Mi az a NOI ingatlan?

Legfontosabb elvihetők:

• Mi a NOI az ingatlanban?

• Hogyan lehet kiszámítani a NOI-t?

• Mikor kell használni a NOI-t?

• NOI vs. EBIT

A nettó működési bevétel (NOI) egyike azon számos mutatónak, amelyet annak meghatározására használnak, hogy az alanyi ingatlan jó befektetéssel jár-e. Az ingatlan folyamatos üzemeltetési költségeinek mérésével az ingatlanbefektetők a NOI segítségével elemezhetik, hogy mekkora bevétel származhat egy adott ügyletből. Ebből a szempontból minden befektetőnek profitálhat, ha tudja, hogyan kell értékelni a befektetési lehetőségek jövedelmezőségét, és a NOI ingatlan képletei a mai egyik legjobb eszköz ehhez.

Helyes számítással a NOI szolgálhat értékes szabvány a potenciális ügyletek összehasonlításához vagy egy meglévő ingatlan értékeléséhez. Olvassa tovább, hogy megtudja, hogyan segíthet a nettó működési jövedelemre vonatkozó ingatlanelemzés a következő ügyletben rejlő lehetőségek felmérésében.

Mi a NOI az ingatlanban?

NOI az ingatlanok egyike azon számos mutatónak, amelyet a befektetők használnak annak meghatározására, hogy egy ingatlan mennyire nyereséges. Leggyakrabban a nettó működési bevétel az a benchmark, amelyet a befektetők a potenciális ügylet vagy jövedelemtermelő ingatlan cash flow-jának és jövedelmezőségének meghatározásához használnak. A NOI az ingatlan folyamatos bevételének erős mutatója, bár nem számol el beruházási kiadásokat, adókat vagy kamatfizetéseket. Ehelyett a NOI-t használják annak meghatározására, hogy az ingatlan mennyire nyereséges önmagában.

Az NOI segítségével az ügylet értékeléséhez az ingatlanbefektetők jobban áttekinthetik az ingatlan potenciális jövedelmezőségét azzal kapcsolatban, hogy sokba kerülne a működtetése. A NOI jellemzően éves alapon kerül kiszámításra; bár a befektetők könnyen igazíthatják a működési költségeket úgy, hogy elosztják a költségeket tizenkettővel. Az olyan pénzügyi tényezők kizárásával, mint a jelzálogkölcsön kamatai és az adók, a NOI konkrét képet nyújt arról a jövedelemről, amelyet az ingatlan önmagában képes előállítani. Tehát úgy gondolják, hogy a NOI-t kevésbé lehet manipulálni más ingatlanszámításokhoz képest.

A NOI előrejelzésének egyetlen kihívása az, hogy a potenciális jövedelem teljes mértékben attól függ, hogy az ingatlan hogyan működik. A befektetőknek körültekintően kell használniuk a piaci tényezőket referenciaként a lehetséges bérleti jövedelmek becslésénél.

Nettó üzemi jövedelem képlete

Ingatlanból származó jövedelem – működési költségek = NOI

Ne feledje azonban, hogy a fent említett nettó működési bevétel képlete az egyik a sok közül, amelyet fel lehet használni. A MOI kiszámítása az ingatlanügyletekben nagymértékben változhat, a számítást végző egyéntől függően.

A nettó működési jövedelem kiszámítása

Az ingatlanok NOI-ját a teljes keletkezett jövedelem alapján számítják ki. ingatlanból és levonva a működési költségeket. Kezdje azzal, hogy összeadja a bérleti jövedelmet és az egyéb jövedelemtermelő tételeket a leendő ingatlanon. Ez magában foglalhatja a parkolás, a mosoda és az automaták díját, valamint az esetleges szolgáltatási díjakat.

Ezután kombinálja az érintett ingatlan üzemeltetési költségeit. A működési költségek az ingatlan üzemeltetésével és fenntartásával kapcsolatos bármely költségre vonatkoznak. Ezek magukban foglalják a biztosítási költségeket, a közüzemi költségeket, az ingatlankezelési díjakat, az ingatlanadókat és a javítási költségeket.

Például, ha egy ingatlan teljes jövedelme 10 000 USD lenne, és a működési költségek átlagosan 4000 USD körül alakulnának, a nettó működési bevétel legyen 6000 dollár. Ha viszont a teljes bevétel 4000 dollár lenne, a működési költségek pedig 10 000 dollár lenne, akkor a NOI inkább – 6000 dollár lenne. Ilyen esetekben, ha a kiadások összege meghaladja a keletkezett jövedelmet, ezt nettó működési veszteségnek (NOL) nevezzük.

NOI & Korlát

A nettó működési jövedelem képlete kifejezetten a befektetőknek nyújt segítséget a jövedelemtermelő eszköz jövedelmezőségének kiszámításához, ellentétben a bérleményekkel. Helyesen végzett, az ingatlan-NOI az eszköz összes bevételét képviseli, levonva minden egyes működési költséget. Érdemes azonban megjegyezni, hogy egy eszköz nettó működési bevétele nem csupán a bevételi potenciáljának meghatározása; segíthet a befektetőknek meghatározni egy másik fontos változót: a kapitalizációs ráta (cap rate). Az alanyi ingatlan felső határa egyidejűleg objektív értéket jelent az otthonban, és lehetővé teszi számukra a különböző eszközök összehasonlítását. Egy ingatlan tőkésítési arányát százalékban fejezzük ki. Ezért fel lehet használni az egyébként eltérő eszközök összehasonlítására – ami különösen hasznos, amikor megpróbáljuk eldönteni, hogy otthont fordítunk-e vagy kiadunk-e.

Milyen költségeket tartalmaz a NOI?

A NOI ingatlan kifejezés megértésének kulcsa az, hogy tudjuk, mely kiadások szerepelnek és melyek nem.Általános szabály, hogy a működési költségeknek az ingatlan üzemeltetésével kapcsolatos mindennapi költségekre kell vonatkozniuk. Az alábbiakban felsoroljuk a példákat:

• Vagyonkezelési díjak: Az ingatlankezelési díjak azoknak a befektetőknek merülnek fel, akik a passzívabb befektetés mellett döntenek. Az alanyi ingatlantól beszedett bérleti díj kis százalékáért a bérbeadók eltávolíthatják magukat az egyenletből. Ennek ellenére az elsődlegesen passzív kilépési stratégiára való áttérés olyan költségekkel jár, amelyeket be kell számolni a NOI-ba.

• Általános karbantartás: Minden bérleménynek, különösen az idősebbeknek, legalább legkevesebb bizonyos fokú karbantartás. Legyen szó földmunkálatokról, vízvezeték-szerelésről vagy villanyszerelési munkákról, az adott ingatlanon végzett bármilyen karbantartást az NOI-ban kell elszámolni.

• Jogi díjak: Az érintett ingatlan tulajdonjogához vezet-e peres ügyek vagy a bérbeadó ügyvédet vesz fel bérleti szerződés megkötésére, a jogi költségekre fordított pénz nem különbözik más költségektől. Hasonlóképpen, az ügyvédi díjak fontos változó a hagyományos nettó működési jövedelem-képletben.

• A bérlők által nem fizetett segédprogramok: Abban az esetben, ha a tulajdonos úgy dönt, hogy fizeti a közművek egy részét vagy egészét , költségük hatással lesz az ingatlan NOI-ra. Például a bérbeadó által fizetett szennyvíz- vagy hulladékdíjakat le kell vonni az ingatlan NOI-jának azonosításához a bevételből.

• Ingatlanadók: A vagyonadók településenként változnak. , de mindazonáltal fontos változót jelentenek a bérelt ingatlan NOI-jának figyelembe vételéhez.

• Biztosítási költségek: Az érintett ingatlan fedezésére biztosításra fordított pénzt bele kell foglalni a NOI-ba. , még akkor is, ha csak évente egyszer vagy kétévente merül fel.

A jelzálog szerepel-e az NOI-ban?

A jelzálogkölcsönök nem szerepelnek a nettó működési eredményben képlet egy egyszerű okból: a jelzálogkölcsönök nem minősülnek működési költségnek. Ismét, amint a neve is mutatja, a nettó működési bevétel az eszköz teljes bevételét jelenti, és levonja az üres helyeket és a működési költségeket. Ezért a jelzálogkölcsönök nem szerepelnek a képletben. Ehelyett az ingatlan NOI-egyenletei figyelembe veszik az ingatlan üzemeltetéséhez szükséges folyamatos költségeket.

Milyen költségeket nem tartalmaz az NOI?

A nettó működési bevétel meghatározásakor fontos. megkülönböztetni azokat a költségeket, amelyek magukra az ingatlanokra vonatkoznak, és a beruházóra jellemző költségeket. Például, ha a NOI-ról van szó, a jelzálogkölcsön kamatköltségeit nem veszik figyelembe. Itt vannak más tényezők, amelyek nem kerülnek be a nettó működési eredmény kiszámításakor:

• Jelzálogkölcsön kamat

• Jövedelemadók

• Adósságszolgálat

• Vagyoncsökkenés

• Bérlő fejlesztései

• Javítás kopáshoz

Mikor kell használni a NOI-t az ingatlanoknál

A nettó működési bevételt elsősorban a kereskedelmi vagy lakóingatlan-bérleti jövedelmezőség meghatározásakor használják fel ingatlan ingatlan befektetések. A potenciális ügyletek mérlegelésekor a NOI-t mind a befektetők, mind a hitelezők felhasználhatják. Ezt a mutatót tekintve a hitelezők meg tudják ítélni, hogy a befektetők elegendő készpénz-áramlást hajtanak-e végre a hitelfizetésekhez. Nem ritka, hogy a NOI-t használják az ingatlanbefektetőknek nyújtott kereskedelmi hitelek jóváhagyásakor. A hitelezők ugyanis tudni akarják, hogy a befektetők visszafizetik-e a kölcsönt, ha figyelembe veszik a lehetséges cash flow-t.

Bár a NOI-t megbízható mutatónak tekintik az ingatlan potenciális jövedelmének meghatározásakor, mégis nem csak az ingatlanszámítási befektetőknek kell kéznél tartaniuk. A befektetőknek számos képlettel meg kell ismerkedniük az ügyletek hatékony elemzéséhez.

NOI-t használó számítások

Számos egyéb ingatlanszámítás segíthet a befektetőkben a potenciális ügyletek értékelésében, amelyek egy része a NOI-t is változóként tartalmazza . Ez csak néhány a NOI-t magában foglaló egyéb számítások közül:

• Tőkésítési ráta: Egy ingatlan tőkésítési aránya vagy felső határa egy másik számítás, amelyet az ingatlan potenciális Visszatérés. A képlet a NOI-t osztja az aktuális piaci értékkel, szorozva 100-mal.

• Adósságszolgáltatási fedezeti arány: Az adósságszolgáltatási fedezettségi arányt (DSCR) általában a hitelezők használják annak meghatározására, hogy vagy sem. hogy ne finanszírozzon egy adott ingatlant. A képlet a NOI-t az éves jelzálog-adósságszolgálat vonatkozásában vizsgálja, hogy bemutassa a potenciális cash flow-t.

• Befektetés megtérülése: A befektetés megtérülését (ROI) a NOI figyelembe vételével számítják ki. és elosztva egy ingatlan vételárával, majd megszorozva 100-zal, hogy százalékot kapjunk. A ROI egy másik számítás, amelyet arra használnak, hogy a befektetők felmérjék az ingatlan lehetőségeit.

• Cash On Cash Returns: A készpénzes befektetési képlet a NOI-t a kezdeti készpénz-befektetéshez viszonyítva vizsgálja. egy ingatlan.Ez segíthet a befektetőknek megbecsülni az ügylet éves pénzhozamát.

Előnyök & A NOI befektetési célú ingatlanok használatának hátrányai

A nettó működési jövedelem képlete jó hírnévnek örvend a befektetők kiszolgálásában. Érdemes azonban megjegyezni, hogy még egy tökéletes NOI ingatlanegyenletnek is vannak hibái. Ennek az értékelési stratégiának mind előnyei, mind hátrányai vannak, amelyek nem utolsósorban a következők:

A NOI képlet használatának előnyei

• a tárgyi ingatlan segíthet a befektetőknek a kezdeti érték meghatározásában.

• A NOI ingatlan képletei áttekintést adnak a befektetőknek arról, hogy mire számíthatnak a folyamatos bevételektől.

• Az ingatlan NOI értéke segíthet a hitelezőknek megállapítani, hogy az ingatlan kockázatos befektetés-e.

A NOI-képlet használatának hátrányai

• A nettó működési eredmény kiszámításának ismerete nem univerzális, és befektetőről befektetőre változhat.

• Az eszköz kezelésének módjától függően a A NOI következetlen lehet.

• Ha a tervezett bérleti díjak pontatlannak bizonyulnak, a NOI negatív hatással lesz.

NOI vs. EBIT

A NOI-t egy ingatlan jövedelemtermelő képességének elemzésére használják az ingatlanpiacon. A kamat és adók előtti eredményt (EBIT) úgy határozzuk meg, hogy az árbevételből kivonjuk az értékesített áruk vállalati költségeit (COGS) és a működési költségeket. Például tegyük fel, hogy egy befektető ingatlant vásárol, várhatóan 15 000 000 USD bérleti és szolgáltatási díjat generál. Körülbelül 4 000 000 USD működési költségekkel és körülbelül 100 000 USD értékcsökkenési leírásokkal az EBIT körülbelül 10 900,00 USD, míg a NOI körülbelül 11 000 000 USD lenne, mivel az EBIT figyelembe veszi az amortizációs kiadásokat.

Hogyan lehet javítani a NOI-t

Amint azt fentebb említettem, a NOI felhasználható a befektetési portfólió új és meglévő ingatlanainak értékelésére. Ha egy ingatlan NOI-értéke negatív, vagy egyszerűen nem ott van, ahol szeretné, három fő területre koncentrálhat. A következő tippek segíthetnek a NOI javításában és a befektetés teljesítményének növelésében:

• Minimalizálja a működési költségeket: A felesleges működési költségek alááshatják a profitpotenciálját, ha nem vigyáz. Ha az ingatlanköltségei túl magasnak tűnnek, vagy egy ideje nem tekintette át azokat, próbálja meg megvizsgálni a költségkeretét, ami megváltozhat. Előfordulhat, hogy át kell értékelnie ingatlankezelő cégét, meg kell keresnie az energiamegtakarítás módjait a közüzemi költségek csökkentése érdekében, vagy akár emelnie kell a lízingdíjakat az ingatlan szolgáltatásainak fedezésére.

• Bérleti jövedelem növelése: a NOI másik fele a bérleti jövedelméből származik. Megnézheti az ingatlan értékét, hogy megállapítsa, megfelelő-e a bérleti díj emelése, bár ez nem az egyetlen módja a jövedelem növelésének. Megpróbálhatja kiértékelni, hogy hány üres hely van az ingatlanban, és milyen gyorsan adják át az ingatlanokat. Ideje lehet fejleszteni a marketingjét, felgyorsítani a beköltözési határidőket, vagy akár aláírási ösztönzőket is hozzáadni az új bérlőkhöz. Ez a taktika segíthet csökkenteni az üres álláshelyeket, és növelheti bérleti jövedelmét.

• További bevétel keresése: Ha már végrehajtotta a működési kiadások és a betöltetlen álláshelyek változását, ott a NOI javításának még egy módja. Megpróbálhat további jövedelemforrásokat adni az ingatlanhoz. Ez magában foglalhatja a fizetős parkolás hozzáadását, a háziállatok bérleti díjának felszámítását vagy akár az apartmanok kényelmének javítását extra pénzért.

Összefoglaló

A megfelelő ingatlanszámítások képességet biztosíthat a befektetők számára az ingatlanok értékelésére és megalapozott befektetési döntések meghozatalára. Most, hogy megválaszolhatja a “mi az ingatlanok nettó működési bevétele” kérdést, fel kell készülnie arra, hogy az ügyleteket elemezve használja a mutatót. Ne feledje, hogy a NOI ingatlan-képletei alapul szolgálhatnak a potenciális ingatlanok értékeléséhez, és akár felhasználható más ingatlanszámításokkal együtt az üzletek további elemzéséhez. A NOI megértésével a befektetők jobban felkészülnek arra, hogy megbecsüljék potenciális ügyletük jövedelmét, és sikeresek legyenek az ingatlanok terén.

Készen áll a házak megfordítására a helyi piacod?

A legjobb újrakezdők tudják, hogyan kell megtalálni a megfelelő ingatlanokat, pontosan megbecsülni a költségeket és méretezni vállalkozásukat. Új online ingatlanosztályunk, amelyet Than Merrill szakértő befektető üzemeltet, megtaníthatja a helyes lépések az első ingatlan helyes fordításához és az ingatlanok terén elért sikerek eléréséhez.

Regisztráljon INGYENES 1 napos ingatlan webináriumunkra, és kezdje el megtanulni, hogyan kell házakat fordítani a piacon!