I dette blogginnlegget skal vi snakke om et merkelig lite dokument som heter IRS Form 1099-S.
Dette skjemaet er et viktig (og ofte oversett) trinn i avslutningsprosessen for de fleste eiendomstransaksjoner, og hvis du er i ferd med å avslutte avtaler selv, er dette noe du sannsynligvis burde gjøre.
Formålet med IRS-skjema 1099-S er å sikre at selgere rapporterer hele beløpet på kapitalgevinster på hvert års selvangivelse (og dermed betaler riktig skatt til skattemyndighetene).
Hvis for eksempel noen kjøper en investeringseiendom for 100.000 dollar og selger den for 150.000 dollar (gir dem 50.000 dollar av kapitalinntekter) – skal de rapportere dette som skattepliktig inntekt på slutten av hvert år … men hvis de ikke gjør det , vil 1099-S fungere som en garanti ved å holde skattemyndighetene informert om hva som skjer.
Ansvarsfraskrivelse: Før vi kommer mye lenger inn i dette, vær oppmerksom på at jeg ikke er advokat eller CPA, og informasjonen i denne artikkelen skal ikke tolkes som juridisk eller økonomisk rådgivning. Alt du leser her er basert på mine egne konklusjoner etter å ha lest IRS-instruksjonene for skjema 1099-S (og gitt hvor kompliserte disse instruksjonene er, er det fullt mulig at en CPA eller advokat vil ha en annen oppfatning enn meg). Sørg for å kryssjekke denne informasjonen med en skattepersonell før du går videre.
Hvem må arkivere IRS-skjema 1099-S?
Avhengig av salgsprisen, hvem som fungerer som sluttagent, hvem selgeren er, hva slags eiendom som kjøpes og selges (blant annet), kan det være noen forskjeller i hvem som er ansvarlig for arkivering av 1099-S.
Her er de gode nyhetene:
- Hvis du avslutter en transaksjon med et tittelselskap eller advokat (som folk flest gjør), vil de samle inn nødvendig informasjon og sende inn skjemaet 1099-S for deg.
- Hvis selgeren bekrefter at salgsprisen er på $ 250 000 eller mindre, og salget er for hovedboligen, kan ikke transaksjonen rapporteres.
- Hvis «overdrageren» (selger) er et selskap eller en offentlig enhet (f.eks. hvis eiendommen selges på en fylkesauksjon), kan ikke transaksjonen rapporteres.
- Hvis de totale pengene, tjenestene og eiendommen som er mottatt er mindre enn $ 600, kan ikke transaksjonen rapporteres.
Det er noen få andre unntak, men disse er de vanligste. Les hele instruksjonene for skjema 1099-S på IRS-nettstedet for spesifikke detaljer.
Her er de dårlige nyhetene:
Hvis transaksjonen ikke t faller inn under et av disse unntakene, og hvis du legger til rette for å stenge deg selv, vil skattemyndighetene sannsynligvis forvente at du sender inn skjemaet (e) 1099-S, siden IRS-instruksjonene sier (i ganske uklare termer) at «den ansvarlige for å avslutte transaksjonen ”kreves for å arkivere skjema 1099-S.
Det er interessant at skattemyndighetene vil tillate deg å utpeke personen som kreves for å sende skjema 1099-S i en skriftlig avtale, i henhold til dette utdraget fra instruksjoner …
Når vi går videre til seksjon 3, står det…
Denne delen fortsetter med å si,
Under disse parametrene er et kjøp avtale ser ut til å være et ideelt dokument som kan skrives for å omfatte ALLE ovennevnte opplysninger.
Utpeke ansvarlig part
I transaksjoner der jeg er kjøper, kan jeg enkelt inkludere en klausul i kjøpsavtalen min som identifiserer selgeren som ansvarlig part for enhver IRS-rapportering som kreves som et resultat av mottakelse av midler relatert til transaksjonen.
Her er et eksempel på hvordan denne klausulen kan se ut:
Med denne typen språk inkludert i kjøpsavtalen min, kan selgeren godta ansvaret for arkivering av 1099-S . Dette er en viktig hjelp fordi jeg uten dette språket må samle inn selgerens skatte-ID-nummer (noe som mange kan nøle med å oppgi), fullføre 1099-S selv og sende en kopi til Både skattemyndighetene og Selger.
Teknisk sett er ikke prosessen så vanskelig … men det er enda enklere for selgeren å fullføre den på egenhånd – fordi de har all informasjon og ikke trenger å sende noe til meg – de ville ganske enkelt beholde en kopi for seg selv og sende en kopi til skattemyndighetene.
I transaksjoner der jeg er selger, tar jeg ikke med den ovennevnte klausulen i kontrakten min, fordi Det er ikke vanskelig for meg å arkivere 1099-S på mine egne vegne, spesielt siden jeg allerede har all nødvendig informasjon (inkludert min egen SSN eller TIN), og jeg trenger bare å gi dette dokumentet en gang til skattemyndighetene.
Det er også verdt å merke seg at jeg ikke nødvendigvis inkluderer denne «betegnelsesklausulen» i ALLE mine kjøpsavtaler. I mange tilfeller (avhengig av størrelsen på transaksjonen, eiendommens beliggenhet og de involverte partene ) kan avslutningen løpe gjennom et tittelbyrå eller avslutningsadvokat – og i slike tilfeller er DE (de avsluttende agentene) ansvarlige for å arkivere 1099-S, så det er ikke alltid hensiktsmessig å legge denne oppgaven på alle selgere på tvers av styret.
Du vil forstå hvilke transaksjoner du planlegger å avslutte internt, og bare inkludere dem når det er aktuelt.
Hvis du fremdeles leser dette, gi deg selv et klapp på ryggen. Dette er ganske tette ting vet jeg.
Slik fullfører du en 1099-S
For å fullføre arkiveringsprosessen, må du bestille tomt kopier av IRS-skjema 1099-S og IRS-skjema 1096. Disse skjemaene må skrives ut med en veldig spesifikk type papir og blekk, og selv om det er mulig å reprodusere disse dokumentene hjemmefra, er det Det er ikke lettere å bare bestille dem fra skattemyndighetene.
Skjemaene er gratis, og skattemyndighetene vil sende dem via post, og ankommer vanligvis innen en uke. Det tar mindre enn et minutt å bestille. Her er lenken.
Merk: Hvis du arkiverer mer enn 250 av disse skjemaene, må du arkivere elektronisk (men du vil sannsynligvis være interessert i CPA-tjenestene i god tid før du kommer til det punkt).
Arkiveringsprosessen: Når du kjøper
For hver transaksjon der jeg er kjøper, er det noen forskjellige måter jeg kan håndtere arkivering av 1099-S på.
Alternativ 1:
Be selgeren om å fylle ut IRS-skjema W-9 som en del av lukkepakken. Når dette skjemaet er fylt ut, signert og datert, vil det gi all nødvendig informasjon (inkludert TIN / SSN) for å fullføre 1099-S og 1096 og arkivere det på riktig måte.
Denne videoen forklarer hvordan W-9 fungerer …
Merk: Hvis jeg er kjøper / nærmere og legger inn 1099-S for transaksjonen, vil jeg liste meg selv som «FILER ”Og selgeren vil bli oppført som“ TRANSFEROR ”på både 1099-S og 1096.
Alternativ 2:
Hvis jeg har tatt med den ovennevnte” betegnelsen ”I kjøpsavtalen har jeg i det vesentlige ikke noe videre ansvar, fordi selgeren har avtalt at de vil sende inn disse skjemaene på egne vegne (dette er noe du vil få bekreftet av din egen betalte skatteprofessor).
Alternativ 3:
Hvis jeg ikke fikk en W-9 fullført av selgeren og / eller hvis jeg ikke klarte å ta med «betegnelsen» i kjøpsavtalen min (eller selv om jeg gjorde det, men ønsket å gjøre prosessen enklere for selgeren), kunne jeg sette sammen et instruksjonsbrev og sende det til selgeren sammen med alle skjemaene de trenger for å fylle ut og sende til skattemyndighetene. I tillegg til skjemaene, kunne jeg også gi en forhåndsadressert konvolutt for selgerne til å sende skjemaene til skattemyndighetene.
Her er et eksempel på hvordan det kan se ut:
Merk: I dette eksemplet ovenfor er eiendommen ledig mye uten en fysisk adresse (det er derfor jeg har oppført den juridiske beskrivelsen). Hvis det hadde vært et vanlig enebolig, kunne jeg nettopp ha oppgitt den fysiske gateadressen til eiendommen og være klar.
Merk: Hvis du ikke er sikker på hvilken adresse du skal ta med på den forhåndsadresserte konvolutten, kan du sjekke instruksjonene på IRS-skjema 1096. Dette sto det på 2016-versjonen av dette skjemaet:
Arkiveringsprosessen: Når du selger
For hver transaksjon der jeg er selger, er arkiveringsprosessen ganske grei, fordi jeg har all den informasjonen jeg trenger for å fullføre og sende inn disse skjemaer selv.
Jeg fullfører en 1099-S for transaksjonen ved å fylle ut AL informasjonen på skjemaet (inkludert mitt eget skatteidentifikasjonsnummer, fordi jeg fungerer som en LLC) som begge filer og overføreren.
Jeg vil også fylle ut en 1096 sendingsskjema med informasjonen min, inkludert TIN, som fil er. For begge disse skjemaene er IRS og jeg de eneste mottakerne, så jeg vil bare sende 1099-S (kopi A) og 1096-skjemaet til IRS.
Her er et eksempel på hva disse skjemaene kan se ut som:
Det er Det er også verdt å merke seg at hvis du selger flere eiendommer som det kreves 1099-S-arkivering for, må du fylle ut et eget 1099-S-skjema for hver solgte eiendom, men du trenger bare å fylle ut en 1096 sendingsskjema.
Bare legg sammen de totale beløpene fra rute 2 i hvert av 1099-S-skjemaene, og skriv det inn i ramme 5 i det enkle 1096-skjemaet, og skriv inn det totale antallet skjemaer som 1096 dekker for i ramme 3 i skjema 1096 .
Med andre ord, hvis du solgte tre eiendommer til en kjøper, kan 1099-S-skjemaet ditt se slik ut …
Og din 1096 kan se slik ut …
Merk: Se totalene i boksene 3 og 5 av form 1096? Det er det jeg snakker om. 🙂
Hva hvis du ikke klarer å arkivere skjema 1099-S?
Hva om du ikke klarer å sende inn en 1099-S for en av dine selvstengte avtaler. Vil det skje noe dårlig med deg ??
Hvis du ikke klarer å arkivere noen form for 1099-skjema, kan skattemyndighetene teknisk sett begynne å utstede straffer som starter på $ 250 per svikt til de som ikke følger opp dette kravet ( hvis de noen gang finner ut av det).
Tingen å huske er … hvis du bruker samme avsluttende begrunnelse som jeg gjør – det er et ganske lite vindu for transaksjonene der du faktisk vil må du bekymre deg for dette skjemaet i utgangspunktet.
Husk:
- En 1099-S kreves IKKE hvis transaksjonen koster mindre enn $ 600 (og det er ikke uvanlig å finne anskaffelsesmuligheter i prisklassen).
- En 1099-S er IKKE påkrevd hvis selgeren bekrefter at salgsprisen er for $ 250K eller mindre, og salget er for hovedboligen.
- En 1099-S er IKKE påkrevd hvis selgeren er et selskap eller en statlig enhet (dette inkluderer de fleste tvangsinnløsninger og eiendommer som selges på fylkesskatteauksjoner).
- Hvis en eiendom selges for $ 5000 eller mer, er det ganske enkelt å rettferdiggjøre bruken av et tittelselskap for å lukke transaksjonen (og når du bruker en profesjonell avslutningsagent, vil de håndtere hele denne prosessen i deg).
Så i mine tanker … Jeg er først og fremst opptatt av avtaler som faller mellom $ 600 – $ 4,999, betraktes som «investeringseiendommer» og gjøres med privatpersoner (… og for ikke å nevne, når jeg tar med den ovennevnte «betegnelsesklausulen» i kjøpsavtalen min, trenger jeg bare å iverksette tiltak på vegne av meg selv når jeg er selger).
Hvor skal jeg rapportere 1099 -S på skjema 1040
Mulige rapporteringsalternativer inkluderer, men kan ikke være begrenset til:
Salg av:
- Eiendom for investeringsbruk, plan D
- Primærbolig, Plan D og skjema 8949
- Forretnings- eller leieeiendom, Plan D og skjema 4797
- Like-Kind Exchange, Form 8824, Like-Kind Børs, med kontanter, eller «boot», mottatt
For skjema 1040 arkiver vil 1099-S-relatert inntekt, sammen med andre beløp som kreves på disse skjemaene (for andre formål), strømme gjennom skjema 1040 basert på instruksjonene for disse skjemaene og for skjema 1040 som finnes i instruksjonspublikasjonen for de respektive skjemaer.
IRS-skjemaer og instruksjonene for skjemaene finner du her.
Må du betale skatt på en 1099-S?
Ja.
Skjema 1099 brukes til å rapportere inntekt som ikke er ansatt til skattemyndighetene. Det finnes opptil 20 forskjellige typer 1099 skjemaer. 1099-S en av disse typene, og den brukes til å rapportere kapitalgevinster på eiendomstransaksjoner.
Bedrifter (for eksempel tittelselskaper) og andre personer som er involvert i eiendomstransaksjoner der ingen tittelselskap er involvert, må utstede et skjema 199-S til alle som mottar minst $ 600 i løpet av året.
Hvis virksomheten eller den andre parten som er involvert i eiendomstransaksjonen, sender inn et 1099-S-skjema til IRS, etter behov å gjøre i henhold til lov og en skattyter ikke rapporterer om det, vil skattemyndighetene sannsynligvis sende en regning for skyldige skatter på inntekten.
Skattebetalere trenger ikke å inkludere 1099-tallet med selvangivelsen sendt til skattemyndighetene, men IRS bruker datastyrte matchingsalgoritmer for å matche 1099 mottatt fra bedrifter eller andre parter som er involvert i eiendomstransaksjonen for å sjekke om skattebetalere inkluderer inntektene på avkastningen. Så det er en god ide å ta med inntektene og oppbevare 1099-skjemaene med selvangivelsesposter for revisjonsbeskyttelsesformål.
Videre lesing: Hvordan påvirker en 1099-S og 1099-S skatten min? / p>
Får du alltid en 1099-S når du selger et hus?
Det kan hende at du ikke alltid mottar et 1099-S-skjema.
Når du selger huset ditt, du kan ha signert et skjema som bekrefter at du ikke vil ha en skattepliktig gevinst på salget. Hvis du fullførte et 1099-S fritakssertifiseringsskjema og du oppfylte alle seks kriteriene for ikke å måtte rapportere salget på selvangivelsen, kan tittelselskapet eller avslutningsadvokaten ikke sende IRS-skjema 1099-S, som rapporterer salget til IRS og til deg. (Se avsnittet om fritakssertifisering).
I det usannsynlige tilfellet at salget kostet mindre enn $ 600, vil du sannsynligvis ikke motta en 1099-S. Eller hvis transaksjonen ble avsluttet uten et tittelselskap eller avslutningsadvokat, og du sa ja til å være ansvarlig for rapportering av salget (se seksjonen Hvem utsteder 1099), vil du ikke motta en 1099-S.
Videre lesing: 12 skattetips når du selger hjemmet ditt
Videre lesing: Er det uvanlig å ikke motta et 1099-S-skjema for salg av huset ditt?
1099-S-skjemaet for sertifiseringsfritak
1099-s sertifiseringsfritaksskjema gjelder kun for hovedboliger.
IRS-instruksjonene for skjema 1099-S, på side 1 og under avsnittet «Unntak», skisserer transaksjoner som ikke kan rapporteres fra 1099. En av disse transaksjonene – salg av hovedbolig på visse vilkår – kan ikke rapporteres dersom visse kriterier er oppfylt.
IRS krever skriftlig forsikring (sertifisering) at kriteriene er oppfylt. IRS-instruksjonene for skjema 1099-S finner du her.
Et eksempel på et IRS-akseptabelt sertifiseringsskjema finner du i vedlegget til IRS inntektsprosedyre 2007-12 her og dupliseres nedenfor.
I tillegg har Old Republic Title en pdf-versjon av et slikt skjema tilgjengelig her.
Generelt krever IRS sertifisering av disse seks elementene:
- Eies a nd brukt som hovedbolig i 2+ år av femårsperioden som slutter på datoen for salg eller bytte av boligen.
- Hadde ikke noe salg eller bytte av en annen hovedbolig i løpet av de to årene periode som slutter på datoen for salg eller bytte av boligen.
- Ingen del av boligen ble brukt til forretnings- eller utleieformål.
- Salget eller byttingen er av hele boligen og for $ 250 000 eller mindre; eller hvis du er gift, for $ 500 000 eller mindre, og gevinsten er $ 250 000 eller mindre.
- I løpet av den femårsperioden som slutter på datoen for salg eller bytte av boligen, ble den ikke anskaffet i en 1031 bytte.
- Hvis grunnlaget i boligen bestemmes av grunnlaget for en annen person som kjøpte det i en 1031-bytte, må denne byttingen ha skjedd mer enn 5 år før salget eller byttet.