Hva er NOI Real Estate?

Viktige takeaways:

• Hva er NOI i eiendom?

• Hvordan beregne NOI

• Når skal jeg bruke NOI

• NOI vs. EBIT

Netto driftsinntekter (NOI) er en av flere indikatorer som brukes til å avgjøre om en eiendomsegenskap vil gjøre en god investering. Ved å måle de løpende driftskostnadene til en eiendom, kan eiendomsinvestorer bruke NOI til å analysere hvor mye inntekter som potensielt kan genereres fra en gitt avtale. For den saks skyld har hver investor fordel av å vite hvordan man skal vurdere lønnsomheten til investeringsmuligheter, og NOI eiendomsformler er et av dagens beste verktøy for å gjøre det.

Når det er beregnet riktig, kan NOI tjene som en verdifull standard for å sammenligne potensielle avtaler eller evaluere en eksisterende eiendom. Fortsett å lese for å lære hvordan en netto driftsinntektsanalyse kan hjelpe deg med å måle potensialet til neste avtale.

Hva er NOI i eiendom?

NOI i eiendom er en av flere beregninger som brukes av investorer for å bestemme hvor lønnsom en eiendom er. Ofte er netto driftsinntekter en referanseindeks som brukes av investorer for å bestemme mengden kontantstrøm og lønnsomhet for en potensiell avtale eller inntektsgenererende eiendom. NOI er en sterk indikator på eiendommens løpende inntekter, selv om den ikke tar høyde for investeringer, skatter eller rentebetalinger. I stedet brukes NOI til å bestemme hvor lønnsomt en eiendom er alene.

Ved å bruke NOI til å evaluere en avtale kan eiendomsinvestorer se bedre på den potensielle lønnsomheten til en eiendom i forhold til hvordan mye vil det koste å betjene den. NOI beregnes vanligvis på årsbasis; Selv om investorer enkelt kan tilpasse driftskostnadene ved å dele utgiftene med tolv. Ved å ekskludere finansielle faktorer som pantelånsrente og skatt, gir NOI et spesifikt blikk på inntekten en eiendom kan generere alene. Dermed antas NOI å være mindre gjenstand for manipulasjon sammenlignet med andre eiendomsberegninger.

Den eneste utfordringen i å forutsi NOI er at den potensielle inntekten helt vil avhenge av hvordan eiendommen drives. Investorer bør være forsiktige med å bruke markedsfaktorer som referanse når de estimerer potensielle leieinntekter.

Netto driftsinntektsformel

Inntekt generert fra eiendom – driftsutgifter = NOI

Vær imidlertid oppmerksom på at den nevnte netto driftsinntektsformelen er en av mange som kan brukes. Beregning av MOI i eiendomsavtaler kan variere mye, avhengig av den enkelte som gjør beregningen.

Hvordan beregne netto driftsinntekt

NOI for eiendom beregnes ved hjelp av den totale inntekten som genereres fra en eiendom og trekker fra driftskostnadene. Start med å legge sammen leieinntekter og andre inntektsgenererende gjenstander på den potensielle eiendommen. Dette kan omfatte avgifter for parkering, vaskeri- og salgsautomater og eventuelle serviceavgifter.

Deretter kombinerer du driftskostnadene til den aktuelle eiendommen. Driftskostnader refererer til eventuelle kostnader knyttet til drift og vedlikehold av eiendommen på et gitt grunnlag. Disse inkluderer forsikringskostnader, verktøy, forvaltningsgebyrer, eiendomsskatt og reparasjonskostnader.

For eksempel, hvis den totale inntekten til en eiendom var $ 10.000 og driftskostnadene i gjennomsnitt var rundt $ 4000, ville netto driftsinntekt være $ 6000. Hvis den totale inntekten derimot var på $ 4000 og driftskostnadene var på $ 10.000, ville NOI i stedet være – $ 6000. I tilfeller som dette, med utgifter på mer enn inntektene som genereres, vil det bli kalt et netto driftstap (NOL).

NOI & Cap Rate

Formelen for netto driftsinntekter er spesielt designet for å hjelpe investorer med å beregne lønnsomheten til en inntektsgenererende eiendel, ikke ulikt en leiebolig. Gjort riktig vil NOI for eiendommer representere alle eiendelens inntekter minus hver eneste driftskostnad. Det er imidlertid verdt å merke seg at en eiendels netto driftsinntekt kan gjøre mer enn å bestemme inntektspotensialet; det kan hjelpe investorer med å bestemme en annen viktig variabel: kapitaliseringsrate (cap rate). Takstgraden på en gjenstand vil samtidig plassere en objektiv verdi på boligen og gjøre det mulig for dem å sammenligne ulike eiendeler. Eiendommens kapitaliseringsgrad uttrykkes i prosent. Derfor kan den brukes til å sammenligne eiendeler som ellers er forskjellige – noe som er spesielt nyttig når du prøver å bestemme om du skal vende et hjem eller leie det ut.

Hvilke utgifter er inkludert i NOI?

Nøkkelen til å forstå begrepet NOI eiendomsmegling er å vite hvilke utgifter som er inkludert og ikke.Som hovedregel skal driftskostnader referere til daglige kostnader knyttet til drift av eiendommen. Følgende er en liste med eksempler:

• Eiendomsforvaltningsgebyrer: Eiendomsforvaltningsgebyrer påløper investorer som velger å investere mer passivt. For en liten prosentandel av leien som samles inn fra en eiendom, kan utleiere fjerne seg fra ligningen. Likevel vil overgang til en primært passiv exitstrategi koste en kostnad som må tas med i NOI.

• Generelt vedlikehold: Hver utleiebolig, spesielt eldre, vil kreve kl. minst en viss grad av vedlikehold. Uansett om det er bakhold, rørleggerarbeid eller elektrisk arbeid, må alt vedlikehold som utføres på den aktuelle eiendommen redegjøres for i NOI.

• Juridiske avgifter: Om eierskap til en gjenstand fører til søksmål eller en utleier ansetter en advokat for å utarbeide en leieavtale, er pengene som brukes på advokatsalær ikke forskjellig fra andre utgifter. Tilsvarende er advokatsalær en viktig variabel i en tradisjonell formel for netto driftsinntekter.

• Verktøy som ikke betales av leietakere: I tilfelle eieren velger å betale noen eller alle verktøyene , vil deres regning påvirke eiendoms-NOI. For eksempel må eventuelle avløps- eller avfallsgebyrer som betales av utleier trekkes fra inntekten som genereres for å identifisere eiendommens NOI.

• Eiendomsskatt: Eiendomsskatt vil variere fra kommune til kommune , men de er likevel en viktig variabel for å ta inn i NOI for en utleiebolig.

• Forsikringskostnader: Penger brukt på forsikring for å dekke den aktuelle eiendommen må være inkludert i NOI , selv om det bare påløper en gang i året eller to ganger hvert år.

Er boliglån inkludert i NOI?

Pantbetalinger er ikke inkludert i netto driftsinntekt formel av en enkel grunn: pantelån betraktes ikke som en driftskostnad. Igjen, som navnet antyder, utgjør netto driftsinntekter en eiendels totale inntekt og trekker fra ledige stillinger og driftskostnader. Derfor er ikke pantelån inkludert i formelen. I stedet vil eiendoms-NOI-ligninger ta løpende kostnader som kreves for å drive eiendommen i betraktning.

Hvilke utgifter er ikke inkludert i NOI?

Når man skal bestemme netto driftsinntekt, er det viktig å skille mellom kostnader som er unike for selve eiendommen og kostnader som er spesifikke for investoren. For eksempel, når det gjelder NOI, vil ikke renteutgifter for boliglån ikke bli tatt med i. Her er andre faktorer som ikke ville være inkludert ved beregning av netto driftsinntekt:

• Pantelån

• Inntektsskatt

• Gjeldstjeneste

• Avskrivning av eiendom

• Forbedringer av leietakere

• Reparasjon for slitasje

Når skal du bruke NOI i eiendom

Netto driftsinntekter brukes primært ved fastsettelse av lønnsomhet for kommersiell eller boligutleie eiendom eiendomsinvesteringer. Når man vurderer potensielle avtaler, kan NOI brukes av både investorer og långivere. Ved å se på denne indikatoren, kan långivere bedømme om investorer vil gjøre nok kontantstrøm for å foreta lånebetalinger. Det er ikke uvanlig at NOI brukes når de godkjenner kommersielle lån til eiendomsinvestorer. Dette er fordi långivere vil vite om investorer vil betale tilbake lånet når de vurderer den potensielle kontantstrømmen.

Selv om NOI antas å være en pålitelig indikator når de skal bestemme den potensielle inntekten til en eiendom, er det ikke den eneste eiendomsberegningen investorer bør holde seg til rette. Investorer bør gjøre seg kjent med flere formler for å analysere avtaler effektivt.

Beregninger som bruker NOI

Tallrike andre eiendomsberegninger kan hjelpe investorer med å evaluere potensielle avtaler, hvorav noen inkluderer NOI som en variabel . Dette er bare noen av de andre beregningene som involverer NOI:

• Kapitaliseringsgrad: Kapitaliseringsrente, eller cap rate, for en eiendom er en annen beregning som brukes til å vise eiendommens potensielle komme tilbake. Formelen bruker NOI delt på den nåværende markedsverdien, multiplisert med 100.

• Gjeldstjenestedekning: Gjeldstjenestedekningsgrad (DSCR) brukes vanligvis av långivere for å bestemme om eller ikke for å finansiere en bestemt eiendom. Formelen ser på NOI i forhold til den årlige pantelånet for å vise den potensielle kontantstrømmen.

• Return On Investment: Return on Investment (ROI) beregnes ved å ta NOI og dele den med kjøpesummen på en eiendom, deretter multiplisere med 100 for å få en prosentandel. ROI er en annen beregning som brukes for å hjelpe investorer med å måle eiendommens potensiale.

• Cash On Cash Returnerer: Formelen for kontant på kontantinvestering ser på NOI i forhold til den opprinnelige kontante investeringen som ble gjort på en eiendom.Dette kan hjelpe investorer å estimere den årlige kontantavkastningen for en avtale.

Fordeler & Ulemper med å bruke NOI til investeringseiendommer

Formelen for netto driftsinntekter har utviklet et rykte for å tjene investorer godt. Det er imidlertid verdt å merke seg at selv en perfekt NOI eiendomsligning har sine mangler. Det er både fordeler og ulemper ved å bruke denne evalueringsstrategien, og ikke minst inkluderer:

Fordeler med å bruke NOI-formel

• Netto driftsinntekt for en emneeiendom kan hjelpe investorer med å bestemme en startverdi.

• NOI eiendomsformler gir investorer en oversikt over hva de kan forvente av løpende inntekter.

• Eiendomens NOI-verdi kan hjelpe långivere med å avgjøre om eiendommen representerer en risikabel investering eller ikke.

Ulemper ved å bruke NOI-formel

• Å vite hvordan man skal beregne netto driftsinntekt er ikke universelt, og kan endre seg fra investor til investor.

• Avhengig av hvordan eiendelen forvaltes, NOI kan være inkonsekvent.

• Hvis anslåtte leier viser seg å være unøyaktige, vil NOI bli påvirket negativt.

NOI vs. EBIT

NOI brukes til å analysere en eiendoms evne til å generere inntekt i eiendomsmarkedet. Resultat før renter og skatter (EBIT) bestemmes ved å trekke selskapets kostnad for solgte varer (COGS) og driftskostnader fra inntektene. La oss si et eksempel, en investor kjøper en eiendom som forventes å generere $ 15.000.000 i leie- og serviceavgift. Med driftskostnader på rundt $ 4.000.000 og avskrivningskostnader på ca $ 100.000, ville EBIT være rundt $ 10.900,00 mens NOI ville være rundt $ 11.000.000 siden EBIT tar avskrivningskostnader i betraktning.

Hvordan forbedre NOI

Som jeg nevnte ovenfor, kan NOI brukes til å evaluere både nye og eksisterende eiendommer i investeringsporteføljen din. Hvis NOI for en eiendom er negativ eller rett og slett ikke der du vil ha den, er det tre hovedområder du kan fokusere på. Følgende tips kan hjelpe deg med å forbedre NOI og øke investeringens ytelse:

• Minimer driftskostnadene: Unødvendige driftskostnader kan undergrave profittpotensialet ditt hvis du ikke er forsiktig. Hvis eiendomsutgiftene dine virker for høye, eller du ikke har vurdert dem på en stund, kan du prøve å se på budsjettet ditt for alt som kan endres. Det kan hende du må revurdere eiendomsforvaltningsselskapet ditt, se etter måter å spare energi på for å redusere strømkostnadene, eller til og med øke leasingavgiftene for å dekke eiendomsfasiliteter.

• Øk leieinntektene: den andre halvdelen av NOI kommer fra leieinntektene dine. Du kan se på eiendomsverdien for å avgjøre om en leieøkning er i orden, selv om dette ikke er den eneste måten å øke inntekten på. Du kan også prøve å evaluere hvor mange ledige stillinger som er i eiendommen og hvor raskt eiendommer blir omgjort. Det kan være på tide å forbedre markedsføringen, øke hastigheten på innflyttingstidslinjer eller til og med legge til signeringsinsentiver for nye leietakere. Disse taktikkene kan bidra til å redusere ledige stillinger og i sin tur øke leieinntektene dine.

• Finn ekstra inntekt: Hvis du allerede har implementert endringer i driftskostnadene og fylt ledige stillinger, er det er fortsatt en annen måte å forbedre NOI på. Du kan prøve å legge til flere inntektskilder til eiendommen. Dette kan omfatte å legge til betalt parkering, ta betalt for husdyrleie, eller til og med forbedre leilighetens fasiliteter for ekstra penger.

Sammendrag

De riktige eiendomsberegningene kan gi investorer muligheten til å evaluere eiendommer og ta informerte investeringsbeslutninger. Nå som du kan svare på spørsmålet «hva er netto driftsinntekt i eiendom,» bør du være mer forberedt på å bruke beregningen når du analyserer avtaler. Husk at NOI-formler for eiendom kan tjene som grunnlag for å evaluere potensielle eiendommer og til og med brukes i forbindelse med andre eiendomsberegninger for å analysere avtaler videre. Ved å forstå NOI vil investorer være bedre rustet til å estimere inntektene til den potensielle avtalen og ha suksess innen eiendom.

Klar til å komme i gang med å vende hus i ditt lokale marked?

De beste rehabbers vet hvordan de skal finne de rette eiendommene, nøyaktig estimere kostnadene og skalere virksomheten. Vår nye online eiendomsklasse, arrangert av ekspertinvestoren Than Merrill, kan lære deg det riktige trinn for å vende din første eiendom på riktig måte og oppnå suksess innen eiendom.

Registrer deg for vårt GRATIS 1-dagers eiendomswebinar og kom i gang med å lære å vende hus i markedet!