Zoek enscenering online op en de eerste definitie die je tegenkomt luidt: “de methode om een toneelstuk of andere dramatische uitvoering te presenteren.” Wat heeft dat te maken met de verkoop van je huis?
Meer dan je denkt.
In film, tv en theater verwijst enscenering gedeeltelijk naar de achtergrond, rekwisieten en meubels die bieden de setting waar de acteurs het verhaal zullen vertellen. En dat is precies wat je nodig hebt om je huis om te toveren: een aantrekkelijke maar neutrale omgeving waar je toekomstige kopers zich welkom voelen om hun eigen verhalen te beleven.
Hoe mooi dat ook klinkt, enscenering is veel werk voor vreemden die je maar één keer zult ontmoeten, of helemaal niet. Daarom hebben we het proces voor het opzetten van een huis opgesplitst in beheersbare stappen met ideeën en inspiratie om elke kamer er op zijn best uit te laten zien.
Een huis te koop aanbieden: waar gaat de hype over?
Het hele punt van enscenering is om een gastvrije omgeving te creëren waarin het huis wordt getoond (in plaats van de huidige bewoners), zodat kopers zich gemakkelijker kunnen voorstellen dat ze er wonen.
Verkopers plukken de vruchten van het proces ook: enscenering helpt huizen sneller en voor meer geld te verkopen, volgens enquêtes uit de sector.
In 2017 voerde de National Association of Realtors (NAR) een profiel van Home Staging uit en ontdekte dat 31% van de agenten dat hun huizen dankzij enscenering voor 1% tot 5% meer werden verkocht, 13% zei dat hun huizen voor 6% tot 10% meer werden verkocht en 5% gaf aan dat hun verkoopprijzen met 11% tot 20% waren gestegen.
Een recentere studie uit 2018 co Op basis van Home Staging Resources werden de verkochte prijzen vergeleken tussen geënsceneerde woningen en hun nabijgelegen, “unstaged” -vergelijkingen, en de resultaten waren opvallend.
Een totaal van 85% van alle 4.200 onderzochte geënsceneerde woningen verkocht voor overal vanaf 6% tot 25% meer dan niet-gestageerde woningen, waarvan 68% voor ten minste 9% meer verkoopt dan “niet-gestage” buren.
Dus als u een huis verkoopt, zou dat u $ 300.000 ongestuurd opleveren – enscenering heeft het potentieel om u een extra $ 15.000 op het lage 5% -einde te opleveren, tot $ 75.000 aan het hoge 25% -einde.
Het is waar dat het waarschijnlijker is dat tot 25% meer opleveren voor luxe huizen van een miljoen dollar, maar zelfs voor bescheiden huizen waar enscenering slechts 5% extra oplevert – dat is niets om tegen te niezen.
Natuurlijk betaalt enscenering alleen als het kost u minder hoeft te doen dan u aan winst zult maken, dus laten we een korte spoedcursus volgen over hoe u de cijfers kunt analyseren.
Reken maar uit: hoeveel kost enscenering?
Zoek snel online naar de kosten van de thuisopstelling en je hoort cijfers van een redelijke $ 1.000 of twee tot een alarmerende $ 8.000 tot $ 15.000.
Die hoge cijfers dreigen het potentieel op te eten winst op uw huis van $ 300.000, maar dat betekent niet dat u het vooruitzicht van enscenering ronduit moet opgeven, want er zijn manieren om enscenering betaalbaar te maken.
De uitdeuken die u in uw portemonnee krijgt, hangt af van drie dingen:
- De grootte van je huis
- Hoeveel kamers je organiseert
- Of je nu een professional inhuurt of zelf de enscenering maakt
Je zult vooral die high-end staging-prijzen zien geven n op enorme, luxe huizen waar de prijs geen rol speelt, omdat enscenering hun verkoopprijs zal verhogen met $ 50.000 tot $ 100.000 of meer.
Het opzetten van een bescheidener huis kost bijna $ 1.500 tot $ 2.500. Die prijs gaat vaak met een paar honderd omlaag met verwijzingskortingen bij het inhuren van uw door een agent aanbevolen professionele stager.
“Mijn stager weet heel goed wat te doen met een beperkt budget en beperkte middelen om uit de huiseigenaar , zegt Michael Winslow, een best verkopende makelaar in Colorado Springs, CO, die meer dan 79% meer eigendommen heeft verkocht dan zijn leeftijdsgenoten.
Staging-kosten kunnen nog verder worden verlaagd door het aantal kamers dat u naar de woonkamer, eetkamer, keuken en master suite (bed en bad).
Natuurlijk is de meest kosteneffectieve manier om een huis op te voeren, de enscenering zelf te maken. ziet misschien niet dezelfde geweldige prijsstijgingen voor de verkoop van een huis als wanneer je een professional het werk zou laten doen.
Maar als doe-het-zelf alles is wat je je kunt veroorloven, zal het je huis zeker helpen verkopen. En we hebben alleen de DIY-ensceneringstips om u te helpen de klus te klaren.
De buitenkant telt: enscenering begint met beteugeling
Om te beginnen begint enscenering aan de buitenkant en om je uitstraling te verbeteren, moet je er eerst voor zorgen dat je buitenkant sprankelend schoon is .
Dit omvat ook het opruimen van het landschap. Tenzij je een bruine duim hebt, hoef je geen tuinarchitect in te huren om je gebladerte aan te pakken. Ga gewoon niet zo overboord met het trimmen van uw groen dat de tuin er kaal uitziet.
De volgende stap is het verfijnen van de eerste indruk van uw huis.
“Een eerste indruk ontstaat wanneer de kopers trekken tot aan uw huis, en die indruk zal de hele vertoning in de hoofden van die kopers blijven hangen “, legt Winslow uit.
Er zijn veel kleine, goedkope manieren om de uitstraling van de stoeprand te verbeteren die de buitenkant van uw huis zullen opfrissen zonder de bank kapot te maken. U kunt bijvoorbeeld gewoon de voordeur schilderen, uw versleten deurmat vervangen of een gloednieuwe brievenbus installeren.
Als het grote werk eenmaal achter de rug is, kunt u een finishing touch toevoegen bonte kleur met bloemen die de tint van je huis aanvullen.
En het goede nieuws is dat je in één weekend je uitstraling drastisch kunt verbeteren.
Voorbereiding in 3 stappen : Decluttering, depersonalisatie en schoonmaak
Hoe zorgvuldig u uw meubels ook rangschikt, kopers zullen de geweldige kamerstroom nooit opmerken als ze moeten waden door al uw rotzooi, persoonlijke fotos en opgebouwde vuiligheid.
Dus voordat u het podium voor uw kopers kunt bepalen, moet u eerst opruimen, depersonaliseren en opruimen om uw woonruimte neutraal te maken zodat het aantrekkelijk is voor de koperspool.
Opruimen is de eerste stap die door de meeste makelaars wordt aanbevolen, omdat het voor kopers onmogelijk is om hun interesse in uw huis in te schatten als ze worden afgeleid door uw bezittingen.
“Iedereen die langer dan een paar uur in een huis heeft gewoond, heeft de neiging om rommel te creëren. Laden, kasten, keukenkasten, dingen stapelen zich gewoon op “, zegt Winslow.
” Maar als het tijd is om een huis te verkopen, zeg ik tegen mijn verkopers: Behandel uw huis als een handelswaar en gedraag u zoals u wonen daar niet meer. Kopers geven niet om je herinneringen, ze willen gewoon een huis waar ze hun eigen herinneringen kunnen maken. ”
Je moet ook elke ruimte depersonaliseren: verwijder alle fotos, memorabilia, en papierwerk waardoor kopers meer op u gefocust zijn dan op uw huis.
Zodra dat is gebeurd, moet u schoonmaken alsof de koningin op bezoek komt, want als kopers stoffige planken, plakkerige vloeren, of spinnenwebben in ongebruikte hoeken, zullen ze zich afvragen of er verborgen huisschade op de loer ligt onder het vuile oppervlak.
Schoonmaken gaat niet alleen over hoe je huis eruitziet, het helpt ook om de geur ervan te verbeteren . Maar zelfs een grondige reiniging is niet voldoende als je lastige geuren moet overwinnen, zoals geuren van huisdieren. Daarvoor moet je wat deodoriserende middelen gebruiken die de oorzaak van t hij probleem.
Maak de weg vrij voor enscenering: een woord over muren
Helaas kan er maar zo veel schoonmaken voor het uiterlijk van uw muren. Hoewel je het misschien niet opmerkt, bouwen muren na verloop van tijd een laag vuil op dat zelfs bij het moeilijkste schrobben niet kan worden verwijderd.
Voeg alle natuurlijke vervaging, schilfers, krassen, slijtage en krassen toe die van dagelijkse slijtage, en je muren zien er waarschijnlijk ronduit smerig uit.
Het schilderen van je muren geeft je een frisse achtergrond om je ensceneringsinspanningen te laten zien, vooral als je een van deze negen neutrale kleuren kiest.
Het kiezen van de juiste neutrale tint begint met het vinden van een tint die het beste past bij de kleur van het meubilair in de kamer. Je kunt bijvoorbeeld warm blijven met beige muren achter een diepere bruine bank, of een koel contrast creëren tussen de warme tinten van de bank en de frisse witte muren.
Als kleurselectie niet jouw ding is, don maak je geen zorgen: vraag je deskundige agent wat de huidige trends in muurkleuren in jouw omgeving zijn.
Maak van elke ruimte een ster: ensceneringstips voor elke kamer in huis
De echte het werk van enscenering begint zodra de verf droogt. Hoewel er veel goed algemeen advies is over hoe je zelf een enscenering kunt maken, kun je de dingen het beste kamer voor kamer nemen om te leren hoe je de voordelen van elke ruimte het beste kunt accentueren.
Keukenopstelling: alles wissen oppervlakken, waardoor alleen goedgekozen accenten achterblijven.
Het in scène zetten van een keuken lijkt oppervlakkig eenvoudig, want in de keuken draait het allemaal om de oppervlakken. Aanrechtruimte is waar kopers om geven, dus laat de jouwe zien door ze goed geschrobd en opgeruimd te houden.
In de keuken mogen slechts een paar goedgekozen laatste details en accenten overblijven, zoals een vaas met eucalyptus, een ketel en een kleine vetplant.
Als uw kasten oud of grungy zijn, maar u kunt het zich niet veroorloven om ze te vervangen, overweeg dan om ze op te frissen met een verflaag – zorg ervoor dat de verf is ontworpen om te hechten aan met vet gecoate oppervlakken .
Als het schilderen van je kasten nog steeds te duur is, kun je nog steeds een frisse nieuwe look krijgen door simpelweg de hardware van de kast te vervangen, inclusief de scharnieren van de kastdeur, handgrepen en ladeknoppen.
Zet de woonkamer in scène om comfort en familietijd uit te stralen
Dit is de plek waar uw toekomstige kopers het grootste deel van hun tijd zullen doorbrengen met ontspannen en rondhangen, dus maak de ruimte zo gezellig mogelijk met strategische enscenering in de woonkamer.
Terwijl u de meeste rommel wilt opruimen, zorgen kale banken en volledig lege planken ervoor dat woonkamers er koud en onuitnodigend uitzien. Fleur de ruimte op met een paar goedgekozen decorstukken, zoals sfeervolle lampen aan de bijzettafels of een paar boeken en smaakvolle boekensteunen op de planken.
Textuur en kleur betoveren comfort in de woonkamer bij verstandig gebruik – zolang je niet gek wordt van wilde patronen, neonkleuren of blinged-out texturen. Voeg in plaats daarvan items toe zoals de fluwelen kussens van de Wereldmarkt van $ 10 op de bank of een tapijt in juweelkleur op de vloeren die het oog (en uw kopers) uitnodigen om te blijven hangen.
Behoud uw formele eetkamer met klassieke enscenering
Het is waar dat u uw formele eetkamer tijdens de vakantie misschien maar een paar keer hebt gebruikt, maar als uw huis er een heeft, moet u deze ruimte opvoeren als een aanwinst die uw kopers het hele jaar door willen gebruiken .
Dus ruim al je knutselbenodigdheden uit het porseleinen hok en je geïmproviseerde kantoor van de eettafel en begin de ruimte in te richten als een echte eetkamer.
Hoewel het waarschijnlijk is veilig om uw goede serviesgoed tentoon te stellen in een kast, hoeft u niet het risico te lopen om couverts op tafel te zetten. Je kunt datzelfde klaar voor het avondeten-gevoel creëren met een aantrekkelijk, gemakkelijk te onderhouden middelpunt, zoals een hoge vaas gevuld met eucalyptustakken of een compote die vol zit met decoratieve ballen.
Maak van de meester een oase voor ontspanning
Je hebt misschien wel of niet de tijd of het geld om elke slaapkamer te ensceneren, maar het organiseren van de meester is een absolute must. Dit is de plek waar je kopers hun vermoeide hoofd zullen laten rusten nadat ze hard hebben gewerkt om de hypotheek te betalen , dus je hebt de kamer nodig om eruit te zien als een rustgevend toevluchtsoord.
Hoewel het prima is als je ongebruikelijke kleuren in de slaapkamer omarmt, zoals levendig paars of rood fluwelen beddengoed, als je aan het verkopen bent, denk aan rustgevende kleuren zoals blauw, grijs of wit.
Doe het ook rustig aan de patronen en decoratiestijl. Of je persoonlijke slaapkamervoorkeuren nu meer neigen naar vrouwelijke bloemen of asculine grafische patronen, moet u uw ontwerpkeuzes neutraal houden, zodat ze een beroep doen op de grootste groep kopers.
Zet de badkamer in scène met de wellness-sfeer van het hotel
Badkamers zijn misschien wel de meest over het hoofd geziene ruimte wanneer het komt op enscenering – omdat het bad, de douche, het toilet en de gootsteen blijven staan, tenzij je een volledige renovatie uitvoert. Hoewel je de items met een groot ticket misschien niet opnieuw kunt rangschikken, heeft badkameropvoering eindeloze mogelijkheden.
Om te beginnen, inventariseer de spiegelsituatie en vervang alles dat gebarsten of beschadigd is. Het goede nieuws is dat je niet hoeft vast te houden aan de saaie, standaard gootsteen-backsplash-tot-plafond-modellen die zo populair zijn bij bouwers. Er zijn tal van betaalbare spiegels in designstijlen die een vleugje klasse aan de ruimte kunnen toevoegen.
En vergeet niet om frisse, donzige handdoeken aan de handdoekstang te hangen en een gloednieuwe, zeeprestenvrije zeepdispenser op de ijdelheid als de schone en serene finishing touch.
Organiseer de kast als een showroom
Vergeet niet om achter gesloten deuren te staan, inclusief de kasten ! Kopers moeten ervoor zorgen dat uw huis voldoende opslagruimte heeft om al hun spullen in op te bergen.
Maar als uw kasten momenteel met uw spullen tot aan het plafond zijn gepropt, ziet uw huis er te weinig opslagruimte uit. Dus je doel voor kasten moet zijn om ze te legen totdat ze niet meer dan 50% vol zijn.
Dan hoef je alleen maar te regelen wat er over is alsof het een warenhuisdisplay is.
Het goede nieuws is dat het opzetten van een kast waarschijnlijk niets anders kost dan tijd.
Er is absoluut geen kans dat u decoratieve artikelen moet kopen om uw kasten er goed uit te laten zien. De enige items die u mogelijk moet kopen, zijn organisatorische hulpmiddelen zoals decoratieve manden, dozen, hangers of opbergrekken.
Tot en met details van de enscenering: kleine trucs die de pros ook kunnen gebruiken
Blader door fotos van een huis dat professioneel is geënsceneerd versus fotos waar de huiseigenaren de enscenering zelf hebben gemaakt, en je kunt bijna altijd het verschil zien. Dat komt omdat de pros door ervaring veel kleine tips en trucs oppikken.
Hoewel een beginner nooit dezelfde geweldige enscenering zal bereiken die een professional kan bereiken, kunt u uw huis een extra vleugje professionaliteit geven. zoals nagellak door een paar van hun tips te volgen.
Tip # 1: Pops of colour
Neutrale tinten zijn misschien wel de beste keuze voor bijna elk groot item in je geënsceneerde huis, zoals muren , meubels en zelfs beddengoed, de professionals weten dat het nooit verstandig is om alle kleuren volledig te elimineren, anders krijg je een saaie uitstraling.
“Ik vertel klanten met huizen die voornamelijk neutrale kleuren hebben om voeg felrode of felgele accenten toe “, adviseert Winslow.” Zet een paar felgekleurde placemats en borden op de tafel, of sierkussens met juwelen op de bank – gewoon kleine accenten om de aandacht te trekken tussen al die aardetinten. ”
Tip 2: de 60-30-10-regel
Vergelijkbaar met kleuraccenten, is de 60-30-10-regel een ontwerptruc die ontwerpers gebruiken om de juiste balans te creëren tussen kleur een koor m die drie hoofdkleuren gebruikt. Door deze methode te gebruiken, springen alle heldere accenten in plaats van om aandacht te schreeuwen.
Het idee is dat 60% van de kleur in een kamer – de dominante kleur – neutraal moet zijn, zoals lichtgrijs. Dan zou 30% van de kleur een complementaire, maar toch ingetogen tint moeten zijn, zoals een donkerder grijs of een semi-donkerblauw. Slechts 10% van de kleur mag een levendige, opvallende kleur zijn, zoals geel of rood.
In een kamer met grijze muren en neutrale vloeren zou je bijvoorbeeld een nachtblauwe bank kunnen plaatsen , versierd met twee of drie gele kussens.
Tip 3: maak vignetten om een verhaal te vertellen
Kussens zijn niet de enige manier om kleuraccenten toe te voegen. U kunt kleine momenten van levendige tinten toevoegen door interessante vignetten op muren of tafelbladen te maken.
Wat zijn vignetten? Het zijn in wezen kleine groeperingen van decoratieve items die bij elkaar zijn gerangschikt om een verhaal te vertellen.
Het kan een kleurenverhaal zijn, zoals een reeks identieke vazen in vergelijkbare tinten, die verschuiven van diep pauwgroen naar bleek mint . Het kan een stijlverhaal zijn, zoals een nautische lamp, gecombineerd met een kandelaar van drijfhout en een schaal met schelpen. Het kan zelfs een verhaal van formaat zijn, zoals een wandarrangement van een grote spiegel, een middelgrote canvasschildering en een iets kleinere ingelijste landschapsfoto.
Is er iets eigenaardigs aan deze drie voorbeelden opgemerkt? Ze bevatten elk drie items. Dat komt omdat de regel van drie de gemakkelijkste manier is voor onervaren om vignetten te maken die werken.
Hoewel professionals vignetten van twee, vier, vijf of zelfs een dozijn items kunnen laten werken, is dat niet zo gemakkelijk de meeste mensen. Gewoonlijk zien slechts twee items eruit alsof er iets is verdwenen, terwijl meer dan drie er rommelig uitzien.
Tip 4: Sla het opruimen van leegstaande woningen niet over
Huiseigenaren die zijn verhuisd voordat ze klaar zijn om te verkopen, denk je soms dat enscenering geen probleem of optie is omdat het huis al leeg staat. U hoeft niet bang te zijn dat het huis er krap of rommelig uitziet. Bovendien is er geen bestaand meubilair voor een stager om mee te werken.
De waarheid is dat lege huizen het meest behoefte hebben aan ten minste een aantal enscenering, omdat het langer duurt om leegstaande huizen te verkopen en mogelijk zelfs voor minder verkopen. geld dan een bewoond, niet-geënsceneerd huis.
“Sommige kopers houden niet van lege ruimtes. Ze kunnen zich niet voorstellen hoe meubels zouden passen”, zegt Winslow. “Dus zelfs als je gewoon een stoel en een tafeltje in de hoek om de eentonigheid van een open, lege ruimte te doorbreken. ”
Je kunt alles uit de kast halen en meubels huren om die belangrijkste leefruimtes (woonkamer, eetkamer, keuken, hoofdslaapkamer en bad). Of, als je een professionele stager inhuurt, hebben ze waarschijnlijk een meubelmagazijn die ze kunnen meenemen om je huis te ensceneren – tegen een huurprijs bovenop hun ensceneringskosten.
Een goedkopere manier om gelijkaardige resultaten bereiken zonder grote stukken te huren is om het huis zacht te ensceneren. In tegenstelling tot traditionele enscenering, slaat deze methode grote items zoals stoelen, tafels en banken over in plaats van een handvol decoratieve items.
Denk zo minimaal als een fruitschaal op het aanrecht, handdoeken alleen in de badkamer en kunst om de uitgestrekte kale muren te doorbreken.
Leven met enscenering: houd alles netjes van aanbieding tot aanbieding
Het kost veel werk om je huis op te voeren alsof het wacht op de fotoshoot van de warenhuismeubelcatalogus.
Maar het zal aanvoelen als meer werk om het schoon en geënsceneerd te houden als je nog steeds in het pand woont.
Gezond verstand en toewijding zijn echt de enige weg erdoorheen. Hoewel het uw normale gewoonte kan zijn om één keer per maand schoon te maken, moet u, wanneer u in een geënsceneerd huis woont, elke dag schoonmaken terwijl u bezig bent.
Het is zelfs nog moeilijker om te onderhouden dingen schoon en geënsceneerd als er kinderen in huis zijn.
“Het kan moeilijk zijn om een huis geënsceneerd te houden als er kleintjes rondrennen”, zegt Winslow. “Vaak zal ik de makelaars bellen en zeggen “Luister, deze huiseigenaren hebben kinderen, dus het is misschien niet sprankelend schoon zoals het zou moeten zijn.” Maar 99 van de 100 keer zijn de ouders in staat om het huis op te knappen voordat de vertoning begint. “
In plaats van ze naar hun grootouders te sturen totdat het huis is verkocht, kun je het beste geheime opslagruimtes vinden, zoals opbergbanken of decoratieve dozen, zodat je al hun speelgoed snel uit het zicht kunt verwijderen voordat ze geïmproviseerd worden.
Enscenering: werk dat het waard is
Het inpakken en voorbereiden van uw huis om te verkopen kost zoveel werk, dat huizenverkopers soms te uitgeput zijn om denk zelfs aan enscenering.
Als je echt geen tijd en energie meer hebt, kun je altijd de route van virtuele enscenering volgen – waar een digitale fotostudio eenvoudig geënsceneerde meubels, kunst en decor toevoegt aan de fotos van uw kamers die online gaan.
Hoewel dit een gemakkelijke en kosteneffectieve route is, loopt u het risico dat kopers teleurgesteld zijn als ze uw huis persoonlijk zien en ontdekken dat het niet overeenkomt de fotos.
Uiteindelijk, of u nu een professionele stager inhuurt, de enscenering zelf maakt of gewoon kiest voor een zachte enscenering van uw leegstaande woning, uw moeite zal zich terugbetalen wanneer u uw huis verkoopt voor meer geld in minder tijd.