이 블로그 게시물에서는 IRS Form 1099-S라는 이상한 작은 문서에 대해 이야기하겠습니다.
이 양식은 대부분의 부동산 거래를 마감하는 과정에서 중요한 (그리고 종종 간과되는) 단계이며, 거래를 직접 마감하는 경우이 작업을 수행해야합니다.
IRS 양식 1099-S의 목적은 판매자가 매년 세금 환급시 자본 이득 전액을보고하도록하는 것입니다 (따라서 적절한 금액의 세금을 IRS에 납부).
예를 들어, 누군가가 투자 자산을 $ 100,000에 사서 $ 150,000에 매도하는 경우 (자본 소득 $ 50,000을 제공)-매년 말에이를 과세 소득으로 신고해야하지만 그렇지 않은 경우 , 1099-S는 IRS에 무슨 일이 일어나고 있는지 알려줌으로써 보호 장치 역할을합니다.
면책 조항 : 이에 대해 자세히 알아보기 전에 저는 변호사 나 CPA가 아닙니다. 과 이 기사의 정보는 법률 또는 재정적 조언으로 해석되어서는 안됩니다. 여기에서 읽은 모든 내용은 1099-S 양식에 대한 IRS 지침을 읽은 후 내 결론을 기반으로합니다 (이 지침이 얼마나 복잡한 지 고려할 때 CPA 또는 변호사가 나와 다른 의견을 가질 가능성이 있습니다). 계속 진행하기 전에 세무 전문가와이 정보를 대조 확인하십시오.
누가 IRS 양식 1099-S를 제출해야합니까?
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판매 가격, 종결 대리인 역할을하는 사람, 판매자가 누구인지, 어떤 종류의 자산을 매매하고 있는지 (무엇보다도), 누가 신고 책임을 지는지에 따라 약간의 차이가있을 수 있습니다. 1099-S.
좋은 소식은 다음과 같습니다.
- 대부분의 사람들처럼 소유권 회사 또는 변호사와의 거래를 종료하면 필요한 정보를 수집하고 양식을 제출합니다. 1099-S.
- 판매자가 판매 가격이 25 만 달러 이하이고 주 거주지에 대한 판매임을 확인하는 경우 거래를보고 할 수 없습니다.
- 양도인(판매자)이 기업 또는 정부 단위 인 경우 (예 : 부동산이 카운티 경매에서 판매되는 경우) 거래는보고 할 수 없습니다.
- 수취 한 총 돈, 서비스 및 재산이 $ 600 미만이면 거래를보고 할 수 없습니다.
다른 몇 가지 항목이 있습니다. 예외이지만 가장 일반적인 경우입니다. 자세한 내용은 IRS 웹 사이트에서 Form 1099-S에 대한 전체 지침을 읽어보십시오.
다음은 나쁜 소식입니다.
거래가 실패하는 경우 t 이러한 예외 중 하나에 해당하며, 귀하가 직접 폐쇄를 촉진하는 경우 IRS 지침에 “책임있는 사람이”(상당히 불명확 한 용어로) 명시되어 있으므로 IRS는 귀하가 Form (s) 1099-S를 제출할 것으로 예상 할 것입니다. 거래 종료를 위해 “양식 1099-S를 제출해야합니다.
흥미롭게도 IRS는이 문서에서 발췌 한대로 서면 계약에 양식 1099-S를 제출해야하는 사람을 지정할 수 있습니다. 지침…
섹션 3으로 이동하면 다음과 같이 표시됩니다.
이 섹션은 계속해서 말합니다.
이 매개 변수에서 구매 계약서는 위의 모든 정보를 포함하도록 작성 될 수있는 이상적인 문서 인 것 같습니다.
책임자 지정
구매자 인 거래에서 쉽게 포함 할 수 있습니다. 거래와 관련된 자금 수령의 결과로 필요한 IRS보고에 대해 판매자를 책임 당사자로 식별하는 구매 계약의 조항.
다음은이 조항의 예입니다.
구매 계약에 이러한 종류의 언어가 포함되어 있으면 판매자가 1099-S 제출에 대한 책임을지는 데 동의 할 수 있습니다. . 이 언어가 없으면 판매자의 세금 ID 번호 (많은 사람들이 제공하기를 주저 할 수 있음)를 수집하고 1099-S를 직접 작성하여 IRS와 IRS 모두에게 사본을 보내야하기 때문에 이는 큰 도움이됩니다. 판매자.
기술적으로 말하면 프로세스가 그다지 어렵지 않습니다.하지만 판매자가 직접 완료하는 것이 훨씬 더 쉽습니다. 모든 정보를 가지고 있고 아무 것도 보낼 필요가 없기 때문입니다. 나 – 그들은 단순히 사본을 보관하고 IRS에 사본을 제출합니다.
나는 판매자 인 거래에서 위에서 언급 한 조항을 계약에 전혀 포함하지 않습니다. 본인을 대신하여 1099-S를 제출하는 것은 어렵지 않습니다. 특히 필요한 모든 정보 (자신의 SSN 또는 TIN 포함)를 이미 가지고 있고이 문서를 IRS에 한 번만 제공하면됩니다.
또한 모든 구매 계약서에이 “지정 조항”을 반드시 포함시킬 필요는 없습니다. 많은 경우 (거래 규모, 부동산 위치 및 관련 당사자에 따라 다름) ), 종결은 소유권 대행사 또는 종결 변호사를 통해 진행될 수 있습니다. 이러한 경우에는 THEY (종결 대리인)가 1099-S를 제출할 책임이 있으므로이 작업을 모든 판매자에게 적용하는 것이 항상 적절한 것은 아닙니다.
사내에서 마감 할 거래를 이해하고 해당되는 경우에만 포함해야합니다.
이 글을 계속 읽고있는 경우 뒷면을 톡톡 두드 리세요. 이건 꽤 빽빽한 부분입니다.
1099-S를 완료하는 방법
파일링 프로세스를 완료하려면 공백을 주문해야합니다. IRS Form 1099-S 및 IRS Form 1096 사본. 이러한 양식은 매우 특정한 유형의 종이와 잉크로 인쇄해야하며, 이러한 문서를 집에서 복제 할 수는 있지만 이 양식은 IRS에서 주문하는 것이 더 쉽습니다.
양식은 무료이며 IRS는 보통 약 1 주일 이내에 우편으로 보내드립니다. 주문하는 데 1 분도 걸리지 않습니다. 링크는 다음과 같습니다.
참고 : 이러한 양식을 250 개 이상 제출하는 경우 전자적으로 제출해야합니다 (하지만 CPA 서비스를 받기 훨씬 전에 CPA 서비스에 참여하는 것이 좋습니다.
신고 절차 : 구매시
내가 구매자 인 거래마다 1099-S의 신고를 처리 할 수있는 몇 가지 방법이 있습니다.
옵션 1 :
판매자에게 마감 패키지의 일부로 IRS 양식 W-9를 작성하도록 요청합니다. 이 양식을 작성하고 서명하고 날짜를 기입하면 1099-S 및 1096을 작성하고 적절하게 제출하는 데 필요한 모든 정보 (TIN / SSN 포함)를 제공합니다.
이 동영상은 W-9는 작동합니다…
참고 : 내가 구매자 / 종이 자이고 거래를 위해 1099-S를 제출하는 경우 내 자신을 “FILER ”이고 판매자는 1099-S 및 1096 모두에서 “TRANSFEROR”로 표시됩니다.
옵션 2 :
위에서 언급 한 “지정 조항을 포함하는 경우 ”내 구매 계약에서 판매자가 자신을 대신하여 이러한 양식을 제출하는 데 동의했기 때문에 기본적으로 더 이상 책임을지지 않습니다 (이는 자신의 유료 세무 전문가가 확인해야하는 사항입니다).
옵션 3 :
판매자가 작성한 W-9를받지 못했거나 구매 계약서에 “지정 조항”을 포함하지 않은 경우 (또는 그래도 판매자를 위해 프로세스를 더 쉽게 만들고 싶었습니다.) 지침서를 함께 작성하여 IRS에 제출하는 데 필요한 모든 양식과 함께 판매자에게 보냅니다. 양식 외에도 판매자가 양식을 IRS로 보낼 수 있도록 주소가 미리 지정된 봉투를 제공 할 수 있습니다.
다음은 양식의 예입니다.
참고 : 위의 예에서 속성은 비어 있습니다. 실제 주소가없는 로트 (이것이 법적 설명을 기재 한 이유입니다). 일반적인 단독 주택 이었다면 부동산의 실제 주소를 입력하고 모두 설정했을 수도 있습니다.
참고 : 주소가 미리 지정된 봉투에 어떤 주소를 포함해야할지 확실하지 않은 경우 IRS 양식 1096의 지침을 확인하세요. 다음은이 양식의 2016 년 버전에서 설명한 내용입니다.
신고 절차 : 판매시
내가 판매자 인 각 거래에 대해 제출 절차는 매우 간단합니다. 작성 및 제출에 필요한 모든 정보를 가지고 있기 때문입니다.
저는 양식의 모든 정보 (LLC로 운영하고 있기 때문에 본인의 납세자 식별 번호 포함)를 두 명의 신고자로 작성하여 거래에 대해 1099-S를 작성합니다. 및 양도인.
또한 TIN을 포함한 내 정보를 파일로 사용하여 1096 전송 양식 하나를 작성합니다. 어. 이 두 양식 모두 IRS와 I만이 수신자이므로 1099-S (사본 A)와 1096 양식을 IRS에 보내겠습니다.
다음은 이러한 양식의 예입니다. 다음과 같이 표시 될 수 있습니다.
또한 1099-S 신고가 필요한 여러 부동산을 판매하는 경우 판매 된 부동산마다 별도의 1099-S 양식을 작성해야하지만 1096 전송 양식은 하나만 작성하면됩니다.
각 1099-S 양식의 상자 2에서 총 금액을 합산하여 단일 1096 양식의 상자 5에 입력하고 1096이 포함하는 총 양식 수를 양식 1096의 상자 3에 입력하십시오. .
즉, 3 개의 부동산을 한 명의 구매자에게 판매 한 경우 1099-S 양식은 다음과 같습니다.
1096은 다음과 같을 수 있습니다…
참고 : 상자 3과 5의 합계를 확인하세요. 1096 양식? 그게 제가 말하는 것입니다. 🙂
1099-S 양식을 제출하지 않으면 어떻게됩니까?
자체 마감 거래 중 하나에 대해 1099-S를 제출하지 않으면 어떻게됩니까? 당신에게 나쁜 일이 일어날까요 ??
1099 양식을 제출하지 않으면 IRS는 기술적으로이 요건을 따르지 않는 사람들에게 $ 250부터 시작하여 벌금을 부과 할 수 있습니다. 즉, 그들이 그것에 대해 알게된다면).
기억해야 할 것은… 당신이 저와 동일한 종결 근거를 사용한다면 – 당신이 실제로 거래를 할 수있는 아주 작은 창이 있습니다. 먼저이 양식에 대해 걱정해야합니다.
유의 사항 :
- 거래 금액이 $ 600 미만인 경우 1099-S가 필요하지 않습니다. 가격 범위에서 인수 기회를 찾는 것은 드문 일이 아닙니다.
- 판매자가 판매 가격이 $ 250K 이하이고 판매가 주 거주지임을 증명하는 경우에는 1099-S가 필요하지 않습니다.
- 판매자가 법인 또는 정부 기관인 경우 1099-S가 필요하지 않습니다 (여기에는 카운티 세금 경매에서 판매되는 대부분의 차압 및 부동산이 포함됩니다).
- 부동산이 $ 5,000 이상에 판매되는 경우 소유권 회사를 사용하여 거래를 종료하는 것을 정당화하는 것은 매우 쉽습니다 (그리고 전문 종료 에이전트를 사용하면이 전체 프로세스를 당신).
내 마음 속으로… 저는 주로 $ 600 – $ 4,999 사이의 거래에 관심이 있고 안전하게 “투자 자산”으로 간주되며 개인과 거래를하고 있습니다. 말할 것도없이, 위에서 언급 한 “지정 조항”을 구매 계약서에 포함 시키면 판매자 일 때 나 자신을 대신해서 만 조치를 취하면됩니다).
1099 신고 장소 -S 양식 1040
가능한보고 옵션에는 다음이 포함되지만 이에 국한되지는 않습니다.
판매 :
- 투자 사용 자산, 일정 D
- 주 거주지, 일정 D 및 양식 8949
- 사업 또는 임대 부동산, 일정 D 및 양식 4797
- 유사 교환, 양식 8824, 유사 유형 현금 또는 “부트”를 통한 교환
양식 1040 파일러의 경우 1099-S 관련 소득과이 양식에 필요한 기타 금액 (다른 목적을 위해)은 이러한 양식에 대한 지침과 해당 지침 간행물에있는 양식 1040에 따라 양식 1040을 통해 전달됩니다. 양식.
IRS 양식 및 양식에 대한 지침은 여기에서 찾을 수 있습니다.
1099-S에 대해 세금을 내야합니까?
예.
양식 1099는 비근로 소득을 IRS에보고하는 데 사용됩니다. 1099 양식에는 최대 20 가지 유형이 있습니다. 1099-S는 이러한 유형 중 하나이며 부동산 거래에 대한 자본 이득을보고하는 데 사용됩니다.
소유 회사가 관여하지 않는 부동산 거래에 관여하는 기업 (예 : 소유권 회사) 및 기타 사람은 반드시 연중 최소 $ 600를받는 사람에게 양식 199-S를 발행하십시오.
부동산 거래에 관련된 사업체 또는 기타 당사자가 필요에 따라 1099-S 양식을 IRS에 제출하는 경우 납세자가 신고하지 않는 경우 IRS는 소득에 대한 세금 청구서를 보낼 가능성이 높습니다.
납세자는 세금 보고서를 IRS에 제출할 때 1099를 포함 할 필요가 없습니다. IRS는 전산화 된 매칭 알고리즘을 사용하여 부동산 거래에 관련된 사업체 또는 기타 당사자로부터받은 1099 개를 매칭하여 납세자가 수익금에 포함되어 있는지 확인합니다. 따라서 감사 보호를 위해 소득을 포함하고 세금 신고서와 함께 1099 양식을 보관하는 것이 좋습니다.
추가 자료 : 1099-S 및 1099-S가 세금에 미치는 영향은 무엇입니까?
집을 팔 때 항상 1099-S를 받습니까?
항상 1099-S 양식을받는 것은 아닙니다.
집을 팔 때, 판매에 대한 과세 소득이 없음을 증명하는 양식에 서명했을 수 있습니다. 1099-S 면제 인증 양식을 작성하고 세금 보고서에 판매를 신고 할 필요가없는 6 가지 기준을 모두 충족 한 경우 소유권 회사 또는 마감 변호사는 IRS에 판매를보고하는 IRS 양식 1099-S를 보내지 않을 수 있습니다. 그리고 당신에게. (면세 증명서 섹션 참조).
판매가 $ 600 미만인 경우에는 아마도 1099-S를받지 못할 것입니다. 또는 소유권 회사 나 종결 변호사없이 거래가 종료되었고 판매보고에 대한 책임을지는 데 동의 한 경우 (1099를 발행하는 사람 섹션 참조) 1099-S를받지 못합니다.
추가 정보 : 주택 판매시 세금 정보 12 가지
추가 정보 : 주택 판매에 대한 1099-S 양식을받지 않는 것이 이례적인 일입니까?
1099-S 인증 면제 양식
1099-s 인증 면제 양식은 주 거주지에만 적용됩니다.
양식 1099-S에 대한 IRS 지침, 1 페이지 및 “예외”섹션 아래에 1099-S보고 할 수없는 거래가 요약되어 있습니다. 이러한 거래 중 하나 (특정 조건 하에서 주 거주지 판매)는 특정 기준이 충족되면보고 할 수 없습니다.
IRS는 기준이 충족되었음을 서면으로 확인 (인증)해야합니다. 양식 1099-S에 대한 IRS 지침은 여기에서 찾을 수 있습니다.
IRS 허용 인증 양식의 예는 여기에있는 IRS 수익 절차 2007-12의 부록에서 찾을 수 있으며 아래 중복됩니다.
또한, Old Republic Title에는 여기에서 이러한 양식의 pdf 버전이 있습니다.
일반적으로 IRS는 다음 6 개 항목에 대한 인증을 요구합니다.
- 거주지 매각 또는 교환 일로부터 종료되는 5 년 기간 중 2 년 이상 주 거주지로 사용됨.
- 2 년 동안 다른 주 거주지를 매각 또는 교환하지 않았습니다. 거주지의 판매 또는 교환 날짜로 끝나는 기간.
- 거주지의 어떤 부분도 사업 또는 임대 목적으로 사용되지 않았습니다.
- 판매 또는 교환은 전체 거주지에 대한 것입니다. 그리고 $ 250,000 이하; 또는 결혼 한 경우 $ 500,000 이하이고 이익은 $ 250,000 이하입니다.
- 거주지 매매 또는 교환 날짜로 끝나는 5 년 동안 1031 년에 취득하지 않았습니다. 교환.
- 1031 교환에서 취득한 다른 사람의 근거에 의해 거주지의 근거가 결정되는 경우 해당 교환은 판매 또는 교환 전 5 년 이상 전에 발생 했어야합니다.