De 1031-uitgestelde belasting is een methode om tijdelijk vermogenswinstbelasting te vermijden bij de verkoop van een investering of bedrijfseigendommen. Die belastingen kunnen oplopen tot 15 tot 30 procent wanneer staats- en federale belastingen worden gecombineerd.
Deze eigendomsbeurs ontleent zijn naam aan sectie 1031 van de Internal Revenue Code . Het stelt een investeerder in staat om een investering of bedrijfspand te vervangen door een soortgelijk eigendom en de meerwaarden op de verkoop uit te stellen als de regels van de Internal Revenue Service nauwgezet worden gevolgd. In theorie zou een investeerder doorgaan met het uitstellen van meerwaarden op vastgoedbeleggingen tot hun dood, waardoor mogelijk helemaal geen belasting over hen wordt betaald.
Het is een verstandige belasting- en investeringsstrategie, evenals een hulpmiddel voor vermogensplanning. De 1031-beurs heeft beschouwd als een van de krachtigste instrumenten voor het opbouwen van rijkdom die nog beschikbaar is voor belastingbetalers. Het is een belangrijk onderdeel geweest van de successtrategie van talloze financiële tovenaars en vastgoedgoeroes.
Wetswijzigingen uit 1984
Nadat een reeks liberale rechterlijke uitspraken vastgoedinvesteerders een ruime speelruimte had gegeven in de soorten eigendommen die konden worden geruild en de tijdsbestekken waarin ze de ruil konden voltooien, nam het Congres wijzigingen aan in Sectie 1031 in de Tax Reform Act van 19 84. Deze wetgeving definieerde verder “soortgelijk” onroerend goed en stelde een tijdschema vast voor het voltooien van de ruil.
Kwalificerende eigendommen
Alleen onroerend goed in bezit voor zakelijk gebruik of als investering komt in aanmerking voor een 1031-uitwisseling. Een persoonlijke woning komt niet in aanmerking en over het algemeen komt een fix-and-flip-woning ook niet in aanmerking omdat deze past in de verboden categorie van een woning die uitsluitend is gekocht voor wederverkoop. Vakantie- of tweede woningen die niet worden gehouden zoals huurwoningen doen dat meestal wel niet in aanmerking komen voor 1031-behandeling; er is echter een gebruikstest onder sectie 280A van de belastingcode die van toepassing kan zijn op die eigendommen.
Overweeg om een belastingdeskundige te raadplegen om te zien of uw tweede woning of vakantiehuis in aanmerking komt voor artikel 280A. Het kan zijn dat het wordt gebruikt als uw hoofdvestiging of geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd.
Grond die in ontwikkeling is voor wederverkoop, komt niet in aanmerking voor uitgestelde belastingbehandeling. Aandelen, obligaties, bankbiljetten en economische belangen in een partnerschap worden voor ruildoeleinden niet beschouwd als een vorm van “soortgelijk” eigendom.
Om in aanmerking te komen als een 1031-ruil tegenwoordig moet de transactie de vorm aannemen van een “ruil” in plaats van alleen een verkoop van een onroerend goed met de daaropvolgende aankoop van een ander. Ten eerste moeten het onroerend goed dat wordt verkocht en het nieuwe vervangende onroerend goed beide worden aangehouden voor investeringsdoeleinden of voor productief gebruik in een handel of een bedrijf. Het moeten “gelijkaardige” eigendommen zijn.
De volgende onroerendgoedswaps zijn voorbeelden van degene die voldoen aan de vereisten voor een gekwalificeerde ruil van “gelijkaardige” eigendommen :
- Een kantoor in ruil voor een winkelcentrum
- Een winkelcentrum in ruil voor onbewerkte grond
- Onbewerkte grond in ruil voor een industrieel gebouw
- Een flatgebouw in ruil voor een industrieel gebouw
- Een ranch of boerderij in ruil voor een kantoorgebouw
Aankoopdeadlines
Vóór 1984 vonden vrijwel alle uitwisselingen gelijktijdig plaats met de sluiting en overdracht van het verkochte onroerend goed (afgestaan onroerend goed) en de aankoop van het nieuwe onroerend goed ( vervangende eigenschap). Naast de problemen die zich voordeden bij het zoeken naar een geschikte woning, waren er problemen met de gelijktijdige overdracht van titels en fondsen. Niet zo vandaag.
De vertraagde 1031-uitwisseling vermijdt die problemen van vóór 1984, maar er worden nu strengere deadlines opgelegd. Een belegger die een beurslijst wil invullen en zijn eigendom op de gebruikelijke manier wil verkopen. Wanneer een koper naar voren stapt en het koopcontract wordt uitgevoerd, gaat de verkoper een ruilovereenkomst aan met een gekwalificeerde tussenpersoon die op zijn beurt de plaatsvervangende verkoper wordt. De ruilovereenkomst vereist meestal een overdracht van het contract van de verkoper aan de tussenpersoon. De afsluiting vindt plaats en omdat de verkoper het geld niet kan aanraken, ontvangt de tussenpersoon de opbrengst die verschuldigd is aan de verkoper.
Identificerende eigenschappen
Op dat punt begint de eerste timingbeperking, de 45-dagenregel voor identificatie. De belegger moet een potentiële vervangende woning binnen 45 dagen na de sluiting en overdracht van de oorspronkelijke woning sluiten of schriftelijk identificeren. De tijdsperiode is niet onderhandelbaar en omvat weekends en feestdagen, en de IRS zal geen uitzonderingen maken.Als de belegger de tijdslimiet overschrijdt, kan de volledige uitwisseling worden gediskwalificeerd en zullen er zeker belastingen volgen.
De belegger kan ofwel drie eigendommen identificeren zonder rekening te houden met hun reële marktwaarde of een groter aantal eigendommen, zolang hun totale reële marktwaarde aan het einde van de identificatieperiode niet meer bedraagt dan 200 procent van de totale reële marktwaarde van het afgestane onroerend goed op de overdrachtsdatum.
Als de regel van drie eigendommen en de regel van 200 procent worden overschreden, zal de ruil niet mislukken als de belastingbetaler geïdentificeerde vervangende eigendommen koopt waarvan de reële marktwaarde 95 procent of meer van het totaal is reële marktwaarde van alle geïdentificeerde vervangende eigendommen.
“Opstarten” vermijden
Realistisch gezien volgen de meeste investeerders de regel van drie eigendommen zodat ze kunnen voltooien due diligence en selecteer de woning die het beste voor hen werkt en die zal sluiten. Over het algemeen is het doel om in te ruilen om de overdracht van “boot” te vermijden en de beurs belastingvrij te houden.
“Boot” is geld van – of de eerlijke marktwaarde van – elk niet-soortgelijk onroerend goed dat door de belastingbetaler wordt ontvangen via de uitwisseling. Boot kan contant geld zijn, een schuldvermindering of het gebruik van verkoopopbrengsten voor kosten bij afsluiting die niet als geldige afsluiting worden beschouwd onkosten. De regels voor opstarten in een ruil zijn complex, en zonder deskundig advies kan een belegger per ongeluk opstart ontvangen en uiteindelijk belasting verschuldigd zijn.
Het vervangende eigendom kopen
Zodra een vervangende woning is geselecteerd, heeft de belastingplichtige 180 dagen vanaf de datum waarop de afgestane woning is overgedragen aan de koper om de nieuwe vervangende woning te sluiten. Als de vervaldatum voor de belastingaangifte van de belegger, met eventuele verlengingen, voor het belastingjaar waarin het afgestane onroerend goed werd verkocht, eerder is dan de periode van 180 dagen, dan moet de ruil tegen die eerdere datum zijn voltooid.
Omdat er geen uitbreidingen of uitzonderingen op deze regel zijn, is het raadzaam om de sluiting voor de vervangende woning voor de deadline te plannen .
Aangezien de wet vereist dat de belegger de opbrengsten van de eerste transactie niet aanraakt, verwerft de gekwalificeerde tussenpersoon het vervangende onroerend goed van de verkoper bij de afsluiting en overdrachten het aan de belegger nadat de transactie is voltooid.
Door C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
Op op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.
Het saldo bevat geen belastingen, investeringen of financiële se rvices en advies. De informatie wordt gepresenteerd zonder rekening te houden met de beleggingsdoelstellingen, risicotolerantie of financiële omstandigheden van een specifieke belegger en is mogelijk niet geschikt voor alle beleggers. In het verleden behaalde resultaten zijn geen indicatie voor toekomstige resultaten. Investeren houdt risicos in, waaronder het mogelijke verlies van de hoofdsom.