Ebben a blogbejegyzésben egy furcsa kis dokumentumról fogunk beszélni az IRS 1099-S űrlapnak.
Ez az űrlap a legtöbb ingatlanügylet lezárási folyamatának fontos (és gyakran figyelmen kívül hagyott) lépése, és ha Ön maga szokta az ügyleteket lezárni, akkor valószínűleg ezt kellene tennie.
Az IRS 1099-S formanyomtatvány célja annak biztosítása, hogy az eladók a teljes tőkenyereség teljes összegét minden év adóbevallásánál tegyék közzé (és ezzel megfelelő összeget fizessenek az IRS-nek).
Például, ha valaki 100 000 dollárért vásárol befektetési ingatlant, és 150 000 dollárért eladja (50 000 dollár tőkenyereségből származó jövedelmet ad neki) – állítólag ezt minden év végén adóköteles jövedelemként kell jelentenie … de ha nem , az 1099-S biztosítékként fog működni azáltal, hogy az IRS-t folyamatosan tájékoztatja a folyamatokról.
Jogi nyilatkozat: Mielőtt ennél sokkal tovább foglalkoznánk, kérjük, vegye figyelembe, hogy nem vagyok ügyvéd vagy CPA, és az ebben a cikkben szereplő információkat nem szabad jogi vagy pénzügyi tanácsként értelmezni. Minden, amit itt olvas, saját következtetéseimen alapul, miután elolvastam az IRS 1099-S nyomtatványra vonatkozó utasításait (és tekintettel arra, hogy ezek az utasítások mennyire zavarba ejtettek, teljesen lehetséges, hogy a CPA-nak vagy az ügyvédnek más véleménye lesz, mint nekem). Mielőtt továbblépne, ellenőrizze ezeket az adatokat egy adószakértővel.
Kinek kell benyújtania az IRS 1099-S űrlapot?
Az eladási ár függvényében ki záró ügynökként jár el, ki az eladó, milyen vagyontárgyat vásárolnak és adnak el (többek között), bizonyos eltérések lehetnek abban, hogy ki felelős a bejelentés benyújtásáért 1099-S.
Íme a jó hír:
- Ha lezársz egy tranzakciót egy tulajdonos társasággal vagy ügyvéddel (ahogy a legtöbb ember teszi), akkor ők összegyűjtik a szükséges információkat és benyújtják az űrlapot 1099-S az Ön számára.
- Ha az eladó igazolja, hogy az eladási ár 250 000 USD vagy annál kevesebb, és az eladás az ő fő lakóhelye, akkor a tranzakció nem jelenthető.
- Ha az “átadó” (eladó) vállalat vagy kormányzati egység (pl. – ha az ingatlant megyei aukción adják el), akkor a tranzakció nem jelenthető. / li>
- Ha az összes beérkezett pénz, szolgáltatás és ingatlan kevesebb, mint 600 USD, a tranzakció nem jelenthető.
Van még néhány kivételek, de ezek a leggyakoribbak. Olvassa el az 1099-S űrlap teljes utasításait az IRS webhelyén a részletekért.
Íme a rossz hír:
Ha a tranzakció nem történik meg nem tartozik ezen kivételek egyike alá, és ha Ön elősegíti a lezárást, az IRS valószínűleg elvárja, hogy benyújtja az 1099-S űrlapot (űrlapokat), mivel az IRS utasításai (meglehetősen tisztázatlan kifejezésekben) kimondják, hogy “a felelős személy a tranzakció lezárásához ”szükséges az 1099-S űrlap benyújtásához.
Érdekes módon az IRS lehetővé teszi, hogy kijelölje azt a személyt, aki írásbeli megállapodásban köteles benyújtani az 1099-S űrlapot, ennek a kivonatnak a alapján. utasítások …
Ahogy továbblépünk a 3. szakaszra, azt mondja, hogy …
Ez a szakasz folytatja:
Ezen paraméterek mellett vásárlás a megállapodás ideális dokumentumnak tűnik, amely a fenti információk ÖSSZESEN tartalmazható.
A felelős fél kijelölése
Azokban a tranzakciókban, ahol vevő vagyok, könnyedén felvehetek egy záradék az adásvételi szerződésemben, amely az Eladót nevezi meg a felelősnek minden olyan IRS-jelentésben, amely a tranzakcióval kapcsolatos pénzeszközök beérkezése miatt szükséges.
Íme egy példa arra, hogy nézhet ki ez a záradék:
Ezzel a fajta nyelvvel, amelyet az adásvételi szerződésem tartalmaz, az eladó vállalhatja, hogy az 1099-S iktatásáért felelősséget vállal. . Ez jelentős segítség, mert e nyelv hiányában be kell vennem az eladó adóazonosító számát (amit sokan habozhatnak megadni), magam kell kitölteni az 1099-S kódot, és el kell küldenem egy példányt mind az IRS-nek, mind az IRS-nek. Eladó.
Technikailag nézve a folyamat nem is olyan nehéz … de az eladónak még könnyebb önállóan kitölteni – mert minden információ birtokában van, és nem kell semmit elküldenie a címzettnek. én – egyszerűen megtartanának egy példányt maguknak, és benyújtanának egy példányt az IRS-hez.
Azokban a tranzakciókban, ahol én vagyok az eladó, egyáltalán nem veszem fel a fent említett záradékot a szerződésembe, mert nem nehéz a saját nevemben benyújtanom az 1099-S-t, főleg, hogy már rendelkezem az összes szükséges információval (beleértve a saját SSN-t vagy TIN-számomat is), és ezt a dokumentumot csak egyszer kell benyújtanom az IRS-nek.
Azt is érdemes megjegyezni, hogy nem feltétlenül tartalmazom ezt a „kijelölési záradékot” MINDEN adásvételi szerződésemben. Sok esetben (a tranzakció nagyságától, az ingatlan helyétől és az érintett felektől függően) ), a bezárás végül egy titkárságon vagy ügyvéden keresztül vezethet – és ezekben az esetekben ők (a záróügynökök) felelősek az 1099-S bejelentéséért, ezért nem mindig helyénvaló ezt a feladatot minden eladóra kiterjeszteni. a fedélzeten.
Tudni fogja, hogy mely tranzakciókat tervezi házon belül lezárni, és csak adott esetben tartalmazza.
Ha még mindig ezt olvassa, simogassa meg a hátát. Tudom, hogy ez nagyon sűrű dolog.
Hogyan töltsünk ki egy 1099-S-et
A bejelentési folyamat befejezéséhez üresen kell megrendelnie az IRS 1099-S űrlap és az IRS 1096. űrlap másolatait. Ezeket a nyomtatványokat nagyon meghatározott típusú papírral és tintával kell kinyomtatni, és bár ezeket a dokumentumokat otthonról is sokszorosítani lehet, a Nem egyszerűbb megrendelni őket az IRS-től.
Az űrlapok ingyenesek, és az IRS e-mailben küldi el őket, általában körülbelül egy héten belül megérkeznek. A megrendelés kevesebb, mint egy percet vesz igénybe. Itt van a link.
Megjegyzés: Ha több mint 250 ilyen űrlapot nyújt be, akkor elektronikusan kell benyújtania a fájlt (de valószínűleg jóval a CPA szolgáltatásait szeretné igénybe venni, mielőtt erre eljutna) pont).
Az iktatási folyamat: vásárláskor
Minden olyan tranzakció esetében, ahol vevő vagyok, néhány különböző módon kezelhetem az 1099-S iktatását.
1. lehetőség:
Kérje meg az eladót, hogy záró csomagjának részeként töltse ki az IRS W-9 űrlapot. Amikor ezt az űrlapot kitöltik, aláírják és dátummal ellátják, minden szükséges információt megad (beleértve a TIN / SSN-jüket is) az 1099-S és az 1096 kitöltéséhez és megfelelő benyújtásához.
Ez a videó elmagyarázza, hogy a A W-9 működik …
Megjegyzés: Ha én vagyok a vevő / szorosabb és az 1099-S-et adom be a tranzakcióhoz, akkor a „FILER” névre hallgatnám magam ”, És az eladó mind az 1099-S, mind az 1096-os készüléknél„ ÁTADÓ ”néven szerepelne.
2. Opció:
Ha felvettem a fent említett” megnevezési záradékot ”Az adásvételi szerződésemben lényegében nincs további felelősségem, mert az eladó beleegyezett abba, hogy ezeket az űrlapokat saját nevükben fogják benyújtani (ezt érdemes ellenőrizni a saját fizetett adószakértőjénél).
3. lehetőség:
Ha nem kaptam meg az eladó által kitöltött W-9-et és / vagy ha nem vettem fel a “kijelölési záradékot” az adásvételi szerződésembe (vagy még ha megtenném is, de megkönnyíteném a folyamatot az eladó számára), tehetném együtt egy utasító levelet és küldje el az eladónak az összes űrlappal együtt, amelyet ki kell töltenie és be kell küldenie az IRS-nek. Az űrlapok mellett előre címzett borítékot is adhatnék az eladóknak, hogy az űrlapjaikat elküldjék az IRS-nek.
Íme egy példa, hogy nézhet ki:
Megjegyzés: A fenti példában az ingatlan üres tétel fizikai cím nélkül (ezért soroltam fel a jogi leírást). Ha ez egy közös családi ház lett volna, akkor csak megadhattam volna az ingatlan fizikai utcacímét, és mindent beállítottam volna.
Megjegyzés: Ha nem biztos abban, hogy melyik címet kell feltüntetnie az előre címzett borítékban, ellenőrizze az IRS 1096-os űrlapján található utasításokat. Ezt mondta ez az űrlap 2016-os verzióján:
A bejelentési folyamat: eladáskor
Minden olyan tranzakció esetében, ahol én vagyok az eladó, a bejelentési folyamat meglehetősen egyszerű, mert rendelkezem minden információval, amire szükségem van, hogy ezeket kitöltsem és beküldjem magam formázom.
A tranzakcióhoz kitöltök egy 1099-es számot, ha kitöltöm az űrlapon szereplő MINDEN információt (beleértve a saját adóazonosító számomat is, mert LLC-ként működöm), mint mind az iktató és az átadó.
Egy 1096-os űrlapot is kitöltenék az információimmal, beleértve a TIN-t is, mint a fájl er. Mindkét űrlap esetében az IRS és én vagyunk az egyetlen címzettek, ezért egyszerűen elküldeném az 1099-S (A példány) és az 1096 űrlapot az IRS-nek.
Íme egy példa arra, hogy ezek az űrlapok így nézhet ki:
Ez azt is érdemes megjegyezni, hogy ha több olyan ingatlant ad el, amelyhez 1099-S bejelentés szükséges, akkor minden eladott ingatlanhoz külön 1099-S űrlapot kell kitöltenie, de csak egy 1096 továbbító űrlapot kell kitöltenie.
Csak összeadja az 1099-S űrlapok 2. rovatának teljes összegét, és írja be az egyetlen 1096 űrlap 5. rovatába, és az 1096 űrlap 3. rovatába írja be az űrlapok teljes számát, amelyekre az 1096 tartozik. .
Más szavakkal, ha három ingatlant adott el egy vevőnek, akkor az 1099-S űrlapja így nézhet ki …
És az 1096-as készüléke így nézhet ki…
Megjegyzés: Az összesítést lásd a 3. és 5. mezőben 1096 formájú? Erről beszélek. 🙂
Mi van, ha nem sikerül feltölteni az 1099-S űrlapot?
Mi van, ha nem nyújt be 1099-S-et az önzáró ügyletek egyikéhez. Valami rossz történik veled ??
Ha nem nyújt be bármilyen típusú 1099-es űrlapot, akkor az IRS technikailag megkezdheti a büntetések kiszabását 250 USD-től kezdve, azoknak, akik nem teljesítik ezt a követelményt ( vagyis ha valaha is megtudják).
Az a dolog, amire emlékezni kell … ha ugyanazt a záró indoklást használja, mint én – meglehetősen kicsi az ablak a tranzakciókhoz, ahol valójában elsősorban ennek az űrlapnak kell aggódnia.
Ne feledje:
- 1099-S NEM szükséges, ha a tranzakció kevesebb, mint 600 USD (és nem ritka, hogy akvizíciós lehetőségeket talál az árkategóriában).
- 1099-S NEM szükséges, ha az eladó igazolja, hogy az eladási ár 250 000 USD vagy annál kevesebb, és az eladás az ő fő lakóhelye.
- 1099-S NEM szükséges, ha az eladó társaság vagy kormányzati egység (ide tartozik a legtöbb megyei adó aukción eladott kizárás és ingatlan).
- Ha egy ingatlant 5000 dollár vagy annál magasabb áron adnak el, akkor meglehetősen egyszerű megindokolni egy címadó cég használatát a tranzakció lezárásához (és amikor professzionális záróügynököt használ, akkor ők kezelik ezt az egész folyamatot te).
Tehát a fejemben… elsősorban olyan ügyletek foglalkoztatnak, amelyek 600–4 999 USD közé esnek, biztonságosan „befektetési célú ingatlanoknak” számítanak, és magánszemélyekkel kötik őket (… és nem beszélve arról, hogy amikor a fent említett “kijelölési záradékot” felveszem az adásvételi szerződésembe, akkor csak akkor kell cselekednem magam érdekében, amikor eladó vagyok.
Hol kell bejelenteni az 1099-et -S az 1040-es űrlapon
A lehetséges jelentési lehetőségek a következőket tartalmazzák, de nem korlátozódhatnak ezekre:
Értékesítés:
- befektetési célú ingatlan, D ütemterv
- Elsődleges lakóhely, D ütemterv és 8949-es nyomtatvány
- Üzleti vagy bérleti vagyon, D-es ütemterv és 4797-es nyomtatvány
- Hasonló jellegű tőzsdék, 8824-es forma, Hasonló-fajta Cserék, készpénzzel vagy “boot” fogadott
Az 1040-es nyomtatvány benyújtói esetében az 1099-S-hez kapcsolódó jövedelem, az ezeken az űrlapokon (egyéb célokra) igényelt egyéb összegekkel együtt az 1040-es űrlapon keresztül folyik majd, az ezen űrlapokra és az 1040-es űrlapra vonatkozó utasítások alapján, amelyek megtalálhatók az adott kiadvány használati útmutatójában. űrlapok.
Az IRS űrlapok és az űrlapokra vonatkozó utasítások itt találhatók.
Adót kell fizetnie egy 1099-S-en?
Igen.
Az 1099-es űrlapot a nem munkavállalói jövedelemnek az IRS-hez kell jelenteni. Legfeljebb 20 különböző típusú 1099 űrlap létezik. Az ilyen típusú 1099-S, amelyet az ingatlanügyletek tőkenyereségének jelentésére használnak.
Azoknak a vállalkozásoknak (például tulajdonosi társaságoknak) és más ingatlanügyletekben részt vevő személyeknek, amelyekben nincs tulajdonjogú társaság, nem kell részt venni. kiadjon egy 199-S formanyomtatványt mindenkinek, aki legalább 600 dollárt kap az év folyamán.
Ha az ingatlanügyletben érintett vállalkozás vagy más fél benyújtja az IRS-nek 1099-S űrlapot, amire szükségük van törvény szerint, és az adózók nem jelentik be, az IRS valószínűleg számlát küld a jövedelem után fizetendő adókról.
Az adófizetőknek nem kell 1099-et felvenniük az IRS-hez benyújtott adóbevallásukba, de az IRS számítógépes illesztési algoritmusokat alkalmaz az üzleti tranzakcióban részt vevő vállalkozásoktól vagy más felektől kapott 1099-es összehasonlításához annak ellenőrzésére, hogy az adófizetők bevételeiket tartalmazzák-e bevételeik. Szóval jó ötlet a bevétel felvétele és az 1099-es űrlapok adóbevallási nyilvántartásokkal történő ellenőrzése az ellenőrzés védelme érdekében.
További információ: Hogyan befolyásolhatja az 1099-S és az 1099-S az adókat?
Mindig kap 1099-S-t, ha házat ad el?
Nem mindig kap 1099-S-es űrlapot.
Ha eladja otthonát, lehet, hogy aláírt egy űrlapot, amely igazolja, hogy nem lesz adóköteles nyeresége az eladásból. Ha kitöltötte az 1099-S mentességi tanúsító űrlapot, és teljesítette mind a hat kritériumot arra vonatkozóan, hogy az adóbevalláson nem kell jelentenie az eladást, a címadó cég vagy a záróügyvéd nem küldheti el az IRS 1099-S űrlapot, amely az eladást jelenti az IRS-nek és neked. (Lásd a Mentesítés tanúsítását című részt.)
Abban a valószínűtlen esetben, ha az eladás kevesebb, mint 600 USD volt, valószínűleg nem kapna 1099-S értéket. Vagy ha a tranzakciót tulajdonosi társaság vagy ügyvéd nélkül zárták, és beleegyezett abba, hogy felelős legyen az eladás bejelentéséért (lásd a Ki adja ki az 1099-et című részt), akkor nem kapna 1099-S-et.
További olvasnivalók: 12 adótipp, ha eladja otthonát
További olvasnivaló: Szokatlan, ha nem kap 1099-S formanyomtatványt otthona eladásához?
Az 1099-S tanúsítási mentesítési űrlap
Az 1099-es tanúsítási mentesítési űrlap csak a fő lakóhelyekre vonatkozik.
Az IRS utasításai az 1099-S űrlapra, az 1. oldalon és a “Kivételek” szakaszban azokat a tranzakciókat vázolja fel, amelyek nem jelenthetők be az 1099-S-ben. Ezen tranzakciók egyike – a fő lakóhely értékesítése bizonyos feltételek mellett – bizonyos feltételek teljesülése esetén nem jelenthető.
Az IRS írásbeli biztosítékot (igazolást) igényel, a kritériumok teljesülnek. Az IRS 1099-S nyomtatványra vonatkozó utasításai itt találhatók.
Az IRS által elfogadható tanúsítási űrlapra példa található az IRS 2007-12-es bevételi eljárásának függelékében, amelyet itt megismételünk.
Ezenkívül a Régi Köztársaság címének itt elérhető egy ilyen formátumú pdf-verzió.
Általában az IRS előírja ennek a hat elemnek a hitelesítését:
- Tulajdonosa a második fő lakóhelyként használták a lakóhely eladásának vagy cseréjének napján végződő ötéves időszak 2+ évéig.
- Nem volt eladása vagy cseréje más fő lakóhelynek a 2 év alatt a lakóhely eladásának vagy cseréjének napján végződő időszak.
- A lakóhely egyetlen részét sem használták üzleti vagy bérbeadási célokra.
- Az eladás vagy a csere a teljes lakóhelyre vonatkozik. és legfeljebb 250 000 dollárért; vagy ha házas, 500 000 USD vagy annál kevesebb, és a nyereség 250 000 USD vagy kevesebb.
- A lakóhely eladásának vagy cseréjének napján végződő ötéves időszak alatt nem szerezték meg 1031-ben. csere.
- Ha a lakóhely alapját egy másik személy alapja határozza meg, aki 1031-es cserében szerezte meg, akkor ennek a cserének több mint 5 évvel az értékesítést megelőzően vagy cserén kell átesnie.