Mortgage-backed Securities (MBS) er investeringer som er sikret med pantelån. De er en type aktivasikkerhet. Et verdipapir er en investering som er gjort med forventning om å tjene penger på andres anstrengelser. Det gjør det mulig for investorer å dra nytte av pantelånet uten å måtte kjøpe eller selge et reelt boliglån. Typiske kjøpere av disse verdipapirene inkluderer institusjonelle, bedrifts- og enkeltinvestorer.
Når du investerer i en MBS, kjøper du retten til å motta verdien av en pakke med pantelån. Dette inkluderer de månedlige pantelånene og tilbakebetaling av hovedstolen. Siden det er et verdipapir, kan du kjøpe bare en del av et pantelån. Du mottar en tilsvarende del av betalingene.
Hvordan et pantelån- Backed Security Works
For det første gir en bank eller et kredittforetak et boliglån. Banken selger deretter lånet til en investeringsbank. Den bruker pengene som mottas fra investeringsbanken til å gi nye lån.
Investeringsbanken legger lånet til et pantelån med lignende renter. Det setter pakken i n et spesielt selskap designet for det formålet. Det kalles SPV (Special Purpose Vehicle) eller Special Investment Vehicle (SIV). Det holder de pantelånesikrede verdipapirene atskilt fra bankens andre tjenester. SPV markedsfører verdipapirer med pantelån.
MBS-typer
Den enkleste MBS er pass-through-deltakelsesbevis. Det betaler eierne en rimelig andel av både hovedstol og rentebetalinger på pantelappen.
På begynnelsen av 2000-tallet vokste det strukturerte verdipapirmarkedet veldig konkurransedyktig. Investeringsbanker opprettet mer kompliserte investeringsprodukter for å tiltrekke seg kunder. For eksempel utviklet de sikkerhetsgjeldsforpliktelser (CDOer) for andre lån enn pantelån. De utviklet også en mer kompleks versjon av det pantelånesikrede sikkerhetslånet, den pantelånsplikten (CMO).
En CMO er konstruert ved å kutte et utvalg av pantelån i lignende risikokategorier, kjent som trancher. De minst risikofylte delene har mer visse kontantstrømmer og en lavere grad av eksponering for misligholdsrisiko, mens risikofylte deler har mer usikre kontantstrømmer og større eksponering for misligholdsrisiko. Imidlertid kompenseres det forhøyede risikonivået med høyere renter, som er attraktive for noen investorer.
CMO er sofistikerte investeringer. Mange investorer tapte penger på CMO og CDO under 2006-boliglånskrisen. Låntakere med pantelån med justerbar rente ble tatt på vakt da betalingene deres steg på grunn av de stigende rentene. De kunne ikke refinansiere fordi rentene var høyere, noe som betydde at de var mer sannsynlig å misligholde. Når låntakere misligholdte, mistet investorene pengene de investerte i CMO eller CDO.
Hvordan pantelånesikrede verdipapirer forandret boligindustrien
Oppfinnelsen av pantelånesikrede verdipapirer revolusjonerte bolig-, bank- og pantelånevirksomhetene. I begynnelsen tillot pantelånte sikkerhet flere mennesker å kjøpe hjem. Under eiendomsboomen tok noen långivere seg ikke tid til å bekrefte at låntakere kunne betale tilbake pantelånene. Det gjorde det mulig for folk å komme inn på pantelån de ikke hadde råd til. Disse subprime-pantelånene ble samlet i private label MBS-er.
Det skapte en aktivaboble. Den sprakk i 2006 med subprime-boliglånskrise. Siden så mange investorer, pensjonsfond og finansinstitusjoner eide pantelånestøttepapirer, tok alle tap. Det var det som skapte finanskrisen i 2008.
Private Label MBSs
Private label MBSs var mer enn 50% av markedet for pantelån i 2006.
Verdipapirer med pantelån og boligkrisen
President Lyndon Johnson banet vei for moderne pantelån med verdipapirer da han godkjente bolig- og byutviklingsloven fra 1968, som også skapte Ginnie Mae. Johnson ønsket å gi bankene muligheten til å selge pantelån, noe som ville frigjøre midler til å låne ut til flere huseiere.
Verdipapirer med pantelån som tillot ikke-bankfinansielle institusjoner å gå inn i pantelånet. Før MBS-er hadde bare bankene store nok innskudd til å gjøre langsiktige lån. De hadde de dype lommene å vente til disse lånene ble tilbakebetalt 15 eller 30 år senere. Oppfinnelsen av MBS innebar at långivere fikk tilbake pengene sine med en gang fra investorer i sekundærmarkedet. Antall långivere økte. Noen tilbød pantelån som ikke så på en låntakers jobb eller eiendeler. Dette skapte mer konkurranse for tradisjonelle banker. De måtte senke standardene for å konkurrere.
Verst av alt, MBS-er ble ikke regulert.Den føderale regjeringen regulerte bankene for å sikre at deres innskytere var beskyttet, men disse reglene gjaldt ikke MBS og pantemeglere. Bankinnskudd var trygge, men MBS-investorer var ikke beskyttet i det hele tatt.
MBS i dag
Etter boligkrisen økte den amerikanske regjeringen regelverket på flere områder. Bolig-MBS-er er nå regulert. MBS-er må gi informasjon til investorer på flere punkter. Som svar på de nye kravene, det er færre registrerte MBS-er enn de som tilbys av Fannie Mae og Freddie Mac.
MBS-er kan være en attraktiv investering. Hvis alt går bra, gir de løpende inntekt. Disse investeringene kan imidlertid være kompliserte, så det er viktig å undersøke potensielle MBS-investeringer nøye.