Sok adófizető nincs tudatában azoknak az adókövetkezményeknek, amelyek potenciálisan alkalmazhatók az üzleti ingatlan értékesítésére. Ez nem olyan egyszerű, mint csak egy eszköz eladása. Gondolhatja, hogy az üzleti ingatlan értékesítése sok különböző réteggel rendelkezik. E különböző rétegek mindegyike eltérő adókulccsal adózhat, és másként kezelhető az adózók adóbevallásában.

Amikor üzleti eszközt értékesít, akkor különböző típusú nyereségek és veszteségek lehetnek, még ugyanazon tranzakción belül is. A nyereségek és veszteségek lehetnek: rövid távú tőkenyereség, rövid távú tőkeveszteségek, hosszú távú tőkenyereség, hosszú távú tőkeveszteségek, 1245. szakasz szerinti értékcsökkenés visszavétele, 1250. szakaszi értékcsökkenés visszavétele, vissza nem vett 1250 nyereség és 28% -os nyereség (az eladással kapcsolatban) egyes gyűjtemények). Ezeknek a nyereség- és veszteségkategóriáknak eltérő kezelése és eltérő adókulccsal történő kezelése van.

Annak meghatározásakor, hogy milyen jellegű nyereség lesz az üzleti eszköz értékesítésekor, először fontos meghatározni, hogy milyen típusú eszközt használ. értékesítik, és azt is, hogy milyen típusú gazdálkodó egységnél tartják az eszközt. A leggyakrabban értékesített három eszközkategória: (1) 1231-es vagyon, (2) 1245-ös vagyon és (3) 1250-es ingatlan. Ha az eladott eszközt egy C-Corporation tartja, a nyereséget szokásos adókulcsok alapján adózzák annak ellenére, hogy milyen típusú eszközről van szó. Ha az értékesített eszközt a C-Corporationtől eltérő entitás tartja, akkor az eladott eszköz típusától függően különböző nyereségrétegek lehetnek.

Az 1231. amelyeket a kereskedelemben használnak, és amelyek az adófizetőknél több mint egy évig vannak. Az 1231 szekcióba tartozó üzleti ingatlan értékesítéséből származó nyereséget hosszú távú tőkenyereségként kell kezelni, és legfeljebb 15% -os adókulccsal kell megadóztatni, legalábbis 2012. december 31-ig. rendes veszteség, és csökkentheti az adózó bevallásából származó szokásos jövedelmet, és nem vonatkozik rá a tőkevesztés korlátozása (3000 dolláros korlátozás az egyének számára vagy a tőkenyereség korlátozása a vállalatok számára). Van azonban egy 1231-es szakasz visszafoglalási szabálya, miszerint ha üzleti ingatlant értékesít a nyereséget és levonta az 1231-es paragrafusú ingatlan értékesítéséből eredő szokásos veszteségeket az elmúlt öt évben, akkor az Ön által elismert 1231-es paragrafusban elért nyereséget rendes jövedelemként kell megadóztatni, az adózó szokásos jövedelemkulcsának felhasználásával, és nem a kedvezményes 15 % maximális tőkenyereségi ráta.

Az 1245. szakasz szerinti vagyon (1) minden értékcsökkenhető személyes vagyontárgy, legyen az materiális vagy immateriális, és (2) bizonyos értékcsökkenhető ingatlan (általában olyan ingatlan, amely specifikusan teljesít). funkciók, például tároló tartály, de nem épületek vagy az épület szerkezeti elemei). Ha eladja az 1245. szakasz szerinti ingatlant, akkor a nyereséget vissza kell térítenie rendes jövedelemként az eladott eszközre vonatkozó korábbi értékcsökkenési levonások erejéig. A korábban elszámolt értékcsökkenés összegéig számított nyereséget a szokásos jövedelem mértékével kell megadóztatni. A nyereség összegét, amely meghaladja a korábban felvett értékcsökkenést, ezután 1231. Cikk szerinti nyereségként kell kezelni (a fent említett 1231. Az 1245. cikk szerinti visszafoglalási szabályok nem alkalmazhatók, ha az eszközt veszteséggel adják el. Ha egy 1245. szakasz szerinti eszközt veszteséggel adnak el, akkor a veszteséget az 1231. Szakasz szerinti veszteségként kezelik, és levonják mint rendes veszteséget, amely csökkentheti a rendes jövedelmet.

Az 1250. szakasz szerinti ingatlan olyan ingatlanból áll, amely nem Az 1245. szakasz szerinti ingatlan (a fentiek szerint), általában az épületek és azok szerkezeti elemei. Amikor eladja az 1250-es szakaszú ingatlant, akkor tisztában kell lennie az esetleges 1250-es szakaszi értékcsökkenés visszafoglalásával, valamint az “el nem vett 1250-es szakasz nyereségével”. Ha eladja az 1250. szakaszban szereplő ingatlant, amelyet 1986 után állítanak üzembe, akkor az amortizációs levonásoknak tulajdonítható hosszú távú tőkenyereség egyikének sem kell az 1250. szakasz szerinti értékcsökkenési visszaigénylését alkalmazni. Ha amortizálta az 1987 előtt üzembe helyezett nem lakáscélú ingatlanokat, és a lineáris értékcsökkenés alkalmazásával amortizálta az üzembe helyezett ingatlant, akkor az 1250. szakasz szerinti értékcsökkenés nem kerül visszafoglalásra. Ha azonban bármikor gyorsított értékcsökkenési módszert alkalmaztak, akkor az értékesítés nyereségét szokásos jövedelemként kell megadóztatni, amennyiben a felvett gyorsított értékcsökkenés összege meghaladta azt az értékcsökkenést, amely megengedett volna, ha az egyenes vonalú értékcsökkenési módszert alkalmazná. Ez az 1250. cikk szerinti értékcsökkenési visszaigénylés a szokásos jövedelemkulcsokkal kerül megadóztatásra. “. Az el nem fogott 1250-es szakasz nyereségét legfeljebb 25% -kal kell megadóztatni.

2012. december 31-ig. Az 1250. cikk szerinti ingatlan veszteséges értékesítése az 1231. szakasz szerinti veszteséget eredményezi, és rendes veszteségként vonja le, amely csökkentheti a rendes jövedelmet. Az 1250. cikk visszafoglalási rendelkezései csak a nyereségre vonatkoznak, nem a veszteségekre.

Mivel biztos vagyok benne, hogy látja, ez nem olyan egyszerű, mint csak üzleti eszköz eladása. Az üzleti eszközök minden eladásának sok lehetséges adója lehet. Az üzleti eszközök értékesítésének adózási kezelése meglehetősen bonyolult lehet, és ha nem biztos az adókövetkezményekben, vegye fel a kapcsolatot Dermody, Burke és Brown adótanácsadójával, hogy elmagyarázza, hogyan kell kezelni az eladást. .