Hva er lis pendens?

A lis pendens er et varsel om handlingshengende. Det latinske begrepet oversetter omtrent til «dress ventende.» I klarere ord betyr det at det er en pågående søksmål over land eller eiendom, vanligvis i et forsøk på å gjenvinne eierskap hvis det er en tvist. I andre tilfeller signaliserer lis pendens starten på tvangsprosessen når eieren er som standard. Det er imidlertid ikke den eneste gangen en lis pendens brukes. Vi vil diskutere hvorfor den kan arkiveres og dens effekter.

I denne artikkelen:

• Hvorfor arkivere en lis pendens

• Lis pendens og foreclosure

• Effekter av lis pendens

• Hvordan fjerne lis pendens

Hvorfor arkivere en lis pendens

Hvis du feil arkiverer en lis pendens, kan det hende du blir saksøkt for baktalelse og være underlagt straffegebyr. Sørg for at du har en passende grunn eller krav på eiendommen før innlevering. Noen av de vanligste årsakene til å sende inn en lis pendens er:

Eierinteresse

Kort sagt, alle som eier en eierandel i en eiendom kan arkivere en lis pendens. Dette kan omfatte ektefeller med eiendeler i en skilsmisseoppgjør, eller arvinger som kjemper om avdødes eiendom (kanskje ved å bestride et testamente). Hvis du registrerer en lis pendens på en eiendom etter at den har gått gjennom skifte, kan sjansene dine for å vinne søksmålet gå ned, siden den er overført til den rettmessige arvingen.

Bedrageriske kjøpere, som føler at de burde vært de rettmessige kjøperne av et hjem, kan også søke om lis pendens hvis du planlegger å saksøke. Hvis du for eksempel legger ned «alvorlige penger» for et hus, og deretter selgeren avviser handelen. Ta kontakt med en eiendomsadvokat før du klager. Hvis du har å gjøre med mindre enn ærlige selgere, er det kanskje ikke verdt det. trøbbelet.

Titteloverføring

En lis pendens kan arkiveres for å få tittelen endret på en eiendom. For å beskytte potensielle advokatutgifter prosessen kan medføre, kan både långivere og huseiere velge tittelforsikring.

Ubetalte avgifter

Hvis du har misligholdt pantelånet ditt eller eiendomsskatten, kan utlåner eller lokale myndigheter sende inn en lis pendens mot deg.

En lis pendens kan også utstedes for en mekanikerpanterett, som arkiveres av underleverandører som ikke har fått betalt for sitt arbeid. En mekanikerpanterett brukes når en gjeld ikke er betalt, og det kan kreves krav på eiendommen som ble betjent.

Usikre forhold

I tillegg kan en lis pendens arkiveres fordi av usikre forhold og skade på eiendom. For eksempel kan byen arkivere en lis pendens mot en bygning du eier hvis den ikke overholder riktig kode og anses usikker.

Lis pendens og tvangssikring

Hvis du ikke kan foreta pantelån på huset ditt, kan långiveren ta beslag av huset ditt. Dette er kjent som foreclosure. Avhengig av utelukkelsesprosessen i staten, vil utlåneren sende inn en melding om mislighold eller en lis pendens.

Når lis pendens er arkivert, blir den en del av den offentlige journal fordi det er en konstruktiv kunngjøring. Dette betyr også at hvis du ikke mottok varsel direkte (kanskje du fikk tilsendt et brev som mistet i posten), forblir lis pendens fortsatt i kraft.

Hvor lang tid det tar før hjemmet ditt blir utestengt når du får melding om lis pendens, vil avhenge av staten. I California kan det ta minst 120 dager og 180 dager i Florida, mens det i New York kan ta så lang tid som 15 måneder etter at varselet er arkivert.

[Eiendomsinvestorer eller kunnskapsrike husjegere har en tendens til å oppsøke urolige eiendommer med varsel om anheng med håp om å gjøre et billig og raskt kjøp før boligen treffer tvangsmarkedet.

Effekter av lis pendens

Lis pendens kan påvirke kjøp og salg av den aktuelle eiendommen negativt; siden eierskapet til eiendommen til syvende og sist er i tvil og under vurdering, vil alle parter som er involvert i den potensielle transaksjonen være på vakt.

Långiveren kan videreføre godkjenning av pantelån hvis de mistenker at avtalen vil falle gjennom eller være komplisert enn det er verdt. Det samme kan skje med huseiere forsikringsselskaper. Fordi lis pendens ofte har negative effekter på en eiendom, brukes de ofte skadelig for å fraråde kjøpere eller forhindre et salg. Vi vil diskutere det neste.

Hvordan fjerne lis pendens

Lis pendens kan fjernes når søksmålet er avgjort og retten har avgjort et utfall. Det kan også løses alene hvis det oppnås en avtale mellom titteleieren og den som sendte inn klagen. Hvis kravet ble feilaktig innlevert, vil lis pendens bli opphevet. Som tidligere nevnt, kan arkiveren måtte betale straffer og kan bli saksøkt for tittel. Hvis lis pendens ble arkivert av byen for usikre forhold i en bygning du eier, kan det hende du må sende inn en avbestillingsforespørsel til fylkeskontoret.

Andre ganger kan det ha vært arkivert en lis pendens som aldri ble videreført i retten med noen rettslige skritt. Klagen kan utløpe etter en viss periode avhengig av staten. (For eksempel i Florida utløper lis pendens ett år hvis det ikke er gjort noe.) Hvis staten ikke setter utløp, kan det hende du trenger hjelp fra en advokat for å få den offisielt fjernet fra journal.