Den 1031 skatteutsatte børsen er en metode for midlertidig å unngå kapitalgevinstskatt ved salg av en investering eller forretningseiendom. Disse skattene kan løpe så høyt som 15 prosent til 30 prosent når statlige og føderale skatter kombineres.
Denne eiendomsbørsen tar navnet sitt fra § 1031 i Internal Revenue Code . Det gjør det mulig for en investor å erstatte en investering eller en bedriftseiendom med en lignende eiendom og utsette kapitalgevinsten ved salget hvis Internal Revenue Services regler følges nøye. I teorien kan en investor fortsette å utsette kapitalgevinster på investeringseiendommer til deres død, og potensielt unngå å betale skatt på dem helt.
Det er en klok skatte- og investeringsstrategi samt et eiendomsplanleggingsverktøy. blitt ansett som et av de mektigste skattebetalere som fortsatt har tilgang til velstandsbygging. Det har vært en stor del av suksessstrategien til utallige økonomiske trollmenn og eiendomsguruer.
Lovendringer i 1984
Etter at en rekke liberale rettsavgjørelser hadde gitt eiendomsinvestorer et bredt spekter av typer eiendommer som kunne byttes og tidsrammene der de kunne fullføre utvekslingene, vedtok Kongressen endringer til Seksjon 1031 i skattereformloven av 19 84. Denne lovgivningen definerte ytterligere «like-kind» eiendom og fastsatte en tidsplan for fullføring av børsen.
Kvalifiserende eiendommer
Bare fast eiendom for forretningsbruk eller som en investering kvalifiserer for en 1031-børs. En personlig bolig kvalifiserer ikke, og generelt er en fix-and-flip-eiendom heller ikke kvalifisert fordi den passer inn i den forbudte kategorien av en eiendom som bare er kjøpt for videresalg. Ferie- eller andreboliger som vanligvis ikke holdes som utleieboliger kvalifiserer ikke for behandling 1031, men det er en brukstest under avsnitt 280A i avgiftskoden som kan gjelde for disse egenskapene.
Du bør vurdere å konsultere en skatteekspert for å se om ditt andre eller fritidsbolig kvalifiserer i henhold til seksjon 280A. Det kan være om det brukes som hovedvirksomhet eller leies ut, helt eller delvis.
Tomter som er under utvikling for videresalg kvalifiserer ikke til skatteutsatt behandling. Aksjer, obligasjoner, sedler og fordelaktige interesser i et partnerskap anses ikke for å være en form for «like-type» eiendom for bytteformål.
For å kvalifisere som en 1031-børs i dag må transaksjonen ha form av en «bytte» i stedet for bare et salg av en eiendom med det påfølgende kjøpet av en annen. For det første må eiendommen som selges og den nye erstatningseiendommen holdes for investeringsformål eller for produktiv bruk i en handel eller en virksomhet. De må være «like-kind» -egenskaper.
Følgende eiendomsbytter er eksempler på de som passer til kravet til kvalifisert utveksling av «like-kind» eiendom :
- Et kontor i bytte mot et kjøpesenter
- Et kjøpesenter i bytte mot rå land
- Rå land i bytte for en industribygning
- En bygård i bytte mot en industribygning
- En ranch eller gård i bytte mot en kontorbygning
Kjøpsfrister
Før 1984 ble praktisk talt alle bytter gjort samtidig med stenging og overføring av den solgte eiendommen (avstått eiendom) og kjøpet av den nye eiendommen ( erstatningseiendom). I tillegg til problemene som oppstod ved forsøk på å finne en passende eiendom, var det vanskeligheter med samtidig overføring av titler og midler. Ikke slik i dag.
Den forsinkede 1031-utvekslingen unngår disse problemene før 1984, men strengere frister er nå innført. En investor som ønsker å fullføre en børsliste og markedsfører eiendommen sin på vanlig måte. Når en kjøper går fram og kjøpekontrakten blir utført, inngår selgeren en utvekslingsavtale med en kvalifisert mellommann som i sin tur blir erstatningsselger. Utvekslingsavtalen krever vanligvis en overføring av selgerens kontrakt til formidleren. Avslutningen finner sted, og fordi selgeren ikke kan berøre pengene, mottar mellommannen inntektene som skyldes selgeren.
Identifisere egenskaper
På det tidspunktet begynner den første tidsbegrensningen, 45-dagersregelen for identifikasjon. Investoren må enten stenge eller skriftlig identifisere en potensiell erstatningseiendom innen 45 dager etter lukking og overføring av den opprinnelige eiendommen. Tidsperioden er ikke omsettelig og inkluderer helger og helligdager, og skattemyndighetene vil ikke gjøre unntak.Hvis investoren overskrider tidsfristen, kan hele børsen diskvalifiseres, og skatt vil helt sikkert følge.
Investoren kan enten identifisere tre eiendommer uten hensyn til deres virkelige markedsverdi eller et større antall eiendommer så lenge deres samlede markedsverdi ved utgangen av identifiseringsperioden ikke overstiger 200 prosent av den samlede virkelig verdi av den tilbakeleide eiendommen per overføringsdatoen.
Hvis tre-eiendomsregelen og 200 prosent-regelen overskrides, vil ikke børsen mislykkes hvis skattebetaleren kjøper identifiserte erstatningseiendommer med virkelig markedsverdi på 95 prosent eller mer av det totale virkelig markedsverdi på alle identifiserte erstatningseiendommer.
Unngå «Boot»
Realistisk sett følger de fleste investorer tre-eiendomsregelen slik at de kan fullføre due diligence og velg eiendommen som fungerer best for dem og som vil lukkes. Generelt er målet å handle opp for å unngå overføring av «boot» og holde børsen skattefri.
«Boot» er penger fra – eller virkelig markedsverdi. av — en hvilken som helst eiendom som ikke er av samme art som mottas av skattebetaleren gjennom børsen. Boot kan være kontante penger, en reduksjon i gjeld eller bruk av salgsinntekt for kostnader ved avslutning som ikke anses å være gyldig avslutning utgifter. Reglene som styrer oppstart i en børs er komplekse, og uten ekspertråd kan en investor utilsiktet motta oppstart og ende opp med skatt.
Kjøpe erstatningseiendommen
Når en erstatningseiendom er valgt, har skattebetaleren 180 dager fra datoen den overgitte eiendommen ble overført til kjøperen for å lukke den nye erstatningseiendommen. Imidlertid, hvis forfallsdatoen for investorens selvangivelse, med eventuelle utvidelser, for skatteåret der den overgitte eiendommen ble solgt, er tidligere enn 180-dagersperioden, må byttet være fullført innen den tidligere datoen.
Fordi det ikke er noen utvidelser eller unntak fra denne regelen, anbefales det å planlegge stengingen for erstatningseiendommen før fristen .
Siden loven krever at investoren ikke berører inntektene fra den første transaksjonen, anskaffer den kvalifiserte formidleren erstatningseiendommen fra selgeren ved avslutning og overføring den til investoren etter at transaksjonen er fullført.
Av C. Grant Conness, president, 1031 Alternatives Group
Kl. i skrivende stund, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, er megler-tilknyttet Lyon Real Estate i Sacramento, California.
Balansen gir ikke skatt, investering eller økonomisk se råd og råd. Informasjonen presenteres uten hensyn til investeringsmål, risikotoleranse eller økonomiske forhold for noen spesifikk investor og er kanskje ikke egnet for alle investorer. Tidligere resultater er ikke en indikasjon på fremtidige resultater. Investering innebærer risiko inkludert mulig tap av rektor.