Az 1031-es adóhalasztott tőzsde a befektetés értékesítéséből származó tőkenyereség-adó ideiglenes elkerülésének módja vagy üzleti vagyon. Ezek az adók akár 15–30 százalékot is elérhetnek, ha az állam és a szövetségi adókat összevonják.
Ez az ingatlancsere a Bevételi Kódex 1031 szakaszából származik. . Lehetővé teszi a befektető számára, hogy egy befektetési vagy üzleti ingatlant hasonló jellegű ingatlannal cseréljen le, és az értékesítés tőkenyereségét elhalaszthassa, ha a Bevételi Szolgálat szabályait gondosan betartják. Elméletileg a befektető folytathatja a tőkenyereség elhalasztását. befektetési ingatlanok halálukig, potenciálisan elkerülve a rájuk eső adók teljes megfizetését.
Ez egy bölcs adó- és befektetési stratégia, valamint ingatlantervezési eszköz. Az 1031 tőzsde az egyik leghatékonyabb vagyonépítő eszköznek tekintették, amely még mindig elérhető az adófizetők számára. Számtalan pénzügyi varázsló és ingatlanguru sikerstratégiájának fő része volt.
1984-es törvényváltozások
Miután a liberális bírósági határozatok sora széles mozgásteret adott az ingatlanbefektetőknek a cserélhető ingatlantípusok és a cserék befejezésének időkerete között, a kongresszus változtatásokat fogadott el Az adóreformról szóló 193-as törvény 1031-es szakasza 84. Ez a jogszabály tovább meghatározta a “hasonló fajta” tulajdonságokat, és ütemtervet határozott meg a csere befejezéséhez.
Minősítő tulajdonságok
Csak az ingatlanok birtokában vannak üzleti célra vagy befektetésként 1031 tőzsdére jogosult. A személyes lakóhely nem minősül jogosultságnak, és általában a fix és megfordítható ingatlan sem minősül annak, mert a kizárólag viszonteladás céljából vásárolt ingatlan tiltott kategóriájába tartozik. Azok a nyaralók vagy másodlakások, amelyek nem bérleti ingatlanok, általában megfelelnek nem jogosult 1031 kezelésre, azonban van egy használati teszt az adótörvény 280A szakasza szerint, amely vonatkozhat ezekre a tulajdonságokra.
Fontolja meg egy adószakértővel való konzultációt, hogy meggyőződjön arról, hogy a második vagy a nyaralója megfelel-e a 280A. szakasznak. Lehetséges, hogy azt az Ön elsődleges üzleti helyének használják, vagy egészben vagy részben bérbe adják. / p>
A viszonteladás céljából fejlesztés alatt álló földterület nem felel meg az adóelhalasztott bánásmódnak. A részvényeket, a kötvényeket, a kötvényeket és a partnerségi érdekeltségeket nem tekintjük a “hasonló fajta” vagyonnak a csere szempontjából.
1031-es tőzsdének minősítés ma az ügyletnek “cserének” kell lennie, nem pedig csak az egyik ingatlan eladásának a későbbi vásárlásával. Először is, az értékesített ingatlant és az új helyettesítő ingatlant befektetési céllal, vagy kereskedelemben vagy vállalkozásban történő produktív felhasználás céljából kell tartani. Olyanoknak kell lenniük, mint „hasonló” tulajdonságok.
A következő ingatlancserék példák azokra, amelyek megfelelnek a „hasonló jellegű ingatlanok minősített cseréjének követelményének”. :
- Iroda bevásárlóközpontért cserébe
- Bevásárlóközpont nyers földért cserébe
- Nyers föld ipari épületért cserébe
- bérház ipari épületért cserébe
- tanya vagy farm irodaházért cserébe
Vásárlási határidők
1984 előtt gyakorlatilag minden csere az eladott ingatlan (lemondott ingatlan) bezárásával és átruházásával, valamint az új ingatlan megvásárlásával ( helyettesítő ingatlan). A megfelelő ingatlan megtalálása során felmerült problémák mellett nehézségek merültek fel a címek és a pénzeszközök egyidejű átruházásával is. Ma nem így.
A késleltetett 1031-es csere elkerüli ezeket az 1984 előtti problémákat, de most szigorúbb határidőket írnak elő. Az a befektető, aki ki akar tölteni egy tőzsdelistát, és a szokásos módon értékesíti ingatlanjait. Amikor a vevő előrelép és az adásvételi szerződés teljesül, az eladó cseremegállapodást köt egy képzett közvetítővel, aki viszont helyettes eladóvá válik. A csereegyezmény általában az eladó szerződésének átruházását írja elő a közvetítőnek. A zárás megtörténik, és mivel az eladó nem érhet hozzá a pénzhez, a közvetítő megkapja az eladónak járó bevételt.
Tulajdonságok azonosítása
Ezen a ponton kezdődik az első időzítési korlátozás, az azonosítás 45 napos szabálya. A befektetőnek az eredeti ingatlan bezárásától és átruházásától számított 45 napon belül be kell zárnia vagy írásban azonosítania kell a potenciális helyettesítő ingatlant. Az időtartam nem alkuképes, hétvégéket és ünnepeket is tartalmaz, és az IRS nem tesz kivételt.Ha a befektető túllépi az időkorlátot, akkor a teljes tőzsdét kizárhatják, és biztosan követni fogják az adókat.
A befektető vagy három ingatlant azonosíthat, függetlenül attól, hogy valós piaci értékük vagy nagyobb számú ingatlan, feltéve, hogy az azonosítási időszak végén az összesített valós piaci értékük az átadás napján nem haladja meg a lemondott ingatlan összesített valós piaci értékének 200 százalékát.
A három tulajdonság és a 200 százalék szabály túllépése esetén a csere nem fog kudarcot vallani, ha az adózó olyan helyettesítő ingatlanokat vásárol, amelyek valós piaci értéke legalább 95% az összesített értékről Valamennyi azonosított helyettesítő ingatlan valós piaci értéke.
A “Boot” elkerülése
Reálisan a legtöbb befektető betartja a három tulajdonság szabályát, hogy teljesítsék kellő gondossággal, és válassza ki a számukra legmegfelelőbb tulajdonságot, amely bezárul. Általában a kereskedés célja a “boot” átadásának elkerülése és a csere adómentes fenntartása.
A “boot” pénz – vagy a valós piaci érték. – minden nem hasonló jellegű ingatlan, amelyet az adófizető a tőzsdén keresztül kap meg. A csomag lehet készpénz, az adósság csökkenése vagy az értékesítésből származó bevételek felhasználása záráskor felmerülő költségekre, amelyek nem minősülnek érvényes zárásnak. költségek. A tőzsdén történő indításra vonatkozó szabályok bonyolultak, és szakértői tanács nélkül a befektető akaratlanul is megkapja a rendszerindítást és adót fizethet.
Helyettesítő ingatlan megvásárlása
A helyettesítő ingatlan kiválasztása után az adózónak 180 nap áll rendelkezésére attól az időponttól számítva, hogy a lemondott ingatlant átadták a vevőnek, hogy bezárja az új helyettesítő ingatlanot. Ha azonban a befektető adóbevallásának esedékessége, annak esetleges meghosszabbításával, annak az adóévnek, amelyben a lemondott ingatlant eladták, korábbi, mint a 180 napos időszak, akkor a cserét erre a korábbi időpontra be kell fejezni.
Mivel ennek a szabálynak nincsenek kiterjesztései vagy kivételei, tanácsos a határidő előtt ütemezni a csere tulajdonság bezárását .
Mivel a törvény előírja, hogy a befektető ne nyúljon az első tranzakcióból származó bevételhez, a minősített közvetítő záráskor és átadáskor megszerzi az eladótól az ingatlant. a tranzakció befejezése után a befektetőnek.
Írta: C. Grant Conness, elnök, 1031 Alternatives Group
az írás ideje, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, a kaliforniai Sacramento-i Lyon Real Estate bróker-munkatársa.
Az Egyenleg nem nyújt adót, befektetést vagy pénzügyi se tanácsok és tanácsok. Az információkat egy adott befektető befektetési céljainak, kockázattűrő képességének vagy pénzügyi körülményeinek figyelembevétele nélkül mutatják be, és nem biztos, hogy minden befektető számára megfelelő. A múltbeli teljesítmény nem jelzi a jövőbeni eredményeket. A befektetés kockázatot jelent, beleértve a tőke esetleges elvesztését is.