최고의 자산 관리 회사를 찾는 5 가지 비밀을 알려 드리겠습니다.
자신이 부동산을 직접 관리 할 수 있다고 생각하십니까?
아마도
하지만 최고의 부동산 관리 회사를 찾기 위해 제 팁을 사용하면 더 많은 비용을 절약 할 수 있습니다. 당신이 그들에게 지불하는 수수료보다 돈입니다.
최고의 부동산 관리 회사를 찾는 5 가지 비밀은 다음과 같습니다 :
1. 계약서의 세부 사항 읽기
2. 수수료 구조 확인
3. 신뢰할 수 있는지 확인
4. 얼굴을 맞대고 만나
5. 지속적인 피드백 제공
완벽한 자산 관리 회사는 관리 수수료 등을받습니다. 그들은 당신이 직접했을 때보 다 더 잘할 수 있습니다.
그들은 더 많은 경험을 가지고 있습니다 :
- 세입자 찾기
- 데드 비트 세입자 다루기
- 연체 임대료 수금
- 퇴거 조치
- 공정한 가격 찾기 및 계약 업체로부터 할인 받기
- 필요한 수리 (그리고 불필요 함) 파악 대여용
- 대여에 가장 적합한 위치 파악
- 대여 가격 책정
- 그리고 훨씬 더 …
다시 말하지만, 이러한 자산 관리 회사는 연락처, 전문 지식 및 임대 시장에 대한 이해를 통해서만 수수료보다 훨씬 더 가치가 있습니다.
다시 말하지만 이는 올바른 자산 관리를 찾은 경우에만 해당됩니다. 또한 더 많은 비용이 들며 스스로하는 것만큼이나 많은 일을해야하는 나쁜 것들이 많이 있습니다.
이 팁을 따르면됩니다!
많은 책과 임대 부동산을 직접 관리하는 것에 대한 블로그 게시물입니다.
정말 골칫거리입니다!
당신은 책과 블로그를 직접 읽어서 복제 할 수없는 전문성과 전문성에 대해 부동산 관리 회사에 비용을 지불하고 있습니다.
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이것은 세일즈맨처럼 들리 겠지만 사실입니다. 그것은 저에게 잘 작동하고 있으며 귀하 또는 귀하가 아는 누구에게나 도움이 될 수 있습니다.
저는 20 채의 단독 주택을 소유하고 있으며 모두 동일한 임대 부동산 관리 회사에서 관리하고 있습니다.
저는 지난 몇 년간 저를 위해 실제로 일하는 시스템을 개발하고 팀을 구성했습니다 (문자 적으로나 비 유적으로).
이 시스템에서 가장 중요한 부분은 임대 부동산 관리 팀.
완벽한 부동산을 찾는 비결은 다음과 같습니다.
1. 계약서의 세부 정보 읽기
재산 관리를 고용하면 계약서에 서명하게됩니다. 이 계약서를주의 깊게 읽고 싶습니다. 특별히 지켜봐 주셨으면하는 것이 있습니다.
해고를 어렵게 만들지 않는지 확인하세요.
무슨 의미인가요?
계약서에는 임대 부동산 관리 계약을 해지 할 수있는 조건을 결정하는 내용이 포함됩니다.
계약을 해지하면 관리 비용을 몇 달 더 지불해야 할 수 있습니다. 수수료. 나머지 연도를 지불해야한다고 말할 수도 있습니다.
이 언어를 이해하십시오. 성능이 나쁘다고 느끼고 사용을 중단하고 싶다면 떠나는 데 드는 비용을 이해해야합니다. 또한 계약을 합법적으로 취소하려면 어떤 조치를 취해야하는지 이해해야합니다. 서면 또는 등기 우편으로 무언가를해야 할 수도 있습니다.
계약의이 부분을 계약에서 제외하도록 협상했습니다. 관리 회사의 서비스가 마음에 들지 않으면 추가 관리 비용을 지불하지 않고 해고 할 수있었습니다.
다음에 무슨 일이 있었는지 살펴 보겠습니다.
몇 달 후 Monica 부동산 관리 회사에서 정문으로 연결되는 콘크리트 계단의 금속 난간이 느슨해서 교체해야한다고 말했습니다. 그녀는 작업에 대해 세 개의 견적을받을 것이라고 말했습니다.
- 견적 # 1 : $ 3000
- 견적 # 2 : $ 2500
- 견적 # 3 : $ 2000
계단에서는 약간 가파른 것 같았습니다 (말장난이 아닙니다).
(아니요, 문제의 계단이 아닙니다.)
나는 동네의 핸디에게 계단을 보러 가서 수리 비용을 알려달라고 요청했습니다.
그는 다음날 저에게 이메일을 보냈고 고쳤습니다. 저는 그에게 50 달러를 빚지고 있습니다.
경영 계약을 해지하겠다고 모니카에게 이메일을 보냈습니다.
경영 회사가 있다는 것은 회사가없는 것만큼이나 많은 일인 것 같았습니다. 그녀가 내린 결정에 대해 질문 한 것은 이번이 처음이 아니 었습니다.
그녀가 한 모든 것을 추적하고 면밀히 조사해야했습니다!
제거 할 수있는 옵션이 있는지 확인하십시오. 필요한 경우 자산 관리 회사에 문의하고 비용이 너무 많이 들지 않는지 확인하십시오.
2. 수수료 구조를 확인하세요.
부동산 관리 계약을 살펴보고 수수료 구조를 이해하는 것으로 시작하세요.
이해해야 할 가장 기본적인 청구는 관리 청구 방식입니다.가장 일반적으로 임대료의 비율입니다. 집세의 10 %는 매우 일반적이지만 많은 곳에서 비용이 적게 드는 것을 보았습니다. 8 %는 드문 일이 아닙니다.
그러나 인생의 다른 수수료 구조와 같습니다. 회사가 10 % 대신 8 %를 청구하면 수수료 구조의 다른 부분에서 경쟁사보다 더 비쌀 수 있음을 알 수 있습니다. 그들은 그것을 보충 할 다른 곳을 찾습니다.
이것의 좋은 예는 현재 저의 임대 부동산 관리 회사에서 보여줍니다. 그들은 10 %를 부과하는데, 일부는 비싸다고 말할 수 있지만 세입자를 찾고 임대 계약에 서명하는 데는 수수료를 부과하지 않습니다. 그들은 또한 임대가 만료되면 임대를 사임하는 데 수수료를 부과하지 않습니다. 다른 많은 부동산 관리 회사도 그렇게합니다.
많은 회사가 임대 계약에 대해 월세를 청구하거나 월세를 반달 정도 청구합니다. 이것은 비용을 계산하는 데 매우 중요 할 수 있습니다.
앨라배마 주 몽고메리의 이직률은 상당히 높습니다. 평균 매출액은 1.5 년에서 2 년 사이입니다. 매번 한 달치 집세를내는 데는 많은 돈이들 것입니다. 그래서 이것을 제 10 % 수수료에 포함시키는 것은 황금입니다.
이직률이 낮은 지역에 있었다면 아마도 다음과 같은 수수료가있을 것입니다. 한 달치 집세는 당신에게 너무 나쁘지 않을 것입니다. 어떤 사람들은 같은 집을 5 년 또는 10 년 동안 임대합니다.
관리 회사가 외부 계약 업체 사용에 대해 어떻게 청구하는지 이해합니다. 계약자 비용과 비율 인상액을 청구 할 수 있습니다. 그들은 또한 그들 자신의 수수료 시스템을 가지고있는 그들 자신의 계약자를 가질 수 있습니다. 이를 이해하고 해당 지역의 다른 부동산 관리 회사와 비교하십시오.
퇴거 절차는 주마다 다르므로 소요 시간과 비용은 크게 다를 수 있습니다. 법원 비용과 지불해야하는 수수료도 같은 방식으로 다릅니다.
퇴거 절차를 명확하게 설명하도록 요청하십시오. 일반적으로 걸리는 시간과 최악의 시나리오를 이해해야합니다. 또한 두 경우 모두 누군가를 집에서 빼내는 데 드는 비용을 이해해야합니다. 얼마나 자주 발생하는지 그리고이를 방지하기위한 심사 과정이 무엇인지 물어보십시오.
3. 신뢰할 수 있는지 확인
첫 번째는 온라인 출처를 확인하는 것입니다.
더 나은 비즈니스 뷰로를 확인하세요. 등록되어 있는지, 불만 사항이 있는지, 불만 사항이 어떻게 해결되었는지 확인할 수 있습니다.
다음으로 인터넷 검색을 많이합니다 (인터넷 검색이 단어인지 잘 모르겠습니다. 아직). 그들에 대한 리뷰 및 / 또는 불만 사항을 확인하십시오. 어떤 종류의 온라인 존재도없는 것처럼 보이는 회사를 조심하십시오. 그것은 경고 신호입니다. 너무 새롭거나 무언가를 숨기고 있습니다.
더 나은 사업국을 확인하고, 회사 이름을 Google에 검색하고, 생각할 수있는 다른 모든 온라인 리소스를 사용하여 사람들이 그들에 대해 말하는 것을 확인해야합니다.
다음으로 참조를 요청하십시오. 자신의 관리 서비스를 사용하는 다른 투자자와 대화 할 수있는 권한을 원한다고 말하십시오. 이상적으로는 최소 3 명과 대화 할 수 있습니다. 세입자 중 일부에게도 이야기하십시오. 관리 회사에서 어떻게 처리하는지 확인하십시오.
이는 자산 관리 회사에서 제공하는 참고 자료이며 유용성이 제한적입니다. 편견이 있습니다. 그들은 당신이 부르는 이유와 이유를 알고 있으며, 좋은 말을해야한다는 의무감을 느낍니다. 관리 회사의 “친구”이거나 다른 고객보다 훨씬 더 잘 대우받는 투자자 또는 임차인 일 수도 있습니다.
그게 중요한 이유는 무엇입니까?
어떤 샘플을 원하기 때문입니다. 일반 투자자 또는 임차인이 대우를 받고 있습니다.
이상적으로는 자신의 레퍼런스를 개발할 수있는 방법을 찾을 수 있습니다. 다른 사람과 이야기 할 수있는 사람을 아는 경우받은 레퍼런스를 요청하여이를 수행합니다. .이 사람은 더 정직하거나 편견없는 의견을 제시하는 사람 일 수 있습니다.
직접 개발 한 참조는 회사에서 제공 한 참조보다 더 효과적입니다.
회사의 경우 참조를 주저하는 것을 단서라고합니다. 재고 해보십시오. 또한 관리 회사가 투자자와 협력하지 않는 경우 우려 할 수도 있습니다. 당신이 첫 번째가 될 것입니다. 타협하지 않는다는 뜻이지만 경험이 많지 않고 이미 만족하고 있다고 보증 할 수있는 다른 투자자와 이야기 할 수있는 혜택이 없다는 뜻입니다. 상속인 서비스.
이제 임차인의 관점에서 관리 회사에 접근 할 때입니다. 이 시점에서 나는 그들의 웹 페이지와 페이스 북 페이지 및 그들이 가지고있는 다른 온라인 존재로 이동하여 둘러 봅니다. 탐색이 얼마나 쉬운 지 알았습니다. 나는 그들이 부동산을 설명하고 집 사진을 찍는 것이 얼마나 좋은지 봅니다. 나는 그들이 나타나는 전문가를 본다. 페이지 하단을보십시오. 페이지 하단의 연도가 최신 상태입니까?
임차인 인 것처럼 전화를 걸어 집을 보러 약속을 잡으려고합니다.그런 다음 부동산에 대해 여러 가지 질문을하고 제 소득과 상황에 대해 어떤 질문을하는지 확인합니다. 다음으로, 나는 어렵게 행동하고 그들이 어떻게 처리하는지 볼 수 있습니다. 신용이 나쁘거나 과거에 퇴거 당했다고 설명 할 수도 있습니다. 내가 불독 두 마리를 소유하고 있고 락 밴드에있는 것 같습니다. 나는 그들이 이런 흥미로운 상황을 얼마나 전문적으로 다루는 지 듣고 싶습니다.
전화 통화 중에는 관심이 없다고 정중하게 말하고 끊습니다. 집에서 그들을 준비하고 예약하고 만나는 데까지 그렇게 생각하지 않습니다. 이 비밀스러운 일이 너무 심할 수도 있습니다.
실제 사람과 통화하는 것이 얼마나 쉽고 빠른지 걱정됩니다. 음성 메일을 받으면 얼마나 빨리 전화를거나 요 (있는 경우)? 이메일을 보내면 얼마나 빨리 응답하나요 (있는 경우)?
얼마나 예의 바르나요? 내 질문에 얼마나 전문적입니까? 이것이 제가 전화 통화를 통해 결정한 것입니다.
큰 문제는 이메일로 답변을받지 못하고 전화로 연락하지 않는 것입니다. 다른 하나는 질문에 대한 무례하거나 비전문적 인 답변입니다. 신용이 매우 나쁘거나 수입이없는 사람들에게 임대해도 괜찮아 보이는지 걱정이됩니다.
그 테스트를 만족하면 부동산 관리 회사의 소유주와 이야기를 진행합니다.
4. 직접 만나
직접 만나고 싶습니다. 그들의 신뢰성을 개인적으로 평가하는 것은 가격을 책정 할 수없는 것입니다. 멀리서이 작업을 수행하는 경우 Skype 또는 비디오가 마지막 수단이지만, 나는 당신이 비행기를 타고 나가거나 직접이 일을하게 만들 것이라고 주장합니다. 전화로하지 마세요. 서로 눈을 똑바로 쳐다보고 개인적인 수준에서 알 수 있기를 원합니다.
이제 20 개의 질문을 할 때입니다. 나는 당신을 20 명으로 제한하지 않습니다. 그것은 당신이 장거리 여행을 할 때 가끔 차 안에서하는 게임의 이름 일뿐입니다. 당신이 생각할 수있는 모든 상황을 어떻게 처리할지에 대해 질문하고 싶은 긴 목록의 질문을 준비하십시오. 집주인으로서 당신이 걱정하는 모든 것은 그들이 당신을 위해 그것을 어떻게 처리 할 것인지 물어볼 것입니다. 애완 동물, 신용 불량, 연체료, 집을 부수는 사람, 이사하지 않는 사람, 소송, 핵전쟁,이 회사가 파산하면 어떻게되는지, 생각할 수있는 모든 것입니다.
다음은 시작하기 위해 생각해 낸 질문 목록입니다.
- 회사는 몇 살입니까?
- 부동산 관리를 시작하게 된 계기는 무엇입니까?
- 부동산 사업에 대해 얼마나 많은 경험이 있습니까? 재산 관리 사업? 자세한 내용을 알려주세요.
- 당신은 몇 개의 임대 부동산을 소유하고 있습니까?
- 투자자를 위해 몇 개의 임대 부동산을 관리합니까?
- 몇 명의 다른 부동산 투자자가 있습니까? 관리하고 계십니까?
- 여러 투자자와 함께 일한 경험에 대해 이야기 해 주시겠습니까?
- 이 주와시에서 퇴거 조치는 어떻게 이루어 집니까? 정상 및 최악의 경우 얼마나 걸리나요? 퇴거 조치는 어떻게 처리하며 일반적으로 최악의 경우에 대해 어떻게 청구됩니까?
- 공실률은 얼마입니까?
- 당신을 위해 독점적으로 일하는 계약자가 있습니까? 얼마나 많이 그리고 어떻게 사용합니까?
- 세입자 심사 기준 및 소득 요건은 무엇입니까?
- 애완 동물 정책은 무엇입니까?
- 매월 투자자에게 보내는 샘플 임대 보고서를 볼 수 있습니까?
- 당신과 함께 일한 경험에 대해 세입자 중 일부와 이야기 할 수 있습니까?
- 계획이 있습니까? 임대 관리를 중단하기로 결정한 경우 내 부동산에 대해?
이러한 모든 질문에 대해 정직한 답변을 원하고 기대합니다. 회피하거나 대답하기를 꺼리는 경우 좋은 징조가 아닙니다. 제 생각에는 새롭고 경험이없는 자산 관리 회사를 원하지는 않습니다. 당신은 또한 너무 큰 경영 회사를 원하지 않으며 그들은 당신을 만나서 이러한 질문에 대답하지 않을 것입니다. 당신이 그들에게 다른 숫자라면 아마 서비스가 좋지 않을 것입니다.
그들은 당신을 만나서 이와 같은 질문에 답할 의향이 있어야 투자자로서 당신의 비즈니스를 얻을 수 있습니다.
이 시점에서 부동산 관리에 대한 정보가 충분하여이를 고용 할 수 있음을 깨닫기를 바랍니다. 그렇게하십시오. 그들이 고용되고 당신을 위해 적극적으로 관리해야만 가능한 또 다른 중요한 단계가 있습니다. 고품질 서비스를 제공하는 것입니다.
5. 지속적인 피드백 제공
모든 숙제를 완료하고 우수한 회사라고 생각되는 것을 고용했습니다. 작업은 여기서 끝나지 않습니다. 당신은 그들이 당신이 싫어하는 일을한다는 것을 알게 될 것입니다. 이는 비즈니스 관행, 잘못된 결정, 회계 문제, 공석 처리 속도 저하 또는 여러 문제 일 수 있습니다.
중요한 것은 불만 사항을 명확하게 전달하고 해결하도록하는 것입니다. 행동.당신은 그들에게 서비스를 받기 위해 수수료를 지불하고 있으며, 당신은 그 수수료에 대해 특정한 것을 기대한다는 것을 기억하십시오. 이러한 종류의 코스 수정은 예상되어야합니다. 본질적으로, 당신은 그들이 완벽한 자산 관리자가되도록 훈련하고 있습니다.
자산 관리 회사와 협력하면서 매달 재무 제표에서 돈이 어떻게 지출되었는지 명확하지 않은 경우가 있습니다. 우리는 즉시 소유자와 이야기하고 지난달에 돈이 어디로 갔는지에 대해 혼란이있는 이유를 명확히합니다. 이로 인해 항상 다음 달 재무 보고서가 더 개선됩니다. 이렇게하면 세금을 신고하고 수익과 손실을 훨씬 쉽게 이해할 수 있습니다.
또 다른 좋은 예는 공석 처리입니다. 관리 회사가 공석을 채우는 데 예상보다 오래 걸린다는 것을 알게된다면, 그들에게 전화하여 그것에 대해 물어보십시오. 그들이 어떻게 광고했는지 확인하고보십시오. 가격에 대해 물어보고 임대 할 수 있도록 특별 또는 인센티브를 제공해야하는지 물어보십시오.
임대 부동산으로 얼마나 많은 돈을 벌 수 있습니까?
이는 장기적으로 공석 처리를 개선해야합니다. 그렇지 않다면 그들과 더 진지한 대화를해야합니다. 공석은 당신에게 매우 심각한 문제가 될 수 있습니다. 특히 지불 할 모기지가있는 경우에는 더욱 그렇습니다.
내가 부동산 관리 회사를 해고 한 예를 기억하십니까? 내가 핸디를 보내면 50 달러에 고쳤어? 모든 사람을 정직하게 유지하기 위해 때때로 비슷한 일을하는 것이 좋습니다.
어떤 유형의 대규모 입찰이 진행되는 경우 관리 회사로부터 몇 가지 견적을 받아야합니다. 그런 다음 관리 회사에 친구가 입찰을 권유 한 계약자를 보내겠다고 공개적으로 알립니다. 입찰이 공정한지 확인하기 위해 때때로이 작업을 수행하면됩니다. “신뢰하지만 검증”이라고합니다.
신뢰하지만 검증한다는 것은 내가 아직 당신을 신뢰하지 않는다는 것을 의미하므로 검증하고 싶습니다. 문제는 없습니다. 정직 해 보이고 정직 해 보이는 사람들은 그늘진 일을합니다. 신뢰하는 것을 잊지 말고 확인하십시오. 이런 식으로 관리 회사에 의해 화상을 입는 것은 나쁜 징조라고 생각합니다. 속임수는 속임수입니다. 해고해야합니다.
결론
어떤 사람들은 스스로 부동산을 관리하기로 결정할 것입니다. 앞서 언급했듯이 뛰어난 부동산 관리 회사는 여러분이 지불하는 수수료를 보상하는 것 이상의 경험과 접촉을 가지고 있습니다. 이러한 지식과 경험을 활용하여 장기적으로 수익을 창출합니다.
제 조언을 따르면 나쁜 사과를 걸러 내고 부동산 사업의 파트너가 될 훌륭한 관리 회사를 찾을 수 있습니다. . 당신은 그들을 위해 돈을 벌고 그들은 당신을 위해 상당한 수동적 수입을 창출 할 것입니다.
이것은 진정한 윈-윈 파트너십입니다.
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