Felles leietakere med overlevelsesrett

Hvis du skal kjøpe eiendom sammen med noen andre, vil du møte mange forvirrende vilkår knyttet til hvordan du vil ha tittelen. Disse vilkårene formidler noen alvorlige juridiske implikasjoner, så det lønner seg å vite hva du går inn i. En av disse vilkårene er Joint Tenancy With Rights of Survivorship (JTWROS).

Hva er et felles leieforhold med overlevelsesrettigheter?

La oss begynne med «felles leietakere» -delen av JTWROS. Felles leietakere er to eller flere personer som eier eiendom sammen. Fire krav eller «enheter» må være tilstede for å tillate dem å ha tittel på denne måten :

• Tidenhet: De må ta eiendommen i besittelse samtidig, samtidig.
• Tittelenhet: De må ta tittel med samme «instrument». Et instrument er ethvert dokument som lovlig overfører eiendom, for eksempel en skjøte eller et testament.
• Enhet av interesse: Hver leietaker eller eier har like stor interesse i eiendommen. for eksempel vil tre leietakere ha en tredjedel av eierandelen. Dette er tilfelle selv om en av dem betalte for hele eiendommen – de ville ikke få en ekstra eierandel.
• Besittelsesenhet: Hver leietaker har rett til å eie og nyte hele eiendommen, selv om de ikke har en eierandel på 100%.

Retten til å formidle eiendommen.

Joi nt leietakere kan selge eller overføre aksjene sine til tredjeparter uten godkjenning eller samtykke fra de andre. Hvis leietaker A overfører eller selger sin interesse til «Joe», vil det felles leieforholdet som var på plass mellom leietakere B og C forbli på plass – disse to personene vil fortsatt være felles leietakere med overlevelsesrett.

Men på grunn av enhetens tid og enhetene til tittelkravene, ville ikke Joe bli en felles leietaker med dem. Han tok ikke tittelen samtidig eller med samme instrument. Joe ville derfor bli en felles leietaker med leietakere B og C. Hvis Joe gikk bort, ville hans andel av eiendommen gå til arvingene hans som en del av hans eiendom, ikke til leietakere B og C.

Hva er overlevelse?

Overlevelsesbestemmelsen til en JTWROS gjør at eierne automatisk og umiddelbart kan arve en annen eierandel dersom en av dem skulle dø. Eiendommen ville passere utenfor skifte og ved lov.

Dette betyr at en leietaker ikke kan overføre sin andel til mottakerne i deres testament, og deres arvinger kan ikke arve den hvis de dør uten et siste testamente. Deres andel tilhører automatisk deres medarbeider leietakere ved deres død.

Hvis leietaker A dør, vil leietakere B og C nå hver ha en eierandel på 50% i eiendommen i stedet for en tredjedel. krever ikke skifte, vil leietakers kreditorer ikke ha rett til sin andel, og det vil ikke være inkludert i boet å betale de endelige regningene.

Andre former for felleseier

Denne typen eierskap kan også brukes med bank- og investeringskontoer, samt aksjer, obligasjoner og forretningsinteresser . For eksempel kan denne eierformen holde en virksomhet i drift uten avbrudd hvis en av eierne dør.

Det er vanligvis ikke standard eierskap når en eiendel holdes av to eller flere personer. De vil vanligvis ha tittelen som leietakere til felles, med mindre de spesifikt ber om denne juridiske ordningen. Gifte leietakere er som standard leietakere i de fleste stater.

Ulemper av JTWROS

Hvis det er konflikt mellom de felles leietakerne på et eller annet tidspunkt i forholdet, kan en JTWROS gjøre det vanskelig å komme videre fordi alle involverte parter må bli enige om å selge eiendommen eller ta et lån ut på det. I tilfeller der den avdøde hadde ekstrem gjeld, kan en skifterett fryse kontoen for å tillate kreditorene å få litt lettelse.