Enkele van de meest gestelde vragen die we bij AQUILA krijgen als we met huurders werken, zijn “wat zijn CAM-uitgaven”, “waar staat CAM voor” en “wat is inbegrepen in deze kosten? ”
In dit artikel zullen we deze drie vragen beantwoorden, plus de verschillen in CAM-uitgaven tussen industriële, winkel- en kantoorpanden.
Wat zijn kosten voor gemeenschappelijk onderhoud (CAM)?
Onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte is een van de drie belangrijkste componenten waaruit de bedrijfskosten bestaan, de andere twee zijn verzekeringen en onroerendgoedbelasting. Dit, maakt op zijn beurt CAM onderdeel van wat een Triple Net (NNN) -lease wordt genoemd.
Voor meer informatie over triple net-leases, lees onze Gids voor de elementen van een commerciële lease (voorwaarden, definities)
Common Area Maintenance (CAM) -kosten zijn vergoedingen die huurders aan verhuurders betalen om de kosten te dekken die verband houden met overhead- en bedrijfskosten voor gemeenschappelijke ruimtes. Gemeenschappelijke ruimtes zijn ruimtes die worden gebruikt voor of d door alle huurders en omvatten, maar zijn niet beperkt tot, gangen, liften, parkeerplaatsen, lobbys, openbare badkamers en gebouwbeveiliging.
CAM-uitgaven worden meestal gedefinieerd in de huurovereenkomst om onduidelijkheden over wat ze inhouden, weg te nemen. Het is belangrijk om een duidelijk inzicht te hebben in deze kosten voordat u een nieuwe huurovereenkomst ondertekent.
Hoe worden uw CAM-vergoedingen berekend?
Aan het begin van elk jaar voorspelt uw vastgoedbeheerder onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke ruimte voor het onroerend goed als geheel als onderdeel van de jaarlijkse begroting.
Vervolgens wordt die CAM-schatting evenredig verdeeld over de huurders in het gebouw. Uw percentage van de kosten wordt berekend door uw vierkante meters te delen door de bruto verhuurbare oppervlakte van het gebouw.
Deze totale kosten wordt berekend in uw maandelijkse bedrijfskosten, zodat deze het hele jaar door in kleine stappen kunnen worden betaald.
Aan het einde van het jaar zal de vastgoedbeheerder de werkelijke CAM-uitgaven in overeenstemming brengen met de geschatte kosten. Als de werkelijke CAM-uitgaven lager zijn dan de geschatte, zullen de vastgoedbeheerders u en de andere huurders een krediet geven voor het verschil. Als de geschatte CAM de werkelijke kosten voor het jaar niet dekte; u bent dit verschil echter ineens verschuldigd.
Dit is waar het hebben van een goede vastgoedbeheerder cruciaal is. Proactieve vastgoedbeheerders zouden deze overschotten halverwege het jaar moeten kunnen zien en zullen de geschatte CAM-uitgaven voor het jaar opnieuw inschatten. Dit zal resulteren in een stijging van uw bedrijfskosten, maar bespaart u de pijn van het schrijven van een onvoorziene, grote cheque voor het vaste bedrag aan het einde van het jaar.
Wat is inbegrepen in de CAM-uitgaven voor commercieel onroerend goed?
De items die in de CAM-uitgaven zijn opgenomen, verschillen afhankelijk van het feit of de lease betrekking heeft op een kantoor, winkel of industrieel vastgoed. Hoewel elke lease anders is, hebben we een overzicht gemaakt met algemene richtlijnen voor CAM-uitgaven voor elk type lease.
Enkele voorbeelden van items die zijn opgenomen in CAM-uitgaven zijn als volgt:
Om dit diagram als pdf te downloaden zodat u het gemakkelijk kunt raadplegen, voert u hieronder uw e-mailadres in en klikt u op “verzenden”.
Net als bij winkels en kantoren, is landschapsarchitectuur inbegrepen in de gemeenschappelijke gebiedskosten voor industrieel vastgoed.
Wat is inbegrepen bij Office CAM-uitgaven?
Is elektriciteit inbegrepen?
In kantoorgebouwen wordt elektriciteit doorgaans over het hele gebouw gemeten, in plaats van onder de meter zoals het is in de detailhandel en de industrie. Verhuurders verwachten van kantoorhuurders dat ze een standaard werkweek van veertig uur werken en in wezen dezelfde hoeveelheid elektriciteit per vierkante voet gebruiken van huurder tot huurder. Om deze reden zijn de elektriciteitskosten inbegrepen in de gemeenschappelijke Oppervlakte onderhoud en verdeeld over alle huurders op basis van hun grootte in het gebouw.
Zijn schoonmaakkosten inbegrepen?
Schoonmaakkosten worden gewoonlijk meegerekend in CAM-uitgaven in kantoorpanden vanwege de vele gemeenschappelijke ruimtes die aandacht vereisen, zoals lobbys, gangen, liften en toiletten.
Wat is er nog meer inbegrepen?
Tuinaanleg, parkeerplaatsen en administratiekosten zijn ook inbegrepen omdat dit allemaal gedeelde ruimtes en services zijn en door alle huurders worden gebruikt.
Onderhouds- en verlichtingskosten voor parkeerplaatsen zijn inbegrepen in de onderhoudskosten van de gemeenschappelijke ruimte voor winkelcentra.
Wat is inbegrepen in de CAM-kosten voor detailhandel?
Is elektriciteit inbegrepen?
De CAM-kosten voor winkelhuurders zijn vergelijkbaar met die voor kantoorhuurders. Vanwege de verscheidenheid aan toepassingen in winkelcentra kan er echter een grote variatie zijn tussen elektrisch gebruik. Een restaurant gaat bijvoorbeeld veel meer elektriciteit verbruiken dan een naburige boetiek.Daarom hebben winkelcentra een submeter en wordt elektriciteit apart betaald door de huurder, in plaats van als onderdeel van CAM. De enige uitzondering hierop is de verlichting van eigendommen en parkeerplaatsen.
Is schoonmaakdienst inbegrepen?
Bovendien is er minder gemeenschappelijke ruimte in een winkelcentrum – geen lobbys, openbaar toilet, enz. – dus schoonmaakkosten zijn normaal gesproken uitgesloten van CAM.
Wat is inbegrepen?
Trottoirs, opritten, laadperrons en afleverzones, onderhoudskosten maken een groot deel uit van de CAM-uitgaven in de detailhandel.
Net als bij winkels en kantoren is landschapsarchitectuur inbegrepen in de gemeenschappelijke ruimte-uitgaven voor bedrijfsruimten.
Wat is inbegrepen in industriële CAM-uitgaven?
Is elektriciteit inbegrepen?
Net als bij winkels hebben industriële panden ondermaatse meters omdat huurders de neiging hebben om enorm verschillende hoeveelheden elektriciteit, afhankelijk van wat ze doen. Zo dienen een fabrikant en een opslagloods totaal verschillende doelen. Men zal machines de hele dag laten draaien die hoge elektriciteitskosten vereisen, terwijl men misschien maar een paar uur elektriciteit nodig heeft. Om deze reden zijn industriële huurders verplicht om een contract te sluiten en hun eigen elektriciteitskosten te dekken, waardoor dit een individuele operationele uitgave is en geen CAM-uitgave.
Zijn schoonmaakkosten inbegrepen?
Omdat er zijn niet gedeelde gemeenschappelijke ruimtes, zoals lobbys en toiletten, conciërge ook individueel gecontracteerd door huurders en is niet inbegrepen in de onderhoudskosten van de gemeenschappelijke ruimte.
Wat is inbegrepen?
Typische industriële CAM-uitgaven omvatten verlichting van eigendommen en parkeerplaatsen, landschapsarchitectuur, onderhoud van parkeerplaatsen en water voor irrigatie. Dit komt doordat alle huurders in het gebouw de voordelen hiervan delen.
Waarom is het belangrijk om te weten wat de CAM-uitgaven zijn?
Zoals eerder vermeld, zijn de CAM-uitgaven een schatting en vaak verzoend aan het einde van het jaar. De vastgoedbeheerder zal u een overzicht geven van de werkelijke CAM- en bedrijfskosten van het voorgaande jaar. Op dit overzicht staat het bedrag dat u te weinig of te veel heeft betaald, en u krijgt krediet terug of bent het saldo verschuldigd.
Het is belangrijk om te weten wat is inbegrepen in CAM-uitgaven om volledig te begrijpen waarvoor u betaalt in uw maandelijkse bedrijfskosten.
Vaak omvatten CAM-uitgaven veel indirecte kosten die niet gemakkelijk te identificeren zijn, dus het is belangrijk om uw huisbaas te vragen wat de exacte uitgaven zijn die in uw lease zijn opgenomen.
AQUILA PRO TIP
Beperk uw risico op snelle stijging van CAM-uitgaven
Een goede makelaar voor huurdersvertegenwoordiging is vaak in staat om een maximum te bedingen voor het percentage dat een verhuurder de vergoedingen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte van jaar tot jaar kan verhogen. Hierover moet worden onderhandeld in uw initiële lease-voorwaarden.
Meer leren over commerciële leasevoorwaarden en -structuren , bekijk dan deze artikelen:
- Uw gids voor de elementen van een commerciële huurovereenkomst (voorwaarden, definities)
- Typische soorten commerciële lease in Austin, Texas (NNN-lease versus bruto-lease, meer)
Of als u meer wilt weten over de kosten om ruimte te leasen in Austin, Texas, lees onze kosten voor het leasen van kantoorruimte of de kosten voor het leasen van industriële ruimteartikelen.
Als u een vraag heeft over uw huidige huurvoorwaarden, of met een makelaar wilt praten over het onderhandelen over uw aanstaande huurovereenkomst, neem dan contact met ons op om een afspraak te maken.