First Citizens Bank :
FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
연락처 : Valerie Leonard (NMLS 415176), 864-630-0921 또는
First Federal Lakewood :
OH, MI, KY, WV, IN, FL
연락처 : Eric Veronica ( NMLS # 83197) 전화 : 419- 318-8985 또는
Omaha First National Bank :
NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
연락처 : Michael Bruegel (NMLS # 496393), 469-633-8429 또는
First National Bank of Pennsylvania :
Ken Roos (NMLS # 436834), 412-951-6793 또는
의사 담보 대출의 대안
기존의 의사 모기지 대출이 옳다고 생각하지 않는 경우 의사에게 어떤 다른 옵션이 있는지 궁금 할 수 있습니까? 많은 옵션이 있으며 일반적으로 의사 모기지 대출을하는 동일한 대출 기관으로부터 이러한 옵션의 대부분을 얻을 수 있습니다.
기존 20 % 하락 모기지
나와 같이 모기지에 가장 적합한 선택입니다. t는 일반적으로 가장 많은 옵션 (30 년 고정, 15 년 고정, ARM 등), 최저 수수료 및 최저 요금을 제공합니다. 의사 주택 모기지에 비해 기존의 20 % 다운 모기지 금리는 상당히 저렴합니다. 그러나 내려 놓으려면 소득 증명과 상당한 금액의 돈이 필요합니다. 물론 그 돈은 학자금 대출을 투자하거나 상환하는 데 사용할 수 없게됩니다.
80/20 및 80/10/10 대출
2008 년 글로벌 금융 이후 현장에서 사라졌습니다. 위기이지만 그 이후로 더 많은 부활을 가져 왔습니다. 이론은 20 % 다운 론보다 약간 더 높은 이자율로 80 % 대출을 받고 훨씬 더 높은 이자율로 20 % 대출을 받는다는 것입니다. PMI (때로는 세금 공제 대상이 아님 (하지만 소득이 $ 110K 미만인 사람들의 경우 2007 년부터 2018 년까지))를 더 많은이자로 대신하는 것을 피할 것입니다. 80/10/10 및 80/15/5 다운 페이먼트가 요구되는 테마의 변형이었습니다.
20 % 미만 다운 모기지
이 대출은 20 % 다운 모기지보다 더 높은 이자율과 수수료를 가지고 있습니다. PMI를 구매할 수 있습니다. 0 % 다운 된 것을 찾는 경우는 드뭅니다 (사실 2014 년 이후로 찾을 수있는 최고는 Fannie Mae 또는 Freddie Mac을 통한 최초 주택 구입 프로그램의 경우 3 % 다운 된 것입니다). 그러나 5 % 10 % 다운이 일반적입니다. 이것은 아마도 시장에서 가장 저렴한 모기지 옵션 일 것입니다 (5 % 미만의 다운을 찾을 수있는 경우).
FHA 대출
이 대출은 더 높습니다. 20 % 다운 론 (특히 원금 대출 금액에 추가로 융자되는 1.75 %의 선불 모기지 보험료) “자금”수수료)보다 3.5 %의 다운 페이먼트가 필요하며 2012 년부터는 매월 저당 대출 기간 동안 보험료 (연간 대출 잔액의 0.8-0.85 %). FHA는 대출 기관이 학자금 대출 지불액의 신용 보고서 금액을 사용하도록 요구하며, 대출자가 대출이 연기되었다는 문서를 제공 할 수없는 경우 미결제 잔액의 1 %를 기재하지 않은 경우 사용하도록 요구합니다. 이로 인해 부채가있는 거주자가 자격을 갖추기 위해이 대출이 까다로워집니다. 그러나 일반적으로 이율은 의사 대출보다 약간 낮지 만 PMI 비용을 추가 할 때는 그렇지 않을 수 있습니다.
VA 대출
이 대출을 위해서는 VA 자격이 있어야합니다. 많은 자격을 박 탈당합니다. 다운 페이먼트 나 모기지 보험 요건이 없다는 점에서 FHA 대출을 개선 한 것입니다. 요율은 FHA 요율과 비슷하지만 자금 조달 수수료는 처음 차용자의 경우 2.15 %, 후속 사용시에는 3.3 %로 높습니다. 군 장애 등급이있는 경우 해당 수수료가 면제 될 수 있습니다.
의사 모기지 대출 금리와 수수료는 어떻게 비교됩니까?
의사 모기지 대출과 치과 의사 모기지 대출의 이자율이 일반적으로 가장 높습니다. 이 모든 옵션. 그러나 계약금이 가장 적습니다. 수수료는 상황이 매우 흐릿하고 비교하기 어려운 부분입니다. 한편으로 FHA와 20 % 미만의 다운이있는 기존 대출에는 대출이자와 달리 $ 100-109K의 단계적 폐지 범위를 초과하는 소득을 가진 사람들에게 세금 공제 대상이 아닌 모기지 보험이 필요합니다. “모기지 보험료 나 더 높은 이자율 / 수수료를 지불하는 것이 더 나은지 알기 어렵습니다. 20 %를 낮춤으로써 개시 / 자금 수수료를 없애는 것이 훨씬 쉽습니다. 의사의 대출을 포함한 대부분의 다른 대출” , 이러한 수수료로 당신을 칠 것입니다. (당신이 더 높은 이자율을 지불 할 의사가 있다면 적어도 한 명의 의사의 대출은 이것을 포기할 것입니다.)
의사 또는 치과 의사의 모기지 대출 이율은 일반적으로 약 1 / 4 % 더 높습니다. 비슷한 FHA / VA 대출이지만 기존 대출보다 1 / 8 %에서 1 %까지 더 높을 수 있습니다. 그 차이는 시간이 지남에 따라 실제로 합산 될 수 있습니다. 또한 추가 비용을 미리 지불 할 필요가 없습니다. 30 일 동안 복리 된 돈은 또한 수만 달러에 이릅니다. 20 % 다운 된 일반 30 년 고정 대출을 사용하면 $ 500,000 주택에서 $ 235,000에 달할 수 있습니다. 물론 이것은 아래에서 논의 할 $ 100,000 계약금의 기회 비용을 무시합니다.
의사 모기지 대출을 받아야합니까?
이 질문에 들어갑니다. 대부분의 주민들과 동료들은 여러 가지 이유로 구입하는 대신 임대해야한다고 생각합니다.
첫째, 당신은 아마도 그 장소에 1 ~ 5 년 동안 만있을 것입니다. 일반적으로 적어도 5 년이 걸립니다. 집에서도 휴식을 취하십시오. 부동산 거품이 당신에게 터지면 분명히 더 많은 것입니다. 특정 상황에서도 휴식을 취하는 데 걸리는 시간을 확인할 수있는 가장 좋은 리소스는 New York Times Buy vs Rent Calculator입니다. 머무르기로 결정한 경우에도 마찬가지입니다. 참석자들과 같은 지역에서 저는 참석자들이 소득이 4 배가되면 오랫동안 “거주자 집”에서 사는 것을 좋아하지 않는다는 것을 발견했습니다. 이러한 이유로 임대는 동료 및 신규 거주자에게 가장 좋은 선택 일 수 있습니다.
둘째, 거주자 / 동료는 돈을 많이 벌지 못하기 때문에 일반적으로 세금에 대한 표준 공제를받습니다 (현재 12,000 달러 2018 년에 $ 24,000 결혼). 이는 귀하의 모기지이자를 공제 할 수 없음을 의미합니다. 항목을 분류하더라도 대부분의이자는 공제되지 않을 것입니다. 그로 인해 대피소의 효과적인 비용이 증가합니다.
셋째, 주택은 유지 보수가 필요합니다 (연간 주택 가치의 1-2 % 예상). 시간과 비용이 필요합니다. 거주자.
넷째, 집을 사고 파는 데 많은 번거 로움과 비용이 발생합니다. 집을 빌리는 것은 그에 비해 빠르고 쉽습니다. “다운 마켓에서 주택을 팔려고 시도한 적이 있다면 합리적인 가격보다 훨씬 저렴한 가격에 어떤 가격으로도 판매하는 것이 얼마나 힘든 일인지 알 것입니다. 또한 임대에 상당한 유연성이 있습니다. 그렇지 않으면” 이웃을 좋아하면 그냥 움직입니다. 최악의 경우 1 년 계약을 체결합니다. 큰 문제는 아닙니다. 반면에 새로운 참석자는 그대로 유지 될 가능성이 훨씬 더 높으며이자는 전액 또는 거의 전액 공제받을 가능성이 훨씬 더 높습니다. / 임대 비율은 대부분의 경우 구매에 크게 영향을받습니다.
집을 구매하기로 결정했고 5 년 이상의 기간 동안 20 %를 낮추고 기존의 모기지를받는 것을 진지하게 고려해야합니다. 월별 현금 흐름이 개선되어 상당한 재정적 자유와 투자 (그리고 지출까지) 할 수있는 능력이 주어집니다. 잠재적 인 계약금 투자와 달리 대출 기간 동안 수십만 달러의이자를 절약 할 수 있습니다. 그러나 어떤 이유로 든 집을 사려고하는데 20 %를 내려 놓고 싶지 않거나 할 수 없다면 의사의 대출은 합리적인 선택이며 적어도 20 % 할인이 아닌 다른 옵션.
가능한 한 큰 대출을 받고 차이를 투자하는 것이 더 낫지 않습니까?
수치를 계산할 때 쉽게 할 수 있습니다. “가능한 한 많은 돈을 빌려 더 높은 이자율로 투자하는 것이 더 나을 것입니다. 이것이 레버리지의 이점입니다. 가정의 $ 500K 가정을 고려하십시오. 의사보다 20 % 할인 된 기존 대출을 사용하여 $ 235,000를 절약 할 수 있습니다. “대출. 하지만 30 년에 걸쳐 8 %의 다운 페이먼트 $ 100,000을 투자했다면 결국 $ 1 백만 이상을 받게 될 것입니다.이 “마진 투자”의 조건은 시장이 반등 할 시간이 많다는 점에서 유리합니다. 모기지에는 마진 콜이 없습니다. 안타깝게도이 작업을 원하지 않는 몇 가지 이유가 있습니다.
1) 저당 금리를 낮추는 것은 위험이 없습니다. $ 235,000이 보장됩니다. $ 1 백만은 그렇지 않습니다. 지난 10 년 동안 주식 시장에서 배운 것이 있다면 보증이 없다는 것입니다. 손실 위험은 매우 현실적입니다. 30 년 동안 8 % 대신 2 % 수익을 얻는다면 저금리 모기지로 훨씬 나아졌습니다.
2) 모기지로 물속에있는 것은 재미가 없습니다. 0 %를 내려 놓는 것은 일반적으로 집을 팔기 위해 집값의 6-10 %의 비용이 들기 때문에 즉시 수중에 있다는 것을 의미합니다. 다운 마켓에서 주택을 판매하기가 어렵다고 생각되면 공매도, 수만 달러의 현금을 확보하고 은행이 귀하의 신용을 몰 수당하도록 내버려 두는 것이 유일한 옵션 일 때 시도해보십시오.
3) 행동. 돈을 투자하는 것보다 지출하는 것이 훨씬 쉽습니다. 앞서 나가기 위해서는 실제로 30 년 동안 100,000 달러를 계속 투자해야합니다. 물론 세금과 투자 비용은 투자자의 행동이 좋지 않은 경우 그 돈의 수익률을 낮출 수 있습니다.
4) 현금 흐름과 차액 투자. 20 %를 낮추면 모기지 지불액이 크게 낮아집니다. 다시 50 만 달러의 가정을 예로 들어 보겠습니다. 20 % 다운되면 월별 원리금 및이자 지급액은 $ 2027입니다. 의사의 대출로 2,800 달러입니다. 한 달에 800 달러는 예산에 큰 차이를 만들어 더 많은 지출과 저축 옵션을 제공 할 수 있습니다. 한 달에 800 달러를 사용하여 모기지를 갚을 수도 있습니다. 대신 15 년 고정 모기지를받습니다.그러면 이자율이 3 / 4 % 더 낮아져 수년 동안 더 많은 비용을 절약하고 조기 퇴직을 할 수 있습니다. 또는 매달 $ 800 만 투자 할 수도 있습니다. 동일한 8 %의 수익률로 30 년 후에는 $ 100,000의 계약금이 증가 할 100 만 달러보다 더 많은 120 만 달러를 얻게됩니다. 따라서 전체적으로 30 년 동안 8 %의 연간 수익을 투자 한 경우 20 %를 낮춤으로써 400,000 달러 이상을 벌어 들일 수 있습니다.하지만 물론 20 %를 낮춰야합니다. 쉬운 일은 아닙니다.
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