Jeg gir deg mine fem hemmeligheter for å finne de beste eiendomsforvaltningsselskapene.
Kanskje du tror du kan administrere eiendommen selv?
Kanskje.
Men hvis du bruker tipsene mine for å finne de beste eiendomsforvaltningsselskapene, sparer de deg mer penger enn avgiften du betaler dem.
De fem hemmelighetene for å finne det beste eiendomsforvaltningsselskapet er:
1. Les det fine utskriften i kontraktene
2. Sjekk avgiftsstrukturen deres
3. Bekreft at du kan stole på dem
4. Møt dem ansikt til ansikt
5. Gi dem konstant tilbakemelding
De perfekte eiendomsforvaltningsselskapene tjener administrasjonsgebyret og mer. De gjør ting bedre enn du kunne hvis du gjorde det selv.
De har mer erfaring:
- Finne leietakere
- Å håndtere dødelige leietakere
- Innkreving av sen leie
- Gjøre bortkastelser
- Finne rettferdige priser og få rabatter fra entreprenører
- Å vite hvilke reparasjoner som er nødvendige (og unødvendige) for utleie
- Å vite hvilke steder som er best for utleie
- Priser på leie
- Og mye, mye mer …
Til gjentar at disse eiendomsforvaltningsselskapene ender med å være verdt langt mer enn avgiftene sine bare gjennom deres kontakter, ekspertise og forståelse av leiemarkedet.
Igjen, dette gjelder bare hvis du finner riktig eiendomsforvaltning. Det er også mange dårlige som vil koste mer penger og være like mye arbeid som å gjøre det selv.
Det er her følgende tips kommer inn!
Det er mange bøker og blogginnlegg om å administrere utleieboliger selv.
Hva en hodepine!
Du betaler et eiendomsforvaltningsselskap for spesialisering og ekspertise som du ikke kan duplisere ved å lese bøker og blogger selv.
Dette høres selger ut, men det er sant. Det fungerer bra for meg, og det kan fungere for deg, eller noen du kjenner som trenger det.
Jeg eier tjue eneboliger, og de administreres alle av det samme utleiefirmaet.
Jeg har utviklet et system og bygget et team de siste årene som virkelig fungerer for meg (bokstavelig og billedlig).
Den viktigste delen av dette systemet er lederteam for utleieboliger.
Her er hemmelighetene mine for å finne den perfekte.
1. Les det fine utskriften i kontraktene
Når du ansetter eiendomsforvaltning, får de deg til å signere en kontrakt. Du vil lese denne kontrakten nøye. Det er noe spesifikt jeg vil at du skal se etter.
Forsikre deg om at de ikke gjør det vanskelig å si opp dem.
Hva mener jeg med dette?
Kontrakten vil inneholde noe som bestemmer under hvilke forhold du kan si opp leiekontrakten med dem.
Hvis du sier opp kontrakten, kan det hende du må betale noen måneder til av ledelsen. avgifter. Det kan til og med si at du må betale resten av året.
Forstå dette språket. Hvis du føler at de presterer dårlig, og vil slutte å bruke dem, må du forstå hvor mye det vil koste å gå bort. Du må også forstå hvilke tiltak du må ta for å lovlig kansellere kontrakten. Du må kanskje gjøre noe skriftlig eller med anbefalt post.
Jeg forhandlet om at denne delen av kontrakten skulle bli tatt ut av kontrakten min. Hvis jeg var misfornøyd med tjenestene til administrasjonsselskapet, var jeg i stand til å avslutte uten å betale ekstra måneders administrasjonsgebyr.
La oss se hva som skjedde videre …
Noen måneder senere, Monica fra eiendomsforvaltningsselskapet fortalte meg at metallrekkverket på betongtrappen til inngangsdøren var løst og måtte byttes ut. Hun sa at hun ville få tre tilbud for jobben.
- Sitat # 1: $ 3000
- Sitat # 2: $ 2500
- Sitat # 3: $ 2000
Det virket litt bratt for trapper (ingen ordspill beregnet).
(Nei, ikke trappene i spørsmålet)
Jeg ba en håndverker i nabolaget om å ta en titt på trappene og gi meg beskjed om hva han ville ta betalt for å fikse det.
Han sendte meg e-post neste dag og fortalte meg at han fikset det. Jeg skylder ham $ 50.
Jeg sendte en e-post til Monica for å si at jeg sa opp ledelseskontrakten.
Det virket som å ha et administrasjonsselskap var like mye arbeid som å ikke ha et. Dette var ikke første gang jeg hadde stilt spørsmål ved beslutningene hun hadde tatt
Jeg måtte følge opp og undersøke alt hun gjorde!
Sørg for at du har muligheten til å bli kvitt eiendomsforvaltningsselskapet om nødvendig, og sørg for at det ikke koster deg for mye.
2. Kontroller avgiftsstrukturen
Start med å se på eiendomsforvaltningskontrakten, og forstå deres gebyrstruktur.
Den mest grunnleggende avgiften å forstå er hvordan de tar betalt ledelse.Vanligvis er det en prosentandel av leien. 10% av leien er ganske vanlig, men jeg har sett mange steder belaste mindre. 8% er ikke uvanlig.
Det er likevel som alle andre gebyrstrukturer i livet. Når et selskap tar 8% i stedet for 10%, kan du merke at de i en annen del av gebyrstrukturen kan være dyrere enn en konkurrent. De finner et annet sted å gjøre opp for det.
Et godt eksempel på dette er illustrert med mitt nåværende utleiefirma. De tar 10%, noe noen kanskje sier er høyt, men de tar ikke noe gebyr for å finne leietakere og signere en leieavtale. De tar heller ikke noe gebyr for å si opp en leieavtale når den utløper. Mange andre eiendomsforvaltningsselskaper gjør det.
Mange selskaper tar en måneds leie, eller kanskje en halv måneds leie for å signere en leieavtale. Dette kan være veldig viktig for å beregne utgiftene dine.
Min omsetningsrate i Montgomery, Alabama, er ganske høy. Gjennomsnittlig omsetning er mellom 1 ½ og 2 år. Det ville koste meg en formue å betale en måneds leie hver gang det skjer, så å ha dette inkludert i avgiften på 10% er gylden.
Hvis du var i et område der omsetningen var lavere, kanskje et gebyr på en måneds leie ville ikke fungere som dårlig for deg. Noen mennesker leier det samme huset i fem eller ti år.
Forstå hvordan administrasjonsselskapet vil belaste deg for bruk av eksterne entreprenører. De kan kreve kostnadene for entreprenøren pluss en påslag i prosent. De kan også ha egne entreprenører som de har sitt eget gebyrsystem med. Sørg for at du forstår det og sammenlign det med andre eiendomsforvaltningsselskaper i området.
Utkastelsesprosessen er forskjellig fra stat til stat, så hvor lang tid det tar og hvor mye det koster kan variere sterkt. Kostnadene ved domstol og gebyrer som må betales, varierer også på samme måte.
Be dem om å forklare prosessen med utkastelse tydelig for deg. Du må forstå hvor lang tid det tar normalt og i verste fall. Du må også forstå hvor mye det vil koste deg i begge tilfeller å få noen ut av huset. Spør hvor ofte det skjer og hva screeningprosessen deres er for å prøve å unngå det.
3. Bekreft at du kan stole på dem
Det første du må se er å sjekke med elektroniske kilder.
Sjekk et bedre forretningsbyrå. Du vil kunne se om de er registrert, og om det er noen klager mot dem, og hvordan disse klagene ble løst.
Neste, gjør mye googling (jeg er ikke sikker på om googling er et ord. ennå). Se etter anmeldelser på dem og / eller klager på dem. Vokt dere for et selskap som ser ut til å ikke ha noe online tilstedeværelse. Det er et advarselsskilt. De er for nye eller skjuler noe.
Du må sjekke det bedre forretningsbyrået, google firmaets navn og bruke alle andre nettressurser du kan tenke deg for å se hva folk sier om dem.
Be deretter om referanser. Fortell dem at du vil ha tillatelse til å snakke med andre investorer som bruker forvaltningstjenestene deres. Ideelt sett kan du snakke med minst tre. Snakk med noen av leietakerne deres også. Se hvordan de blir behandlet av forvaltningsselskapet.
Dette er referanse som eiendomsforvaltningsselskapet gir deg, og disse har bare begrenset nytte. Det er en skjevhet. De vet at du ringer og hvorfor, og de føler seg forpliktet til å si fine ting. De kan til og med være «venner» av forvaltningsselskapet eller investorer eller leietakere som blir behandlet mye bedre enn andre kunder.
Hvorfor betyr det noe?
Fordi du vil ha et utvalg av hva den gjennomsnittlige investor eller leietaker blir behandlet som.
Ideelt sett finner du en måte å utvikle dine egne referanser på. Du gjør dette ved å be referansen du fikk hvis de kjenner noen andre du kan snakke med . Dette kan være noen som vil gi en mer ærlig eller upartisk mening.
Referansene du utvikler selv er mer effektive enn de som er gitt deg fra selskapet.
Hvis selskapet er motvillig til å gi referanser, dette kalles en ledetråd. Det kan være lurt å revurdere. Hvis administrasjonsselskapet ikke samarbeider med noen investorer, kan dette også være bekymringsfullt. Du blir den første. Det gjør det ikke betyr at det er en no-go, men det betyr at de ikke har mye erfaring, og du vil ikke ha fordelen av å snakke med andre investorer som kan garantere at de allerede er fornøyd med t arvtjeneste.
Nå er det på tide å nærme seg administrasjonsselskapet fra leietakers perspektiv. På dette tidspunktet går jeg til deres webside og Facebook-side og annen online tilstedeværelse de har og ser seg rundt. Jeg ser hvor enkelt det er å navigere. Jeg ser hvor god jobb de gjør med å beskrive eiendommene og ta bilder av husene. Jeg ser profesjonelle de dukker opp. Se nederst på siden. Er året nederst på siden oppdatert?
Jeg vil ringe telefonnummeret som utleier og prøver å gjøre en avtale for å se en eiendom.Deretter stiller jeg en rekke spørsmål om eiendommen og ser hvilke spørsmål de stiller meg om inntekten min og situasjonen min. Deretter kan jeg handle vanskelig og se hvordan de takler det. Kanskje jeg forklarer at jeg har dårlig kreditt, eller at jeg har blitt kastet ut tidligere. Kanskje jeg eier to bulldogs, og jeg er i et rockeband. Jeg liker bare å høre hvor profesjonelt de takler interessante situasjoner som dette.
På noen i telefonsamtalen sier jeg dem høflig at jeg ikke er interessert og legger på. Jeg tar det ikke så langt som å sette opp og avtale og møte dem hjemme. Det kan ta denne hemmelige tingen for langt.
Jeg er bekymret for hvor enkelt og raskt det er å få en faktisk menneskelig person på telefonen. Hvis jeg får talepost, hvor raskt ringer de meg tilbake (hvis noen gang)? Hvis jeg sender en e-post, hvor raskt svarer de (hvis noen gang)?
Hvor høflige er de? Hvor profesjonelle er de med henvendelsene mine? Dette bestemmer jeg ut fra disse telefonsamtalene.
Et stort problem ville være å aldri få svar på e-post og ikke komme gjennom en person via telefon. En annen ville være frekke eller uprofesjonelle svar på spørsmål. Jeg ville også være bekymret hvis de virket fine med å leie ut til mennesker med virkelig dårlig kreditt eller uten inntekt.
Når jeg har oppfylt testen, går jeg over til å snakke med eierne av eiendomsforvaltningsselskapet.
4. Møt dem ansikt til ansikt
Du vil gjøre dette personlig. Personlig å vurdere deres pålitelighet er noe du ikke kan sette pris på. Hvis du gjør dette på lang avstand, er Skype eller video din siste utvei, men jeg vil hevde at du vil fly eller kjøre ut og få dette til å skje personlig. Ikke gjør det via telefon, du vil være i stand til å se hverandre i øynene og bli kjent med dem på et personlig nivå.
Det er på tide å spille tjue spørsmål. Jeg begrenser deg ikke til tjue, det er bare navnet på det spillet du noen ganger spiller i bilen på lange bilturer. Lag en lang liste med spørsmål du vil stille om hvordan de vil håndtere alle tenkelige situasjoner du kan tenke deg. Alt du er bekymret for som utleier, vil du spørre hvordan de vil håndtere det for deg. Kjæledyr, dårlig kreditt, sene avgifter, noen som søler huset, noen som ikke vil flytte ut, søksmål, atomkrig, hva skjer hvis dette selskapet går konkurs, alt du kan tenke deg.
Her er en liste over spørsmål jeg kom på for å starte deg.
- Hvor gammel er bedriften din?
- Hvordan kom du i gang med å forvalte eiendom?
- Hvor mye erfaring har hver og en av deg innen eiendomsvirksomhet? Eiendomsforvaltningsvirksomhet? Gi meg detaljer.
- Hvor mange utleieboliger eier dere selv?
- Hvor mange utleieboliger forvalter dere for investorer?
- Hvor mange forskjellige eiendomsinvestorer klarer du deg?
- Vil du la meg snakke med noen av disse investorene om deres erfaring med å jobbe med deg?
- Hvordan fungerer utkastelser i denne staten og byen? Hvor lang tid tar det normalt og i verste fall? Hvordan håndterer du utkastelser, og hvordan blir jeg belastet for det normalt og i verste fall?
- Hva er ledigheten din?
- Har du egne entreprenører som utelukkende jobber for deg? Hvor mange og hvordan tar du betalt for meg for å bruke dem?
- Hva er kriteriene dine og inntektskravene for å søke leietakere?
- Hva er kjæledyrpolitikken din?
- Kan jeg se en leierapport som du sender investorer hver måned?
- Vil du la meg snakke med noen av leietakerne dine om deres erfaring med å jobbe med deg?
- Har du en plan for eiendommene mine hvis du bestemmer deg for å slutte å administrere utleie?
Du ønsker og forventer ærlige svar på alle disse spørsmålene. Hvis det er unnvikende eller motvilje mot å svare, ikke et godt tegn. Etter min mening vil du ikke ha et eiendomsforvaltningsselskap som er helt nytt og ikke har noen erfaring. Du vil heller ikke ha et ledelsesselskap som er så stort, de er ikke villige til å møte deg og svare på disse spørsmålene. Hvis du bare er et annet nummer til dem, vil du sannsynligvis få dårlig service.
De bør være villige til å møte deg og svare på spørsmål som dette for å få virksomheten din som investor.
Forhåpentligvis har du forhåpentligvis nok informasjon om eiendomsforvaltning til å innse at du kan ansette dem. Så gjør det. Det er et annet viktig trinn som bare er mulig når de er ansatt og administrerer det aktivt for deg. Det sikrer at de leverer tjenester av høy kvalitet.
5. Gi dem konstant tilbakemelding
Du har gjort alle leksene dine og ansatt det du mener er et kvalitetsfirma. Arbeidet slutter ikke der. Du kommer til å finne at de gjør ting du ikke liker. Dette kan være deres forretningsskikk, dårlige avgjørelser, regnskapsspørsmål, langsom håndtering av ledige stillinger eller et hvilket som helst antall problemer
Det viktige er at du tydelig kommuniserer det du er misfornøyd med, og får dem til å fikse det oppførsel.Husk at du betaler dem et gebyr for å motta en tjeneste, og du forventer visse ting for den avgiften. Denne typen kursrettinger bør forventes. I hovedsak trener du dem til å være de perfekte eiendomsforvalterne.
I samarbeidet med vårt eiendomsforvaltningsselskap finner vi noen ganger at ting ikke fremgår av regnskapet hver måned hvordan penger ble brukt. Vi snakker umiddelbart med eierne og avklarer hvorfor det er forvirring om hvor pengene gikk forrige måned. Dette resulterer alltid i en mer forbedret finansiell rapport neste måned. Dette gjør innlevering av skatt og forståelse av fortjeneste og tap mye enklere.
Et annet godt eksempel er håndtering av ledige stillinger. Hvis du merker at det tar administrasjonsselskapet lenger tid enn det burde å fylle en ledig stilling, kan du ringe dem og spørre dem om det. Sjekk og se hvordan de har det annonsert. Spør dem om prisen, og om du kanskje tilbyr et trekk i spesiell eller en slags insentiv for å få den leid ut.
Les om Hvor mye penger vil jeg tjene på leieboligen min?
Dette bør føre til bedre håndtering av ledige stillinger på sikt. Hvis det ikke gjør det, må du ha mer seriøse samtaler med dem. Ledige stillinger kan være et veldig alvorlig spørsmål for deg, spesielt hvis du har et pantelån å betale.
Husker du eksemplet mitt fra tidlig hvor jeg sparket et eiendomsforvaltningsselskap fordi de siterte meg flere tusen dollar for å fikse trapp, og da jeg sendte en håndverker, fikset han den til $ 50? Jeg vil anbefale fra tid til annen å gjøre noe lignende bare for å holde alle ærlige.
Hvis det er noen form for stort bud på gang, bør du få noen tilbud fra forvaltningsselskapet. Du vil da fortelle administrasjonsselskapet åpent at du også sender over en entreprenør at en venn også anbefalte å få et bud. Du trenger bare å gjøre dette fra tid til annen for å sikre at budene deres er rettferdige. Det kalles «tillit, men bekreft».
Tillit, men bekreft betyr egentlig at jeg ikke stoler på deg ennå, så jeg vil bekrefte. Det er ikke noe galt i det. Folk som ser ut og ser ærlige ut, er skyggefulle ting og noen ganger skuffer oss. Ikke glem å stole på, men bekreft. Jeg tror at hvis du blir brent av administrasjonsselskapet ditt på denne måten, er det et dårlig tegn. Et juks er et juks. Du må fyre dem.
Som konklusjon
Noen vil bestemme seg for å forvalte eiendommer selv. Som jeg nevnte tidligere, har et fremragende eiendomsforvaltningsselskap så mye erfaring og kontakter at de mer enn kompenserer for gebyrene du betaler Du tjener penger på sikt ved å utnytte den kunnskapen og erfaringen.
Ved å følge tipsene mine vil du luke ut de dårlige eplene, og finne gode forvaltningsselskaper som vil bli partnere i din eiendomsvirksomhet . Du vil tjene penger for dem, og de vil generere betydelig passiv inntekt for deg.
Det er et ekte vinn-vinn-partnerskap.