Mange skattebetalere er uvitende om skattekonsekvensene som potensielt kan gjelde for salg av næringseiendom. Det er ikke så enkelt som bare å selge en eiendel. Du kan tenke deg å selge næringseiendom som å ha mange forskjellige lag. Hvert av disse forskjellige lagene kan potensielt skattlegges med forskjellige skattesatser og behandles forskjellig på en skattebetalers selvangivelse.

Når du selger et forretningsmiddel, kan du potensielt ha forskjellige typer gevinster og tap, selv innenfor samme transaksjon. Gevinst og tap kan være: kortsiktige gevinster, kortsiktige tap, langsiktige gevinster, langsiktige tap, seksjon 1245 avskrivninger gjenfangst, seksjon 1250 avskrivninger gjenfangst, ikke gjenfanget 1250 gevinster, og 28% gevinst (knyttet til salget av visse samleobjekter). Hver av disse kategoriene av gevinster og tap behandles forskjellig og beskattes til forskjellige satser.

Når du bestemmer hvilken gevinst du vil ha når du selger en forretningsdrift, er det først viktig å avgjøre hva slags eiendel du har selger og også hvilken type enhet eiendelen holdes i. De tre kategoriene av eiendeler som oftest selges er (1) § 1231 eiendom, (2) § 1245 eiendom og (3) § 1250 eiendom. Hvis eiendelen som selges holdes i en C-Corporation, beskattes gevinsten til ordinære skattesatser til tross for hva slags eiendom eiendelen er. Hvis eiendelen som selges holdes i en annen enhet enn en C-Corporation, kan du potensielt ha forskjellige lag med gevinst, avhengig av typen eiendel som selges.

Seksjon 1231 eiendom er eiendeler som brukes i din handel eller virksomhet, og som skattesubjektet har i mer enn ett år. Gevinst ved salg av seksjon 1231 næringseiendom behandles som langsiktig kapitalgevinst og skattlegges med en maksimal sats på 15%, minst til 31. desember 2012. Tap på salg av seksjon 1231 næringseiendom behandles som ordinært tap og kan redusere ordinær inntekt på skattebetalers avkastning og er ikke underlagt kapitaltapbegrensningene ($ 3000-begrensning for enkeltpersoner eller kapitalgevinstbegrensning for selskaper). Det er imidlertid en § 1231-gjenfangingsregel om at hvis du selger forretningseiendom på en gevinst og du har trukket ordinære tap på grunn av salg av seksjon 1231-eiendom de siste fem årene, da vil § 1231-gevinsten som du anerkjenner bli skattlagt som alminnelig inntekt ved å bruke skattebetalers ordinære inntektssats, og ikke fortrinnsrett 15 % maksimal gevinst.

Eiendom i § 1245 er (1) all avskrivbar personlig eiendom, enten materiell eller immateriell, og (2) viss avskrivbar eiendom (vanligvis eiendom som utfører spesifikk funksjoner, for eksempel en lagringstank, men ikke bygninger eller bygningskomponenter). Hvis du selger seksjon 1245-eiendom, må du gjenerobre gevinsten din som ordinær inntekt i det omfanget av tidligere avskrivninger på eiendelen som ble solgt. Eventuell gevinst opp til beløpet til tidligere avskrivninger blir skattlagt etter ordinær inntektssats. Mengden gevinst som overstiger avskrivningene som ble tatt tidligere, blir deretter behandlet som gevinst i seksjon 1231 (underlagt reglene i § 1231 nevnt ovenfor). Regelverket for gjenfangst av seksjon 1245 gjelder ikke hvis eiendelen selges med tap. Hvis en del 1245 eiendel selges med tap, blir tapet behandlet som et § 1231-tap og blir trukket som et ordinært tap som kan redusere ordinær inntekt.

§ 1250 eiendom består av fast eiendom som ikke er Seksjon 1245 eiendom (som definert ovenfor), generelt bygninger og deres strukturelle komponenter. Når du selger seksjon 1250-eiendom, må du være oppmerksom på mulig gjenfangst av avdeling 1250 samt «ikke gjenfanget seksjon 1250-gevinst». Hvis du selger seksjon 1250-eiendom som tas i bruk etter 1986, vil ingen av den langsiktige kapitalgevinsten som kan tilskrives avskrivninger bli gjenstand for gjenfangst av avdeling 1250. Hvis du avskrev fast eiendom som ble tatt i bruk før 1987, og du avskrev eiendommen som ble tatt i bruk ved hjelp av bare lineære avskrivninger, ville det ikke være gjenfangst i henhold til avsnitt 1250. Imidlertid, hvis det på et hvilket som helst tidspunkt ble brukt en akselerert avskrivningsmetode, vil gevinsten ved salget skattlegges som ordinær inntekt i den grad mengden akselerert avskrivning tatt oversteg avskrivninger som ville vært tillatt hvis du brukte den lineære avskrivningsmetoden. Denne gjenvinningen av avdeling 1250 beskattes etter ordinær inntektssats.

Enhver gevinst utover det beløpet som behandles som ordinær inntekt på grunn av gjenfangst av § 1250, men som ikke overstiger den totale avskrivningen som kreves, er «ikke gjenvunnet seksjon 1250-gevinst «. Ikke-gjenvunnet seksjon 1250 gevinst vil bli beskattet med en maksimal sats på 25%.

Eventuell gjenværende gevinst utover både gjenerobring av seksjon 1250 og gjenvunnet seksjon 1250 vil bli behandlet som gevinst i seksjon 1231 (langsiktig gevinst), som vil bli beskattet med en maksimal sats på 15%, til og med 31. desember 2012. Salg av eiendom med seksjon 1250 med tap gir et § 1231-tap og blir trukket som ordinært tap som kan redusere ordinær inntekt. Avsnitt 1250-bestemmelsene om gjenfangst gjelder bare for gevinster, ikke tap.

Som jeg er sikker på at du kan se, er det ikke så enkelt som bare å selge en virksomhetsformue. Hvert salg av virksomhetens eiendeler kan ha mange mulige skatter behandlinger, som gir ulike skatteresultater. Skattebehandlingen av salg av virksomhetens eiendeler kan være ganske komplisert, og hvis du er usikker på de mulige skattekonsekvensene, bør du kontakte din Dermody, Burke og Brown skatterådgiver for å forklare hvordan salget skal behandles. .