Valóban szüksége van egy ingatlanügynök segítségére a ház eladásához? Talán nem, a Nemzeti Gazdaságkutató Iroda (NBER) 2007-es tanulmánya szerint. Az NBER összehasonlította a Wisconsin állambeli Madison családi házainak értékesítését egy helyi, tulajdonostól független webhelyen az ügynökök által támogatott MLS-listákkal, és nem talált statisztikai különbséget az eladási árban. Mivel a tőzsdei ügynökök általában a végső eladási ár 3% -át teszik ki, az eladók, akik lemondanak az ügynöki képviseletről, előbbre kerülhetnek.
Ha egy otthon tőzsdei ügynök nélkül kerül piacra, akkor a “tulajdonos által eladóként” ismert Vagy FSBO (ejtsd: “FIZZ-boh”). Az FSBO listázásai gyakoribbak ma, mint 2007-ben, köszönhetően a fogyasztók felé néző listázási platformoknak, például a Zillow-nak, és a nem ügynökök számára a könnyebb hozzáféréshez a Multiple Listing Service (MLS) szolgáltatáshoz.
De az FSBO nem járható park. A 2017-es Zillow-jelentés szerint a háztulajdonosok 36% -a próbál ügynökök nélkül eladni otthonaikat, de valójában csak 11% -uk fejezi be az értékesítést. Más szavakkal, az FSBO-t kipróbáló eladók több mint kétharmada kudarcot vall.
Gondolja, hogy van mire szüksége ahhoz, hogy csatlakozzon az FSBO-üzleteket lezáró eladók sorához? Itt van, amit tudnia kell otthonának ügynök nélküli eladásáról – és hogyan lehet meghatározni, hogy van-e értelme az Ön számára.
Mit csinálnak a professzionális tőzsdei ügynökök?
Mielőtt úgy dönt, hogy lemond a képviseletről, értse meg, mit ad le. A tőzsdei ügynökök fő feladatai a következők:
- Segítsünk az eladónak reális árat meghatározni. Feltételezve, hogy olyan helyi ügynököt használ, amelynek tapasztalata van, mint a tiéd, jól ismernie kell a piacot. Azt is tudniuk kell, hogyan kell értelmezni a kompokat, vagy a közelmúltbeli összehasonlítható eladásokat és a legújabb eladási szokásokat. Ezután figyelembe vehetik az Ön céljait és motivációit, például azt, hogy milyen gyorsan akar eladni, és segíthetnek a reális listaár meghatározásában.
- Az eladó ház előkészítése. Az ügynök objektív, sőt kritikus szemet vet az otthona fölött, meghatározva azokat a kérdéseket, amelyekkel a tőzsdei bevezetés előtt foglalkozni kell, vagy mely kérdéseket figyelembe véve kell kedvezményeket alkalmazni a listaárra.
- Az otthon megállítása. Ügynökének segíteni kell otthonának előkészítésében a tőzsdei bevezetésre. Ez általában alapos, szisztematikus takarítási és roncsolási folyamatot, valamint a rend fenntartásának szigorú szabályait foglalja magában, amíg az otthon piacon van.
- Az otthon felsorolása és marketingje. Megjegyzés előtt az ügynökének megbízást kell adnia vagy professzionális minőségű fotókat kell készítenie az otthon belsejéről és külsejéről, átfogó leírást kell készítenie az ingatlanról, és hozzá kell adnia az otthont az MLS-hez. Az eladók piacain ügynöke vásárolhat otthont a vevők ügynökei előtt, és potenciálisan vonzhatja az ajánlatokat, mielőtt az hivatalosan piacra kerül.
- A házi bemutatók megkönnyítése. Ügynöke az otthoni bemutatók és a nyitott házak elsődleges szervezője és kapcsolattartója. Közvetítőként működnek a vásárlók ügynökei számára; ha ügynöke jól végzi munkáját, soha nem láthatja a leendő vevőt vagy a vevő ügynökét.
- A tárgyalások megkönnyítése. Az Ön ügynöke megkapja a leendő vásárlók ajánlatait, és közvetítőként jár el a tárgyalásokon. Az értékesítési tapasztalat és a helyi piaci szakértelem itt jól jön; egy hozzáértő ügynök segíthet a minőségi ajánlatok hosszú távú ajánlatainak rendezésében.
- Segít a zárási folyamatban. Az ügynökének el kell kísérnie Önt a zárásig, amelyet rendszerint egy ügyvédi ügynök vagy egy tulajdonosi társaság szervez, és az Ön joghatósága törvényeitől és szokásaitól függően ingatlanügyészt is bevonhat. A tapasztalatlan eladók számára az ügynök jelenléte a záráskor jelentős bizalomnövelő tényező, amely enyhítheti az utolsó pillanatban kialakult vitákat vagy jogi kérdéseket.
Ez azt jelenti, hogy jól szervezett eladók hajlandók jelentős időt és erőfeszítést igényel, és nem képes arra, hogy maguk is vállalják ezeket a feladatokat.
Hogyan adhatjuk el házunkat ingatlanügynök nélkül
Nagyjából egymás utáni sorrendben íme az Ön Tenned kell, hogy pásztorold az FSBO otthonodat az előkészítés előtti felkészüléstől a zárónapig.
Készítsd elő otthonod
Kezdd el jól felkészíteni házadat eladónak, mielőtt felsorolnád. Kezdje egy alapos döfő kampánnyal. A cél az, hogy a potenciális vásárlók könnyebben képzeljék el magukat otthonában, ahelyett, hogy személyiségének jeleit látnák mindenhol. Távolítson el mindent, ami hozzájárul az otthon megélhetéséhez, például a családi fényképeket, és rejtse el elzárt szekrényekben, tárolókban, garázsban vagy egy helyiségen kívüli tárolóban. Használja ki az alkalmat, hogy eladjon vagy eladjon olyan tárgyakat, amelyekre már nincs szüksége; használja az eBay-t, az Amazon-ot, a Craigslist-et vagy egy régimódi garázs-eladást, hogy gyorsan kitöltse őket.
Ezután súrolja a helyet, amíg ragyog. Ha idáig visszafogottan költötted a pénzt a professzionális otthoni takarításra, akkor érdemes itt kivételt tenni. Minőségi házi tisztítószereket talál elfogadható áron a Handy.com webhelyről.A leendő vásárlók meg tudják különböztetni a jó szándékú amatőr tisztítást és a professzionális mélytisztítást.
Most koppintson legalább egy objektív forrásra – legalább egy barátra, aki nem bánja, hogy megbánt, de ideális esetben , aki ingatlan-tapasztalattal rendelkezik – hogy végigjárja Önnel az otthont és azonosítsa azokat a kérdéseket, amelyeket figyelmen kívül hagyhat. A felsorolás előtt megoldandó közös projektek a következők:
- A belső falak újrafestése semleges színekkel
- A bútorok átrendezése a nagy terek kitöltése és a kisebbek hangsúlyozása érdekében
- Az elavultak cseréje készülékek vagy felszerelések
- otthonos, de személytelen ékezetek hozzáadása, például területi szőnyegek és dekoratív gyertyák
Hacsak nem társasházban laksz, nem hanyagolhatod el az otthon külsejét, bármelyik. Ha a külsejének egyértelműen munkára van szüksége, például új festésre vagy műútra, akkor először kezelje ezeket a problémákat. Ellenkező esetben az elsődleges cél a meglévő tereprendezés és tartozékok hangsúlyozása kell, hogy legyen a járdaszegély vonzerejének növelése érdekében. Ha hagyományos gyeped van, akkor a fűmag vagy a sós kijuttatás nem árt; a virágágyásokhoz vagy a xeriscape-ekhez a friss talajtakarónak és a kavicsnak kell cselekednie.
Kutassa a piacot & Állítsa be az árát
Itt az ideje, hogy objektív elemzést készítsen a helyi lakáspiacról, és meghatározza otthona listaárát. A kulcsszó itt az “objektív”. Az FSBO eladói túl gyakran hagyják, hogy az érzelmek beleavatkozjanak egy teljesen racionális gyakorlatba. Az otthonod iránti szereteted nincs hatással az értékére.
Tekintse át a környéken található hasonló házak legutóbbi értékesítéseit, hogy megértse ahol árajánlatot kellene tennie otthonában. Keresse meg az eladási árakat a hasonló kész négyzetméterekkel, hálószobák és fürdőszobák számával és tételek nagyságával rendelkező házak számára. Használhatja a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség HPI kalkulátorát az ár finomításához, de ne vegye szavát mint evangélium. És ne foglalkozzon egy értékeléssel; 300–500 dollárt költenek arra, hogy megerősítsék azt, amit már költségmentesen meghatároztak, és a vevő bankja egyébként elvégzi a saját értékelését a jegyzés során.
Ha a piackutatás eredményei kéznél vannak, állítson be olyan listaárat, amely tükrözi a céljait és az időhorizontját. Ha a lehető leghamarabb ki kell lépnie a házból, talán a munkaköltözés miatt, akkor árolja el, hogy gyorsan eladjon. Ha megengedheti magának, hogy megvárja a megfelelő vevőt, állítson be magasabb listás árat e. A forró eladók piacain, ahol az otthonok rendszeresen eladják az eladási árat, az alacsonyabb listaár ajánlattételi háborút indíthat el, amely az Ön otthonának jóval többért való eladásával ér véget.
Információk gyűjtése & Adatlap vázlata
Ezután gyűjtse össze az adatlap létrehozásához szükséges információkat, ideértve a következőket:
- otthoni adatok. Ez magában foglalja a mennyiségi információkat, például az épített éveket, a kész belső négyzetmétereket, a telek méretét, a hálószoba és a fürdőszoba számát, valamint olyan részleteket, mint a fűtés és a hűtés konfigurációja, valamint a parkolási rend. Manapság sok olyan házban, amely jelenleg nem aktív az MLS-ben, ennek ellenére léteznek olyan “listák” a lakáspiaci oldalakon, mint például a Zillow és a Trulia. Ha ez a helyzet a tiéd esetében, akkor egyszerűen megkaphatja ezeket az adatokat a pontosság ellenőrzése után. De mindenképpen nézd meg az aktív MLS-listákat, hogy megerősítsd, hogy nem hiányol semmi fontosat.
- Fotók. Otthonod fotói előidézhetik vagy megrongálhatják a listádat. Ha nem szeretnél több száz dollárt kifizetni egy profi számára fényképészeti csomag, tegyen meg mindent annak érdekében, hogy megismételje. A HGTV azt javasolja, hogy rengeteg természetes fényt vegyen fel, hangsúlyozva a közeli felvételek fölötti átfogó nézeteket, több fényképet készítsen, mint amennyit el kívánsz küldeni, és szerkesztő szoftver segítségével érintsd meg azokat a fotókat, amelyeket el szeretnél küldeni. Legalább egy képet kell készítenie a ház minden szobájából és folyosójáról, valamint több külső és melléképületről készült fotót.
- Leírás. Leírásának a tényleges információkat, amelyeket a szabványos tőzsdei adatok nem tartalmaznak, keverje össze az értékesítési példánnyal. hogy megragad s a vásárlók figyelmét. Üljön le és ötletelje otthona eladási pontjait objektív barátjával; ahogy a felkészülési szakaszban tetted, itt is az a célod, hogy a leendő vásárlók szemével láthasd otthonodat. Az otthoni leírás nem költészet, és nem is húzódhat több mint pár száz szónál, ezért ne foglalkozzon szakemberrel, aki megírja. De ügyeljen arra, hogy szavai segítsenek a vásárlóknak abban, hogy otthon lássák magukat. Ha elakadt, olvassa el az összehasonlítható listák leírásait.
Sorolja fel otthonát az MLS-en
Nem kötelező feltüntetnie otthonát az MLS-en, és sok FSBO evangélista esküszik, hogy nem éri meg az eladók idejét. De az MLS-lista a legegyszerűbb és valószínűleg a legköltséghatékonyabb módja annak, hogy profi bróker használata nélkül komoly kitettséget szerezzen az Ön listáján – és ami még fontosabb, hogy a listáját a vevők ügynökei elé terelje.
Az MLS-en történő felsorolás nem rendkívül költséges.Az elismert FSBO szolgáltatóktól, például az MLS My Home-tól származó MLS-csomagok általában 100 dollárnál kezdődnek hat hónapig, nem számítva a vevő ügynöki jutalékát, ha van ilyen.
Hirdessen máshol
Az Ön MLS-je a felsorolás – és egy udvari vagy járdatábla, amelyet néhány dollárért megtalálhat online – nem jelentheti az FSBO marketingkampányának végét. Fontolja meg otthona hirdetését az alábbi lehetőségek egy részén vagy mindegyikén:
- FSBO webhelyek. Az FSBO webhelyei bővelkednek, de a költségek kontrollálása és a logisztika kezelhetősége érdekében valószínűleg érdemes ragaszkodni pár legismertebb oldalhoz. Az FSBO.com oldalon a csak az FSBO.com webhelyen szereplő listázási csomag hat hónapig körülbelül 100 dollárba kerül; az MLS és a Realtor.com csomag, amely magában foglalja a Zillow és Trulia szindikálását, hat hónapig körülbelül 400 dollárba kerül.
- Ingatlanok. Ha úgy dönt, hogy nem drágább az FSBO csomagért, akkor az FSBO listáját közvetlenül a fogyasztóknak szánt ingatlanok webhelyein, például Zillow és Trulia teheti közzé. Ingyenes mindkét FSBO-listát közzétenni mindkét oldalon, amelyek együttesen elérik a leendő vásárlók millióit. További információért olvassa el az Real Estate Witch átfogó útmutatóját, amely felsorolja az FSBO-t a Zillow-on.
- Helyi minősített webhelyek. A Craigslist és a Nextdoor egyaránt ingyenes, erősen forgalmazott, otthoni eladók és vásárlók körében népszerű apróhirdetési weboldalak – bár a Nextdoor ingatlan-listája nem mindenhol érhető el.
- YouTube-csatorna. Tegyen közzé professzionális szintű videótúrát a házáról a YouTube-on. De ne bajlódjon egy ingatag, kézi kamerás telefonos áttekintéssel; ha nem szeretne profi videográfushoz fordulni, kérdezzen meg egy videotermelési és szerkesztési tapasztalattal rendelkező barátot vagy kollégát.
- Dedikált webhely. Bár egy dedikált webhely több erőfeszítést igényel, mint egy kulcsrakész FSBO-lista vagy az alapvető Craigslist-hirdetés, az egyik létrehozása érdemes lehet a vásárlók piacain és általában az értékes vagy megkülönböztető otthonok számára. Egyes eladók ügynökei ezt teszik, és a .com domain szinte biztosan elérhető. Ha Ön nem tapasztalt webfejlesztő, használjon plug-and-play tárhelyet és webhelyépítő csomagot; A Wix alapterve például havi 11 dollárba kerül. Ne feledje, hogy csak addig kell otthont adnia a webhelyének, amíg a ház elad.
Nyitott ház tartása
Nyílt ház tartása hamarosan az otthona hivatalos piacra kerülése után . A nagy debütálás előkészítéséhez látogasson el a környék néhány nyitott házába, az FSBO-ba vagy másutt, és jegyzeteljen.
Ezután készítsen egy fényes értékesítési lapot, és készítsen néhány tucat példányt. Rengeteg eladó egyszerűen kinyomtatja MLS- vagy Zillow-listáját, de fontolja meg az extra mérföld megtételét és további perifériás részletek hozzáadását az otthonról, például annak háttértörténetét, valamint a környék kényelmi szolgáltatásait, különösen azokat, amelyek vonzóvá teszik az otthona várható vásárlóit – például parkok és iskolák a családok számára, valamint éjszakai élet a fiatalabb egyedülállók számára.
Ütemezze nyitva tartását hétvégére késő reggel vagy kora délután. A tipikus futási idő két-három óra, de nyugodtan haladjon tovább, ha akar. Feltéve, hogy otthonát már megtisztították, lerombolták és megrendezték, az elsődleges felelőssége, mielőtt a nyílt ház terjesztené a szót. Fontolja meg:
- Adjon fel hirdetést a Craigslist és a Nextdoor oldalakon, még akkor is, ha nincs listája ezeken a webhelyeken.
- A részletek közzététele a közösségi média csatornáin és a követők terjesztik a szót
- Tömeges e-mail küldése a kapcsolattartóknak
- Szórólapok közzététele a város környéki terekben
Jelen kell lennie és “be” a nyitott házad idejére. Öltözz profin, és fordíts teljes figyelmedet mindenkire, aki az ajtón lép be, függetlenül attól, hogy mennyire komolyan gondolják a hely tényleges megvásárlását. Válaszolj türelmesen és alaposan.
Ne feledje, hogy a nyitott ház célja az, hogy pozitív első benyomást keltsen a piacról otthonáról, és olyan szakmai ügynökökkel versenyez, akik ezt a megélhetésük érdekében teszik. Ennek megfelelően járjon el.
Mutasd meg Kezdőlap
Ha a nyitott házad szerepel a könyvekben, akkor nyílt szezon nyílik a privát bemutatókra. Vásárolj egy lockboxot, amelyet kevesebb, mint 15 dollárért találsz az Amazon.com-on, hogy tartalék k biztonságban van, vagy felszerel egy numerikus billentyűzárat a bejárati ajtón; az alapszintű többkódos zárat 75 dollárért vagy annál kevesebbért szerezheti be az Amazon.com-tól.
Amikor a vásárlók ügynökei felveszik Önnel a kapcsolatot, ellenőrizze személyazonosságukat azáltal, hogy a licencszámukat összehasonlítják az állami nyilvántartással. Például Kaliforniában a kaliforniai ingatlanügyi minisztériumtól érdeklődik. Ezután kidolgozza az egyes ügynökök megjelenítési idejét; az esték és a hétvégék általában kényelmesebbek a vásárlók számára.
Ideális esetben a bemutatón kívül lennél – vagy legalábbis látótávolságon kívül -, mivel jelenléted hátrányos helyzetbe hozhat némi lehetőséget. Ne felejtse el megőrizni otthona makulátlan és rendetlenséget sem, amíg elad.
Készüljön fel a & ajánlatok tárgyalására
Amikor menj FSBO, vállalod, hogy a saját ügynöködként fogsz tevékenykedni.Ez azt jelenti, hogy ajánlatokat kell megkötni és tárgyalni olyan vásárlói ügynökökkel, akik ingatlanügyleteket tárgyalnak megélhetésük érdekében. Mindenekelőtt tartson szem előtt két fő dolgot:
- Nem köteles válaszolni az alacsony vagy a nem megfelelő ajánlatokra. Az, hogy a vevő ügynöke időt szán egy ajánlat elküldésére, nincs hatással az ajánlat minőségére. Nyugodtan utasítsa el az irreálisan alacsony ajánlatokat kézből; gyakran ugyanaz a vevő visszatér valamivel a sorban. Ugyanez vonatkozik a rendkívül tőkeáttételes ajánlatokra (amikor a vevő előlege jóval alacsonyabb, mint a 20% -os szabvány) vagy az eladóbarát ajánlatokra (például a vevő rengeteg eladó által fizetett zárási költséget kér).
- Türelem fizet. A motivált vásárlók még odalent a piacokon is vannak. Ne csüggedjen attól, hogy vérszegény érdeklődés mutatkozik a listája iránt; bármikor csökkentheti az ajánlati árat.
Címvállalat vagy elszámolási ügynök megtartása
Az otthona felsorolása és marketingje elég egyszerű ahhoz, hogy kezelje saját, de az értékesítés lezárásához szakmai segítségre lesz szüksége.
Konkrétan letéti ügynökre lesz szüksége a folyamat megkönnyítéséhez. Államának törvényeitől és szokásaitól függően letéti ügynöke lehet címtársaság képviselője vagy ingatlanügyvéd. Az American Land Title Association könyvtár segítségével keresse meg bejegyzett cégeit, vagy forduljon az Ön államának ingatlanügyi szabályozójához segítségért.
Az Ön letéti ügynöke lesz a fő kapcsolattartó pontja az összes zárási papír és a kapcsolódó zárási költségek esetében, ami a vevő általában fedezi, de amellyel megoszthatja vagy feltételezheti az eladás ösztönzését. A legtöbb esetben a vevő felelős a címkeresés elvégzéséért a lakásban és a tulajdoni biztosítási kötvény biztosításáért.
Töltse ki a szükséges jogi papírokat & Zárja be a Értékesítés
Az egyesült államokbeli ingatlanügyleteket az állami és szövetségi törvények sokasága szabályozza. Nem számít, hol tartózkodik otthona, az olyan szövetségi törvények fogják kötni Önt, mint például a tisztességes lakhatási törvény, amely megtiltja az eladóknak, hogy diszkriminálják bizonyos védett osztályok tagjait.
Például az Ön állami ingatlan-szabályozója , a kaliforniai ingatlanügyi minisztérium – az állam-specifikus jogi kérdések ellenőrző hatósága. A legtöbb országban a vevők és az eladók szokásos ingatlan-adásvételi szerződést alkalmaznak; A FindLaw részletes leírást tartalmaz arról, hogy mit kell tartalmaznia a szerződésnek. Még akkor is, ha ingyenes vagy olcsó űrlapot használ az internetről, nem árt, ha azt ingatlanügyész vagy legalábbis letéti ügynöke futtatja.
Letéti ügynöke és ingatlanja az ügyvédnek, ha rendelkezik ilyennel, meg kell győződnie arról, hogy minden papírzár rendben van, mivel minden rendezetlen dolog késleltetheti vagy veszélyeztetheti az eladást. Ha nem érzi jól magát mindennel, vegye fontolóra a díjfizetős közvetítő alkalmazását az értékesítés befejezéséhez.
Keresse meg a kizárólag díjas képviseletet az FSBO szolgáltatóin keresztül, mint például a ForSaleByOwner.com, amelynek legdrágább otthoni eladói A csomag körülbelül 900 dollárba kerül – még mindig kevesebb, mint egy teljes szolgáltatást nyújtó ügynök 2–3% jutaléka, feltételezve, hogy az eladási ár legalább 50 000 USD. A csak díjköteles brókerek hasznosak lehetnek a bezárás előtt is.
A ház ügynök nélküli értékesítésének előnyei
A háztulajdonosok általában megemlítik ezeket az okokat az FSBO-s részvételre.
Ön Nem kell fizetnie a tőzsdei ügynöki jutalékért
Dollárban kifejezve ez a legnagyobb előnye annak, ha ügynök nélkül értékesíti a házát. A tőzsdei ügynökök ritkán vállalnak kevesebb, mint 2% jutalékot; ez 2000 USD minden 100 000 USD eladási érték után. Az Egyesült Államok 2018. negyedik negyedévi átlagos eladási árán 317 400 dollár, azaz 6348 dollár. Sok piacon a 3% jutalék a szokásos; ez 3000 USD / 100 000 USD eladási érték és 9 522 USD egy közepes árú eladás esetén.
Az FSBO eladóknak továbbra is ki kell fizetniük a vevő ügynökének jutalékát, ha a vevőnek szakmai képviselete van, ami általában így van. De a végső eladási ár 2–3% -a nem éri el a végső eladási ár 4–6% -át, amelyet akkor fizetne, ha mindketten ügynökök lennének.
Teljes ellenőrzés alatt áll a folyamat
Jól vagy rosszabbul az FSBO-k teljes mértékben ellenőrzik az értékesítést. Ez látszólag igaz a szakmai képviselettel rendelkező eladókra is, de bárki, aki ingatlanközvetítővel dolgozott, tudja, hogy elkerülhetetlenül befolyásolják a folyamatot – bármilyen finom vagy jóindulatú is – a folyamatban.
Még egy jó szándékú ügynök sem. a bezárás rohanása arra késztetheti Önt, hogy olyan ajánlatot fogadjon el, amellyel esetleg nem lesz kényelmes – vagy amelyről tovább szeretne tárgyalni -, mert őszintén hiszik, hogy ez a legjobb ajánlat. A kevésbé gondos ügynökök arra késztethetik az ügyfeleket, hogy gyorsabban zárjanak be, és alacsonyabb szintű ajánlatokat fogadjanak el a jutalékok naplózásához vagy az értékesítési kvóták teljesítéséhez egy adott hónap vagy negyedév vége előtt.Még arra is rávehetik a vevőket, hogy motivált vagy az értékesítésre, egyértelműen ellentmondva pénzügyi érdekeidnek.
Nem kell olyan ügynökkel foglalkoznod, aki nem tetszik
Amikor saját ügynökként jár el, nem kell aggódnia a személyiségek ütközése, esztétikai preferenciái vagy tárgyalási stílusok miatt. Lehet, hogy még mindig saját ellentmondó kívánságaival kell megküzdenie, vagy kompromisszumokat kell kötnie házastársával vagy partnerével, de ez más; sokkal jobban ismeri házastársát vagy partnerét, mint egy véletlenszerű ingatlanügynök.
Az ügynök-eladó konfliktusok sokféleképpen nyilvánulnak meg. Gyakran gondolok vissza egy olyan tapasztalatra, amelyet feleségemmel és vevővel szereztünk. Ügynökünk, aki egy távoli külvárosi irodában dolgozott, kritikusan értékelte a munkásosztály városi negyedét, amelyet be akartunk vásárolni. Könyörtelenül a város “szebb” – és drágább – részeire irányított minket, és útközben bemutatókra becsmérlő megjegyzéseket tett a rosszul karbantartott házakról, kopott autókról és a látszólag tétlen helyiekről.
Nem vettük figyelembe a „tanácsát”, és vettünk egy remek induló házat a kívánt környéken. Évekkel később még mindig elégedettek vagyunk választásunkkal. De ahogy az ingatlanügynökünkkel, mint vevőinkkel is voltak problémáink, ügyfeleivel is problémái lehetnek, amikor eladja a házát.
Tudnivalókkal beszélhet otthonáról
Szakmai ügynökök szakemberek. Tudják, hogyan tegyék előre az otthon legjobb lábát, kiemelve a legkeresettebb pontjait, miközben minimalizálják a hiányosságokat.
De még a legügyesebb szakmai ügynök sem ismeri olyan jól az otthonát, mint te. Bár soha nem bölcs dolog hagyni, hogy az érzelmek akadályozzák a célszerűséget vagy a pénzügyi érdekeidet (lásd alább), az otthonod iránti vonzalmad nagy előnyt jelent a nyitott házakban és a bemutatókon. Mindig az FSBO bemutatóit találtam érdekesebbnek és informatívabbnak, mint az ügynökök által képviselt bemutatókat. Az egyik különösen emlékezetes nyitott háznál hosszas beszélgetést folytattam az FSBO eladójával az otthon központi porszívójáról, olyan eszközről, amelyet még soha nem láttam.
Nem kell egyedül járnod
A teljes ügyintézés elutasítása egy profi ügynöktől nem azt jelenti, hogy teljesen egyedül megy. Ha valóban elkötelezett a barkácsárusítás mellett, használja a közösségi médiát, hogy sikeres FSBO eladókat találjon az Ön területén; kétségtelenül értékes tanácsaik lesznek. Az olyan forrásokkal, mint a Craigslist és az FSBO.com, ésszerű erőfeszítésekkel több webhelyen is felsorolhatja és hirdetheti otthonát. És ha úgy dönt, hogy több segítségre van szüksége, mint gondolta, az átalánydíjas közvetítői szolgáltatások még mindig lényegesen olcsóbbak, mint a teljes szolgáltatást nyújtó ügynöki képviselet.
A ház ügynök nélküli értékesítésének hátrányai
Ezért érdemes kétszer is elgondolkodnia egy FSBO eladáson.
Nem vagy olyan tapasztalt, mint egy tapasztalt szakember
Az FSBO eladóknak nincs annyi tapasztalatuk, mint a tapasztalt ingatlanoknak ügynökök vagy brókerek, akiknek képesítése évekig tartó tanulmányokat és gyakorlatot igényel. Persze lehet, hogy értékesítéssel foglalkozik, vagy ismeri a jogi szerződést, de valószínűleg nem rendelkezik teljes körű tudással, készségekkel és módszerekkel ahhoz, hogy megfeleljen egy igazi profinak.
A az NBER-tanulmány, amely szerint az FSBO-k ugyanolyan jól teljesítettek, mint az ügynökök által segített eladók, tapasztalatlansága sértheti Önt a tárgyalóasztalnál, vagy újonc hibához vezethet, amely növeli a jogi vagy pénzügyi felelősségét az úton.
Valószínűleg nincs helyi piaci szakértelme
Nem számít, mennyi ideig élt a környéken, nem valószínű, hogy ismeri a helyi ingatlanpiacot, valamint olyan szakmai ügynököt, aki ott üzletet folytat évek. A teljes munkaidős ügynökök évente több tucat értékesítésben vesznek részt; a nagyobb brókerekhez kapcsolódóak több tucatot vagy százat látnak. Fel tudják szippantani a kvantitatív piaci elemzésekből nem egyértelműen kiderülő nyomokat és trendeket, és ezeket a rögöket cselekvőképes stratégiákká alakíthatják, amelyek megtérülnek az eladók számára – mondjuk azzal, hogy azt tanácsolják az ügyfélnek, hogy kezdő otthonát alacsonyabbra árazza, mint amennyit a piac el tud viselni, és elindít egy ajánlattételi háborút. vevők, akik szeretnék kiaknázni az értéknövelő lehetőséget.
Sok időt kell fordítania a folyamatra
A ház eladása időigényes, bármi is, de sokkal inkább egy ügynök segítsége nélkül. Mielőtt elkötelezi magát, hogy egyedül folytatja, derítse ki, mennyit ér az ideje, és mennyit tud megtakarítani ügynök nélkül, szem előtt tartva, hogy otthona FSBO-ként kevesebbet adhat el, mint egy ügynök által támogatott eladás esetén. Ha ez a prémium nem éri meg azt a sok-sok órát, amelyet otthonának előkészítésével és bemutatásával tölt el, az FSBO nem biztos, hogy az Ön számára szól.
Önnek kell lennie a vezető tárgyalónak
Nem az összes FSBO-eladó született tárgyaló, de azoknak, akiknek jól áll az üzletkötés adok-kapok, természetesen áll szemben a szembesüléstől elidegenítők.
Ha hajlandó fizetni valakinek azért, hogy tárgyaljon az Ön nevében , különösen ha gyanítod, hogy náluk jobb munkát végeznek, érdemes lehet egy profi ügynökkel dolgozni.Mérlegelve a lehetőségeit, ne feledje, hogy az eladási ár nem az egyetlen jel a tárgyalási siker szempontjából. Ha motivált az eladásra, de úgy érzi, hogy az otthoni érzelmi kötődése vagy a minőségi ajánlat felismerésének képtelensége akadályozza az ügylet lezárását, akkor egy szakember segíthet Önnek és vásárlójának abban, hogy gyorsabban eljusson az „igennel”.
Előfordulhat, hogy ellenáll a vevők ügynökeinek
Érthető módon az ingatlanügynökök védik a céhüket. Vannak, akik aktívan elterelik ügyfeleiket az FSBO-k elől. Mások viszont szívesen tárgyalnak amatőrökkel, de aggódnak a jogi kockázatok miatt A legtöbb ügynök csak akkor ellenőrzi rendszeresen az FSBO listázó webhelyeit, ha ügyfelei kifejezetten ezt kérik – ez egy másik ok, amiért növelnie kell otthona piaci láthatóságát az MLS-en való listázással.
Még többre van szüksége Információ a ház eladásáról ügynök használata nélkül? Van egy remek könyv az Amazon-on, Check, Check, Sold: Ellenőrzőlista útmutató a ház eladásához több pénzért ügynök nélkül.
Végső szó
A egy ügynök közvetlenül korrelál az eladási árral. Az ügynöki jutalékok magasabbak a drágább lakáspiacokon – például a tengerparti nagyvárosokban, mint San Francisco és New York, vagy a nagyon kívánatos, korlátozott lakáskínálattal rendelkező üdülési közösségekben -, mint a vidéki területeken és a kisebb városokban. De a drága lakáspiacok általában versenyképesebbek a vevők és az eladók számára is. Ez növeli az ügynökök hasznosságát a tranzakció mindkét oldalán – és az eladók számára növeli annak esélyét, hogy a tőzsdei ügynökök szolgáltatásai megtérüljenek.
A nap végén rajtad múlik, hogy Az FSBO-nak van értelme otthona, piaca és céljai szempontjából. Ez az elhatározás származhat egyszerű dollár-cent számításból, vagy valami összetettebb és szubjektívebb dologból, például hajlandóságod arra, hogy időt fordítson ingatlanod értékesítésére, vagy elviselje a leendő vásárlókkal való közvetlen interakció unalmát.
Fontolgatja-e házának eladását ingatlanügynök segítsége nélkül? Miért vagy miért nem?