Co to jest NOI Real Estate?

Kluczowe wnioski:

• Co to jest NOI na rynku nieruchomości?

• Jak obliczyć NOI

• Kiedy używać NOI

• NOI a EBIT

Wynik operacyjny netto (NOI) jest jednym z kilku wskaźników używanych do określenia, czy przedmiotowa nieruchomość będzie dobrą inwestycją. Mierząc bieżące koszty eksploatacji nieruchomości, inwestorzy w nieruchomości mogą wykorzystać NOI do przeanalizowania, ile przychodów można potencjalnie wygenerować z danej transakcji. W tym przypadku każdy inwestor odniesie korzyści ze znajomości sposobów oceny rentowności okazji inwestycyjnych, a formuły NOI dotyczące nieruchomości są obecnie jednym z najlepszych narzędzi do tego.

Prawidłowo obliczony NOI może służyć jako cenny standard do porównywania potencjalnych ofert lub oceny istniejącej nieruchomości. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, w jaki sposób analiza nieruchomości z dochodu operacyjnego netto może pomóc Ci zmierzyć potencjał Twojej następnej transakcji.

Co to jest NOI w nieruchomościach?

NOI na rynku nieruchomości jest jednym z kilku wskaźników używanych przez inwestorów do określenia rentowności nieruchomości. Najczęściej dochód operacyjny netto jest punktem odniesienia używanym przez inwestorów do określania wielkości przepływów pieniężnych i rentowności potencjalnej transakcji lub nieruchomości generującej dochód. NOI jest dobrym wskaźnikiem stałych dochodów nieruchomości, chociaż nie uwzględnia wydatków kapitałowych, podatków ani płatności odsetek. Zamiast tego NOI służy do samodzielnego określenia rentowności nieruchomości.

Korzystając z NOI do oceny transakcji, inwestorzy w nieruchomości mogą lepiej przyjrzeć się potencjalnej rentowności nieruchomości w odniesieniu do tego, jak kosztowałoby to wiele. NOI jest zazwyczaj obliczane corocznie; chociaż inwestorzy mogą łatwo dostosować koszty operacyjne, dzieląc wydatki przez dwanaście. Wykluczając czynniki finansowe, takie jak odsetki od kredytu hipotecznego i podatki, NOI zapewnia szczegółowe spojrzenie na dochód, jaki nieruchomość może wygenerować samodzielnie. Dlatego uważa się, że NOI jest mniej podatne na manipulacje w porównaniu z innymi obliczeniami dotyczącymi nieruchomości.

Jedynym wyzwaniem w przewidywaniu NOI jest to, że potencjalny dochód będzie całkowicie zależał od sposobu eksploatacji nieruchomości. Inwestorzy powinni ostrożnie używać czynników rynkowych jako odniesienia podczas szacowania potencjalnego dochodu z najmu.

Wzór na dochód operacyjny netto

Dochód z majątku – koszty operacyjne = NOI

Należy jednak pamiętać, że powyższa formuła dochodu operacyjnego netto to jeden z wielu, które mogą być użyte. Obliczanie MOI w transakcjach dotyczących nieruchomości może się znacznie różnić w zależności od osoby dokonującej obliczeń.

Jak obliczyć dochód operacyjny netto

NOI dla nieruchomości jest obliczane na podstawie całkowitego wygenerowanego dochodu od nieruchomości i odjęcie kosztów operacyjnych. Zacznij od zsumowania dochodów z najmu i wszelkich innych elementów generujących dochód na przyszłej nieruchomości. Może to obejmować opłaty za parking, pralnię i automaty sprzedające oraz wszelkie opłaty serwisowe.

Następnie połącz koszty operacyjne przedmiotowej nieruchomości. Koszty operacyjne to wszelkie koszty związane z prowadzeniem i utrzymaniem nieruchomości na danej podstawie. Będą one obejmować koszty ubezpieczenia, media, opłaty za zarządzanie nieruchomością, podatki od nieruchomości i koszty napraw.

Na przykład, jeśli całkowity dochód z nieruchomości wyniósłby 10 000 USD, a koszty operacyjne wyniosłyby średnio około 4 000 USD, zysk operacyjny netto wyniósłby będzie 6000 $. Z drugiej strony, jeśli całkowity dochód wyniósłby 4000 USD, a koszty operacyjne wyniosłyby 10 000 USD, NOI wyniósłby zamiast tego – 6000 USD. W takich przypadkach, gdy wydatki przekraczają generowany dochód, będzie to nazywane stratą operacyjną netto (NOL).

NOI & Cap Rate

Formuła dochodu operacyjnego netto została specjalnie zaprojektowana, aby pomóc inwestorom w obliczeniu rentowności aktywów generujących dochód, podobnie jak w przypadku nieruchomości na wynajem. Zrobione poprawnie, nieruchomość NOI będzie reprezentować wszystkie przychody z aktywów pomniejszone o każdy pojedynczy koszt operacyjny. Warto jednak zauważyć, że dochód operacyjny netto składnika aktywów może zrobić więcej niż tylko określić jego potencjał dochodowy; może pomóc inwestorom określić inną ważną zmienną: stopę kapitalizacji (stopę kapitalizacji). Stopa kapitalizacji przedmiotowej nieruchomości jednocześnie przypisuje obiektywną wartość do domu i umożliwia porównanie różnych aktywów. Stopa kapitalizacji nieruchomości jest wyrażona w procentach. Dlatego może być używany do porównywania aktywów, które poza tym są inne – co jest szczególnie przydatne, gdy próbujesz zdecydować, czy zmienić dom, czy go wynająć.

Jakie wydatki są uwzględnione w NOI?

Kluczem do zrozumienia terminu NOI dotyczącego nieruchomości jest wiedza, które wydatki są uwzględnione, a które nie.Co do zasady, koszty operacyjne powinny odnosić się do wszelkich bieżących kosztów związanych z prowadzeniem nieruchomości. Poniżej znajduje się lista przykładów:

• Opłaty za zarządzanie nieruchomościami: Opłaty za zarządzanie nieruchomościami są ponoszone przez inwestorów, którzy zdecydują się inwestować bardziej pasywnie. Za niewielki procent czynszu pobieranego od nieruchomości, właściciele mogą usunąć się z równania. Niemniej jednak przejście na strategię głównie pasywnego wyjścia będzie wiązać się z kosztem, który należy uwzględnić w NOI.

• Ogólna konserwacja: każda nieruchomość do wynajęcia, zwłaszcza starsza, będzie wymagała przynajmniej pewien stopień konserwacji. Niezależnie od tego, czy chodzi o prace ziemne, hydrauliczne czy elektryczne, wszelkie prace konserwacyjne prowadzone na przedmiotowej nieruchomości muszą być uwzględnione w jej NOI.

• Opłaty prawne: czy własność przedmiotu własności prowadzi do spór sądowy lub wynajmujący zatrudnia prawnika do sporządzenia umowy najmu, pieniądze wydane na opłaty prawne nie różnią się od innych wydatków. Podobnie, opłaty prawne są ważną zmienną w tradycyjnej formule dochodu operacyjnego netto.

• Usługi komunalne nieopłacane przez najemców: w przypadku, gdy właściciel zdecyduje się zapłacić część lub całość mediów , ich koszt wpłynie na NOI nieruchomości. Na przykład wszelkie opłaty za ścieki lub odpady uiszczane przez wynajmującego muszą zostać odliczone od dochodu wygenerowanego w celu określenia numeru NOI nieruchomości.

• Podatki od nieruchomości: Podatki od nieruchomości różnią się w zależności od gminy. , ale mimo to są ważną zmienną, którą należy uwzględnić w NOI wynajmowanej nieruchomości.

• Koszty ubezpieczenia: Pieniądze wydane na ubezpieczenie przedmiotu nieruchomości muszą być uwzględnione w NOI , nawet jeśli jest wypłacana raz w roku lub dwa razy w roku.

Czy kredyt hipoteczny jest uwzględniony w NOI?

Płatności kredytu hipotecznego nie są uwzględniane w dochodzie operacyjnym netto formuła z jednego prostego powodu: spłaty kredytu hipotecznego nie są uważane za koszt operacyjny. Ponownie, jak sama nazwa wskazuje, dochód operacyjny netto stanowi całkowity dochód aktywów i odejmuje wolne miejsca pracy i koszty operacyjne. Dlatego spłaty kredytu hipotecznego nie są uwzględnione w formule. Zamiast tego, równania NOI dotyczące nieruchomości będą uwzględniać bieżące koszty wymagane do utrzymania nieruchomości.

Jakich wydatków nie obejmuje NOI?

Podczas określania dochodu operacyjnego netto ważne jest rozróżnienie między kosztami, które są unikalne dla samej nieruchomości, a kosztami specyficznymi dla inwestora. Na przykład, jeśli chodzi o NOI, koszty odsetek od kredytu hipotecznego nie będą uwzględniane. Oto inne czynniki, które nie zostałyby uwzględnione przy obliczaniu dochodu operacyjnego netto:

• Odsetki od kredytu hipotecznego

• Podatek dochodowy

• Obsługa zadłużenia

• Amortyzacja majątku

• Ulepszenia najemców

• Naprawa pod kątem zużycia

Kiedy używać NOI w nieruchomościach

Dochód operacyjny netto jest używany głównie przy określaniu rentowności wynajmu komercyjnego lub mieszkalnego inwestycje w nieruchomości. Rozważając potencjalne transakcje, NOI może być wykorzystywane zarówno przez inwestorów, jak i pożyczkodawców. Patrząc na ten wskaźnik, pożyczkodawcy mogą ocenić, czy inwestorzy osiągną wystarczające przepływy pieniężne, aby spłacić pożyczkę. Nierzadko NOI jest wykorzystywane przy zatwierdzaniu kredytów komercyjnych dla inwestorów w nieruchomości. Dzieje się tak, ponieważ pożyczkodawcy chcą wiedzieć, czy inwestorzy spłacą pożyczkę, rozważając potencjalny przepływ środków pieniężnych.

Chociaż uważa się, że NOI jest wiarygodnym wskaźnikiem przy określaniu potencjalnego dochodu z nieruchomości, jest to nie jedyni inwestorzy w kalkulacji nieruchomości powinni mieć pod ręką. Inwestorzy powinni zapoznać się z kilkoma formułami, aby skutecznie analizować transakcje.

Obliczenia wykorzystujące NOI

Liczne inne obliczenia dotyczące nieruchomości mogą pomóc inwestorom w ocenie potencjalnych transakcji, z których niektóre uwzględniają NOI jako zmienną . To tylko niektóre z innych obliczeń, które obejmują NOI:

• Stopa kapitalizacji: stopa kapitalizacji lub stopa kapitalizacji nieruchomości to kolejne obliczenie używane do pokazania potencjalnej stopy kapitalizacji nieruchomości powrót. Formuła wykorzystuje NOI podzielone przez bieżącą wartość rynkową pomnożoną przez 100.

• Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia: Wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR) jest zwykle używany przez pożyczkodawców do określenia, czy nie do finansowania określonej nieruchomości. Formuła analizuje NOI w odniesieniu do rocznej obsługi zadłużenia hipotecznego, aby pokazać potencjalny przepływ gotówki.

• Zwrot z inwestycji: zwrot z inwestycji (ROI) jest obliczany na podstawie NOI i podzielenie przez cenę zakupu nieruchomości, a następnie pomnożenie przez 100, aby uzyskać procent. Zwrot z inwestycji to kolejna kalkulacja używana do pomocy inwestorom w ocenie potencjału nieruchomości.

• Zwrot gotówki: Formuła inwestycji gotówkowej w gotówce uwzględnia NOI w odniesieniu do początkowej inwestycji gotówkowej dokonanej na własność.Może to pomóc inwestorom oszacować roczne zwroty pieniężne z transakcji.

Zalety & Wady korzystania z NOI w przypadku nieruchomości inwestycyjnych

Formuła dochodu operacyjnego netto zyskała reputację jako dobrze służąca inwestorom. Warto jednak zauważyć, że nawet idealne równanie nieruchomości NOI ma swoje wady. Korzystanie z tej strategii oceny ma zarówno zalety, jak i wady, między innymi:

Zalety stosowania formuły NOI

• Dochód operacyjny netto firmy Przedmiotowa własność może pomóc inwestorom określić wartość początkową.

• Formuły nieruchomości NOI nagradzają inwestorów przeglądem tego, czego mogą oczekiwać od bieżących przychodów.

• Wartość NOI dla nieruchomości może pomóc pożyczkodawcom określić, czy nieruchomość stanowi ryzykowną inwestycję.

Wady korzystania z formuły NOI

• Umiejętność obliczania dochodu operacyjnego netto nie jest uniwersalna i może zmieniać się w zależności od inwestora.

• W zależności od sposobu zarządzania aktywami, NIEI może być niespójne.

• Jeśli przewidywane stawki czynszu okażą się niedokładne, wpłynie to negatywnie na NOI.

NOI vs. EBIT

NOI służy do analizy zdolności nieruchomości do generowania dochodu na rynku nieruchomości. Zysk przed odsetkami i podatkami (EBIT) ustala się, odejmując koszt sprzedanych towarów (COGS) firmy i koszty operacyjne od jej przychodów. Na przykład załóżmy, że inwestor kupuje nieruchomość, której koszt najmu i opłaty serwisowe wynosi 15 000 000 USD. Przy kosztach operacyjnych około 4 000 000 USD i kosztach amortyzacji około 100 000 USD EBIT wyniósłby około 10 900,00 USD, podczas gdy NOI wyniósłby około 11 000 000 USD, ponieważ EBIT uwzględnia koszty amortyzacji.

Jak poprawić NOI

Jak wspomniałem powyżej, NOI może służyć do oceny zarówno nowych, jak i istniejących nieruchomości w Twoim portfelu inwestycyjnym. Jeśli NOI nieruchomości jest ujemne lub po prostu nie jest tam, gdzie chcesz, istnieją trzy główne obszary, na których możesz się skupić. Poniższe wskazówki mogą pomóc w poprawie NOI i zwiększeniu wydajności inwestycji:

• Minimalizuj koszty operacyjne: niepotrzebne wydatki operacyjne mogą podważyć potencjał zysku, jeśli nie będziesz ostrożny. Jeśli wydatki na nieruchomości wydają się zbyt wysokie lub nie sprawdzałeś ich od jakiegoś czasu, spróbuj sprawdzić swój budżet pod kątem wszystkiego, co może się zmienić. Może zajść potrzeba ponownej oceny firmy zarządzającej nieruchomościami, poszukania sposobów oszczędzania energii w celu obniżenia kosztów mediów, a nawet podniesienia opłat leasingowych w celu pokrycia udogodnień w nieruchomości.

• Zwiększ dochód z wynajmu: druga połowa NOI pochodzi z dochodów z wynajmu. Możesz spojrzeć na wartość nieruchomości, aby określić, czy podwyżka czynszu jest w porządku, chociaż nie jest to jedyny sposób na zwiększenie dochodów. Możesz również spróbować ocenić, ile wakatów jest w nieruchomości i jak szybko nieruchomości są przekazywane. Być może nadszedł czas, aby ulepszyć swój marketing, przyspieszyć terminy wprowadzania się, a nawet dodać zachęty do podpisywania umów dla nowych najemców. Te taktyki mogą pomóc zmniejszyć liczbę wolnych miejsc pracy, a tym samym zwiększyć dochody z wynajmu.

• Znajdź dodatkowy dochód: jeśli wprowadziłeś już zmiany w kosztach operacyjnych i zapełniono wakaty, to kolejny sposób na poprawę NOI. Możesz spróbować dodać dodatkowe źródła dochodu do nieruchomości. Może to obejmować dodanie płatnego parkingu, pobieranie opłat za wynajem zwierzęcia, a nawet poprawę udogodnień w mieszkaniu za dodatkowe pieniądze.

Podsumowanie

Właściwe obliczenia dotyczące nieruchomości może zapewnić inwestorom możliwość oceny nieruchomości i podejmowania świadomych decyzji inwestycyjnych. Teraz, gdy możesz odpowiedzieć na pytanie „czym jest dochód operacyjny netto na rynku nieruchomości”, powinieneś być bardziej przygotowany do korzystania z tego wskaźnika podczas analizowania transakcji. Pamiętaj, że formuły NOI dotyczące nieruchomości mogą służyć jako podstawa do oceny potencjalnych nieruchomości, a nawet być używane w połączeniu z innymi obliczeniami dotyczącymi nieruchomości w celu dalszej analizy transakcji. Dzięki zrozumieniu NOI inwestorzy będą lepiej przygotowani do oszacowania potencjalnego dochodu z transakcji i odniesienia sukcesu na rynku nieruchomości.

Gotowi do rozpoczęcia sprzedaży domów w Twój lokalny rynek?

Najlepsi rehabberzy wiedzą, jak znaleźć odpowiednie nieruchomości, dokładnie oszacować koszty i skalować swoją działalność. Nasza nowa klasa nieruchomości online, prowadzona przez doświadczonego inwestora Than Merrill, może nauczyć Cię prawidłowego kroki, aby odwrócić swoją pierwszą nieruchomość we właściwy sposób i osiągnąć sukces na rynku nieruchomości.

Zarejestruj się na nasze DARMOWE 1-dniowe seminarium internetowe na temat nieruchomości i zacznij uczyć się, jak odwracać domy na swoim rynku!