세금을 연기하기 위해 1031 교환을 수행하는 방법

1031 과세 연기 교환은 투자 매각에 대한 양도 소득세를 일시적으로 회피하는 방법입니다. 또는 사업 재산. 이러한 세금은 주 및 연방 세금을 합산하면 15 ~ 30 %까지 부과 될 수 있습니다.

이 부동산 거래소는 국세 법 1031 조에서 이름을 따 왔습니다. . 이는 투자자가 하나의 투자 또는 사업 재산을 유사한 종류의 재산으로 대체하고 국세청의 규칙을 꼼꼼하게 준수하는 경우 매각에 대한 자본 이득을 연기 할 수 있도록합니다. 이론적으로 투자자는 계속해서 자본 이득을 연기 할 수 있습니다. 잠재적으로 그들에 대한 세금 납부를 피할 수 있습니다.

그것은 현명한 세금 및 투자 전략이자 부동산 계획 도구입니다. 1031 거래소는 납세자들이 여전히 이용할 수있는 가장 강력한 자산 구축 도구 중 하나로 간주되어 왔습니다. 수많은 금융 마법사와 부동산 전문가의 성공 전략의 주요 부분이었습니다.

1984 년 법률 변경

일련의 자유 법원 판결로 부동산 투자자가 교환 할 수있는 부동산의 유형과 교환을 완료 할 수있는 기간에 대해 폭 넓은 권한을 부여한 후 의회는 19 조세 개혁법 1031 조 84.이 법률은 “동종”자산을 추가로 정의하고 교환 완료를위한 시간표를 설정했습니다.

적격 자산

부동산 만 보유 비즈니스 용 또는 투자 용으로 1031 교환에 적합합니다. 개인 거주지는 자격이 없으며 일반적으로 고정 및 뒤집기 재산도 “재판매 용으로 만 구입 한 재산의 금지 된 범주에 해당하기 때문에 자격이 없습니다. 임대 재산으로 보유되지 않은 휴가 또는 두 번째 주택은 일반적으로 해당됩니다.” 1031 대우를받을 자격이 없습니다. 그러나 해당 부동산에 적용될 수있는 세금 코드 섹션 280A에 따라 사용 테스트가 있습니다.

재판매를 위해 개발중인 토지는 세금 유예 대우를받을 수 없습니다. 주식, 채권, 어음 및 파트너십의 이익 이익은 교환 목적으로 “유사”자산의 한 형태로 간주되지 않습니다.

1031 거래소 자격을 얻으려면 오늘날 거래는 한 자산을 매각하고 다른 자산을 매입하는 것이 아니라 “교환”의 형태를 취해야합니다. 첫째, 매각중인 부동산과 새로운 대체 부동산은 모두 투자 목적이나 무역 또는 사업에서 생산적인 사용을 위해 보유해야합니다. “동종”자산이어야합니다.

다음 부동산 스왑은 “동종”자산의 적격 교환 요건에 적합한 자산의 예입니다. :

• 쇼핑 센터 대신 사무실
• 원지 대신 쇼핑 센터
• 원지 산업 건물 대신
• 산업 건물 대신 아파트
• 사무실 건물 대신 목장이나 농장

구매 마감일

1984 년 이전에는 거의 모든 교환이 매각 된 부동산 (양도 된 부동산)의 폐쇄 및 양도 및 새 부동산 ( 대체 재산). 적절한 자산을 찾으려고 할 때 발생하는 문제 외에도 소유권과 자금을 동시에 양도하는 데 어려움이있었습니다. 오늘은 그렇지 않습니다.

지연된 1031 교환은 1984 년 이전의 문제를 피하지만 이제 더 엄격한 기한이 부과됩니다. 거래소 목록을 작성하고 일반적인 방식으로 자산을 판매하려는 투자자. 구매자가 앞으로 나아갈 때 구매 계약이 체결되면 판매자는 자격을 갖춘 중개인과 교환 계약을 체결하고, 그 후 대체 판매자가됩니다. 교환 계약은 일반적으로 판매자의 계약을 중개자에게 할당하도록 요구합니다. 종결이 이루어지며 판매자가 돈을 만질 수 없기 때문에 중개자는 판매자로 인해 수익금을받습니다.

자산 식별

그 시점에서 식별을위한 45 일 규칙 인 첫 번째 시간 제한이 시작됩니다. 투자자는 원래 자산의 폐쇄 및 양도 후 45 일 이내에 잠재적 대체 자산을 폐쇄하거나 서면으로 확인해야합니다. 기간은 협상 할 수 없으며 주말과 공휴일을 포함하며 IRS는 예외를 두지 않습니다.투자자가 기한을 초과 할 경우 전체 거래소는 실격 처리되며 세금이 부과 될 수 있습니다.

투자자는 다음 사항에 관계없이 3 가지 부동산을 식별 할 수 있습니다. 식별 기간 종료 시점의 총 공정 시장 가치가 양도일 현재 포기 된 재산의 총 공정 시장 가치의 200 %를 초과하지 않는 한 공정 시장 가치 또는 더 많은 수의 재산.

3 개 부동산 규칙과 200 % 규칙을 초과하는 경우 납세자가 공정 시장 가치가 총액의 95 % 이상인 대체 부동산을 식별하면 교환이 실패하지 않습니다. 확인 된 모든 대체 자산의 공정 시장 가치.

“부팅”방지

현실적으로 대부분의 투자자는 완료 할 수 있도록 3 가지 속성 규칙을 따릅니다. 실사하고 그들에게 가장 잘 작동하고 닫을 부동산을 선택하십시오. 일반적으로 목표는 “부트”의 양도를 피하고 교환을 면세로 유지하기 위해 거래하는 것입니다.

“부트”는 돈 또는 공정 시장 가치입니다. of— 납세자가 교환을 통해 수령 한 유사하지 않은 자산. 부팅은 현금, 부채 감소 또는 유효한 마감으로 간주되지 않는 마감시 비용에 대한 판매 수익 사용 일 수 있습니다. 경비. 거래소에서 부팅을 관리하는 규칙은 복잡하며 전문가의 조언이 없으면 투자자가 실수로 부팅을 받고 세금이 부과 될 수 있습니다.

대체 부동산 구입

대체 부동산이 선택되면 납세자는 포기 된 부동산이 구매자에게 양도 된 날로부터 180 일 이내에 새 대체 부동산을 닫습니다. 단, 포기 된 재산이 매각 된 과세 연도의 연장이있는 투자자의 세금 신고 기한이 180 일 기간보다 빠르면 그 이전 날짜까지 교환을 완료해야합니다.

법에 따라 투자자가 첫 번째 거래의 수익금을 건드리지 않도록 규정하고 있기 때문에 적격 중개인은 거래를 닫고 양도 할 때 판매자로부터 대체 재산을 취득합니다. 거래가 완료된 후 투자자에게 전달합니다.

By C. Grant Conness, 1031 Alternatives Group 사장

At 작성 당시 Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006은 캘리포니아 주 새크라멘토에있는 Lyon Real Estate의 중개인입니다.

The Balance는 세금, 투자 또는 금융 se rvices 및 조언. 이 정보는 특정 투자자의 투자 목표, 위험 허용 범위 또는 재무 상황을 고려하지 않고 제공되며 모든 투자자에게 적합하지 않을 수 있습니다. 과거의 성과는 미래의 결과를 나타내지 않습니다. 투자에는 원금 손실 가능성을 포함한 위험이 수반됩니다.