Physician Mortgage Loans (Norsk)

First Citizens Bank:

FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
Kontakt: Valerie Leonard (NMLS 415176) på 864-630-0921 eller

Første føderale Lakewood:

OH, MI, KY, WV, IN, FL
Kontakt: Eric Veronica ( NMLS # 83197) på 419- 318-8985 eller

First National Bank of Omaha:

NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
Kontakt: Michael Bruegel (NMLS # 496393) på 469-633-8429 eller

First National Bank of Pennsylvania:

Alternativer til pantelån fra lege

Hvis du ikke tror at et tradisjonelt legelån er riktig for deg lurer du kanskje på hvilke andre alternativer en lege har? Det viser seg å være mye, og du kan vanligvis få de fleste av disse alternativene fra de samme långivere som låner lege.

Konvensjonell 20% ned Lån

Ofte det beste valget for et pantelån som jeg Det tilbyr vanligvis de fleste alternativene (30 år fast, 15 år fast, ARM osv.), de laveste avgiftene og de laveste prisene. Sammenlignet med lege boliglån, er priser på et konvensjonelt 20% ned pantelån ganske billig. Imidlertid krever det bevis på inntjening og en betydelig sum penger å legge ned. Pengene blir selvfølgelig utilgjengelige for å investere eller betale ned studielån.

80/20 og 80/10/10 Lån

Disse forsvant fra scenen etter 2008 Global Financial Krise, men har gjort mer av en gjenoppblomstring siden. Teorien er at du vil få et 80% lån til en litt høyere rente enn på et 20% nedlån, og deretter få et 20% lån til en mye høyere rente. Du vil unngå PMI (som noen ganger ikke er fradragsberettiget (men har vært fra 2007 til 2018 for de med en inntekt under $ 110K), og erstatte den i stedet med mer renter. 80/10/10 og 80/15/5 var variasjoner på temaet, med nedbetaling kreves.

Konvensjonelt pantelån med mindre enn 20% ned

Disse lånene har høyere renter og gebyrer enn et 20% lavere pantelån. De krever også du kjøper PMI. Det er sjelden du finner en som er 0% lavere (faktisk det beste du kan finne siden 2014 er 3% lavere for et første gangs huskjøperprogram gjennom Fannie Mae eller Freddie Mac), men 5% og 10% ned er vanlig. Dette er kanskje det minst kostbare pantealternativet på markedet (hvis du finner mindre enn 5% lavere).

FHA-lån

Dette lånet har høyere priser og avgifter enn et 20% nedlån (spesielt en 1,75% forhåndslån forsikringspremie finansiert på toppen av hovedlånsbeløpet.) «finansieringsgebyr»), en nedbetaling på 3,5%, og siden 2012 krever en månedlig boliglån forsikringspremie (0,8-0,85% av lånesaldoen årlig) i løpet av lånets løpetid. FHA krever at utlåner bruker kredittrapportbeløpet for studielånbetalingen, eller hvis ingen er oppført, 1% av utestående saldo, med mindre låntakeren kan fremlegge dokumentasjon på at lånet er utsatt. Dette gjør dette lånet vanskelig for gjeldsatte innbyggere å kvalifisere seg for. Satsene er generelt imidlertid litt lavere enn et legelån, men er kanskje ikke når du legger til PMI-kostnadene.

VA-lån

Dette lånet krever at du kvalifiserer for VA fordeler, som diskvalifiserer mange. Det er en forbedring av FHA-lånet ved at det ikke er krav om nedbetaling eller pantelån. Priser tilsvarer FHA-priser, men finansieringsgebyret er høyere – 2,15% for førstegangs låntakere og 3,3% for senere bruk. Avgiften kan fravikes hvis du har en militær funksjonshemming.

Hvordan sammenligner legelån og avgifter for boliglån?

Legelån og tannlån har generelt den høyeste satsen på alle disse alternativene. Men forskuddsbetalingen er den minste. Avgiftene er der ting blir veldig uskarpe og vanskelig å sammenligne. På den ene siden krever FHA og et konvensjonelt lån med mindre enn 20% lavere pantelånsforsikring, som i motsetning til lånerenter ikke er fradragsberettiget for de med inntekter over utfasingsområdet på $ 100-109K. Det er ofte vanskelig å se om du har det bedre å betale pantelånsforsikring eller høyere rente / avgifter. Det er mye lettere å kvitte seg med opprinnelses- / finansieringsgebyr ved å sette 20% ned. De fleste andre lån, inkludert legenes lån , vil treffe deg med disse avgiftene. (Selv om minst ett legelån vil frafalle dette hvis du er villig til å betale en høyere rente.)

En lege eller tannleges pantelånsrente er vanligvis omtrent 1/4% høyere enn et sammenlignbart FHA / VA-lån, men kan være hvor som helst fra 1/8% til 1% høyere enn et konvensjonelt lån. Den forskjellen kan virkelig legge seg opp over tid. I tillegg trenger du ikke å betale ekstra avgifter foran, og det penger sammensatt over 30 dager legger også opp til titusenvis av dollar. Fordelen med å bruke et vanlig gammelt 30-årig fastlån med 20% lavere kan være så mye som $ 235.000 på et $ 500.000-hjem. Dette ignorerer selvfølgelig mulighetskostnaden for den forskuddsbetalingen på $ 100.000, som vi vil diskutere nedenfor.

Skal jeg få et lege pantelån?

Det er mye som går inn i dette spørsmålet. Det er min mening at de fleste innbyggere og stipendiater bør leie i stedet for å kjøpe av flere grunner.

Først vil du sannsynligvis bare være på det stedet i 1-5 år. Det tar vanligvis minst 5 år å bryte selv i et hjem, tydeligvis mer hvis en eiendomsboble brister på deg. Den beste ressursen for å se hvor lang tid det vil ta å bryte jevn under dine spesielle omstendigheter er New York Times Buy vs Rent Calculator. Selv om du bestemmer deg for å bli i samme område som en tilstedeværende, har jeg funnet ut at tilstedeværelsen vanligvis ikke liker å bo i deres «beboerhjem» lenge når inntekten firdobles. Av denne grunn kan leie være det beste alternativet for stipendiater og nye innbyggere.

For det andre tjener ikke en innbygger / stipendiat veldig mye penger og tar derfor vanligvis standardfradraget på skatten deres (nå $ 12.000 enkeltstående og $ 24 000 gift for 2018). Det betyr at boliglånsrenten din sannsynligvis IKKE er fradragsberettiget. Selv om du spesifiserer, vil mesteparten av interessen din sannsynligvis ikke være fradragsberettiget. Dette øker de effektive kostnadene for ditt husly.

For det tredje krever boliger vedlikehold (forvent 1-2% av verdien av boligen per år), noe som krever tid og penger, og ingen av dem er rikelig til en bosatt.

For det fjerde er det mye bry og utgifter involvert i å kjøpe og selge et hjem. Det er raskt og enkelt å leie et hus til sammenligning. Hvis du noen gang har prøvd å selge et hjem i et nedmarked, vet du hvor vanskelig det kan være å selge det til enhver pris, langt mindre rimelig. I tillegg er det stor fleksibilitet med å leie. Hvis du ikke gjør det ikke liker nabolaget, du bare flytter. I verste fall er du inne på en ettårskontrakt. Det er ikke så farlig. Nye fremmøter, derimot, er mye mer sannsynlig å holde seg og interessen er mye mer sannsynlig å være helt eller nesten helt fradragsberettiget. / leieforholdet svinger tungt mot å kjøpe for de fleste.

Hvis du har bestemt deg for å kjøpe et hjem, og du er forpliktet til å bo i et område i mer enn fem år, bør du ta alvorlig hensyn til å sette 20% ned og få et konvensjonelt pantelån. Den forbedrede månedlige kontantstrømmen vil gi deg mye økonomisk frihet og muligheten til å investere (og til og med bruke.) Du vil spare hundretusener på renter i løpet av lånets løpetid, alt garantert, i motsetning til å investere en potensiell forskuddsbetaling andre steder. Men hvis du av en eller annen grunn kjøper et hjem OG du ikke vil legge ned 20%, er et legelån et rimelig alternativ og minst like bra som andre ikke-20% -nedalternativer.

Er det ikke bedre å få et så stort lån som mulig og investere forskjellen?

Når du kjører tallene, kan du enkelt se at du har det bedre å låne så mye penger som mulig og investere dem til en høyere rente. Dette er fordelen med innflytelse. Vurder et hypotetisk $ 500 000 hjem. Du kan spare 235 000 dollar ved å bruke et 20% lavere konvensjonelt lån over legen lån. Men hvis du investerte den nedbetalingen på $ 100 000 på 8% i løpet av 30 år, vil du ende opp med over $ 1 million. Vilkårene for denne «margininvestering» er gunstige, ved at du har mye tid til markedet å komme seg tilbake og det er ingen marginkall på pantelån. Dessverre er det noen få grunner til at du sannsynligvis ikke vil gjøre dette:

1) Å få en lavere rente på pantelånet er risikofritt. At $ 235 000 er garantert. $ 1 million er ikke garantert. Hvis det er noe aksjemarkedet har lært oss det siste tiåret, er det at det ikke er noen garantier. Risiko for tap er veldig reell. Hvis du får 2% avkastning i løpet av de 30 årene i stedet for 8%, vil du har hatt det langt bedre med lavere rente.

2) Det er ikke morsomt å være under vann på et pantelån. Å legge ned 0% betyr at du umiddelbart er under vann, siden det vanligvis koster 6-10% av verdien av boligen å selge det. Hvis du synes det er vanskelig å selge et hjem i et nedmarked, kan du prøve å gjøre det når de eneste alternativene er et kortsalg, komme opp med titusenvis i kontanter og la banken utelukke og ødelegge kreditten din.

3) Atferd. Det er mye lettere å bruke penger enn å investere det. For å komme fremover må du faktisk investere og fortsette å investere de $ 100K i 30 år. Skatt og investeringskostnader kan selvfølgelig også redusere avkastningen på pengene hvis du har dårlig investoradferd.

4) Kontantstrøm og investering av forskjellen. Å legge ned 20% senker pantelånet ditt dramatisk. Igjen tar vi $ 500.000 hjemmeeksempel. Med 20% lavere er ditt månedlige prinsipp og rentebetaling $ 2027. Med legelånet er det $ 2800. De $ 800 i måneden kan virkelig gjøre en forskjell i budsjetteringen, noe som gir deg flere utgifter og besparelsesmuligheter etter hvert som de blir tilgjengelige. Du kan til og med bruke $ 800 i måneden til å betale ned pantelånet ved får et 15 års fast pant i stedet.Det vil redusere renten med ytterligere 3/4%, noe som sparer deg enda mer gjennom årene og muliggjør tidligere pensjon. Alternativt kan du bare investere $ 800 hver måned. Med samme avkastning på 8% ville du etter 30 år ha $ 1,2 millioner, enda mer enn $ 1 million som $ 100 000 forskuddsbetaling ville vokse til. Så samlet sett, hvis du investerte forskjellen etter 30 år med 8% årlig avkastning, ville du komme ut over 400 000 dollar foran ved å sette 20% ned. Men selvfølgelig må du fremdeles komme opp med 20% for å legge ned, som ikke er lett.

Trenger du en eiendomsmegler eller omplassering?

Hvis du er i nød av en eiendomsmegler samarbeider White Coat Investor med CurbsideRealEstate.com, en gratis eiendoms concierge-tjeneste for leger, av leger. Etter å ha slitt med sitt første boligkjøp, grunnla Dr. Peter Kim Curbside Real Estate for å ta opp legespesifikke problemer som oppstod under boligkjøpsprosessen. I tillegg til å gi nyheter og informasjon, er CurbsideRealEstate.com din lege-ledede «curbside consult» for lege pantelån, ekspert eiendomsmeglere, flytting og alt i mellom. Enten du er å sikre ditt første lege boliglån, bare begynnelsen Hjemmesøket ditt, eller hvis du ikke er sikker på hvor du skal begynne, kan CurbsideRealEstate.com hjelpe deg med å navigere i boligkjøpsprosessen trygt og effektivt, og sparer verdifull tid og penger.

Eksklusiv bonus for White Coat Investor-lesere. : $ 100 bonus ved avslutning.

Kontakt CurbsideRealEstate.com på eller (323) 515-9507 for en uforpliktende konsultasjon og følg dem på Facebook, Twitter og Instagram for mer informasjon.

Långivere – hvis du ønsker å kjøpe reklameplass på denne siden, kan du sende en e-post til Cindy (at) whitecoatinvestor.com.