Door hypotheek gedekte effecten (MBS) zijn investeringen die worden gedekt door hypotheken. Ze zijn een type door activa gedekte beveiliging. Een effect is een investering die wordt gedaan met de verwachting winst te maken door de inspanningen van iemand anders. Het stelt investeerders in staat te profiteren van de hypotheeksector zonder ooit een echte woninglening te hoeven kopen of verkopen. Typische kopers van deze effecten zijn onder meer institutionele, zakelijke en individuele beleggers.
Wanneer u in een MBS belegt, koopt u het recht om de waarde van een bundel hypotheken te ontvangen. Dat is inclusief de maandelijkse hypotheekbetalingen en de terugbetaling van de hoofdsom. Aangezien het een onderpand is, kunt u slechts een deel van een hypotheek kopen. U ontvangt een equivalent deel van de betalingen.
Hoe een hypotheek- Gedekte beveiligingswerken
Ten eerste verstrekt een bank of hypotheekbedrijf een woninglening. De bank verkoopt die lening vervolgens aan een investeringsbank. Het gebruikt het geld dat van de investeringsbank is ontvangen om nieuwe leningen te verstrekken.
De zakenbank voegt de lening toe aan een bundel hypotheken met vergelijkbare rentetarieven. Het zet de bundel i n een speciaal bedrijf dat voor dat doel is ontworpen. Het heet een Special Purpose Vehicle (SPV) of Special Investment Vehicle (SIV). Dat houdt de door hypotheek gedekte effecten gescheiden van de andere diensten van de bank. De SPV brengt de door hypotheek gedekte effecten op de markt.
MBS-typen
De eenvoudigste MBS is het doorgiftecertificaat. Het betaalt de houders een eerlijk deel van zowel de hoofdsom als de rentebetalingen op de hypotheekbundel.
In het begin van de jaren 2000 groeide de markt voor gestructureerde effecten zeer competitief. Investeringsbanken creëerden meer gecompliceerde investeringsproducten om klanten aan te trekken. Zo ontwikkelden ze collateralized debt bonds (CDOs) voor andere leningen dan hypotheken, en ontwikkelden ze een complexere versie van de door hypotheken gedekte zekerheid, de collateralized hypotheekverplichting (CMOs).
Een CMO wordt opgebouwd door een pool van hypotheken op te splitsen in vergelijkbare risicocategorieën, ook wel tranches genoemd. De minst risicovolle tranches hebben meer zekere kasstromen en een lagere mate van blootstelling aan wanbetalingsrisico, terwijl riskantere tranches meer onzekere kasstromen hebben en een grotere blootstelling aan wanbetalingsrisico. Het verhoogde risico wordt echter gecompenseerd door hogere rentetarieven, die aantrekkelijk zijn voor sommige investeerders.
CMOs zijn geavanceerde investeringen. Veel beleggers verloren tijdens de hypotheekcrisis van 2006 geld aan CMOs en CDOs. Leners met een hypotheek met variabele rente werden overrompeld toen hun betalingen stegen als gevolg van de stijgende rentetarieven. Ze konden niet herfinancieren omdat de rentetarieven hoger waren, wat betekende dat ze meer kans hadden om in gebreke te blijven. Toen leners in gebreke bleven, verloren investeerders het geld dat ze in de CMO of CDO hadden geïnvesteerd.
Hoe door hypotheek gedekte effecten de woningbouw hebben veranderd
De uitvinding van door hypotheek gedekte effecten heeft een volledige revolutie teweeggebracht in de huisvestings-, bank- en hypotheekbedrijven. Aanvankelijk lieten door hypotheek gedekte effecten meer mensen een huis kopen. Tijdens de hausse in onroerend goed namen sommige geldschieters niet de tijd om te bevestigen dat kredietnemers hun hypotheken konden terugbetalen. Daardoor konden mensen hypotheken afsluiten die ze zich niet konden veroorloven. Deze subprime-hypotheken werden gebundeld in private-label MBSen.
Dat zorgde voor een activabubbel. Die barstte in 2006 met de hypotheekcrisis. Omdat zoveel beleggers, pensioenfondsen en financiële instellingen hypotheekgedekte effecten bezaten, leed iedereen verlies. Dat is wat de financiële crisis van 2008 veroorzaakte.
Private-label MBSen
Private-label MBSen maakten in 2006 meer dan 50% van de hypotheekfinancieringsmarkt uit.
Door hypotheek gedekte effecten en de huisvestingscrisis
President Lyndon Johnson maakte de weg vrij voor moderne door hypotheek gedekte effecten toen hij de Housing and Urban Development Act van 1968 goedkeurde, die ook Ginnie Mae. Johnson wilde banken de mogelijkheid geven om hypotheken te verkopen, waardoor er geld vrijkomt om aan meer huiseigenaren te lenen.
Door hypotheek gedekte effecten lieten niet-bancaire financiële instellingen toe in de hypotheekbranche. Vóór MBSen hadden alleen banken voldoende depositos om langlopende leningen te verstrekken. Ze hadden de diepe zakken om te wachten tot deze leningen 15 of 30 jaar later waren afgelost. Door de uitvinding van MBSen kregen geldschieters hun geld meteen terug van investeerders op de secundaire markt. Het aantal kredietverstrekkers nam toe. Sommigen boden hypotheken aan die niet naar de baan of de bezittingen van een lener keken. Dit creëerde meer concurrentie voor traditionele banken. Ze moesten hun standaarden verlagen om te kunnen concurreren.
Het ergste van alles was dat MBSen niet gereguleerd waren.De federale overheid reguleerde banken om ervoor te zorgen dat hun spaarders werden beschermd, maar die regels waren niet van toepassing op MBSen en hypotheekmakelaars. Bankspaarders waren veilig, maar MBS-investeerders waren helemaal niet beschermd.
MBSen vandaag
Na de huisvestingscrisis heeft de Amerikaanse overheid de regelgeving op verschillende gebieden aangescherpt. MBSen voor woningen zijn nu gereguleerd. MBSen moeten op verschillende punten informatie verstrekken aan investeerders. Als reactie op de nieuwe vereisten, er zijn minder geregistreerde MBSen dan degene die worden aangeboden door Fannie Mae en Freddie Mac.
MBSen kunnen een aantrekkelijke investering zijn. Als alles goed gaat, zorgen ze voor doorlopend inkomen. Deze investeringen kunnen echter complex zijn, dus het is essentieel om potentiële MBS-investeringen zorgvuldig te onderzoeken.