In deze blogpost gaan we het hebben over een vreemd klein document genaamd IRS Form 1099-S.
Dit formulier is een belangrijke (en vaak over het hoofd gezien) stap in het afsluitingsproces voor de meeste onroerendgoedtransacties, en als u in de praktijk bent om zelf deals te sluiten, is dit iets dat u waarschijnlijk zou moeten doen.
Het doel van IRS-formulier 1099-S is ervoor te zorgen dat verkopers hun volledige bedrag aan meerwaarden op de belastingaangifte van elk jaar rapporteren (en dus het juiste bedrag aan belastingen betalen aan de IRS).
Als iemand bijvoorbeeld een vastgoedbelegging koopt voor $ 100.000 en het verkoopt voor $ 150.000 (wat hem $ 50.000 aan vermogenswinst oplevert), wordt hij geacht dit aan het eind van elk jaar als belastbaar inkomen te rapporteren … maar als dat niet het geval is , zal de 1099-S als een voorzorgsmaatregel fungeren door de IRS op de hoogte te houden van wat er aan de hand is.
Disclaimer: Voordat we hier veel verder op ingaan, moet u er rekening mee houden dat ik geen advocaat of CPA ben, en de informatie in dit artikel mag niet worden geïnterpreteerd als juridisch of financieel advies. Alles wat u hier leest, is gebaseerd op mijn eigen conclusies na het lezen van de IRS-instructies voor formulier 1099-S (en gezien hoe ingewikkeld deze instructies zijn, is het heel goed mogelijk dat een CPA of advocaat een andere mening heeft dan ik). Controleer deze informatie met een belastingprofessional voordat u verder gaat.
Wie moet IRS-formulier 1099-S indienen?
Afhankelijk van de verkoopprijs, wie fungeert als sluitingsagent, wie de verkoper is, wat voor soort onroerend goed wordt gekocht en verkocht (onder andere), kunnen er enkele verschillen zijn in wie verantwoordelijk is voor het indienen van de 1099-S.
Hier is het goede nieuws:
- Als u een transactie sluit met een titelbedrijf of advocaat (zoals de meeste mensen doen), zullen zij de nodige informatie verzamelen en het formulier indienen 1099-S voor u.
- Als de verkoper verklaart dat de verkoopprijs $ 250.000 of minder is, en de verkoop is voor zijn hoofdverblijfplaats, kan de transactie niet worden gerapporteerd.
- Als de “overdrager” (verkoper) een bedrijf of een overheidseenheid is (bijvoorbeeld – als het onroerend goed wordt verkocht op een provincieveiling), kan de transactie niet worden gerapporteerd.
- Als het totale ontvangen geld, diensten en eigendommen minder dan $ 600 bedragen, kan de transactie niet worden gerapporteerd.
Er zijn een paar andere uitzonderingen, maar dit zijn de meest voorkomende. Lees de volledige instructies voor formulier 1099-S op de IRS-website voor specifieke details.
Hier is het slechte nieuws:
Als de transactie niet vallen niet onder een van deze uitzonderingen, en als u de afsluiting zelf faciliteert, verwacht de IRS waarschijnlijk dat u de Formulier (en) 1099-S indient, aangezien in de IRS-instructies (in vrij onduidelijke bewoordingen) staat dat “de verantwoordelijke persoon voor het sluiten van de transactie ”is vereist om formulier 1099-S in te dienen.
Interessant is dat de IRS u toestaat de persoon aan te wijzen die vereist is om formulier 1099-S in een schriftelijke overeenkomst in te dienen, volgens dit fragment uit hun instructies…
Terwijl we verder gaan naar sectie 3, staat er …
Deze sectie zegt verder:
Onder deze parameters kan een aankoop overeenkomst lijkt een ideaal document te zijn dat kan worden geschreven om ALLE bovenstaande informatie op te nemen.
Aanwijzen van de verantwoordelijke partij
In transacties waarbij ik de koper ben, kan ik gemakkelijk een clausule in mijn koopovereenkomst die de verkoper identificeert als de verantwoordelijke partij voor elke IRS-rapportage die vereist is als gevolg van hun ontvangst van fondsen met betrekking tot de transactie.
Hier is een voorbeeld van hoe deze clausule eruit zou kunnen zien:
Met dit soort taal opgenomen in mijn koopovereenkomst, kan de verkoper ermee instemmen de verantwoordelijkheid te dragen voor het indienen van de 1099-S . Dit is een belangrijke hulp, want zonder deze taal zou ik het BTW-nummer van de verkoper moeten verzamelen (wat veel mensen misschien aarzelen om te verstrekken), de 1099-S zelf invullen en een kopie sturen naar ZOWEL de IRS als de Verkoper.
Technisch gezien is het proces niet zo moeilijk … maar het is nog gemakkelijker voor de verkoper om het zelf te voltooien – omdat ze alle informatie hebben en niets hoeven te sturen naar mij – ze zouden gewoon een kopie voor zichzelf bewaren en een kopie indienen bij de IRS.
In transacties waarbij ik de verkoper ben, neem ik de bovengenoemde clausule helemaal niet op in mijn contract, omdat het is niet moeilijk voor mij om de 1099-S namens mijzelf in te dienen, vooral omdat ik al alle benodigde informatie heb (inclusief mijn eigen SSN of TIN) en ik dit document maar één keer aan de IRS hoef te verstrekken.
Het is ook vermeldenswaard dat ik deze “aanwijzingsclausule” niet noodzakelijkerwijs in AL mijn koopovereenkomsten opneem. In veel gevallen (afhankelijk van de omvang van de transactie, de locatie van het onroerend goed en de betrokken partijen ), kan de afsluiting eindigen via een titelagentschap of afsluitende advocaat – en in die gevallen zijn ZIJ (de afsluitende agenten) verantwoordelijk voor het indienen van de 1099-S, dus het is niet altijd gepast om deze taak op elke verkoper over te dragen. the-board.
U wilt weten welke transacties u intern wilt sluiten en deze alleen opnemen indien van toepassing.
Als u dit nog steeds leest, geef jezelf een schouderklopje. Dit is behoorlijk compact spul, ik weet het.
Hoe maak je een 1099-S af
Om het archiveringsproces te voltooien, moet je blanco bestellen kopieën van IRS-formulier 1099-S en IRS-formulier 1096. Deze formulieren moeten worden afgedrukt met een zeer specifiek type papier en inkt, en hoewel het mogelijk is om deze documenten thuis te reproduceren, is het Het is gemakkelijker om ze gewoon bij de IRS te bestellen.
De formulieren zijn gratis en de IRS zal ze per post verzenden, meestal binnen ongeveer een week. Het bestellen duurt minder dan een minuut. Hier is de link.
Opmerking: als u meer dan 250 van deze formulieren indient, moet u dit elektronisch indienen (maar u zult waarschijnlijk de diensten van een CPA willen inschakelen voordat u dat punt).
Het archiveringsproces: bij aankoop
Voor elke transactie waarbij ik de koper ben, zijn er een paar verschillende manieren waarop ik de indiening van de 1099-S kan afhandelen.
Optie 1:
Vraag de verkoper om IRS-formulier W-9 in te vullen als onderdeel van hun sluitingspakket. Wanneer dit formulier is ingevuld, ondertekend en gedateerd, bevat het alle benodigde informatie (inclusief hun TIN / SSN) om de 1099-S en 1096 in te vullen en op de juiste manier te archiveren.
In deze video wordt uitgelegd hoe de W-9 werkt …
Opmerking: als ik de koper / dichter ben en ik dien de 1099-S in voor de transactie, zou ik mezelf vermelden als de “FILER “En de verkoper zou worden vermeld als de” TRANSFEROR “op zowel de 1099-S als de 1096.
Optie 2:
Als ik de bovengenoemde” aanwijzingsclausule ”In mijn koopovereenkomst heb ik in wezen geen verdere verantwoordelijkheid, omdat de verkoper heeft afgesproken dat hij deze formulieren namens zichzelf zal indienen (dit is iets dat u wilt laten verifiëren door uw eigen betaalde belastingprofessional).
Optie 3:
Als ik geen W-9 heb gekregen die is ingevuld door de verkoper en / of als ik de “aanwijzingsclausule” niet heb opgenomen in mijn koopovereenkomst (of zelfs als ik dat deed, maar het proces voor de verkoper gemakkelijker wilde maken), zou ik kunnen zeggen samen een instructiebrief en stuur deze naar de verkoper, samen met alle formulieren die ze moeten invullen en indienen bij de IRS. Naast de formulieren kan ik de verkopers ook een vooraf geadresseerde envelop geven om hun formulieren naar de IRS te sturen.
Hier is een voorbeeld van hoe het eruit zou kunnen zien:
Opmerking: in dit voorbeeld hierboven is het pand vrijgekomen kavel zonder fysiek adres (daarom heb ik de juridische beschrijving vermeld). Als het een gewone eengezinswoning was geweest, had ik gewoon het fysieke adres van de woning kunnen invoeren en was ik er helemaal klaar voor.
Opmerking: Als u niet zeker weet welk adres u op de voorgeadresseerde envelop moet vermelden, bekijk dan de instructies op IRS-formulier 1096. Dit is wat er staat in de 2016-versie van dit formulier:
Het archiveringsproces: bij verkoop
Voor elke transactie waarbij ik de verkoper ben, is het archiveringsproces vrij eenvoudig, omdat ik alle informatie heb die ik nodig heb om deze in te vullen en in te dienen formulieren zelf.
Ik zou een 1099-S voor de transactie invullen door ALLE informatie op het formulier in te vullen (inclusief mijn eigen belastingidentificatienummer, omdat ik als een LLC opereer) als zowel de aanvrager en de overdrager.
Ik zou ook een 1096-verzendformulier invullen met mijn informatie, inclusief mijn TIN, als eh. Voor beide formulieren zijn de IRS en ik de enige ontvangers, dus ik zou gewoon de 1099-S (kopie A) en het 1096-formulier naar de IRS sturen.
Hier is een voorbeeld van wat die formulieren kan er als volgt uitzien:
Het is Het is ook vermeldenswaard dat als u meerdere eigendommen verkoopt waarvoor een 1099-S-aanvraag is vereist, u voor elke verkochte woning een afzonderlijk 1099-S-formulier moet invullen, maar u hoeft slechts één 1096-verzendingsformulier in te vullen.
Tel de totale bedragen uit vak 2 van elk van de 1099-S-formulieren bij elkaar op en voer het in vak 5 van het enkele 1096-formulier in, en voer het totale aantal formulieren in waarvoor de 1096-formulieren in vak 3 van formulier 1096 vallen .
Met andere woorden, als u drie eigendommen aan één koper heeft verkocht, kan uw 1099-S-formulier er als volgt uitzien …
En uw 1096 zou er zo uit kunnen zien …
Opmerking: zie de totalen in vakken 3 en 5 van formulier 1096? Dat is waar ik het over heb. 🙂
Wat als u formulier 1099-S niet indient?
Wat als u geen 1099-S indient voor een van uw zelf-gesloten deals. Zal er iets ergs met u gebeuren ??
Als u geen enkel type 1099-formulier indient, kan de IRS technisch beginnen met het uitschrijven van boetes vanaf $ 250 per mislukking aan degenen die deze vereiste niet naleven ( dat wil zeggen, als ze er ooit achter komen).
Wat u moet onthouden is … als u dezelfde sluitingsgrondslag gebruikt als ik, is er een vrij klein venster voor de transacties waarin u moet u zich in de eerste plaats zorgen maken over dit formulier.
Houd in gedachten:
- Een 1099-S is NIET vereist als de transactie voor minder dan $ 600 is (en het is niet ongebruikelijk om acquisitiemogelijkheden in de prijsklasse te vinden).
- Een 1099-S is NIET vereist als de verkoper verklaart dat de verkoopprijs $ 250.000 of minder is en dat de verkoop voor zijn hoofdverblijfplaats is.
- Een 1099-S is NIET vereist als de verkoper een bedrijf of een overheidseenheid is (dit omvat de meeste executieverkopen en eigendommen die worden verkocht op provinciale belastingveilingen).
- Als een onroerend goed wordt verkocht voor $ 5.000 of meer, is het vrij eenvoudig om het gebruik van een titelbedrijf te rechtvaardigen om de transactie af te sluiten (en wanneer u een professionele sluitingsagent gebruikt, zullen zij dit hele proces afhandelen voor u).
Dus in mijn gedachten … ik maak me voornamelijk zorgen over deals die tussen $ 600 – $ 4.999 vallen, veilig worden beschouwd als vastgoedbeleggingen en worden gedaan met particulieren (… en om nog maar te zwijgen van het feit dat wanneer ik de bovengenoemde “aanwijzingsclausule” opneem in mijn koopovereenkomst, ik alleen actie hoef te ondernemen namens mezelf als ik de verkoper ben).
Waar kan ik de 1099 melden? -S op formulier 1040
Mogelijke rapportage-opties omvatten, maar zijn mogelijk niet beperkt tot:
Verkoop van:
- Vastgoed voor investeringsgebruik, schema D
- Hoofdverblijf, schema D en formulier 8949
- Bedrijfs- of huurobject, schema D en formulier 4797
- Gelijkaardige uitwisselingen, formulier 8824, soortgelijk Omruilen, met contant geld, of “boot”, ontvangen
Voor formulier 1040-indieners zullen het 1099-S-gerelateerde inkomen, samen met alle andere bedragen die vereist zijn op deze formulieren (voor andere doeleinden), door formulier 1040 stromen op basis van de instructies voor deze formulieren en voor formulier 1040 in de instructiepublicatie voor de respectieve formulieren.
IRS-formulieren en de instructies voor de formulieren zijn hier te vinden.
Moet u belasting betalen op een 1099-S?
Ja.
Formulier 1099 wordt gebruikt om niet-werkgerelateerde inkomsten aan de IRS te rapporteren. Er zijn maximaal 20 verschillende soorten 1099-formulieren. 1099-S een van die typen, en het wordt gebruikt voor het rapporteren van meerwaarden op onroerendgoedtransacties.
Bedrijven (zoals titelvennootschappen) en andere personen die betrokken zijn bij onroerendgoedtransacties waarbij geen titelvennootschap is betrokken, moeten een formulier 199-S uitgeven aan iedereen die gedurende het jaar ten minste $ 600 ontvangt.
Als het bedrijf of een andere partij die bij de onroerendgoedtransactie betrokken is, een 1099-S-formulier indient bij de IRS, zoals vereist wettelijk verplicht is en een belastingbetaler dit niet meldt, zal de IRS waarschijnlijk een rekening sturen voor de verschuldigde belastingen over het inkomen.
Belastingbetalers hoeven geen 1099s op te nemen bij hun belastingaangifte ingediend bij de IRS, maar de IRS gebruikt geautomatiseerde matching-algoritmen om 1099s te matchen die zijn ontvangen van bedrijven of andere partijen die betrokken zijn bij de onroerendgoedtransactie om te controleren of belastingbetalers de inkomsten op hun aangiften opnemen. Het is dus een goed idee om het inkomen op te nemen en de 1099-formulieren met belastingaangiftedossiers te bewaren voor controlebeschermingsdoeleinden.
Verder lezen: hoe beïnvloeden een 1099-S en 1099-S mijn belastingen?
Krijgt u altijd een 1099-S als u een huis verkoopt?
Mogelijk ontvangt u niet altijd een 1099-S-formulier.
Wanneer u uw huis verkoopt, Mogelijk hebt u een formulier ondertekend waarin wordt verklaard dat u geen belastbare winst op de verkoop zult hebben. Als u een 1099-S-vrijstellingscertificeringsformulier hebt ingevuld en aan alle zes criteria hebt voldaan om de verkoop niet op uw belastingaangifte te hoeven vermelden, mag het titelbedrijf of de sluitende advocaat geen IRS-formulier 1099-S sturen, dat de verkoop rapporteert aan de IRS en aan jou. (Zie het gedeelte over vrijstellingscertificering).
In het onwaarschijnlijke geval dat de verkoop minder dan $ 600 bedroeg, zou u waarschijnlijk geen 1099-S ontvangen. Of, als de transactie werd gesloten zonder titelbedrijf of sluitingsadvocaat en u ermee instemde verantwoordelijk te zijn voor het rapporteren van de verkoop (zie de sectie over Wie geeft 1099s uit), zou u geen 1099-S ontvangen.
Verder lezen: 12 belastingtips als u uw huis verkoopt
Verder lezen: is het ongebruikelijk om geen 1099-S-formulier te ontvangen voor de verkoop van uw huis?
Het 1099-S Certification Exemption Form
Het 1099-s Certification Exemption Form is alleen van toepassing op hoofdresidenties.
De IRS-instructies voor formulier 1099-S, op pagina 1 en onder de sectie “Uitzonderingen” worden transacties beschreven die niet door 1099-S kunnen worden gerapporteerd. Een van die transacties – de verkoop van een hoofdverblijf onder bepaalde voorwaarden – is niet te rapporteren als aan bepaalde criteria wordt voldaan.
De IRS vereist schriftelijke bevestiging (certificering) dat aan de criteria is voldaan. De IRS-instructies voor formulier 1099-S zijn hier te vinden.
Een voorbeeld van een IRS acceptabel certificeringsformulier is te vinden in de bijlage bij IRS Revenue Procedure 2007-12 hier en wordt hieronder gedupliceerd.
Bovendien heeft Old Republic Title hier een pdf-versie van zon formulier beschikbaar.
Over het algemeen vereist de IRS certificering van deze zes items:
- Bezit een nd gebruikt als hoofdverblijf gedurende 2+ jaar van de periode van 5 jaar die eindigt op de datum van de verkoop of ruil van de woning.
- Geen verkoop of ruil gehad van een andere hoofdverblijfplaats gedurende het 2-jarige periode die eindigt op de datum van de verkoop of ruil van de woning.
- Geen enkel deel van de woning werd gebruikt voor zakelijke of verhuurdoeleinden.
- De verkoop of ruil betreft de gehele woning en voor $ 250.000 of minder; of indien getrouwd, voor $ 500.000 of minder, en de winst is $ 250.000 of minder.
- Gedurende de periode van 5 jaar die eindigde op de datum van de verkoop of ruil van de woning, werd deze niet verworven in een 1031 uitwisseling.
- Als de basis in de woning wordt bepaald door de basis van een andere persoon die het in een 1031-ruil heeft verkregen, moet die ruil meer dan 5 jaar voorafgaand aan de verkoop of ruil hebben plaatsgevonden.