De HUD-1-schikkingsverklaring

De HUD-1-schikkingsverklaring is een standaardformulier voor onroerend goed van de overheid dat ooit werd gebruikt door afwikkelingsagenten, ook wel sluitingsagenten genoemd, om alle kosten te specificeren die aan een lener worden opgelegd en verkoper voor een onroerendgoedtransactie.

De verklaring wordt niet langer gebruikt, met één uitzondering: omgekeerde hypotheken. Oorspronkelijk ontwikkeld door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) om elke partij een volledige lijst van hun inkomende en uitgaande fondsen te geven.

Wanneer werd de HUD-1 gebruikt?

De statuten van de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) vereisten dat het HUD-1-formulier werd gebruikt als het standaardformulier voor onroerendgoedafwikkeling bij alle transacties in de Verenigde Staten waarbij federaal gerelateerde hypotheekleningen betrokken waren.

U zou een HUD-1-verklaring hebben ontvangen als u op of voor 3 oktober 2015 een hypotheek had aangevraagd. Leners begonnen een formulier te ontvangen met de naam de Afsluitende openbaarmaking in plaats van een HUD-1 voor de meeste soorten hypotheekleningen na oktober 2015.

De wijziging was een reactie op de TILA RESPA Integrated Disclosures, of simpelweg TRID, die de manier waarop hypotheken worden verwerkt en openbaar gemaakt.

Wanneer wordt een HUD-1 gebruikt in 2020?

De afrekeningsverklaring van de HUD-1 wordt in 2020 nog steeds gebruikt voor omgekeerde hypotheken. Dit soort hypotheken is erg populair bij verkopers ouder dan 62 jaar die eigen vermogen uit hun huis willen halen.

Kredietverstrekkers zullen ook vaak om een kopie van een oude HUD-1 om de datum te bewijzen dat het pand tijdens de drie tot tien jaar durende periode na een korte verkoop vóór 2015 is gesloten.

Wanneer wordt de HUD-1 gedistribueerd?

Vóór 3 oktober 2015 verklaarde RESPA dat leners ten minste één dag voorafgaand aan de afwikkeling een kopie van de HUD-1 moesten krijgen. In het echte leven zouden er echter gemakkelijk nog inzendingen kunnen komen tot een paar uur voor sluitingstijd.

De meeste kopers en verkopers hebben de verklaring zelf bestudeerd, met de hulp van hun makelaar en de afwikkelingsagent. Het idee was dat hoe meer mensen het beoordeelden, hoe waarschijnlijker het werd dat er fouten werden ontdekt.

Overzicht van het HUD-1-formulier

Deze regel -line samenvatting behandelt de meest kritische secties van het formulier. En ja, er zijn veel regels.

Sectie L, Afwikkelingskosten: regels 700-1400

Veel inzendingen worden in tabelvorm weergegeven voordat ze worden overgebracht naar pagina 1 in sectie L of pagina 2. Kolommen bevatten kosten die worden betaald uit het geld van de lener of de verkoper. Uw slotverklaring bevat waarschijnlijk geen vermeldingen in al deze regels.

Sectie 700, Agentschapscommissies

Deze sectie behandelt de commissies die aan onroerend goed worden betaald agentschappen. Regel 701 en 702 laten zien hoe de commissies worden verdeeld tussen twee deelnemende bureaus.

Sectie 800 , Te betalen posten in verband met een lening

De vermeldingen op deze regels worden meestal betaald uit het geld van de koper, hoewel verkopers in sommige gevallen kunnen overeenkomen om bepaalde bedragen te betalen om de koper te helpen bij het sluiten.

• Regel 801 toont de vergoeding die de kredietverstrekker in rekening heeft gebracht voor het verwerken of initiëren van de lening. Het percentage wordt vermeld als de vergoeding een percentage is van het geleende bedrag.
• Lijn 802 registreert de “punten” die door de kredietgever in rekening worden gebracht. Elk punt is 1% van het geleende bedrag.
• Lijn 804 wordt gebruikt om taxatiekosten vast te leggen. Mogelijk heeft u deze betaald toen u de lening aanvraagde. Als dit het geval is, moet het worden gemarkeerd als POC, voor betaald buiten de sluiting. Het bedrag wordt weergegeven, maar het wordt niet opgenomen in de totale kosten die u voor de afwikkeling in rekening brengt.
• Lijn 805 wordt gebruikt om de kosten van het kredietrapport vast te leggen als dit niet is inbegrepen in de aanmeldingskosten .
• Lijn 805 omvat ook kosten voor inspecties die worden uitgevoerd op verzoek van de geldschieter. Ander ongedierte en structurele inspecties worden geregistreerd in een ander gebied.
• Lijn 806 is voor een aanvraagkosten verplicht worden gesteld door een particuliere hypotheekverzekeraar (PMI).
• Lijn 807 wordt alleen gebruikt voor transacties waarbij de koper de bestaande hypotheek van de verkoper overneemt.
• Regels 808 tot en met 811 worden gebruikt voor diverse items die verband houden met de lening, zoals vergoedingen die aan een hypotheekmakelaar worden betaald.

Sectie 900 , Artikelen die door de kredietgever moeten worden betaald, moeten vooraf worden betaald

Deze kosten worden doorgaans betaald door de koper. Het zijn allemaal items die de kredietgever nodig heeft, maar die niet altijd aan de kredietgever worden betaald.

• Regel 901 wordt gebruikt om de geïnde rente vast te leggen bij afwikkeling voor de periode tussen afsluiting en de eerste maandelijkse hypotheekbetaling.
• Regel 902 toont hypotheekverzekeringspremies die bij afwikkeling verschuldigd zijn. Escrowreserves voor hypotheekverzekeringen worden later geboekt. Hier moet worden opgemerkt of uw hypotheekverzekering een afkoopsom is die goed is voor de looptijd van de lening.
• Lijn 903 wordt gebruikt om risicoverzekeringspremies vast te leggen die bij afwikkeling moeten worden betaald om onmiddellijk verzekeringsdekking op het terrein. Het wordt niet gebruikt voor verzekeringsreserves die op borgtocht worden geplaatst.
• Lijnen 904 en 905 zijn voor diverse items zoals overstromingsverzekeringen, hypotheeklevensverzekeringen, kredietlevensverzekeringen en arbeidsongeschiktheid verzekeringspremies.

Sectie 1000, Reserves gedeponeerd bij geldschieter

Deze sectie wordt gebruikt om escrow-fondsen te specificeren die door de geldschieter van de lener zijn verzameld voor zaken als gevarenverzekering en onroerendgoedbelasting. Het aantal in rekening gebrachte maanden kan variëren, maar er zijn limieten aan hoeveel de geldschieter kan innen.

De huidige kosten voor de uitgaven die door de lener worden betaald, worden vermeld in sectie 900 . De vermeldingen op regels 1001 tot en met 1007 zijn voor fondsen die worden gebruikt om de geblokkeerde rekening van de lener te starten, waarvan de uitlener de premies voor volgend jaar zal betalen.

Regel 1008 is een escrow-correctie berekend door de schikking agent door verschillende escrow-formules te vergelijken. Deze stap is bedoeld om ervoor te zorgen dat de geldschieter niet meer escrow-gelden verzamelt dan is toegestaan.

Het cijfer is altijd nul of een negatief getal.

Sectie 1100, Titelkosten

Titelkosten omvatten kosten die rechtstreeks verband houden met de eigendomsoverdracht, zoals het titelonderzoek, het zoeken van titels, het voorbereiden van documenten en vergoedingen voor de titelverzekeringspolis . Ze worden normaal aan de koper in rekening gebracht.

Juridische kosten omvatten vergoedingen voor zowel de advocaten van de lener als de verkoper, en soms voor een advocaat voor de uitlener. Andere items die in deze sectie worden behandeld, zijn vergoedingen voor afsluitende agenten en notarissen.

De vergoedingen voor veel taken kunnen op één hoop worden gegooid wanneer één persoon er meerdere uitvoert.

• Regel 1101 wordt gebruikt om de vergoeding van de afwikkelingsagent vast te leggen.
• De vergoedingen voor het zoeken naar en onderzoeken van een abstract of titel worden ingevoerd in de regels 1102 en 1103. Een forfaitair bedrag som wordt ingevoerd in regel 1103 als dezelfde persoon optreedt s beide taken. Kosten worden later ingevoerd, in regel 1107 of 1108, als de persoon die het werk doet een titelbedrijf of advocaat is.
• Regel 1104 toont de kosten voor de titelverzekeringsmap, ook wel een verzekeringstoezegging genoemd. Betalingen voor eigendomsverzekeringen worden later ingevoerd.
• Lijn 1105 registreert kosten voor het voorbereiden van akten, evenals werkzaamheden aan hypotheken en notities.
• De vergoeding die door een notaris in rekening wordt gebracht voor het verifiëren van de uitvoering van de schikkingsdocumenten wordt ingevoerd op regel 1106.
• Regel 1107 vermeldt de vergoedingen van advocaten.
• Regel 1108 bevat de kosten van de eigendomsverzekering, behalve de kosten van de map.
• Regels 1109 en 1110 zijn informatieregels die de kosten voor de afzonderlijke titelverzekeringspolissen voor lener en uitlener aangeven. Alleen regel 1108 wordt overgedragen.
• Regels 1111 tot 1113 worden gebruikt om andere titelgerelateerde kosten die per locatie kunnen verschillen. Invoer kan een vergoeding voor een belastingontvanger van de provincie zijn voor een belastingcertificaat of een vergoeding voor een particuliere belastingdienst.

Sectie 1200, Overheidsregistratie- en overdrachtskosten

Deze sectie wordt gebruikt om kosten te specificeren, zoals kosten voor het registreren van akten en hypotheken en vergoedingen voor belasting postzegels.

Secties 1300 en 1400, Extra afrekeningskosten en totalen

Sectie 1300 wordt gebruikt om enquêtevergoedingen en inspecties voor zaken als ongedierte vast te leggen , loodhoudende verf en radon. Structurele inspecties en inspecties voor verwarming, sanitair of elektrische apparatuur kunnen ook worden omvat. De kosten worden in deze sectie ingevoerd als een van de partijen een huisgarantie koopt.

Regel 1400 is voor de totale afwikkelingskosten die zijn betaald door de lener en de verkoper. fondsen. Ze worden ook ingevoerd in secties J en K, regels 103 en 502.

Sectie J Samenvatting van de lenerstransactie: regels 100-303

U vindt secties J en K terug op pagina 1 van het HUD-1-formulier.Ze geven een overzicht van de gespecificeerde transacties van de lener en de verkoper.

Sectie 100, Brutobedrag verschuldigd door lener

• Regel 101 stelt de bruto verkoopprijs van het onroerend goed.
• Kosten voor persoonlijke eigendommen, zoals gordijnen, wasmachine, droger, tuinmeubilair en decoratieve artikelen die bij de verkoper worden gekocht, staan vermeld op 102.
• Regel 103 toont de totale afwikkelingskosten aan de lener die worden overgedragen van regel 1400.
• Regels 104 en 105 zijn voor bedragen verschuldigd door de lener of eerder betaald door de verkoper.
• Boekingen die aan de lener in rekening worden gebracht, bevatten een saldo op de geblokkeerde rekening van de verkoper als de lener de lening overneemt. De lener is mogelijk de verkoper een deel van de niet-geïnde huur verschuldigd.
• Regels 106 tot en met 112 zijn voor items die de verkoper vooraf heeft betaald. De koper moet de verkoper bijvoorbeeld zijn evenredige deel van de provinciale belastingen terugbetalen als de verkoper een jaarlijkse factuur heeft betaald. Elke persoon betaalt arges in verband met de tijd dat ze de eigendom bezaten.
• Regel 120 is het brutobedrag dat verschuldigd is door de lener. Het is het totaal van de regels 101 tot en met 112.

Sectie 200, bedragen betaald door of namens de lener

Dit zijn allemaal vermeldingen voor fondsen die de lener bij afsluiting ontvangt.

• Lijn 201 geeft de koper krediet voor het bedrag van het oprechte geld dat is betaald toen het bod werd geaccepteerd.
• Regel 202 is het bedrag van de nieuwe lening dat door de kredietgever aan de lener wordt betaald.
• Regel 203 wordt gebruikt wanneer de lener een lening aangaat of anderszins een titel verkrijgt een bestaande lening of pandrecht op het onroerend goed.
• Regels 204 tot en met 209 worden gebruikt om diverse items weer te geven die door of namens de koper zijn betaald. Ze kunnen items bevatten die de verkoper mogelijk maakt voor reparaties of vervanging van items. Dit gebied wordt ook gebruikt wanneer de verkoper een briefje van de lener accepteert voor een deel van de aankoopprijs.
• Regels 210 tot en met 219 zijn voor rekeningen die de verkoper nog niet heeft betaald maar wel alle of een deel daarvan. Belastingen a en beoordelingen worden hier vermeld, maar het gebied kan ook huurgelden omvatten die van tevoren door de verkoper zijn geïnd voor een periode die voorbij de afwikkelingsdatum valt.
• Regel 220 is het totaal van alle items in sectie 200. Het totaal is toegevoegd aan de opbrengst van de lener.

Sectie 300, Cash bij afrekening van / aan lener

Dit vat in feite samen wat er zal veranderen handen bij het sluiten.

• Regel 301 is een samenvatting van het totale verschuldigde bedrag van de lener.
• Regel 302 is een samenvatting van alle items die al door of voor de lener zijn betaald.
• Regel 303 is het verschil tussen regel 301 en 302. Het laat meestal zien hoeveel geld de lener moet meenemen om te sluiten. Een negatief getal geeft aan dat de lener geld terugkrijgt bij afsluiting.

Sectie K, samenvatting van de transactie van de verkoper: regels 400-603

Deze sectie verschijnt rechts van sectie J, de samenvatting van de transactie van de lener. Het geeft een overzicht van de transacties van de verkoper.

De bedragen in sectie 400, Brutobedrag verschuldigd aan verkoper, worden toegevoegd aan het geld van de verkoper.

• Regel 401 vermeldt de bruto verkoopprijs van het onroerend goed.
• Inzendingen voor persoonlijke eigendommen, zoals gordijnen, wasmachine, droger, tuinmeubilair en decoratieve artikelen die de verkoper aan de koper verkoopt, worden vermeld op regel 402.
• Regels 404 en 405 zijn voor andere bedragen die verschuldigd zijn door de lener of eerder zijn betaald door de verkoper. Dit kunnen vergoedingen zijn voor het saldo op de geblokkeerde rekening van de verkoper als de lener de lening van de verkoper overneemt. Of de koper kan de verkoper een deel van de niet-geïnde huren verschuldigd zijn.
• Lijn s 406 t / m 412 zijn voor artikelen die de verkoper vooruit heeft betaald. De koper moet de verkoper bijvoorbeeld een evenredig deel van de provinciale belastingen terugbetalen als de verkoper een jaarlijkse rekening heeft betaald, maar gedurende dat hele jaar geen eigenaar van het onroerend goed zal zijn.
• Regel 420 is het brutobedrag vanwege de verkoper. Dit is het totaal van regels 401 tot en met 412.

Sectie 500, verlagingen van door verkoper verschuldigd bedrag

De bedragen in deze sectie worden afgetrokken van het geld van de verkoper.

• Regel 501 wordt gebruikt wanneer de makelaar in onroerend goed van de verkoper of een andere partij de de geldstorting van de lener en zal het rechtstreeks aan de verkoper betalen.
• Regel 502 bevat het cijfer uit regel 1400, de totale kosten van de verkoper zoals berekend in sectie L.
• Regel 503 wordt gebruikt als de lener titel overneemt of overneemt onder voorbehoud van bestaande pandrechten die van de verkoopprijs worden afgetrokken.
• Regels 504 en 505 zijn voor eerste of tweede leningen die zullen worden afbetaald als onderdeel van een schikking, inclusief opgebouwde rente.
• Regels 506 tot en met 509 worden weergegeven als lege regels.Ze zijn gereserveerd voor diverse vermeldingen.
• Lijn 506 wordt gebruikt om de depositos te registreren die door de lener zijn betaald aan de verkoper of aan een andere partij die niet de vereffeningsagent is. Dit wijkt enigszins af van de invoer in 501. In dit geval draagt de partij die het geld aanhoudt, het over aan de vereffeningsagent om bij afsluiting te worden uitbetaald.

Deze regels kunnen ook worden gebruikt om extra pandrechten op te sommen die veel worden betaald bij afwikkeling om de eigendom van het onroerend goed te wissen.

• Regels 510 tot en met 519 zijn voor rekeningen die de verkoper heeft nog niet betaald, maar alles of een deel van. Belastingen en aanslagen worden hier vermeld, maar het gebied kan ook huur omvatten die vooraf door de verkoper is geïnd voor een periode die verder gaat dan de afwikkelingsdatum.
• Regel 520 is het totaal van alle items in sectie 500. Het totaal wordt in mindering gebracht op de opbrengst van de verkoper.

Sectie 600, contant geld bij afrekening aan / van verkoper

In deze sectie worden de de verkoper ontvangt of betaalt bij afsluiting.

• Regel 601 is het brutobedrag dat verschuldigd is aan de verkoper, overgeboekt vanaf regel 420.
• Regel 602 bevat het totaal van verlagingen in de opbrengst van de verkoper, overgeboekt van regel 520.
• Regel 603 is het verschil tussen regel 601 en 602. Het geeft meestal een contant bedrag aan dat aan de verkoper is betaald, maar Het is mogelijk dat de verkoper geld verschuldigd is bij het afsluiten. De verkoper is bijvoorbeeld mogelijk meer verschuldigd aan de eerste en tweede hypotheken dan wordt verhaald in het contract.