więcej, dość łatwo jest uzasadnić skorzystanie z usług firmy odpowiedzialnej za zamknięcie transakcji (a jeśli skorzystasz z usług profesjonalnego agenta ds. zamknięcia, będzie on obsługiwał cały proces za ciebie).
Tak więc myślę, że przede wszystkim interesują mnie transakcje, które mieszczą się w przedziale od 600 do 4 999 USD, są bezpiecznie uważane za „nieruchomości inwestycyjne” i są zawierane z osobami prywatnymi (… i nie wspominając o tym, że kiedy dołączam wyżej wymienioną „klauzulę wskazania” do mojej umowy zakupu, muszę działać w swoim imieniu tylko wtedy, gdy jestem sprzedawcą).
Gdzie zgłosić 1099 -S w formularzu 1040
Możliwe opcje raportowania obejmują, ale nie muszą być ograniczone do:
Sprzedaż:
- Nieruchomości do użytku inwestycyjnego, harmonogram D
- Główne miejsce zamieszkania, harmonogram D i formularz 8949
- Nieruchomość biznesowa lub do wynajęcia, wykaz D i formularz 4797
- Podobne rodzaje wymiany, formularz 8824, podobne rodzaje Odebrano wymiany gotówką lub „bootem”
W przypadku wypełniania formularza 1040 dochód związany z 1099-S, wraz z wszelkimi innymi kwotami wymaganymi w tych formularzach (do innych celów), przepłynie przez formularz 1040 w oparciu o instrukcje dla tych formularzy i dla formularza 1040, które można znaleźć w instrukcji publikacji odpowiednich formularze.
Formularze IRS i instrukcje dotyczące formularzy można znaleźć tutaj.
Czy musisz płacić podatki od 1099-S?
Tak.
Formularz 1099 służy do zgłaszania dochodu z tytułu bezrobocia do IRS. Istnieje do 20 różnych typów formularzy 1099. 1099-S jest jednym z tych typów i jest używany do raportowania zysków kapitałowych z transakcji na rynku nieruchomości.
Firmy (takie jak spółki własnościowe) i inne osoby zaangażowane w transakcje dotyczące nieruchomości, w które nie jest zaangażowana firma tytułowa, muszą wydać formularz 199-S każdemu, kto otrzyma co najmniej 600 USD w ciągu roku.
Jeśli firma lub inna strona zaangażowana w transakcję dotyczącą nieruchomości prześle formularz 1099-S do IRS, ponieważ są one wymagane zgodnie z prawem, a podatnik tego nie zgłosi, IRS najprawdopodobniej wyśle rachunek za podatki należne od dochodu.
Podatnicy nie muszą dołączać 1099 do swoich deklaracji podatkowych składanych do IRS, ale IRS wykorzystuje skomputeryzowane algorytmy dopasowujące, aby dopasować 1099 otrzymane od firm lub innych stron zaangażowanych w transakcję dotyczącą nieruchomości, aby sprawdzić, czy podatnicy uwzględniają dochód w swoich zeznaniach. Dlatego dobrym pomysłem jest uwzględnienie dochodu i przechowywanie formularzy 1099 z zeznaniami podatkowymi w celu ochrony przed audytem.
Dodatkowa lektura: Jak 1099-S i 1099-S wpłyną na moje podatki?
Czy sprzedając dom zawsze otrzymujesz 1099-S?
Nie zawsze możesz otrzymać formularz 1099-S.
Sprzedając dom, być może podpisałeś formularz potwierdzający, że nie uzyskasz przychodu do opodatkowania ze sprzedaży. Jeśli wypełniłeś formularz 1099-S Exemption Certification Form i spełniłeś wszystkie sześć kryteriów, aby nie zgłaszać sprzedaży w zeznaniu podatkowym, firma tytułowa lub prawnik zamykający nie mogą wysłać formularza IRS 1099-S, który zgłasza sprzedaż do IRS i tobie. (Zobacz sekcję o certyfikacji zwolnienia).
W mało prawdopodobnym przypadku, gdy sprzedaż była niższa niż 600 $, prawdopodobnie nie otrzymasz 1099-S. Lub, jeśli transakcja została zamknięta bez firmy tytułowej lub prawnika zamykającego transakcję, a Ty zgodziłeś się być odpowiedzialny za raportowanie sprzedaży (zobacz sekcję Kto wydaje karty 1099), nie otrzymasz karty 1099-S.
Dodatkowe informacje: 12 porad podatkowych przy sprzedaży domu
Dodatkowe informacje: Czy nie jest niczym niezwykłym otrzymanie formularza 1099-S za sprzedaż domu?
Formularz zwolnienia z certyfikacji 1099-S
Formularz zwolnienia z certyfikacji 1099-s dotyczy tylko głównych rezydencji.
Instrukcje IRS dotyczące formularza 1099-S, na stronie 1 oraz w sekcji zatytułowanej „Wyjątki” przedstawia transakcje, które nie podlegają zgłoszeniu 1099-S. Jedna z tych transakcji – sprzedaż głównego miejsca zamieszkania pod pewnymi warunkami – nie podlega zgłoszeniu, jeśli spełnione są określone kryteria.
IRS wymaga pisemnego potwierdzenia (certyfikacji), że kryteria zostały spełnione. Instrukcje IRS dotyczące formularza 1099-S można znaleźć tutaj.
Przykład akceptowalnego formularza certyfikacji IRS można znaleźć w załączniku do procedury podatkowej IRS 2007-12 tutaj i jest on powtórzony poniżej.
Dodatkowo Old Republic Title ma wersję PDF takiego formularza dostępną tutaj.
Ogólnie rzecz biorąc, IRS wymaga poświadczenia następujących sześciu elementów:
- Posiadany plik nd używany jako główne miejsce zamieszkania przez ponad 2 lata z 5-letniego okresu kończącego się w dniu sprzedaży lub wymiany miejsca zamieszkania.
- Nie sprzedał ani nie zmienił innego głównego miejsca zamieszkania w ciągu 2 lat okres kończący się w dniu sprzedaży lub zamiany miejsca zamieszkania.
- Żadna część miejsca zamieszkania nie została wykorzystana do celów biznesowych lub wynajmu.
- Sprzedaż lub zamiana dotyczy całego miejsca zamieszkania i za 250 000 USD lub mniej; lub w przypadku małżeństwa za 500 000 USD lub mniej, a zysk nie przekracza 250 000 USD.
- W okresie 5 lat kończącym się w dniu sprzedaży lub wymiany rezydencji nie została ona nabyta w 1031 wymiany.
- Jeżeli podstawa zamieszkania jest określona przez inną osobę, która nabyła ją w 1031 wymianie, wymiana ta musiała nastąpić ponad 5 lat przed sprzedażą lub wymieniona.