First Citizens Bank:
FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
Contact: Valerie Leonard (NMLS 415176) op 864-630-0921 of
First Federal Lakewood:
OH, MI, KY, WV, IN, FL
Contact: Eric Veronica ( NMLS # 83197) op 419- 318-8985 of
First National Bank of Omaha:
NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
Contact: Michael Bruegel (NMLS # 496393) op 469-633-8429 of
First National Bank of Pennsylvania:
Neem contact op met Ken Roos (NMLS # 436834) op 412-951-6793 of
Alternatieven voor hypotheekleningen door artsen
Als u niet gelooft dat een traditionele hypotheeklening voor artsen de juiste is voor jou vraagt je je misschien af welke andere opties een arts heeft? Het blijkt genoeg te zijn, en meestal kun je de meeste van deze opties krijgen van dezelfde kredietverstrekkers die hypotheekleningen voor artsen doen.
Conventioneel 20% omlaag Hypotheek
Vaak de beste keuze voor een hypotheek als i t biedt over het algemeen de meeste opties (30 jaar vast, 15 jaar vast, ARMs enz.), de laagste tarieven en de laagste tarieven. In vergelijking met een hypotheek voor artsen zijn de tarieven op een conventionele hypotheek met 20% korting vrij goedkoop. Het vereist echter wel een bewijs van inkomsten en een aanzienlijk bedrag om neer te leggen. Dat geld is natuurlijk niet meer beschikbaar om te investeren of studieleningen af te betalen.
80/20 en 80/10/10 Leningen
Deze verdwenen van het toneel na de Global Financial Crisis, maar is sindsdien meer aan het heropleven. De theorie is dat je een lening van 80% krijgt tegen een iets hoger tarief dan bij een lening van 20%, en dan een lening van 20% tegen een veel hoger tarief. U zou PMI vermijden (die soms niet fiscaal aftrekbaar is (maar van 2007 tot 2018 was voor mensen met een inkomen van minder dan $ 110.000) en in plaats daarvan zou vervangen door meer rente. De 80/10/10 en 80/15/5 waren variaties op het thema, waarvoor een aanbetaling vereist was.
Conventionele hypotheek met minder dan 20% korting
Deze leningen hebben hogere tarieven en kosten dan een hypotheek met 20% korting. Ze vereisen ook u om PMI te kopen. Het komt zelden voor dat u er een vindt die 0% lager is (in feite is het beste dat u sinds 2014 kunt vinden 3% lager voor een nieuw huizenkopersprogramma via Fannie Mae of Freddie Mac), maar 5% en 10% lager komen vaak voor. Dit is misschien wel de goedkoopste hypotheekoptie op de markt (als u minder dan 5% lager kunt vinden).
FHA-lening
Deze lening heeft een hogere tarieven en vergoedingen dan een aanbetaling van 20% (met name een hypotheekverzekeringspremie van 1,75% die bovenop het hoofdbedrag van de lening wordt gefinancierd.) “financieringskosten”), een vereiste aanbetaling van 3,5% en, sinds 2012, een maandelijkse hypotheek verzekeringspremie (jaarlijks 0,8-0,85% van het saldo van de lening) gedurende de looptijd van de lening. FHA vereist dat de geldschieter het kredietrapportbedrag van de betaling van de studielening gebruikt, of, indien er geen wordt vermeld, 1% van het openstaande saldo, tenzij de lener documentatie kan verstrekken dat de lening is uitgesteld. Dit maakt deze lening lastig voor ingezetenen met schulden om voor in aanmerking te komen. De tarieven zijn over het algemeen echter iets lager dan die van een dokterskrediet, maar dat is mogelijk niet wanneer u de PMI-kosten optelt.
VA-lening
Deze lening vereist dat u in aanmerking komt voor VA voordelen, die velen diskwalificeert. Het is een verbetering ten opzichte van de FHA-lening omdat er geen aanbetaling of hypotheekverzekering vereist is. De tarieven zijn vergelijkbaar met de FHA-tarieven, maar de financieringsvergoeding is hoger: 2,15% voor nieuwe leners en 3,3% voor later gebruik. Van die vergoeding kan worden afgezien als u een militaire handicap hebt.
Hoe vergelijken de tarieven en vergoedingen voor hypotheekleningen door artsen?
Hypotheekleningen voor artsen en hypotheekleningen voor tandartsen hebben over het algemeen het hoogste percentage van al deze opties. Maar de aanbetaling is het kleinst. De vergoedingen zijn waar dingen echt wazig en moeilijk te vergelijken worden. Enerzijds vereisen de FHA en een conventionele lening met minder dan 20% een hypotheekverzekering, die, in tegenstelling tot de rente op leningen, niet fiscaal aftrekbaar is voor mensen met een inkomen tussen de $ 100-109K. Het is vaak moeilijk te zeggen of u beter een hypotheekverzekering of een hoger tarief / vergoedingen kunt betalen. Het is veel gemakkelijker om van de initiële / financieringskosten af te komen door 20% te verlagen. De meeste andere leningen, inclusief de lening van de arts , zal u met deze vergoedingen slaan. (Hoewel van ten minste één dokterslening afstand wordt gedaan als u bereid bent een hogere rente te betalen.)
De hypotheekrente van een arts of tandarts is doorgaans ongeveer 1/4% hoger dan een vergelijkbare FHA / VA-lening, maar kan tussen 1/8% en 1% hoger zijn dan een conventionele lening. Dat verschil kan in de loop van de tijd flink oplopen. Bovendien hoeft u de extra kosten niet vooraf te betalen, en dat geld dat over 30 dagen is samengesteld, komt ook neer op tienduizenden dollars. Het voordeel van het gebruik van een gewone oude vaste lening van 30 jaar met 20% korting kan oplopen tot $ 235.000 voor een huis van $ 500.000. Dit negeert natuurlijk de alternatieve kosten van die aanbetaling van $ 100.000, die we hieronder zullen bespreken.
Moet ik een hypotheeklening voor artsen krijgen?
Er is veel dat gaat in op deze vraag. Ik ben van mening dat de meeste bewoners en fellows om verschillende redenen zouden moeten huren in plaats van kopen.
Ten eerste verblijf je waarschijnlijk maar 1-5 jaar op die locatie. Het duurt meestal minstens 5 jaar om break-even voor een huis, uiteraard nog meer als een vastgoedzeepbel op je losbarst. De beste bron om te zien hoe lang het duurt om break-even te draaien in jouw specifieke omstandigheden is de New York Times Buy vs Rent Calculator. Zelfs als je besluit om te blijven in hetzelfde gebied als een verzorgster, heb ik gemerkt dat de aanwezigen meestal niet lang in hun woonhuis willen wonen als hun inkomen verviervoudigt. Om deze reden is huren misschien wel de beste optie voor fellows en nieuwe bewoners.
Ten tweede verdient een bewoner / fellow niet veel geld en neemt daarom meestal de standaardaftrek op hun belastingen (nu $ 12.000 single en $ 24.000 getrouwd voor 2018). Dat betekent dat uw hypotheekrente waarschijnlijk NIET aftrekbaar is. Zelfs als u specificeert, is het grootste deel van uw rente waarschijnlijk niet aftrekbaar. Dat verhoogt de effectieve kosten van uw onderkomen.
Ten derde hebben huizen onderhoud nodig (verwacht 1-2% van de waarde van het huis per jaar), wat tijd en geld kost, die geen van beide overvloedig zijn voor een bewoner.
Ten vierde zijn er veel gedoe en kosten bij het kopen en verkopen van een huis. Een woning huren is in vergelijking daarmee snel en eenvoudig. Als je ooit hebt geprobeerd een huis te verkopen in een dalende markt, weet je hoe moeilijk het kan zijn om het tegen elke prijs te verkopen, laat staan een redelijke prijs. Bovendien is er veel flexibiliteit bij het huren. t hou van de buurt, je beweegt gewoon. In het ergste geval krijgt u een contract van een jaar. Geen probleem. Aan de andere kant is de kans groter dat nieuwe bezoekers op hun plek blijven en is de kans veel groter dat de rente volledig of bijna volledig aftrekbaar is. / huurratio verschuift sterk naar kopen voor de meesten.
Als u heeft besloten een huis te kopen en u vastbesloten bent om in een gebied voor meer dan vijf jaar, moet u serieus overwegen om 20% te verlagen en een conventionele hypotheek te krijgen. De verbeterde maandelijkse cashflow geeft u veel financiële vrijheid en de mogelijkheid om te investeren (en zelfs uit te geven). U bespaart honderdduizenden aan rente gedurende de looptijd van de lening, allemaal gegarandeerd, in tegenstelling tot het investeren van een mogelijke aanbetaling. maar als u, om wat voor reden dan ook, “een huis gaat kopen EN u” niet “20% wilt of wilt verlagen, dan is een dokterslening een redelijke optie en minstens zo goed als de andere opties die geen 20% korting hebben.
Is het niet beter om een zo groot mogelijke lening te krijgen en het verschil te investeren?
Als u de cijfers uitvoert, kunt u gemakkelijk Ik zie dat je beter zo veel mogelijk geld kunt lenen en het tegen een hogere rente kunt beleggen. Dit is het voordeel van een hefboomwerking. Overweeg een hypothetisch huis van $ 500.000. Je zou $ 235.000 kunnen besparen door een conventionele lening van 20% lager te maken dan de dokter s lening. Maar als u die aanbetaling van $ 100.000 tegen 8% over 30 jaar zou hebben geïnvesteerd, zou u “meer dan $ 1 miljoen hebben. De voorwaarden van dit” marge-beleggen “zijn gunstig, in die zin dat u veel tijd hebt voor de markt om te herstellen en er zijn geen margestortingen op hypotheken. Helaas zijn er een paar redenen waarom u dit waarschijnlijk “niet wilt doen:
1) Een lagere rente op de hypotheek krijgen is risicoloos. Die $ 235.000 is gegarandeerd. De $ 1 miljoen is dat niet gegarandeerd. Als er iets is dat de aandelenmarkt ons de afgelopen tien jaar heeft geleerd, is het dat er geen garanties zijn. Het risico op verlies is zeer reëel. Als u 2% rendement krijgt over de 30 jaar in plaats van 8%, d zijn veel beter af met de hypotheek met een lagere rente.
2) Onder water zijn met een hypotheek is niet leuk. Als u 0% lager zet, bent u onmiddellijk onder water, aangezien het doorgaans 6-10% van de waarde van het huis kost om het te verkopen. Als je denkt dat het moeilijk is om een huis te verkopen in een dalende markt, probeer het dan als je enige opties een korte verkoop zijn, tienduizenden contant geld verzinnen en de bank laten afschaffen en je krediet verpesten.
3) Gedrag. Het is veel gemakkelijker om geld uit te geven dan om het te investeren. Om vooruit te komen, moet je echt investeren en die $ 100K 30 jaar blijven investeren. Belastingen en investeringsuitgaven kunnen natuurlijk ook het rendement op dat geld verlagen als u zich slecht investeert.
4) Cashflow en het verschil investeren. Door 20% te verlagen, wordt uw hypotheekbetaling drastisch verlaagd. Opnieuw dat voorbeeld van $ 500.000 naar huis nemen. Met 20% verlaagd, is uw maandelijkse hoofdsom en rentebetaling $ 2027. Met de dokterslening is het $ 2800. Die $ 800 per maand kan echt een verschil maken in uw budgettering, waardoor u meer uitgaven en besparingsmogelijkheden krijgt zodra deze beschikbaar komen. U kunt zelfs die $ 800 per maand gebruiken om de hypotheek af te betalen door in plaats daarvan een vaste hypotheek van 15 jaar krijgen.Dat verlaagt uw rente met nog eens 3/4%, waardoor u in de loop van de jaren nog meer bespaart en eerder met pensioen kunt gaan. U kunt ook gewoon elke maand $ 800 investeren. Bij datzelfde rendement van 8% zou je na 30 jaar $ 1,2 miljoen hebben, zelfs meer dan de $ 1 miljoen die $ 100.000 aanbetaling zou opleveren. Dus als je het verschil na 30 jaar van 8% jaarlijks rendement zou investeren, zou je dus over het algemeen meer dan $ 400.000 uitkomen door 20% te verlagen. Maar je moet natuurlijk nog steeds 20% bedenken om neer te zetten, wat niet gemakkelijk is.
Een makelaar nodig of verhuizen?
Als je in nood bent van een makelaar werkt de White Coat Investor samen met CurbsideRealEstate.com, een gratis conciërgeservice voor artsen door artsen. Nadat hij worstelde met zijn eerste huisaankoop, richtte Dr. Peter Kim Curbside Real Estate op om arts-specifieke problemen aan te pakken die zich tijdens het koopproces van een huis voordeden. CurbsideRealEstate.com biedt niet alleen nieuws en informatie, maar is ook uw door artsen geleide “curbside-consult” voor hypotheekleningen voor artsen, deskundige makelaars, verhuizing en alles daartussenin. Of u nu uw eerste huiskrediet voor artsen beveiligt, net begonnen uw huiszoekopdracht, of u weet niet zeker waar u moet beginnen, CurbsideRealEstate.com kan u helpen door het aankoopproces van een huis zelfverzekerd en efficiënt te navigeren, waardoor u kostbare tijd en geld bespaart.
Exclusieve bonus voor lezers van White Coat Investor : $ 100 bonus bij sluiting.
Neem contact op met CurbsideRealEstate.com op of (323) 515-9507 voor een vrijblijvend adviesgesprek en volg ze op Facebook, Twitter en Instagram voor meer informatie.
Kredietverstrekkers – als u advertentieruimte op deze pagina wilt kopen, e-mail dan Cindy (at) whitecoatinvestor.com.