Veel belastingbetalers zijn zich niet bewust van de fiscale gevolgen die mogelijk van toepassing kunnen zijn op de verkoop van bedrijfspand. Het is niet zo eenvoudig als het verkopen van een actief. U kunt het verkopen van bedrijfseigendommen zien als een bedrijf met veel verschillende lagen. Elk van deze verschillende lagen kan mogelijk tegen verschillende belastingtarieven worden belast en anders worden behandeld op de belastingaangifte van een belastingbetaler.

Wanneer u een bedrijfsmiddel verkoopt, kunt u mogelijk verschillende soorten winsten en verliezen hebben, zelfs binnen dezelfde transactie. De winsten en verliezen kunnen zijn: vermogenswinst op korte termijn, vermogensverliezen op korte termijn, vermogenswinst op lange termijn, vermogensverliezen op lange termijn, herovering van afschrijvingen in sectie 1245, terugname van afschrijvingen op sectie 1250, niet-opgenomen 1250-winst en 28% winst (met betrekking tot de verkoop van bepaalde verzamelobjecten). Elk van deze categorieën van winsten en verliezen wordt anders behandeld en tegen verschillende tarieven belast.

Bij het bepalen welk karakter van winst u zult hebben wanneer u een bedrijfsmiddel verkoopt, is het eerst belangrijk om te bepalen wat voor soort activa u verkopen en ook in wat voor soort entiteit het actief wordt gehouden. De drie categorieën activa die het meest worden verkocht zijn (1) Sectie 1231 onroerend goed, (2) Sectie 1245 onroerend goed en (3) Sectie 1250 onroerend goed. Als het verkochte actief wordt gehouden in een C-Corporation, wordt de winst belast tegen de gewone belastingtarieven, ongeacht het soort onroerend goed dat het actief is. Als het actief dat wordt verkocht, wordt gehouden in een andere entiteit dan een C-Corporation, kunt u mogelijk verschillende winstlagen hebben, afhankelijk van het type actief dat wordt verkocht.

Eigendom van artikel 1231 zijn activa die in uw beroep of bedrijf worden gebruikt en langer dan een jaar in het bezit zijn van de belastingplichtige. Een winst op de verkoop van Sectie 1231 bedrijfspand wordt behandeld als langetermijnwinst en wordt belast tegen een maximumtarief van 15%, tenminste tot en met 31 december 2012. Een verlies op de verkoop van Sectie 1231 bedrijfspand wordt behandeld als gewoon verlies en kan het gewone inkomen verminderen op de aangifte van de belastingbetaler en is niet onderworpen aan de beperkingen op kapitaalverlies (beperking van $ 3.000 voor individuen of beperking van vermogenswinst voor bedrijven). Er is echter een regel van artikel 1231 dat als u bedrijfseigendommen verkoopt op een winst en u hebt de gewone verliezen als gevolg van de verkoop van Sectie 1231-eigendom in de afgelopen vijf jaar afgetrokken, dan wordt de Sectie 1231-winst die u erkent, belast als gewoon inkomen, op basis van het gewone inkomenstarief van de belastingbetaler, en niet het preferentiële 15 % maximale meerwaarde.

Sectie 1245 onroerend goed is (1) alle af te schrijven persoonlijke eigendommen, materieel of immaterieel, en (2) bepaald af te schrijven onroerend goed (meestal onroerend goed dat specifieke functies, bijvoorbeeld een opslagtank, maar geen gebouwen of constructiedelen van een gebouw). Als u Sectie 1245 onroerend goed verkoopt, moet u uw winst terugkrijgen als gewoon inkomen in de mate van uw eerdere aftrekposten op het verkochte goed. Elke winst tot het bedrag van de eerder genomen afschrijving zal worden belast tegen de gewone inkomenspercentages. Het bedrag van de winst dat de eerder genomen afschrijving overschrijdt, wordt dan behandeld als winst uit artikel 1231 (onderhevig aan de bovengenoemde regels van artikel 1231). De recapture-regels van artikel 1245 zijn niet van toepassing als het actief met verlies wordt verkocht. Als een activum van sectie 1245 met verlies wordt verkocht, wordt het verlies behandeld als een verlies van sectie 1231 en afgetrokken als een gewoon verlies dat het gewone inkomen kan verminderen.

Eigendom van sectie 1250 bestaat uit onroerend goed dat niet Sectie 1245 eigendommen (zoals hierboven gedefinieerd), in het algemeen gebouwen en hun structurele componenten. Wanneer u Sectie 1250-eigendommen verkoopt, moet u zich bewust zijn van de mogelijke terugname van de Sectie 1250-waardevermindering en “niet-opgenomen Sectie 1250-winst”. Als u Sectie 1250-onroerend goed verkoopt dat na 1986 in gebruik is genomen, zal geen van de langetermijnvermogenswinst die kan worden toegeschreven aan aftrekposten worden onderworpen aan de terugvordering van Sectie 1250-afschrijvingen. Als u niet-residentieel onroerend goed dat in gebruik werd genomen vóór 1987 zou afschrijven en u het in gebruik genomen onroerend goed zou afschrijven door middel van lineaire afschrijving, zou er geen terugname van de afschrijvingen van artikel 1250 plaatsvinden. Als echter op enig moment een versnelde afschrijvingsmethode werd gebruikt, wordt de winst op de verkoop belast als gewoon inkomen voor zover het bedrag van de versnelde afschrijving hoger was dan de afschrijving die zou zijn toegestaan als u de lineaire afschrijvingsmethode had gebruikt. Deze terugname van de afschrijving van artikel 1250 wordt belast tegen de gewone inkomenspercentages.

Elke winst die het bedrag overschrijdt dat wordt behandeld als gewoon inkomen vanwege de terugname van artikel 1250, maar die de totale geclaimde afschrijving niet overschrijdt, is niet-opgenomen winst volgens “. Niet-opgenomen Sectie 1250-winst wordt belast tegen een maximumtarief van 25%.

Elke resterende winst die zowel de terugname van de afschrijving van artikel 1250 als de niet-opgenomen winst van artikel 1250 overschrijdt, zal worden behandeld als winst uit artikel 1231 (vermogenswinst op lange termijn), die zal worden belast tegen een maximumtarief van 15%, tot en met 31 december 2012. De verkoop van eigendom van Sectie 1250 met verlies leidt tot een verlies van Sectie 1231 en wordt in mindering gebracht als gewoon verlies dat het gewone inkomen kan verminderen. De bepalingen van sectie 1250 zijn alleen van toepassing op winsten, niet op verliezen.

Zoals ik zeker weet, is het niet zo eenvoudig als het verkopen van een bedrijfsmiddel. Elke verkoop van bedrijfsmiddelen kan veel belasting opleveren. behandelingen die verschillende fiscale resultaten opleveren. De fiscale behandeling van de verkoop van bedrijfsactiva kan behoorlijk complex zijn en als u niet zeker bent van de mogelijke fiscale gevolgen, dient u contact op te nemen met uw belastingadviseur van Dermody, Burke en Brown om uit te leggen hoe de verkoop moet worden behandeld .