NOI 부동산이란 무엇입니까?

핵심 요약 :

• 부동산의 NOI는 무엇입니까?

• NOI 계산 방법

• NOI 사용시기

• NOI vs. EBIT

순 영업 이익 (NOI)은 대상 부동산이 좋은 투자를 할 것인지를 결정하는 데 사용되는 여러 지표 중 하나입니다. 부동산의 지속적인 운영 비용을 측정함으로써 부동산 투자자는 NOI를 사용하여 주어진 거래에서 잠재적으로 얼마나 많은 수익을 창출 할 수 있는지 분석 할 수 있습니다. 그 문제에 대해 모든 투자자는 투자 기회의 수익성을 평가하는 방법을 아는 것으로부터 이익을 얻을 수 있으며, NOI 부동산 공식은이를 수행하기위한 오늘날 최고의 도구 중 하나입니다.

올바르게 계산하면 NOI가 역할을 할 수 있습니다. 잠재적 거래를 비교하거나 기존 자산을 평가하기위한 귀중한 기준입니다. 순 영업 소득 부동산 분석이 다음 거래의 잠재력을 측정하는 데 어떻게 도움이되는지 계속 읽으십시오.

부동산에서 NOI 란 무엇입니까?

NOI 부동산은 부동산의 수익성을 결정하기 위해 투자자가 사용하는 몇 가지 지표 중 하나입니다. 대부분의 경우 순 영업 이익은 투자자가 잠재적 거래 또는 소득 창출 자산의 현금 흐름과 수익성을 결정하는 데 사용하는 기준입니다. NOI는 자본 지출, 세금 또는이자 지급을 설명하지 않지만 자산의 지속적인 수익을 나타내는 강력한 지표입니다. 대신, NOI는 부동산 자체의 수익성을 결정하는 데 사용됩니다.

NOI를 사용하여 거래를 평가함으로써 부동산 투자자는 부동산 투자자가 부동산의 잠재적 수익성을 더 잘 볼 수 있습니다. 그것을 운영하는 데 많은 비용이들 것입니다. NOI는 일반적으로 매년 계산됩니다. 그러나 투자자는 비용을 12로 나누어 운영 비용을 쉽게 조정할 수 있습니다. 모기지이자 및 세금과 같은 재정적 요인을 제외함으로써 NOI는 부동산이 자체적으로 창출 할 수있는 소득에 대한 구체적인 시각을 제공합니다. 따라서 NOI는 다른 부동산 계산에 비해 조작의 영향을 덜받는 것으로 생각됩니다.

NOI를 예측하는 유일한 문제는 잠재적 소득이 전적으로 부동산이 운영되는 방식에 달려 있다는 것입니다. 투자자는 잠재적 임대 수입을 추정 할 때 시장 요인을 참고로주의해야합니다.

순 영업 소득 공식

부동산에서 창출 된 소득 – 운영 비용 = NOI

그러나 앞서 언급 한 순 영업 소득 공식은 다음과 같습니다. 사용할 수있는 많은 것 중 하나입니다. 부동산 거래에서 MOI를 계산하는 것은 개인에 따라 크게 다를 수 있습니다.

순 영업 이익을 계산하는 방법

부동산에 대한 NOI는 생성 된 총 소득을 사용하여 계산됩니다. 재산에서 운영 비용을 뺍니다. 임대 수입과 예상 부동산에 대한 기타 수익 창출 항목을 합산하여 시작하십시오. 여기에는 주차, 세탁 및 자동 판매기 요금과 모든 서비스 요금이 포함될 수 있습니다.

다음으로 해당 부동산의 운영 비용을 합산합니다. 운영 비용은 주어진 기준으로 부동산을 운영하고 유지하는 것과 관련된 모든 비용을 말합니다. 여기에는 보험 비용, 유틸리티, 재산 관리 수수료, 재산세 및 수리 비용이 포함됩니다.

예를 들어, 재산의 총 소득이 $ 10,000이고 운영 비용이 평균 $ 4,000 인 경우 순 영업 소득은 6,000 달러입니다. 반면에 총 수입이 $ 4,000이고 운영 비용이 $ 10,000이면 NOI는 대신-$ 6,000이됩니다. 이와 같은 경우 발생 된 소득보다 총 비용이 더 많은 경우이를 순 영업 손실 (NOL)이라고합니다.

NOI & Cap Rate

순 영업 이익 공식은 투자자가 임대 부동산과 달리 소득 창출 자산의 수익성을 계산할 수 있도록 특별히 고안되었습니다. 올바르게 수행하면 부동산 NOI는 자산의 모든 수익에서 모든 운영 비용을 뺀 금액을 나타냅니다. 그러나 자산의 순 영업 이익은 잠재적 인 수익을 결정하는 것 이상을 할 수 있다는 점에 주목할 가치가 있습니다. 투자자가 또 다른 중요한 변수 인 자본화 비율 (캡 비율)을 결정하는 데 도움이 될 수 있습니다. 대상 부동산의 상한 율은 동시에 주택에 객관적인 가치를 부여하고 서로 다른 자산을 비교할 수있게합니다. 부동산의 자본화 비율은 백분율로 표시됩니다. 따라서 다른 자산을 비교하는 데 사용할 수 있습니다. 집을 뒤집을 지 임대할지 결정할 때 특히 유용합니다.

NOI에는 어떤 비용이 포함됩니까?

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NOI 부동산 용어를 이해하기위한 핵심은 포함 된 비용과 포함되지 않은 비용을 아는 것입니다.일반적으로 운영 비용은 부동산 운영과 관련된 일일 비용을 의미합니다. 다음은 예시 목록입니다.

• 자산 관리 수수료 : 자산 관리 수수료는보다 수동적으로 투자하기로 선택한 투자자가 부담합니다. 대상 부동산에서 징수 된 임대료의 일부에 대해 임대인은 등식에서 자신을 제거 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 주로 수동적 인 출구 전략으로 전환하는 데에는 NOI에 포함되어야하는 비용이 발생합니다.

• 일반 유지 관리 : 모든 임대 부동산, 특히 오래된 부동산은 최소한 어느 정도의 유지 보수. 그라운드 키핑, 배관 또는 전기 작업에 관계없이 해당 자산에 대해 수행 된 모든 유지 관리는 NOI에 포함되어야합니다.

• 법적 수수료 : 해당 자산의 소유권이 소송 또는 집주인이 임대 계약 초안을 작성하기 위해 변호사를 고용하는 경우, 법적 비용에 사용되는 돈은 다른 비용과 다르지 않습니다. 마찬가지로, 법적 수수료는 전통적인 순 영업 소득 공식에서 중요한 변수입니다.

• 세입자가 지불하지 않는 유틸리티 : 소유주가 유틸리티의 일부 또는 전부를 지불하기로 선택한 경우 , 그들의 비용은 부동산 NOI에 영향을 미칠 것입니다. 예를 들어, 집주인이 지불 한 하수 또는 폐기물 요금은 부동산의 NOI를 식별하기 위해 생성 된 소득에서 공제되어야합니다.

• 재산세 : 재산세는 지방 자치 단체마다 다릅니다. ,하지만 그럼에도 불구하고 임대 부동산의 NOI를 고려하는 중요한 변수입니다.

• 보험 비용 : 해당 부동산을 충당하기 위해 보험에 지출 한 돈은 NOI에 포함되어야합니다. , 1 년에 한 번 또는 2 년에 한 번 발생하는 경우에도 마찬가지입니다.

모기지가 NOI에 포함됩니까?

모기지 지불금은 순 영업 소득에 포함되지 않습니다. 한 가지 간단한 이유에 대한 공식 : 모기지 지불은 운영 비용으로 간주되지 않습니다. 이름에서 알 수 있듯이 순 영업 수익은 자산의 총 수익을 차지하고 공석과 운영 비용을 뺍니다. 따라서 모기지 지불은 공식에 포함되지 않습니다. 대신 부동산 NOI 방정식은 부동산을 운영하는 데 필요한 지속적인 비용을 고려합니다.

NOI에 포함되지 않는 비용은 무엇입니까?

순 영업 소득을 결정할 때 중요합니다. 자산 자체에 고유 한 비용과 투자자에게 고유 한 비용을 구분합니다. 예를 들어, NOI와 관련하여 모기지이자 비용은 고려되지 않습니다. 다음은 순 영업 수입을 계산할 때 포함되지 않는 다른 요소입니다.

• 모기지이자

• 소득세

• 부채 서비스

• 재산 감가 상각

• 테넌트 개선 사항

• 마모 및 찢김에 대한 수리

부동산에서 NOI를 사용하는 경우

순 영업 소득은 주로 상업용 또는 주거용 임대의 수익성을 결정할 때 사용됩니다. 부동산 부동산 투자. 잠재적 거래를 고려할 때 NOI는 투자자와 대출 기관 모두에서 활용할 수 있습니다. 이 지표를보고 대출 기관은 투자자가 대출금을 지불하기에 충분한 현금 흐름을 만들 것인지 여부를 판단 할 수 있습니다. 부동산 투자자를위한 상업용 대출을 승인 할 때 NOI가 사용되는 것은 드문 일이 아닙니다. 이는 대출 기관이 잠재적 인 현금 흐름을 고려할 때 투자자가 대출금을 상환할지 여부를 알고 싶어하기 때문입니다.

NOI는 자산의 잠재적 소득을 결정할 때 신뢰할 수있는 지표로 간주되지만 부동산 계산 투자자는 유일하게 유용하지 않습니다. 투자자는 거래를 효과적으로 분석하기 위해 몇 가지 공식을 숙지해야합니다.

NOI를 사용하는 계산

다른 수많은 부동산 계산은 투자자가 잠재적 거래를 평가하는 데 도움이 될 수 있으며, 그중 일부는 변수로 NOI를 포함합니다. . 다음은 NOI를 포함하는 다른 계산 중 일부일뿐입니다.

• 자본화 비율 : 자산의 자본화 비율 또는 상한 비율은 자산의 잠재적 비율을 표시하는 데 사용되는 또 다른 계산입니다. 반환. 이 공식은 NOI를 현재 시장 가치로 나눈 다음 100을 곱한 값을 사용합니다.

• 부채 서비스 보상 비율 : 부채 서비스 보상 비율 (DSCR)은 일반적으로 대출 기관이 대출 여부를 결정하는 데 사용됩니다. 특정 재산에 자금을 조달하는 것이 아닙니다. 이 공식은 연간 모기지 부채 서비스와 관련하여 NOI를 조사하여 잠재적 인 현금 흐름을 보여줍니다.

• 투자 수익 : 투자 수익 (ROI)은 NOI를 사용하여 계산됩니다. 그리고 그것을 부동산의 구매 가격으로 나눈 다음 100을 곱하여 백분율을 얻습니다. ROI는 투자자가 부동산의 잠재력을 측정하는 데 사용되는 또 다른 계산입니다.

• 현금 수익률 : 현금 투자 공식은 초기 현금 투자와 관련하여 NOI를 조사합니다. 재산.이는 투자자가 거래의 연간 현금 수익을 추정하는 데 도움이 될 수 있습니다.

장점 & 투자 자산에 대한 NOI 사용의 단점 h2>

순 영업 이익 공식은 투자자들에게 좋은 서비스를 제공한다는 평판을 얻었습니다. 그러나 완벽한 NOI 부동산 방정식에도 결함이 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 이 평가 전략을 사용하는 데는 장단점이 있습니다. 그 중 최소한 다음은 다음과 같습니다.

NOI 공식 사용의 장점

• 주제 자산은 투자자가 초기 가치를 결정하는 데 도움이 될 수 있습니다.

• NOI 부동산 공식은 투자자에게 지속적인 수익에서 기대할 수있는 것에 대한 개요를 제공합니다.

• 부동산 NOI 값은 대출 기관이 해당 부동산이 위험한 투자를 나타내는 지 여부를 결정하는 데 도움이 될 수 있습니다.

NOI 공식 사용의 단점

• 순 영업 이익을 계산하는 방법을 아는 것은 보편적이지 않으며 투자자마다 다를 수 있습니다.

• 자산 관리 방식에 따라 NOI는 일관성이 없을 수 있습니다.

• 예상 임대료가 부정확 한 것으로 판명되면 NOI에 부정적인 영향을 미칩니다.

NOI 대. EBIT

NOI는 부동산 시장에서 소득을 창출하는 부동산의 능력을 분석하는 데 사용됩니다. 이자 및 세금 전 수익 (EBIT)은 매출에서 회사 매출 원가 (COGS)와 운영 비용을 차감하여 결정됩니다. 예를 들어, 투자자가 $ 15,000,000의 임대료 및 서비스 비용이 발생할 것으로 예상되는 부동산을 구입한다고 가정 해 보겠습니다. 약 $ 4,000,000의 운영 비용과 약 $ 100,000의 감가 상각 비용으로 EBIT는 약 $ 10,900,00이되고 NOI는 약 $ 11,000,000이됩니다. EBIT는 감가 상각 비용을 고려하기 때문입니다.

NOI 개선 방법

위에서 언급했듯이 NOI는 투자 포트폴리오의 신규 및 기존 자산을 모두 평가하는 데 사용할 수 있습니다. 부동산의 NOI가 부정적이거나 단순히 원하는 위치가 아닌 경우 집중할 수있는 세 가지 주요 영역이 있습니다. 다음 팁은 NOI를 개선하고 투자 실적을 높이는 데 도움이 될 수 있습니다.

• 운영 비용 최소화 :주의하지 않으면 불필요한 운영 비용이 잠재적 인 수익을 약화시킬 수 있습니다. 재산 비용이 너무 높거나 한동안 검토하지 않은 경우 변경 될 수있는 사항에 대해 예산을 살펴보십시오. 부동산 관리 회사를 재평가하거나, 에너지를 절약하여 유틸리티 비용을 낮추거나, 부동산 편의 시설을 충당하기 위해 임대료를 인상해야 할 수도 있습니다.

• 임대 소득 증가 : NOI의 나머지 절반은 임대 소득에서 나옵니다. 부동산 가치를보고 임대료 인상이 적절한 지 판단 할 수 있지만 이것이 수입을 늘리는 유일한 방법은 아닙니다. 또한 부동산에 공석이 몇 개 있는지, 부동산이 얼마나 빨리 이월되는지 평가 해 볼 수 있습니다. 마케팅을 개선하고 입주 일정을 단축하거나 새 임차인을위한 서명 인센티브를 추가 할 때가 될 수 있습니다. 이러한 전략은 공석을 줄이고 결과적으로 임대 수입을 늘리는 데 도움이 될 수 있습니다.

• 추가 소득 찾기 : 이미 운영 비용을 변경하고 공석을 채웠다면 NOI를 개선하는 또 다른 방법입니다. 재산에 추가 소득원을 추가 할 수 있습니다. 여기에는 유료 주차장 추가, 애완 동물 임대료 청구 또는 추가 비용을위한 아파트 편의 시설 개선 등이 포함될 수 있습니다.

요약

올바른 부동산 계산 투자자에게 자산을 평가하고 정보에 입각 한 투자 결정을 내릴 수있는 능력을 제공 할 수 있습니다. 이제 “부동산의 순 영업 수입은 무엇입니까?”라는 질문에 답할 수 있으므로 거래를 분석 할 때 메트릭을 사용할 준비가되어 있어야합니다. NOI 부동산 공식은 잠재적 인 부동산을 평가하기위한 기초 역할을 할 수 있으며 거래를 추가로 분석하기 위해 다른 부동산 계산과 함께 사용됩니다. NOI를 이해함으로써 투자자는 잠재적 거래의 수입을 추정하고 부동산에서 성공할 수있는 능력을 갖추게 될 것입니다.

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