NOI in onroerend goed uitgelegd

Belangrijkste afhaalrestaurants:

Wat is NOI in onroerend goed?
Hoe NOI te berekenen
Wanneer NOI gebruiken
NOI vs. EBIT

Nettobedrijfsinkomen (NOI) is een van de vele indicatoren die worden gebruikt om te bepalen of een onderwerp goed een goede investering zal zijn. Door de lopende exploitatiekosten van een onroerend goed te meten, kunnen vastgoedbeleggers NOI gebruiken om te analyseren hoeveel inkomsten er mogelijk uit een bepaalde deal kunnen worden gegenereerd. Overigens heeft elke belegger er baat bij te weten hoe hij de winstgevendheid van investeringsmogelijkheden moet evalueren, en NOI-vastgoedformules zijn een van de beste instrumenten om dit te doen.

Wanneer correct berekend, kan NOI dienen als een waardevolle standaard voor het vergelijken van potentiële deals of het evalueren van een bestaand pand. Blijf lezen om erachter te komen hoe een vastgoedanalyse van het nettobedrijfsinkomen u kan helpen het potentieel van uw volgende deal te meten.

Wat is NOI in onroerend goed?

NOI in onroerend goed is een van de vele maatstaven die door beleggers worden gebruikt om te bepalen hoe winstgevend een onroerend goed is. Meestal is het nettobedrijfsresultaat een maatstaf die door beleggers wordt gebruikt om het bedrag van de cashflow en de winstgevendheid te bepalen van een mogelijke transactie of een onroerend goed dat inkomsten genereert. NOI is een sterke indicator van de lopende inkomsten van een onroerend goed, hoewel het geen rekening houdt met kapitaaluitgaven, belastingen of rentebetalingen. In plaats daarvan wordt NOI gebruikt om te bepalen hoe winstgevend een onroerend goed op zichzelf is.

Door NOI te gebruiken om een deal te evalueren, kunnen vastgoedbeleggers een beter beeld krijgen van de potentiële winstgevendheid van een onroerend goed in relatie tot hoe het zou veel kosten om het te bedienen. NOI wordt doorgaans berekend op jaarbasis; investeerders kunnen de exploitatiekosten echter gemakkelijk aanpassen door de kosten door twaalf te delen. Door financiële factoren zoals hypotheekrente en belastingen uit te sluiten, biedt NOI een specifieke kijk op het inkomen dat een woning op zichzelf kan genereren. Daarom wordt aangenomen dat NOI minder onderhevig is aan manipulatie in vergelijking met andere vastgoedberekeningen.

De enige uitdaging bij het voorspellen van NOI is dat het potentiële inkomen volledig zal afhangen van hoe het onroerend goed wordt beheerd. Beleggers moeten voorzichtig zijn en marktfactoren gebruiken als referentie bij het schatten van potentiële huurinkomsten.

Formule nettobedrijfsinkomen

Inkomsten gegenereerd uit onroerend goed – Bedrijfskosten = NOI

Houd er echter rekening mee dat de bovengenoemde formule voor nettobedrijfsinkomsten een van de vele die kunnen worden gebruikt. Het berekenen van het MOI in onroerendgoeddeals kan sterk variëren, afhankelijk van de persoon die de berekening maakt.

Hoe het netto bedrijfsinkomen te berekenen

NOI voor onroerend goed wordt berekend op basis van het totale gegenereerde inkomen van een woning en de bedrijfskosten aftrekken. Begin met het optellen van huurinkomsten en andere inkomstengenererende items op het toekomstige onroerend goed. Dit kunnen kosten voor parkeren, wasmachines en verkoopautomaten zijn, en eventuele servicekosten.

Combineer vervolgens de bedrijfskosten van het betreffende onroerend goed. Bedrijfskosten verwijzen naar alle kosten die verband houden met het runnen en onderhouden van het onroerend goed op een bepaalde basis. Deze omvatten verzekeringskosten, nutsvoorzieningen, vastgoedbeheerkosten, onroerendgoedbelasting en reparatiekosten.

Als het totale inkomen van een onroerend goed bijvoorbeeld $ 10.000 was en de bedrijfskosten gemiddeld ongeveer $ 4.000, zou het netto bedrijfsresultaat $ 6000 zijn. Als, aan de andere kant, het totale inkomen $ 4.000 zou bedragen en de bedrijfskosten $ 10.000, zou de NOI in plaats daarvan – $ 6.000 zijn. In dergelijke gevallen, waarbij de uitgaven in totaal meer bedragen dan de gegenereerde inkomsten, zou dit een netto operationeel verlies (NOL) worden genoemd.

NOI & Cap Rate

De formule voor nettobedrijfsinkomsten is specifiek ontworpen om investeerders te helpen bij het berekenen van de winstgevendheid van een inkomen genererend actief, vergelijkbaar met een huurwoning. Als het goed wordt gedaan, vertegenwoordigt onroerend goed NOI alle inkomsten van een actief minus alle afzonderlijke bedrijfskosten. Het is echter vermeldenswaard dat het netto bedrijfsresultaat van een actief meer kan doen dan het inkomstenpotentieel bepalen; het kan beleggers helpen bij het bepalen van een andere belangrijke variabele: kapitalisatieratio (cap rate). Het maximumpercentage van een onderwerp geeft tegelijkertijd een objectieve waarde aan het huis en maakt het voor hen mogelijk om ongelijke activa te vergelijken. Het kapitalisatiepercentage van een property wordt uitgedrukt als een percentage. Daarom kan het worden gebruikt om activa te vergelijken die anders van elkaar verschillen – iets dat vooral handig is wanneer u probeert te beslissen of u een huis wilt omdraaien of verhuren.

Welke kosten zijn inbegrepen bij NOI?

De sleutel tot het begrijpen van de NOI-onroerendgoedterm is weten welke uitgaven zijn inbegrepen en welke niet.Als algemene regel geldt dat operationele kosten moeten verwijzen naar alle dagelijkse kosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed. Hieronder volgt een lijst met voorbeelden:

Vergoedingen voor vastgoedbeheer: Vergoedingen voor vastgoedbeheer worden in rekening gebracht door beleggers die ervoor kiezen om passiever te beleggen. Voor een klein percentage van de huur die van een onderwerp wordt geïnd, kunnen verhuurders zichzelf uit de vergelijking verwijderen. Desalniettemin zal de overgang naar een voornamelijk passieve exitstrategie kosten met zich meebrengen die in de NOI moeten worden verwerkt.
Algemeen onderhoud: elke huurwoning, vooral oudere, zal minstens tenminste enige mate van onderhoud. Of het nu gaat om onderhoud aan het terrein, loodgieterswerk of elektriciteit, elk onderhoud dat aan het betreffende eigendom wordt uitgevoerd, moet worden verantwoord in de NOI.
Juridische kosten: of het eigendom van een onderwerp rechtszaken of een verhuurder een advocaat inhuurt om een huurovereenkomst op te stellen, verschilt het geld dat aan juridische kosten wordt besteed niet van andere kosten. Evenzo zijn juridische kosten een belangrijke variabele in een traditionele formule voor nettobedrijfsinkomsten.
Nutsvoorzieningen die niet door huurders worden betaald: in het geval dat de eigenaar ervoor kiest om sommige of alle voorzieningen te betalen , zullen hun kosten van invloed zijn op de vastgoed NOI. Eventuele riool- of afvalbijdragen die door de verhuurder worden betaald, moeten bijvoorbeeld worden afgetrokken van de inkomsten die worden gegenereerd om de NOI van het onroerend goed te identificeren.
Eigendomsbelasting: onroerendgoedbelasting varieert van gemeente tot gemeente , maar ze zijn niettemin een belangrijke variabele om mee te wegen in de NOI van een huurwoning.
Verzekeringskosten: geld dat wordt uitgegeven aan een verzekering om de betreffende woning te dekken, moet worden opgenomen in de NOI , zelfs als het maar één keer per jaar of halfjaarlijks wordt gemaakt.

Is hypotheek inbegrepen in NOI?

Hypotheekbetalingen worden niet opgenomen in het netto bedrijfsresultaat formule om één simpele reden: hypotheekbetalingen worden niet als bedrijfskosten beschouwd. Nogmaals, zoals de naam al doet vermoeden, vertegenwoordigt het netto bedrijfsresultaat het totale inkomen van een actief en trekt het leegstand en bedrijfskosten af. Hypotheekbetalingen zijn daarom niet in de formule opgenomen. In plaats daarvan houden NOI-vergelijkingen voor onroerend goed rekening met de lopende kosten die nodig zijn om het onroerend goed te exploiteren.

Welke uitgaven zijn niet inbegrepen in NOI?

Bij het bepalen van het netto bedrijfsresultaat is het belangrijk om onderscheid te maken tussen kosten die uniek zijn voor het onroerend goed zelf en kosten die specifiek zijn voor de investeerder. Als het bijvoorbeeld om NOI gaat, wordt er geen rekening gehouden met hypotheekrentekosten. Hier zijn andere factoren die niet zouden worden meegenomen bij de berekening van het netto bedrijfsresultaat:

Hypotheekrente
Inkomstenbelastingen
Schuldendienst
Afschrijving van eigendommen
Verbeteringen van huurders
Reparatie van slijtage

Wanneer NOI gebruiken in onroerend goed

Het nettobedrijfsinkomen wordt voornamelijk gebruikt bij het bepalen van de winstgevendheid voor commerciële of residentiële verhuur investeringen in onroerend goed in onroerend goed. Bij het overwegen van mogelijke deals, kan NOI worden gebruikt door zowel investeerders als geldschieters. Door naar deze indicator te kijken, kunnen kredietverstrekkers beoordelen of investeerders al dan niet voldoende cashflow zullen genereren om hun leningen af te lossen. Het is niet ongebruikelijk dat NOI wordt gebruikt bij het goedkeuren van commerciële leningen voor investeerders in onroerend goed. Dit komt omdat kredietverstrekkers willen weten of investeerders de lening al dan niet zullen terugbetalen wanneer ze rekening houden met de potentiële cashflow.

Hoewel NOI wordt beschouwd als een betrouwbare indicator bij het bepalen van het potentiële inkomen van een onroerend goed, is het wel niet de enige vastgoedberekening die beleggers bij de hand moeten houden. Beleggers moeten zich vertrouwd maken met verschillende formules om deals effectief te analyseren.

Berekeningen die NOI gebruiken

Talrijke andere vastgoedberekeningen kunnen beleggers helpen potentiële deals te evalueren, waarvan sommige NOI als een variabele bevatten . Dit zijn slechts enkele van de andere berekeningen waarbij NOI is betrokken:

Kapitalisatieratio: het kapitalisatietarief, of cap rate, van een woning is een andere berekening die wordt gebruikt om het potentiële percentage van terugkeer. De formule gebruikt NOI gedeeld door de huidige marktwaarde, vermenigvuldigd met 100.
Debt Service Coverage Ratio: Debt Service Coverage Ratio (DSCR) wordt doorgaans gebruikt door kredietverstrekkers om te bepalen of niet om een specifiek onroerend goed te financieren. De formule kijkt naar NOI in relatie tot de jaarlijkse hypotheekschuldservice om de potentiële cashflow te tonen.
Return On Investment: Return on investment (ROI) wordt berekend door de NOI te nemen en het te delen door de aankoopprijs van een onroerend goed, en vervolgens te vermenigvuldigen met 100 om een percentage te krijgen. ROI is een andere berekening die wordt gebruikt om investeerders te helpen het potentieel van een onroerend goed in te schatten.
Cash-on-cash-rendement: de cash-on-cash-investeringsformule kijkt naar NOI in relatie tot de initiële cash-investering die is gedaan op een eigendom.Dit kan beleggers helpen bij het inschatten van het jaarlijkse contante rendement van een deal.

Voordelen & Nadelen van het gebruik van NOI voor investeringseigenschappen

De formule van het nettobedrijfsresultaat heeft een reputatie opgebouwd om investeerders goed van dienst te zijn. Het is echter vermeldenswaard dat zelfs een perfecte NOI-vastgoedvergelijking zijn gebreken heeft. Er zijn zowel voor- als nadelen aan het gebruik van deze evaluatiestrategie, niet de minste daarvan zijn:

Voordelen van het gebruik van NOI-formule

Het netto bedrijfsresultaat van een onderwerp onroerend goed kan investeerders helpen bij het bepalen van een initiële waarde.
NOI-vastgoedformules belonen investeerders met een overzicht van wat ze kunnen verwachten van lopende inkomsten.
De NOI-waarde van onroerend goed kan geldschieters helpen bepalen of het onroerend goed een risicovolle investering is.

Nadelen van het gebruik van NOI-formule

Weten hoe het netto bedrijfsinkomen moet worden berekend, is niet universeel en kan van investeerder naar investeerder veranderen.
Afhankelijk van hoe het activum wordt beheerd, NOI kan inconsequent zijn.
Als de verwachte huurprijzen onnauwkeurig blijken te zijn, zal de NOI negatief worden beïnvloed.

NOI Vs. EBIT

NOI wordt gebruikt om het vermogen van een onroerend goed om inkomsten te genereren op de onroerendgoedmarkt te analyseren. De winst vóór rente en belastingen (EBIT) wordt bepaald door de bedrijfskosten van verkochte goederen (COGS) en bedrijfskosten af te trekken van de inkomsten. Laten we bijvoorbeeld zeggen dat een belegger een onroerend goed koopt waarvoor hij naar verwachting $ 15.000.000 aan huur- en servicekosten zal genereren. Met bedrijfskosten van ongeveer $ 4.000.000 en afschrijvingskosten van ongeveer $ 100.000 zou de EBIT ongeveer $ 10.900,00 bedragen, terwijl de NOI ongeveer $ 11.000.000 zou bedragen, aangezien EBIT rekening houdt met afschrijvingskosten.

Hoe NOI verbeteren

Zoals ik hierboven al zei, kan NOI worden gebruikt om zowel nieuwe als bestaande eigendommen in uw beleggingsportefeuille te evalueren. Als de NOI van een woning negatief is of gewoon niet waar u deze wilt hebben, zijn er drie hoofdgebieden waarop u zich kunt concentreren. De volgende tips kunnen u helpen NOI te verbeteren en de prestaties van uw investering te verhogen:

Bedrijfsuitgaven minimaliseren: onnodige bedrijfsuitgaven kunnen uw winstpotentieel ondermijnen als u niet oppast. Als uw vastgoedkosten te hoog lijken, of als u ze al een tijdje niet meer heeft herzien, probeer dan eens naar uw budget te kijken wat er kan veranderen. Mogelijk moet u uw vastgoedbeheerbedrijf opnieuw evalueren, zoeken naar manieren om energie te besparen om de energiekosten te verlagen of zelfs leasekosten te verhogen om de voorzieningen van onroerend goed te dekken.
Huurinkomsten verhogen: de de andere helft van NOI komt voort uit uw huurinkomsten. U kunt naar de waarde van het onroerend goed kijken om te bepalen of een huurverhoging in orde is, hoewel dit niet de enige manier is om het inkomen te verhogen. U kunt ook proberen te evalueren hoeveel vacatures er in de woning staan en hoe snel woningen worden overgedragen. Het is misschien tijd om uw marketing te verbeteren, de tijdlijnen voor het instappen te versnellen of zelfs aanmoedigingspremies voor nieuwe huurders toe te voegen. Deze tactieken kunnen u helpen uw vacatures te verminderen en, op hun beurt, uw huurinkomsten te verhogen.
Vind extra inkomsten: als u al wijzigingen in uw bedrijfskosten en ingevulde vacatures heeft doorgevoerd, is er is nog een andere manier om NOI te verbeteren. U kunt proberen om extra inkomstenbronnen aan de woning toe te voegen. Dit kan het toevoegen van betaald parkeren zijn, het in rekening brengen van de huur van huisdieren of zelfs het verbeteren van appartementvoorzieningen voor extra geld.

Samenvatting

De juiste vastgoedberekeningen kan investeerders de mogelijkheid bieden om eigendommen te evalueren en geïnformeerde investeringsbeslissingen te nemen. Nu u de vraag “wat is het netto bedrijfsresultaat in onroerend goed” kunt beantwoorden, zou u beter voorbereid moeten zijn om de statistiek te gebruiken bij het analyseren van deals. Onthoud dat NOI-onroerendgoedformules kunnen dienen als basis voor het evalueren van potentiële eigendommen en zelfs worden gebruikt in combinatie met andere vastgoedberekeningen om deals verder te analyseren. Door NOI te begrijpen, zullen investeerders beter uitgerust zijn om de inkomsten van hun potentiële deal in te schatten en succes te hebben in onroerend goed.

Klaar om te beginnen met het omdraaien van huizen in uw lokale markt?

De beste rehabilitanten weten hoe ze de juiste eigendommen kunnen vinden, de kosten nauwkeurig kunnen inschatten en hun bedrijf kunnen opschalen. Onze nieuwe online onroerendgoedklas, georganiseerd door deskundige investeerder Than Merrill, kan u de juiste stappen om uw eerste onroerend goed op de juiste manier om te draaien en succes te behalen in onroerend goed.

Registreer voor onze GRATIS 1-daagse onroerendgoedwebinar en leer hoe u huizen in uw markt kunt omdraaien!

Wat is NOI onroerend goed?