Uitzetting: wat is het en hoe begint het?

De inhoud van dit artikel wordt beïnvloed door COVID-19. Lees voor meer informatie de artikelen in de toolkit Uitzetting en andere huisvestingskwesties en COVID-19.

Uitzetting is de juridische procedure waarbij een huurder uit een huurwoning verhuist. In Michigan staat de wet een snellere toegang tot de rechtbank toe en een snellere oplossing in een uitzettingszaak dan een rechtszaak gewoonlijk zou vereisen.

Het is illegaal voor een huisbaas om je uit te zetten zonder naar de rechtbank te gaan en een uitzettingsbevel te krijgen eerste. Je huisbaas kan niets doen waardoor je geen toegang hebt tot je huis zonder een uitzettingsbevel. Uw huisbaas mag niet:

• Geweld gebruiken of dreigen met geweld om u uit uw huis te laten vertrekken of buiten te houden

• Betreed uw huis zonder uw toestemming, tenzij het een noodgeval is.

• Uw eigendom verwijderen, achterhouden of vernietigen

• Veranderen, aanpassen , of voeg sloten of beveiligingsapparatuur toe aan het huis zonder uw toestemming.

• Sluit het pand af om toegang te voorkomen of om het moeilijker te maken

• Veroorzaak een onderbreking of afsluiting van water-, elektriciteits- of gasdienst

• Veroorzaak harde geluiden, slechte geuren of andere overlast

• Zet uw bezittingen op straat

Als uw huisbaas iets doet om u uit uw huis te verwijderen of u met geweld uit uw huis te houden zonder een uitzettingsbevel, u kunt uw huisbaas aanklagen. Als de rechtbank in uw voordeel beslist, kunt u in huis blijven en tot drie keer het bedrag van uw werkelijke schade of $ 200 per dag terugkrijgen, afhankelijk van wat het hoogste is. Als uw huisbaas een uitzettingsbevel krijgt, kan alleen de sheriff of een andere gerechtsfunctionaris u en uw bezittingen fysiek uit de woning verwijderen.

Als u zonder toestemming in de woning bent ingetrokken, kan de huisbaas u waarschijnlijk legaal verwijderen en uw bezittingen. De verhuurder hoeft hiervoor niet naar de rechter te stappen. De verhuurder hoeft u niet uit de woning te laten verwijderen door de sheriff of een gerechtsdeurwaarder. Dit is alleen van toepassing als u zonder toestemming of met geweld bent ingetrokken.

Redenen voor uitzetting

Hier zijn de redenen waarom uw huisbaas een uitzettingsprocedure kan starten:

• Je hebt geen huur betaald;

• Je bent niet verhuisd toen je huurcontract eindigde;

• Je een huurtermijn geschonden waarvan de huurovereenkomst zegt dat deze tot uitzetting zal leiden;

• U veroorzaakte uitgebreide en voortdurende fysieke schade aan het huis;

• U creëerde een ernstig en aanhoudend gezondheidsrisico in of aan huis;

• U was betrokken bij illegale drugsactiviteiten op het terrein; of

• Uw huisbaas gelooft dat er “een goede reden” of een “goede reden” is om u uit een stacaravanpark of door de overheid gesubsidieerde huisvesting te zetten. Voor dit soort uitzettingen gelden speciale regels. Zie de toolkit Uitzetting uit gesubsidieerde huisvesting of de toolkit Ik word uitgezet uit een Mobile Home Park-toolkit voor meer informatie.

Kennisgevingsvereisten

waarschijnlijk het recht op kennisgeving voordat uw huisbaas u kan uitzetten. Er zijn twee soorten kennisgeving. Beide soorten vertellen u waarom uw huisbaas wil dat u weggaat en hoeveel tijd u moet ondernemen om een rechtszaak te voorkomen.

Uw de huisbaas moet u een eigendomsverzoek doen voordat hij met een uitzetting begint voor:

• Niet-betaling van huur

• Illegale drugsactiviteiten op het terrein

• Fysieke schade aan het pand of het creëren van een gevaar voor de gezondheid

• Rechtvaardig reden voor huurders van stacaravans of sociale woningen

Uw huisbaas moet u opzeggen om te stoppen voordat u met een uitzetting begint wanneer:

• U een huurbepaling overtreedt waar de huurovereenkomst dit toestaat beëindiging

• Er is geen huurovereenkomst en uw verhuurder wil dat u verhuist

Uw verhuurder kan u hoeft niet op te geven dat u moet stoppen of om bezit te eisen als u wordt uitgezet wegens verblijf nadat uw huurovereenkomst is beëindigd.

Als u met geweld het huis binnenkomt of het met geweld vasthoudt, hebben geen recht op kennisgeving. Dit wordt soms verboden terrein of kraken genoemd. Als u binnendringt of kraak, bent u geen huurder. De verhuurder hoeft niet naar de rechter om u uit te zetten. De verhuurder kan u uit de woning verwijderen.

Als een kennisgeving om te stoppen of een eis voor bezit is vereist, kan uw huisbaas het op een van deze manieren bedienen:

• Door het persoonlijk aan u te geven

• Door het bij u thuis achter te laten bij een lid van uw gezin dat oud genoeg en verantwoordelijk genoeg is om het aan u te geven, met het verzoek het u te geven

• Door het naar u te mailen

• Door het elektronisch naar u te verzenden (per e-mail)

Om ervoor te zorgen dat uw verhuurder u per e-mail van dienst kan zijn, moeten al deze dingen gebeuren:

• U moet hebben ingestemd om te worden bediend door schriftelijk e-mail (deze overeenkomst kan in uw huurovereenkomst staan)

• Uw verhuurder moet u de overeenkomst of bevestiging per e-mail hebben gestuurd

• Je moet op de e-mail van je verhuurder hebben gereageerd

Als je je e-mailadres wijzigt, moet je je verhuurder op de hoogte stellen van je nieuwe e-mailadres. -mailadres schriftelijk, of doorloop het bovenstaande proces voor uw nieuwe e-mailadres.

De kennisgeving moet:

• schriftelijk zijn

• gericht zijn aan de huurder

• Beschrijf het gehuurde pand, meestal door het adres op te geven

• Geef de reden voor de uitzetting

• Geef aan hoeveel tijd de huurder heeft om het probleem op te lossen, indien er een is

• Vermeld het adres van de verhuurder en de datum van de kennisgeving

Nadat u een kennisgeving heeft ontvangen, heeft u een bepaalde tijd om het probleem op te lossen, huur te betalen of een andere actie te ondernemen, of het pand te verlaten. Als je niet hebt gedaan wat de huisbaas verlangt tegen de tijd dat de kennisgeving verloopt, kan je huisbaas naar de rechtbank stappen en beginnen met het proces om je uit te zetten. De hoeveelheid tijd die u heeft om te handelen, is afhankelijk van de reden voor de uitzetting.

Reden voor uitzetting	Tijd voordat verhuurder kan aanklagen na kennisgeving of eis tot bezit
Huurder heeft huur niet betaald	7 dagen
Huurder heeft de home	7 dagen
Huurder heeft een gezondheidsrisico gecreëerd	7 dagen
Illegale drugsactiviteit op het terrein	24 uur
Overtreding leasebepaling	30 dagen
Krachtige binnenkomst / krachtig verblijf / overtreding	Geen kennisgeving vereist
Huurder is gebleven nadat de huurovereenkomst is beëindigd	30 dagen van tevoren is vereist als het meer dan 30 dagen geleden is dat de huurovereenkomst is beëindigd. Opzegging kan niet vereist als het minder dan 30 dagen geleden is.
Goed doel voor eigenaren van stacaravans of sociale woningen	De benodigde tijd varieert. Lees voor meer informatie Uitzettingen in stacaravans – speciale regels.
Huurder heeft geen schriftelijke huurovereenkomst of het is een huurovereenkomst van maand tot maand	Eén huurperiode

Lees de kennisgeving om te stoppen of vraag naar bezit als je het krijgt. Als u op het terrein wilt blijven wonen, kunt u wellicht stappen ondernemen om het probleem op te lossen. Als jij en je huisbaas het probleem kunnen oplossen, is er misschien geen noodzaak voor een rechtszaak.

Larry Landlord gaf bijvoorbeeld aan Therese Huurder een eis voor bezit die zei dat ze $ 500 huur verschuldigd was. Hij geeft het haar op 1 september. Therese zou:

• het geld voor 8 september kunnen betalen en thuis blijven

• Tegen 8 september kunnen verhuizen nog steeds Therese aanklagen voor het bedrag aan huur dat ze verschuldigd is)

• Praat met Larry om te zien of ze voor 8 september iets kunnen regelen (misschien denkt ze niet dat ze het bedrag verschuldigd is van huur die hij zegt dat ze verschuldigd is)

• Niets doen en wachten tot Larry een aanklacht indient (als ze ervoor kiest om dit te doen, moet Therese zich ook voorbereiden op de rechtszaak)

Als Larry in plaats daarvan Therese op 1 mei opzegt om te stoppen omdat hij denkt dat ze een hond heeft gekregen terwijl de huurovereenkomst specifiek zegt dat er geen huisdieren zijn en de schending van de overeenkomst tot uitzetting zal leiden, zal ze can:

• Vertrek voor 1 juni

• Praat met Larry om te zien of ze iets kunnen oplossen

• Wacht tot Larry een aanklacht indient (als ze ervoor kiest om dit te doen, moet Therese zich ook voorbereiden op een rechtszaak)

Voor meer informatie , lees Naar de rechtbank gaan in een uitzettingszaak.