Noen av de ofte stilte spørsmålene vi i AQUILA får når vi jobber med leietakere er «hva koster CAM,» «hva står CAM for,» og «hva er inkludert i disse kostnadene? ”
I denne artikkelen vil vi svare på de tre spørsmålene, pluss forskjellene i CAM-utgifter på tvers av industri-, detaljhandel- og kontoreiendommer.
Hva er Common Area Maintenance (CAM) -utgifter?
Common area maintenance er en av de tre hovedkomponentene som utgjør driftskostnader, de to andre er forsikring og eiendomsskatt. Dette, gjør i sin tur CAM til en del av det som kalles en Triple Net (NNN) Lease.
For mer informasjon om trippel netto leasing, kan du lese vår guide til elementene i en kommersiell leasing (vilkår, definisjoner)
Common Area Maintenance (CAM) -utgifter er gebyrer som leietakere betaler til utleiere for å dekke kostnadene forbundet med overhead- og driftskostnader for fellesarealer. Fellesarealer er rom som brukes til eller fordel d av alle leietakere og inkluderer, men er ikke begrenset til, ganger, heiser, parkeringsplasser, lobbyer, offentlige bad og bygningssikkerhet.
CAM-utgifter defineres vanligvis i leiekontrakten for å fjerne enhver tvetydighet om hva de medfører. Det er viktig å ha en klar forståelse av disse utgiftene før du signerer en ny leieavtale.
Hvordan beregnes CAM-avgiftene dine?
I begynnelsen av hvert år forventer eiendomsforvalteren forventet fellesarealvedlikeholdsutgifter for eiendommen som helhet som en del av årsbudsjettet.
Deretter deles CAM-estimatet proporsjonalt over leietakerne i bygningen. Prosentandelen av utgiften blir beregnet ved å dele kvadratmeteret ditt med bygningens bruttoverførbare areal.
Denne totale utgiften beregnes til din månedlige driftskostnad, slik at den kan betales i små trinn gjennom året.
Ved utgangen av året vil eiendomsforvalteren avstemme de faktiske CAM-utgiftene med de estimerte kostnadene. Hvis de faktiske CAM-utgiftene er mindre enn estimert, vil eiendomsforvalterne utstede deg og de andre leietakerne en kreditt for forskjellen. Hvis den estimerte CAM ikke dekket de faktiske kostnadene for året; imidlertid vil du skylde denne forskjellen som et engangsbeløp.
Det er her det å ha en god eiendomsforvalter er avgjørende. Proaktive eiendomsforvaltere bør kunne se disse overforbrukene komme midt i året og vil omprognoser de estimerte CAM-utgiftene for året. Dette vil føre til en økning i driftskostnadene, men vil spare deg for smertene ved å skrive en uforutsett, stor sjekk for engangsbeløpet ved årsskiftet.
Hva er inkludert i CAM-utgifter til næringseiendom?
Varene som inngår i CAM-utgiftene varierer avhengig av om leieavtalen er i et kontor, en detaljhandel eller en industriell eiendom. Mens hver leiekontrakt er forskjellig, har vi laget et diagram som viser generelle retningslinjer for CAM-utgifter for hver type leiekontrakt.
Noen eksempler på poster som er inkludert i CAM-utgifter er som følger:
For å laste ned dette diagrammet som en PDF for enkel referanse, skriv inn e-postadressen din nedenfor og klikk på «send».
I likhet med detaljhandel og kontor er landskapsarbeid inkludert i fellesarealutgiftene til industrielle eiendommer.
Hva er inkludert i Office CAM-utgifter?
Er elektrisk inkludert?
I kontorbygg blir strøm vanligvis målt over bygningen som helhet, i stedet for å bli undermålt som det er i detaljhandel og industri. Utleiere forventer at kontorleiere skal jobbe en standard førti-timers arbeidsuke, og i det vesentlige bruke like mye strøm per kvadratmeter fra leietaker til leietaker. Av denne grunn er den elektriske utgiften inkludert i det vanlige område vedlikehold og fordelt på alle leietakere basert på størrelse i bygningen.
Er vaktmesterskap inkludert?
Vaktmesterkostnader blir ofte regnet med i CAM-utgifter på kontoreiendommer på grunn av de mange fellesområdene som krever oppmerksomhet, som lobbyer, ganger, heiser og toaletter.
Hva annet er inkludert?
Landskapsarbeid, parkeringsplasser og administrasjonsgebyrer er også inkludert fordi disse alle er delte rom og tjenester og brukes av alle leietakere.
Vedlikeholds- og lysutgifter for parkeringsplasser er inkludert i fellesarealets vedlikeholdsutgifter for butikksentre.
Hva er inkludert i Retail CAM-avgifter?
Er elektrisk inkludert?
CAM-utgifter for leietakere i detaljhandel er veldig like de som gjelder for kontorleiere. På grunn av bruksområdet i detaljhandelssentre kan det imidlertid være stor variasjon mellom elektrisk bruk. For eksempel skal en restaurant bruke mye mer strøm enn en nabobutikk.Derfor blir detaljhandelssentre undermålt og elektrisk betales separat av leieren, i stedet for som en del av CAM. Det eneste unntaket fra dette er belysning på eiendom og parkeringsplass.
Er vaktmester inkludert?
I tillegg er det mindre vanlig plass i et detaljhandelssenter – ingen lobbyer, offentlig toalett osv. – så vaktmesterkostnader er normalt unntatt fra CAM.
Hva er inkludert?
Fortau, innkjørsler, lasteplasser og leveringsområder vedlikeholdsavgifter utgjør en stor del av CAM-utgiftene.
I likhet med detaljhandel og kontor er landskapsarbeid inkludert i fellesarealutgiftene til industrielle eiendommer.
Hva er inkludert i industrielle CAM-utgifter?
Er elektrisk inkludert?
I likhet med detaljhandel er industrielle eiendommer undermålet fordi leietakere pleier å bruke veldig forskjellige mengder strøm, avhengig av hva de gjør. For eksempel tjener en produsent og et lagerlager helt andre formål. Man vil kjøre maskiner hele dagen som krever høye elektriske kostnader, mens man bare trenger strøm i et par timer. Av denne grunn kreves det at industrielle leietakere kontraherer og dekker sine egne elektriske utgifter, noe som gjør dette til en individuell driftskostnad og ikke en CAM-utgift.
Er vaktmester inkludert?
Fordi det er ikke felles fellesarealer, som lobbyer og toaletter, vaktmester, også individuelt kontrahert av leietakere, og er ikke inkludert i vedlikeholdsutgifter for fellesarealer.
Hva er inkludert?
Vanligvis inkluderer industrielle CAM-utgifter eiendom og parkeringsplassbelysning, landskapsarbeid, vedlikehold av parkeringsplasser og vann til vanning. Dette er fordi alle leietakere i bygningen deler fordelene med disse.
Hvorfor er det viktig å vite om CAM-utgifter?
Som vi nevnte tidligere, er CAM-utgifter et estimat og er ofte avstemt ved årsskiftet. Eiendomssjefen vil gi deg en oversikt over de faktiske CAM og driftskostnadene for året før. Denne uttalelsen vil angi beløpet du har betalt for mye eller for mye, og du vil enten motta kreditt tilbake eller skylder balansen.
Det er viktig å vite hva som er inkludert i CAM-utgiftene for å forstå fullt ut hva det er du betaler for i dine månedlige driftsutgifter.
Ofte inkluderer CAM-utgifter mange indirekte kostnader som ikke er lett identifiserbare, så det er viktig å spørre utleieren om de nøyaktige utgiftene som inngår i leiekontrakten.
AQUILA PRO-TIPS
Begrens risikoen for raske CAM-utgifter øker
En god megler for representanter for leietakere er ofte i stand til å forhandle om et tak på prosentandelen at en utleier kan øke vedlikeholdsavgiftene for fellesarealer året over. Dette bør forhandles inn i dine opprinnelige leieavtaler.
For å fortsette å lære om kommersielle leieavtaler og strukturer , sjekk ut disse artiklene:
- Din guide til elementene i en kommersiell leieavtale (vilkår, definisjoner)
- Typiske typer kommersielle leieavtaler i Austin, Texas (NNN-leie vs. brutto leie, mer)
Eller hvis du vil lære mer om kostnadene ved å leie plass i Austin, Texas, kan du lese kostnadene ved å leie kontorlokaler eller koste å lease artikler om industriell plass.
Hvis du har et spørsmål om dine nåværende leievilkår, eller ønsker å snakke med en megler om å forhandle om din kommende leiekontrakt, kan du kontakte oss for å avtale en konsultasjon.