Nieruchomości mogą być skomplikowanym biznesem; jest tak wiele szczegółów i zmarszczek, które trzeba wygładzić, zanim faktycznie będzie można wprowadzić się do nowego domu. Od wynajmu agenta po znalezienie wymarzonego domu, nie wspominając o procesie finansowania i złożeniu oferty zakupu, wreszcie dotarcie do etapu umowy może być czasochłonne i skomplikowane.
Ale kiedy złożysz formalną ofertę kupna domu, który chcesz kupić, w końcu przeczytasz i wypełnisz wiele dokumentów określających warunki Twojej oferty. Oprócz oczywistych elementów, takich jak adres i cena zakupu nieruchomości, oto kilka bardziej zniuansowanych elementów, które powinieneś uwzględnić w umowie zakupu nieruchomości. W języku prawniczym nazywane są one zdarzeniami awaryjnymi, które są zapisane w Twojej umowie dotyczącej nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Kiedy składasz ofertę zakupu domu, upewnij się, że w pełni rozumiesz wszystkie warunki określone w umowie.
- Niektóre ważne klauzule awaryjne powinny obejmować finansowanie, inspekcje domu, koszty zamknięcia i zamknięcie między innymi.
- Większość kontraktów będzie zawierać zdarzenia nieprzewidziane, dlatego ważne jest, aby znać wszystkie kwestie, które mogą wpłynąć na Twoją transakcję.
- Jeśli jakakolwiek ewentualność nie zostanie spełniona w określonym okres, możesz być w stanie odejść od umowy wraz z depozytem.
7 warunków umów dotyczących nieruchomości, które musisz mieć
1. Warunki finansowania
Większość ludzi po prostu nie jest wystarczająco zabezpieczona finansowo, aby złożyć ofertę w całości za gotówkę – i są szanse, że jesteś jednym z nich. Oznacza to, że będziesz musiał wziąć kredyt hipoteczny. Ale zanim sporządzisz ofertę zakupu, upewnij się, że zbadałeś środowisko stóp procentowych i miejsce, w którym pasujesz do tego scenariusza pod względem istniejącego zadłużenia i oceny kredytowej. Twoja oferta zakupu powinna być uwarunkowana jedynie uzyskaniem finansowania przy określonej stopie procentowej.
Ten punkt jest bardzo ważny, a oto dlaczego: Jeśli wiesz, że nie stać Cię na miesięczną płatność na dom, jeśli oprocentowanie jest wyższe niż 6%, nie umieszczaj w swojej ofercie 6,5% lub więcej. Jeśli to zrobisz i jesteś w stanie uzyskać finansowanie tylko w wysokości 6,5%, sprzedawca zatrzyma Twoją wpłatę, jeśli i kiedy będziesz musiał wycofać się z oferty.
Jeśli musisz uzyskać określony rodzaj pożyczki, aby sfinalizować transakcję, na przykład pożyczkę FHA lub VA, należy to również określić w umowie. Jeśli płacisz całą gotówkę za nieruchomość, również to powinieneś zaznaczyć, ponieważ sprawia to, że Twoja oferta jest bardziej atrakcyjna dla sprzedających. Dlaczego? Jeśli nie musisz zaciągać kredytu hipotecznego, transakcja jest bardziej prawdopodobna, a zamknięcie jest bardziej prawdopodobne na czas.
2. Pomoc sprzedawcy
Jeśli chcesz, aby sprzedawca pokrył część lub całość Twoich kosztów zamknięcia, musisz poprosić o to w swojej ofercie. Koszty zamknięcia to zazwyczaj wydatki powyżej ceny nieruchomości, którą płacą zarówno kupujący, jak i sprzedający, aby zawrzeć umowę dotyczącą nieruchomości. Kiedy decydujesz się na pomoc sprzedawcy, prosisz sprzedawcę o pokrycie niektórych z tych dodatkowych kosztów.
Pomoc sprzedawcy jest prawie jak kredyt, w którym sprzedawca zgadza się pokryć część dodatkowych kosztów, które kupujący normalnie musi ponieść. Chociaż wydaje się dziwne, że sprzedawca zapłaciłby opłatę za sprzedaż ich domu, jest to dość powszechne. Czasami kupujący może być również skłonny zapłacić trochę więcej za dom, jeśli sprzedawca zgodzi się zapłacić więcej za koszty zamknięcia. Wszystko sprowadza się do tego, jak zmotywowana jest każda ze stron i jak dobrze negocjują.
Oferta powinna określać żądane koszty zamknięcia w dolarach, powiedzmy 6000 USD na zamknięciu lub jako procent ceny zakupu domu, np. 3%. Kwota pomocy sprzedawcy zależy od pełnej ceny zakupu nieruchomości.
3. Kto Płaci określone koszty zamknięcia
Umowa powinna określać, czy kupujący lub sprzedający płaci za każdą z typowych opłat związanych z zakupem domu, takich jak opłaty depozytowe, opłaty za wyszukiwanie tytułu, ubezpieczenie tytułu, opłaty notarialne, opłaty za rejestrację , podatek od przeniesienia itp. Twój agent nieruchomości może Ci doradzić, kto generalnie płaci każdą z tych opłat w Twojej okolicy – kupujący czy sprzedający.
4. Inspekcja domu
O ile nie kupujesz zerwania, powinieneś uwzględnić w swojej ofercie warunek przeglądu domu. Ta klauzula pozwala odejść od umowy, jeśli inspekcja domu ujawni znaczące d / lub kosztowne w naprawie wady w stanie konstrukcji. Są one traktowane inaczej w zależności od miejsca zamieszkania – w różnych stanach i miastach obowiązują różne przepisy dotyczące kontroli domów.
Inspekcje domów są ważną częścią transakcji dotyczących nieruchomości i nie należy ich przeoczyć.
Inspektor domu przejdzie przez nieruchomość i sprawdzi ją pod kątem problemów konstrukcyjnych lub uszkodzeń. Jeśli nie może ocenić szkód, może zalecić inspektorowi, który specjalizuje się w określonej dziedzinie, aby przychodzić do domu. Może to obejmować inspektorów elektryki, szkodników i farb na bazie ołowiu.
Pamiętaj, że to bardzo ważna część procesu zakupu domu, więc nie należy go przeoczyć ani lekceważyć. Powiedzmy, że inspektor przechadza się po Twoim potencjalnym domu i odkrywa, że nieruchomość potrzebuje nowego dachu za 15 000 USD. Jeśli nie masz pieniędzy na pokrycie kosztów wymiany, ewentualna inspekcja domu daje Ci możliwość odstąpić od umowy, ponieważ jest to kosztowny wydatek. W niektórych przypadkach sprzedawca może być skłonny pokryć koszty naprawy lub zaliczyć je na poczet ceny zakupu.
Większość kontraktów na nieprzewidziane okoliczności zawiera klauzule dotyczące inspekcji domu, ale jeśli Twoja nie zawiera, skontaktuj się z pośrednikiem w handlu nieruchomościami.
5. Sprzęt i urządzenia
Jeśli chcesz mieć lodówkę, zmywarkę, kuchenkę, piekarnik, pralkę lub inne wyposażenie i urządzenia, nie polegaj na ustnej umowie ze sprzedawcą i niczego nie zakładaj. Umowa musi określać wszelkie dodatki, które są negocjowane, takie jak osprzęt i urządzenia, które mają być objęte zakupem. W przeciwnym razie nie zdziw się, jeśli kuchnia jest pusta, żyrandol zniknął, a okna pozostały bez zasłon.
6. Data zamknięcia
Ile czasu potrzebujesz na sfinalizowanie transakcji zakupu? Typowe ramy czasowe to 30, 45 i 60 dni. Kwestie, które mogą wpływać na te ramy czasowe, zwykle obejmują potrzebę znalezienia nowego domu przez sprzedającego, pozostały okres najmu, jeśli aktualnie wynajmujesz, ilość czasu potrzebną do zmiany miejsca zamieszkania, jeśli przeprowadzisz się z pracy itd. .
Od czasu do czasu kupujący lub sprzedający może chcieć zamknięcia transakcji w ciągu zaledwie dwóch tygodni lub krócej, ale trudno jest usunąć wszystkie nieprzewidziane okoliczności i uzyskać wszystkie niezbędne dokumenty i fundusze w tak krótkim czasie. Często zatorami nie są kupujący ani sprzedający, ale wąskie gardło występuje u pożyczkodawcy lub gwaranta, spółki tytułowej lub prawników.
7. Sprzedaż istniejącego domu
Jeśli jesteś istniejącym właścicielem domu i potrzebujesz środków ze sprzedaży tego domu na zakup nowej nieruchomości, powinieneś uzależnić swoją ofertę kupna od sprzedaży Twojego obecnego domu. Powinieneś również określić rozsądne ramy czasowe na sprzedaż starego domu, na przykład 30 lub 60 dni. Sprzedający nieruchomość, którą jesteś Osoba zainteresowana nie zamierza wycofywać swojej nieruchomości z rynku na czas nieokreślony, gdy szukasz kupca.
Dokładna umowa dotycząca nieruchomości składa się z wielu innych rzeczy ale w większości nie powinieneś się o nie martwić. Agenci nieruchomości zwykle używają standardowych formularzy do wypełnienia, które obejmują wszystkie podstawy, w tym te opisane w tym artykule.
Powszechnym formularzem w Kalifornii jest Kalifornijska umowa kupna-sprzedaży i wspólne instrukcje dotyczące depozytu sporządzone przez stanowe stowarzyszenie pośredników w obrocie nieruchomościami. Jeśli chcesz zapoznać się ze szczegółami formularza umowy kupna, z którego prawdopodobnie będziesz korzystać, przed napisaniem oferty, poproś swojego agenta o przykładowa umowa lub wyszukaj w Internecie standardowy formularz, który jest powszechny w Twoim stanie lub miejscowości. Jeśli szukasz dobrej oferty i masz czas na czekanie, może być dla Ciebie dom z krótką sprzedażą.
Podsumowanie
Mimo że te formularze są powszechne i ustandaryzowane, a dobry agent nieruchomości nie pozwoliłby Ci pozostawić niczego ważnego poza umową, nadal jest to dobry pomysł aby dowiedzieć się o kluczowych elementach umowy zakupu nieruchomości.
Chociaż nigdy nie jest łatwo wyjść z domu – zwłaszcza jeśli twoje serce jest do niego nastawione – mogą zdarzyć się sytuacje, w których będziesz musiał to zrobić. Pamiętaj, że jeśli którykolwiek z warunków określonych w Twojej umowie nie zostanie spełniony, możesz anulować umowę i zatrzymać depozyt – wszystko bez wydawania niczego innego niż czas. Przekonasz się, że umowa warunkowa jest jednym z najważniejszych aktywów, jakie będziesz mieć w każdej transakcji dotyczącej nieruchomości.