Ik zal je mijn 5 geheimen geven om de beste vastgoedbeheerbedrijven te vinden.
Misschien denk je dat je het onroerend goed zelf kunt beheren?
Misschien.
Maar als je mijn tips gebruikt om de beste vastgoedbeheerbedrijven te vinden, zullen ze je meer besparen geld dan de vergoeding die u ze betaalt.
De vijf geheimen voor het vinden van het beste vastgoedbeheerbedrijf zijn:
1. Lees de kleine lettertjes in de contracten
2. Controleer hun tariefstructuur
3. Bevestig dat u ze kunt vertrouwen
4. Ontmoet ze face-to-face
5. Geef ze constante feedback
De perfecte vastgoedbeheermaatschappijen verdienen hun beheerkosten en meer. Ze doen dingen beter dan je zou kunnen als je het zelf zou doen.
Ze hebben meer ervaring:
- Huurders vinden
- Omgaan met huurders die in een stroomversnelling zijn geraakt
- Te late huur innen
- Uitzettingen uitvoeren
- Eerlijke prijzen vinden en kortingen krijgen van aannemers
- Weten welke reparaties nodig (en niet nodig) zijn voor verhuur
- Weten welke locaties het beste zijn voor verhuur
- Prijzen voor verhuur
- En nog veel, veel meer …
Aan Herhaal nog eens dat deze vastgoedbeheermaatschappijen uiteindelijk veel meer waard zijn dan hun honoraria alleen al door hun contacten, expertise en begrip van de huurmarkt.
Nogmaals, dit is alleen waar als u het juiste vastgoedbeheer vindt. Er zijn ook tal van slechte die meer geld kosten en net zo veel werk zijn als het zelf doen.
Dat is waar het volgen van deze tips van pas komt!
Er zijn tal van boeken en blogposts over het zelf beheren van huurwoningen.
Wat een hoofdpijn!
U betaalt een vastgoedbeheerbedrijf voor specialisatie en expertise die u niet kunt dupliceren door zelf boeken en blogs te lezen.
Dit klinkt als verkoper, maar het is waar. Het werkt geweldig voor mij, en het kan voor jou werken, of voor iedereen die je kent die het nodig heeft.
Ik bezit twintig eengezinswoningen en ze worden allemaal beheerd door hetzelfde verhuurbedrijf.
Ik heb de afgelopen jaren een systeem ontwikkeld en een team opgebouwd dat echt voor mij werkt (letterlijk en figuurlijk).
Het belangrijkste onderdeel van dit systeem is het verhuurbeheerteam.
Hier zijn mijn geheimen voor het vinden van de perfecte.
1. Lees de kleine lettertjes in de contracten
Wanneer u vastgoedbeheer inhuurt, moet u een contract ondertekenen. U wilt dit contract aandachtig lezen. Er is iets specifieks waar ik op moet letten.
Zorg ervoor dat ze het niet moeilijk maken om ze te ontslaan.
Wat bedoel ik hiermee?
Er staat iets in het contract dat bepaalt onder welke voorwaarden u het beheercontract voor huurwoningen met hen kunt beëindigen.
Als u het contract opzegt, moet u mogelijk nog een paar maanden van hun beheer betalen vergoedingen. Het kan zelfs zeggen dat u de rest van het jaar moet betalen.
Begrijp deze taal. Als u denkt dat ze slecht presteren en u ze niet meer wilt gebruiken, zorg er dan voor dat u begrijpt hoeveel het kost om weg te lopen. U moet ook weten welke actie u moet ondernemen om het contract legaal te annuleren. Het kan zijn dat u iets schriftelijk of aangetekend moet doen.
Ik heb onderhandeld dat dit deel van het contract uit mijn contract wordt gehaald. Als ik niet tevreden was met de service van de beheermaatschappij, kon ik mijn pensioen beëindigen zonder extra maanden aan beheerkosten te betalen.
Laten we eens kijken wat er daarna gebeurde …
Een paar maanden later, Monica van het vastgoedbeheerbedrijf vertelde me dat de metalen reling op de betonnen trap naar de voordeur loszat en vervangen moest worden. Ze zei dat ze drie offertes voor de baan zou krijgen.
- Citaat nr. 1: $ 3000
- Citaat nr. 2: $ 2500
- Citaat nr. 3: $ 2000
Het leek een beetje steil voor trappen (geen woordspeling bedoeld).
(Nee, niet de betreffende trap)
Ik vroeg een klusjesman in de buurt om de trap eens te gaan bekijken en te laten weten wat hij zou vragen om het te repareren.
Hij mailde me de volgende dag en vertelde me dat hij het had opgelost. Ik ben hem $ 50 schuldig.
Ik heb Monica een e-mail gestuurd om te zeggen dat ik het managementcontract opzegde.
Het leek alsof het hebben van een beheermaatschappij net zo veel werk was als het niet hebben. Dit was niet de eerste keer dat ik de beslissingen die ze had genomen in twijfel trok.
Ik moest alles wat ze deed opvolgen en onderzoeken!
Zorg ervoor dat je de mogelijkheid hebt om van het vastgoedbeheerbedrijf indien nodig, en zorg ervoor dat het u niet te veel kost.
2. Controleer hun tariefstructuur
Kijk eerst naar hun eigendomsbeheercontract en begrijp hun tariefstructuur.
De meest elementaire kosten die u moet begrijpen, is hoe ze het beheer in rekening brengen.Meestal is het een percentage van de huur. 10% van de huur is vrij gebruikelijk, maar ik heb gezien dat veel plaatsen minder kosten. 8% is niet ongewoon.
Het is echter net als elke andere vergoedingsstructuur in het leven. Wanneer een bedrijf 8% in plaats van 10% in rekening brengt, merkt u misschien dat ze in een ander deel van de vergoedingsstructuur duurder kunnen zijn dan een concurrent. Ze zoeken ergens anders om het goed te maken.
Een goed voorbeeld hiervan wordt geïllustreerd met mijn huidige verhuurbedrijf. Ze rekenen 10%, wat volgens sommigen hoog is, maar ze rekenen geen vergoeding voor het vinden van huurders en het ondertekenen van een huurcontract. Ze brengen ook geen kosten in rekening voor het opzeggen van een huurovereenkomst zodra deze afloopt. Veel andere vastgoedbeheerbedrijven doen dat.
Veel bedrijven rekenen een maandhuur, of misschien een halve maand huur voor het ondertekenen van een huurcontract. Dit kan erg belangrijk zijn bij het berekenen van uw uitgaven.
Mijn verloop in Montgomery, Alabama, is vrij hoog. De gemiddelde omzet ligt tussen 1 ½ en 2 jaar. Het zou me een fortuin kosten om elke keer dat het gebeurt een maandhuur te betalen, dus dit inbegrepen hebben in mijn 10% -tarief is goud waard.
Als je in een gebied was waar de omzet lager was, misschien een vergoeding van een maand huur zou niet zo slecht voor je zijn. Sommige mensen huren hetzelfde huis voor vijf of tien jaar.
Begrijp hoe uw beheermaatschappij u in rekening brengt voor het inschakelen van externe aannemers. Ze kunnen u de kosten van de aannemer plus een procentuele opslag in rekening brengen. Ze kunnen ook hun eigen aannemers hebben waarmee ze hun eigen vergoedingssysteem hebben. Zorg ervoor dat u het begrijpt en vergelijk het met andere vastgoedbeheermaatschappijen in de omgeving.
Het ontruimingsproces is van staat tot staat verschillend, dus hoe lang het duurt en hoeveel het kost, kan sterk variëren. De kosten van de rechtbank en de vergoedingen die moeten worden betaald, variëren ook op dezelfde manier.
Vraag hen om u het proces van uitzetting duidelijk uit te leggen. U moet weten hoe lang het normaal duurt en in het ergste geval. U moet ook weten hoeveel het u in beide gevallen kost om iemand het huis uit te krijgen. Vraag hoe vaak het gebeurt en wat hun screeningproces is om dit te vermijden.
3. Bevestig dat u ze kunt vertrouwen
De eerste plaats waar u moet zoeken, is controleren met online bronnen.
Controleer het betere zakenbureau. U kunt zien of ze zijn geregistreerd en of er klachten tegen hen zijn en hoe deze klachten zijn opgelost.
Ga vervolgens veel googlen (ik weet niet zeker of googlen een woord is nog). Controleer op beoordelingen over hen en / of klachten over hen. Pas op voor een bedrijf dat op geen enkele manier online aanwezig lijkt te zijn. Dat is een waarschuwingsteken. Ze zijn te nieuw of verbergen iets.
U moet het betere zakenbureau controleren, hun bedrijfsnaam googelen en elke andere online bron die u kunt bedenken gebruiken om te zien wat mensen over hen zeggen.
Vraag vervolgens naar referenties. Vertel hen dat u toestemming wilt hebben om te praten met andere investeerders die gebruik maken van hun beheerdiensten. Idealiter kun je met minstens drie praten. Praat ook met enkele van hun huurders. Kijk hoe ze worden behandeld door de beheermaatschappij.
Dit zijn referenties die de vastgoedbeheermaatschappij u ter beschikking stelt, en deze hebben slechts een beperkt nut. Er is een vooroordeel. Ze weten dat je belt en waarom, en ze voelen zich verplicht om aardige dingen te zeggen. Ze kunnen zelfs vrienden zijn van de beheermaatschappij of investeerders of huurders die veel beter worden behandeld dan andere klanten.
Waarom is dat belangrijk?
Omdat u een voorbeeld wilt van wat de gemiddelde investeerder of huurder wordt behandeld als.
Idealiter vindt u een manier om uw eigen referenties te ontwikkelen. U doet dit door de referentie die u hebt gekregen te vragen of ze iemand anders kennen met wie u kunt praten Dit kan iemand zijn die een eerlijker of onbevooroordeelde mening zal geven.
De referenties die u zelf ontwikkelt, zijn effectiever dan degene die u van het bedrijf krijgt.
Als het bedrijf aarzelt om referenties te geven, dit wordt een aanwijzing genoemd. Misschien wilt u dit heroverwegen. Ook als de beheermaatschappij niet met investeerders werkt, kan dit ook van belang zijn. U bent de eerste. Dat is niet bedoel, het is een no-go, maar het betekent dat ze niet veel ervaring hebben en dat je niet het voordeel zult hebben om met andere investeerders te praten die kunnen garanderen dat ze al tevreden zijn met t erfgenaam.
Nu is het tijd om de beheermaatschappij te benaderen vanuit het perspectief van de huurder. Op dit punt ga ik naar hun webpagina en Facebook-pagina en elke andere online aanwezigheid die ze hebben en kijk ik rond. Ik zie hoe gemakkelijk het is om te navigeren. Ik zie hoe goed ze het doen met het beschrijven van de eigendommen en het maken van fotos van de huizen. Ik zie professionele ze verschijnen. Kijk onderaan de pagina. Is het jaartal onderaan de pagina up-to-date?
Ik bel het telefoonnummer dat ik me voordoet als huurder en probeer een afspraak te maken om een woning te bezichtigen.Vervolgens stel ik een heleboel vragen over het onroerend goed en kijk welke vragen ze mij stellen over mijn inkomen en situatie. Vervolgens kan ik me moeilijk gedragen en kijken hoe ze ermee omgaan. Misschien leg ik uit dat ik een slechte kredietwaardigheid heb of dat ik in het verleden ben uitgezet. Misschien heb ik twee buldoggen en zit ik in een rockband. Ik hoor gewoon graag hoe professioneel ze omgaan met interessante situaties als deze.
Bij sommigen in het telefoongesprek vertel ik ze beleefd dat ik niet geïnteresseerd ben en hang op. Ik ga niet zo ver om een afspraak te maken en ze bij het huis te ontmoeten. Dat gaat misschien iets te ver.
Ik maak me zorgen over hoe gemakkelijk en snel het is om een echt menselijk persoon aan de telefoon te krijgen. Als ik voicemail ontvang, hoe snel bellen ze me dan terug (indien ooit)? Als ik een e-mail stuur, hoe snel reageren ze dan (indien ooit)?
Hoe beleefd zijn ze? Hoe professioneel zijn ze met mijn vragen? Dit is wat ik bepaal uit deze telefoontjes.
Een groot probleem zou zijn om nooit per e-mail antwoord te krijgen en niet telefonisch bij iemand terecht te komen. Een ander zou onbeleefde of onprofessionele antwoorden op vragen zijn. Ik zou me ook zorgen maken als ze prima leken te verhuren aan mensen met een echt slecht krediet of geen inkomen.
Als ik eenmaal aan die test heb voldaan, ga ik verder met praten met de eigenaren van het vastgoedbeheerbedrijf.
4. Ontmoet ze face-to-face
U wilt dit persoonlijk doen. Het persoonlijk beoordelen van hun betrouwbaarheid is iets waar u geen prijs op kunt zetten. Als je dit van ver doet, is Skype of video je laatste redmiddel, maar ik zou zeggen dat je zou vliegen of wegrijden en dit persoonlijk zou laten gebeuren. Doe het niet telefonisch, je wilt elkaar in de ogen kunnen kijken en ze persoonlijk leren kennen.
Het is tijd om twintig vragen te spelen. Ik beperk je niet tot twintig, dat is gewoon de naam van dat spel dat je soms in de auto speelt tijdens lange autoritten. Maak een lange lijst met vragen die u wilt stellen over hoe zij met elke denkbare situatie zullen omgaan. Alles waar u zich als verhuurder zorgen over maakt, zult u vragen hoe zij het voor u regelen. Huisdieren, slechte kredietwaardigheid, late vergoedingen, iemand die het huis vernielt, iemand die niet verhuist, rechtszaken, nucleaire oorlog, wat gebeurt er als dit bedrijf failliet gaat, alles wat je maar kunt bedenken.
Hier is een lijst met vragen die ik heb bedacht om u op weg te helpen.
- Hoe oud is uw bedrijf?
- Hoe bent u begonnen met het beheren van onroerend goed?
- Hoeveel ervaring heeft ieder van u in de vastgoedsector? Vastgoedbeheer? Geef me details.
- Hoeveel huurwoningen bezit u zelf?
- Hoeveel huurwoningen beheert u voor investeerders?
- Hoeveel verschillende vastgoedinvesteerders ben je verantwoordelijk voor?
- Mag ik met een aantal van deze investeerders praten over hun ervaring in het werken met jou?
- Hoe werken uitzettingen in deze staat en stad? Hoe lang duurt het normaal en in het ergste geval? Hoe ga je om met uitzettingen en hoe zal ik daarvoor normaal en in het ergste geval in rekening worden gebracht?
- Wat zijn je vacaturetarieven?
- Heb je eigen aannemers die exclusief voor jou werken? Hoeveel en hoe rekent u mij aan om ze te gebruiken?
- Wat zijn uw criteria en inkomenseisen voor het screenen van huurders?
- Wat is uw huisdierenbeleid?
- Kan ik een voorbeeld van een huurrapport zien dat u elke maand investeerders stuurt?
- Mag ik met een aantal van uw huurders praten over hun ervaring met het werken met u?
- Heeft u een plan voor mijn eigendommen als u besluit om te stoppen met het beheren van verhuur?
U wilt en verwacht eerlijke antwoorden op al deze vragen. Als er sprake is van ontwijking of onwil om te antwoorden, is dat geen goed teken. Naar mijn mening wilt u geen vastgoedbeheerbedrijf dat gloednieuw is en geen ervaring heeft. U wilt ook geen beheermaatschappij die zo groot is, ze zijn niet bereid om u te ontmoeten en deze vragen te beantwoorden. Als u gewoon een ander nummer voor hen bent, krijgt u waarschijnlijk een slechte service.
Ze zouden bereid moeten zijn om u te ontmoeten en vragen als deze te beantwoorden om uw bedrijf als investeerder te krijgen.
Op dit punt heb je hopelijk genoeg informatie over vastgoedbeheer om te beseffen dat je ze zou kunnen inhuren. Dus doe het. Er is nog een belangrijke stap die alleen mogelijk is als ze zijn aangenomen en deze actief voor u beheren. Het is ervoor zorgen dat ze service van hoge kwaliteit leveren.
5. Geef ze constante feedback
Je hebt al je huiswerk gedaan en je hebt een bedrijf aangenomen dat volgens jou een kwaliteitsbedrijf is. Het werk houdt daar niet op. Je zult merken dat ze dingen doen die je niet leuk vindt. Dit kunnen hun bedrijfspraktijken, slechte beslissingen, boekhoudkwesties, traag omgaan met vacatures of een aantal problemen zijn.
Het belangrijkste is dat u duidelijk communiceert waar u niet tevreden mee bent, en laat ze dat oplossen gedrag.Onthoud dat u hen een vergoeding betaalt om een dienst te ontvangen, en u verwacht bepaalde dingen voor die vergoeding. Dit soort koerscorrecties moet worden verwacht. In wezen traint u ze om de perfecte vastgoedbeheerders te zijn.
Als u samenwerkt met ons vastgoedbeheermaatschappij, merken we soms dat uit de financiële overzichten elke maand dingen niet duidelijk worden waaraan het geld is besteed. We spreken direct met de eigenaren en leggen uit waarom er verwarring is over waar het geld vorige maand naartoe ging. Dit resulteert altijd in een meer verbeterde financiële rapportage de volgende maand. Dit maakt het indienen van belastingen en het begrijpen van onze winsten en verliezen veel gemakkelijker.
Een ander goed voorbeeld is de afhandeling van vacatures. Als u merkt dat het de beheermaatschappij langer duurt dan zou moeten om een vacature te vervullen, bel ze dan en vraag ernaar. Kijk hoe ze het hebben geadverteerd. Vraag hen naar de prijs en of u misschien een speciale verhuizing of een soort incentive zou moeten aanbieden om het te verhuren.
Lees meer over hoeveel geld zal ik verdienen met mijn huurwoning?
Dit zou op de lange termijn moeten resulteren in een betere afhandeling van vacatures. Als dat niet het geval is, moet u serieuzere gesprekken met hen voeren. Vacatures kunnen een zeer ernstig probleem voor u zijn, vooral als u een hypotheek moet betalen.
Herinner je je mijn voorbeeld uit het begin van mijn ontslag bij een vastgoedbeheerder omdat ze me enkele duizenden dollars gaven om de trappen, en toen ik een klusjesman stuurde, repareerde hij het voor $ 50? Ik zou aanraden om van tijd tot tijd iets soortgelijks te doen om iedereen eerlijk te houden.
Als er een soort groot bod wordt uitgebracht, moet u een paar citaten van de beheermaatschappij krijgen. U zou dan openlijk de beheermaatschappij vertellen dat u ook een aannemer stuurt die een vriend heeft aanbevolen om ook een bod te krijgen. U hoeft dit alleen van tijd tot tijd te doen om er zeker van te zijn dat hun biedingen eerlijk zijn. Het heet “vertrouwen, maar verifieer”.
Vertrouwen maar verifiëren betekent in wezen dat ik je nog niet vertrouw, dus ik wil het verifiëren. Daar is niets mis mee. Mensen die er eerlijk uitzien en eerlijk lijken, doen louche dingen en stelt ons soms teleur. Vergeet niet te vertrouwen, maar verifieer. Ik denk dat als je op deze manier wordt verbrand door je beheermaatschappij, dat een slecht teken is. Een cheat is een cheat. Je moet ze ontslaan.
Tot slot
Sommige mensen zullen besluiten om zelf panden te beheren. Zoals ik al eerder zei, heeft een uitstekend vastgoedbeheerbedrijf zoveel ervaring en contacten dat ze de vergoedingen die u betaalt meer dan goedmaken U verdient geld op de lange termijn door gebruik te maken van die kennis en ervaring.
Door mijn tips op te volgen, zult u de rotte appels uit de wereld helpen en geweldige beheermaatschappijen vinden die partners worden in uw vastgoedbedrijf . U zult geld voor hen verdienen en zij zullen een aanzienlijk passief inkomen voor u genereren.
Het is een echt win-win-partnerschap.