Az 5 titkomat átadom neked a legjobb ingatlankezelő társaságok megtalálásához.
Talán úgy gondolja, hogy maga kezelheti az ingatlant?
Talán.
De ha tippjeimet felhasználja a legjobb ingatlankezelő társaságok megtalálásához, akkor többet megtakarítanak Önnek pénz, mint az általuk fizetett díj.
A legjobb vagyonkezelő társaság megtalálásának öt titka a következő:
1. Olvassa el a finom nyomtatást a szerződésekben
2. Ellenőrizze a díjak felépítését
3. Ellenőrizze, hogy megbízhat-e bennük
4. Találkozz velük négyszemközt
5. Adjon nekik állandó visszajelzést
A tökéletes ingatlankezelő társaságok megkapják kezelési díjukat és még sok mást. Jobban csinálják a dolgokat, mint te, ha te magad csinálnád.
Több tapasztalatuk van:
- Bérlők keresése
- Halott ütésű bérlők kezelése
- késedelmes bérleti díj beszedése
- kilakoltatás
- tisztességes árak megtalálása és kedvezmények megszerzése a vállalkozóktól
- a szükséges javítások (és felesleges) ismerete bérleti díjakhoz
- A bérelhető bérleti helyek ismerete
- A bérleti díjak ára
- És még sok minden más…
megismételve, ezek az ingatlankezelő társaságok végül sokkal többet érnek, mint a díjaik, csak kapcsolataik, szakértelem és a bérleti piac megértése révén.
Ez megint csak akkor igaz, ha megtalálja a megfelelő ingatlankezelést. Rengeteg rossz is van, amelyek több pénzbe kerülnek, és annyi munkával járnak, mint önmaga.
Ott jön be ezeknek a tippeknek a követése!
Rengeteg könyv és blogbejegyzések a bérelt ingatlanok saját maga kezeléséről.
Milyen fejfájás!
Egy szakkezelésért és szakértelemért fizet egy ingatlankezelő társaságnak, amelyet nem lehet lemásolni azzal, hogy maga olvas könyveket és blogokat.
Ez eladónak fog hangzani, de igaz. Számomra nagyszerűen működik, és Önnek, vagy bárkinek, akit ismer, akinek szüksége van rá.
Húsz családi ház van a birtokomban, és mindegyiket ugyanaz a bérleményt kezelő cég kezeli.
Az elmúlt években kifejlesztettem egy rendszert és felépítettem egy olyan csapatot, amely valóban nekem működik (szó szerint és átvitt értelemben is).
A rendszer legfontosabb része a bérbeadás-irányító csapat.
Íme a titkaim a tökéletes megtalálásához.
1. Olvassa el az apró betűs részt a szerződésekben
Ha ingatlankezelőt alkalmaz, szerződést köt. Gondosan olvassa el ezt a szerződést. Van valami konkrét dolog, amire szeretném, ha figyelne.
Ügyeljen arra, hogy ne nehezítsék meg az elbocsátását.
Mit értek ez alatt?
A szerződésben lesz valami, ami meghatározza, hogy milyen feltételek mellett mondhatja fel velük a bérleti ingatlan-kezelési szerződést.
Ha felmondja a szerződést, előfordulhat, hogy még néhány hónapot fizetnie kell a szerződésük kezeléséért. díjak. Még azt is mondhatja, hogy fizetnie kell az év hátralévő részében.
Értse meg ezt a nyelvet. Ha úgy érzi, hogy rosszul teljesítenek, és szeretné abbahagyni a használatukat, győződjön meg róla, hogy megérti, mennyibe kerül a távozás. Meg kell értenie azt is, hogy milyen lépéseket kell tennie a szerződés jogszerű felmondása érdekében. Lehet, hogy írásban vagy ajánlott levélben kell tennie valamit.
Tárgyaltam, hogy a szerződés ezen részét kivessem a szerződésemből. Ha elégedetlen voltam az alapkezelő társaság szolgáltatásával, felmondhattam, anélkül, hogy további havi kezelési díjakat fizettem volna.
Nézzük meg, mi történt ezután …
Néhány hónappal később, Monica az ingatlankezelő társaságtól azt mondta, hogy a bejárati ajtóig vezető betonlépcső korlátja laza volt, és cserére szorult. Azt mondta, hogy három árajánlatot fog kapni a munkához.
Kicsit meredeknek tűnt a lépcsőn (nincs szójáték).
(Nem, nem a szóban forgó lépcső)
Megkértem egy szomszédos ezermest, hogy menjen megnézni a lépcsőket, és tudassa velem, hogy mit kér a javításért.
Másnap e-mailt küldött nekem, és közölte, hogy kijavította. 50 dollárral tartozom neki.
E-mailt küldtem Monicának, hogy felmondtam a vezetői szerződést.
Úgy tűnt, hogy az alapkezelő társaság megléte ugyanolyan sok munka, mint annak hiánya. Nem először kérdőjeleztem meg az általa hozott döntéseket.
Utána kellett járnom és át kellett vizsgálnom mindent, amit tett!
Győződjön meg róla, hogy van lehetősége megszabadulni ha szükséges, az ingatlankezelő társaság, és ügyeljen arra, hogy az ne kerüljön Önhöz túl sokba.
2. Ellenőrizze díjstruktúrájukat
Kezdje azzal, hogy megnézi az ingatlankezelési szerződésüket, és megérti a díjstruktúrájukat.
A legalapvetőbb megértés az, hogy miként számolják fel a kezelést.Leggyakrabban ez a bérleti díj százalékos aránya. A bérleti díj 10% -a meglehetősen gyakori, de láttam, hogy sok helyen kevesebbet számítanak fel. A 8% nem ritka.
Ugyanúgy, mint az élet bármely más díjstruktúrájában. Ha egy vállalat 10% helyett 8% -ot számít fel, akkor észreveheti, hogy a díjszerkezet más részében drágábbak lehetnek, mint egy versenytárs. Valahol máshol találják meg, hogy ezt pótolják.
Ennek jó példáját szemlélteti jelenlegi bérlakás-kezelő cégem. 10% -ot számítanak fel, ami egyesek szerint magas, de nem fizetnek díjat a bérlők felkutatásáért és a bérleti szerződés aláírásáért. Nem számítanak fel díjat a bérleti szerződés lejárta után történő lemondásáért sem. Sok más ingatlankezelő társaság teszi.
Sok cég havi, esetleg fél havi bérleti díjat számít fel a bérleti szerződés aláírásáért. Ez nagyon fontos lehet a kiadások kiszámításakor.
Forgalmam nagyon magas az alabamai Montgomery-ben. Az átlagos forgalom 1 ½ és 2 év között van. Egy vagyonba kerülne, ha minden alkalommal fizetnék egy havi bérleti díjat, ezért aranyos az, ha ezt beleszámítom a 10% -os díjamba.
Ha olyan területen tartózkodna, ahol alacsonyabb a forgalom, akkor talán egy havi bérleti díj nem alakulna túl rossznak számodra. Vannak, akik ugyanazt a házat bérlik öt vagy tíz évre. Felszámíthatják a vállalkozó költségeit plusz egy százalékos felárral. Lehetnek saját vállalkozóik is, akikkel saját díjrendszerük van. Győződjön meg róla, hogy megértette, és hasonlítsa össze a környék többi ingatlankezelő társaságával.
A kilakoltatás folyamata államonként eltérő, ezért az időtartam és a mennyibe kerülés nagymértékben változhat. A bírósági költségek és a fizetendő díjak is ugyanúgy változnak.
Kérje meg őket, hogy világosan magyarázzák el Önnek a kilakoltatás folyamatát. Meg kell értenie, hogy mennyi időbe telik ez normálisan és a legrosszabb esetben. Meg kell értenie azt is, hogy mindkét esetben mennyibe fog kerülni valakit a házból. Kérdezd meg, milyen gyakran fordul elő, és milyen szűrési folyamatukkal próbálják elkerülni.
3. Győződjön meg arról, hogy megbízhat bennük
Az elsődleges szempont az online források ellenőrzése.
Ellenőrizze a jobb üzleti irodát. Láthatja, hogy vannak-e regisztrálva, vannak-e panaszok ellenük, és hogyan oldották meg ezeket a panaszokat.
Ezután végezzen sok guglizást (nem vagyok benne biztos, hogy a googlelés egy szó még). Ellenőrizze a rájuk vonatkozó véleményeket és / vagy panaszokat. Óvakodjon egy olyan vállalattól, amely úgy tűnik, hogy semmiféle online jelenléttel nem rendelkezik. Ez egy figyelmeztető jel. Túl újak vagy rejtegetnek valamit.
Ellenőriznie kell a jobb üzleti irodát, meg kell keresnie a cég nevét, és minden más online forrást fel kell használnia, amelyre gondolhat, hogy lássa, mit mondanak róluk az emberek.
Ezután kérjen referenciákat. Mondja meg nekik, hogy engedélyt szeretne kérni más befektetőkkel, akik kezelési szolgáltatásaikat igénybe veszik. Ideális esetben legalább három emberrel beszélhet. Beszéljen néhány bérlőjével is. Nézze meg, hogyan kezeli őket az alapkezelő társaság.
Ezek arra utalnak, hogy az ingatlankezelő társaság nyújt Önnek, és ezeknek csak korlátozott hasznossága van. Van elfogultság. Tudják, hogy hívsz és miért, és kötelességüknek érzik szép dolgokat mondani. Lehetnek akár az alapkezelő társaság “barátai”, vagy befektetők vagy bérlők, akiket sokkal jobban kezelnek, mint más ügyfeleket.
Miért fontos ez?
Mert szeretne mintát az átlagos befektetőt vagy bérlőt hasonlóan kezelik.
Ideális esetben megtalálja a módját saját referenciáinak kidolgozására. Ezt úgy teheti meg, hogy megkérdezi a kapott referenciát, ha ismernek valakit, akivel beszélhet . Lehet, hogy valaki őszintébb vagy elfogulatlanabb véleményt fog mondani.
Az ön által kidolgozott referenciák hatékonyabbak, mint a cégtől kapott hivatkozások.
Ha a vállalat vonakodik hivatkozásokat adni, ezt hívják nyomnak. Érdemes lehet átgondolni. Ha az alapkezelő társaság nem működik befektetővel, ez szintén aggodalomra adhat okot. Ön lesz az első. Ez nem azt jelenti, hogy ez nem engedélyezett, de ez azt jelenti, hogy nincs sok tapasztalatuk, és nem lesz előnye, ha olyan befektetőkkel beszél, akik kezeskedhetnek azért, hogy már elégedettek legyenek a t örökös szolgálat.
Most itt az ideje, hogy a bérlő szemszögéből vegye fel a kapcsolatot az alapkezelő társasággal. Ezen a ponton elmegyek a weboldalukra és a Facebook oldalukra, valamint bármilyen más online jelenlétükre, és körülnézek. Látom, milyen könnyű eligazodni. Látom, milyen jó munkát végeznek a házak tulajdonságainak leírásában és a képek elkészítésében. Látom, hogy profi jelennek meg. Nézd meg az oldal alját. Az oldal alján található év naprakész?
Felhívom a bérlőként feltüntetett telefonszámot, és megpróbálok időpontot egyeztetni egy ingatlan megtekintéséhez.Ezután felteszek egy csomó kérdést az ingatlannal kapcsolatban, és megnézem, milyen kérdéseket tesznek fel nekem a jövedelmemmel és a helyzetemmel kapcsolatban. Ezután nehézkesen cselekedhetek, és látom, hogyan kezelik. Talán elmagyarázom, hogy rossz hitelem van, vagy hogy a múltban kitelepítettek. Talán két bulldogom van, és egy rockzenekarban vagyok. Csak azt szeretném hallani, hogy mennyire profin kezelik az ilyen érdekes helyzeteket.
A telefonhívás során néhányan udvariasan mondom nekik, hogy nem érdekel, és leteszem a telefont. Nem viszem olyan messzire, hogy beállítsam és kinevezzem, és találkozzak velük a házban. Lehet, hogy ez túl messzire viszi ezt a titkos dolgot.
Aggódom amiatt, hogy milyen egyszerű és gyors telefonálni egy tényleges embert. Ha kapok hangpostát, milyen gyorsan hívnak vissza (ha valaha is)? Ha e-mailt küldök, milyen gyorsan reagálnak (ha valaha)?
Mennyire udvariasak? Mennyire profik a megkereséseimmel? Ez az, amit meghatározok ezekből a telefonhívásokból.
Nagy probléma az lenne, ha soha nem kapnék válaszokat e-mailben, és nem venném át az embereket telefonon. Egy másik kérdés durva vagy szakszerűtlen válasz lenne. Az is aggódna, ha nagyon rossznak tűnnek a bérleti díjak nagyon rossz hitellel rendelkező vagy jövedelem nélküli emberek számára.
Miután kielégítettem ezt a tesztet, áttérek az ingatlankezelő társaság tulajdonosaira.
4. Találkozz velük szemtől szemben
Ezt személyesen akarod megtenni. A megbízhatóságuk személyes megítélése olyan dolog, amire nem lehet árat tenni. Ha ezt messziről csinálod, akkor a Skype vagy a videó az utolsó lehetőséged, de azt állítom, hogy repülnél vagy hajtanál ki, és ezt személyesen is megvalósítanád. Ne telefonon tegye, hanem tudni akarja, hogy egymással szemébe nézzen és személyes szinten megismerje őket.
Itt az ideje, hogy húsz kérdést eljátsszon. Nem korlátozlak téged húszra, csak ez a neve annak a játéknak, amelyet néha az autóban játszol hosszú úton. Készítsen hosszú listát azokról a kérdésekről, amelyeket feltenni szeretne arról, hogyan fogják kezelni minden elképzelhető helyzetét. Minden, amiért Ön mint bérbeadó aggódik, meg fogja kérdezni, hogyan fogják kezelni az Ön számára. Háziállatok, rossz hitel, késedelmi díjak, valaki, aki szemetet vet a házra, valaki, aki nem költözik el, perek, nukleáris háború, mi történik, ha ez a cég csődbe megy, bármi, amire csak gondolhat.
Íme egy a kérdések listája, amivel előálltam, hogy elindítsalak.
- Hány éves a céged?
- Hogyan kezdted az ingatlanok kezelését?
- Mennyi tapasztalata van mindegyiknek az ingatlanszakmában? Vagyonkezelési üzlet? Adjon meg részleteket.
- Hány bérleti ingatlannal rendelkezik Ön?
- Hány bérbeadást kezel a befektetők számára?
- Hány különböző ingatlanbefektető Önnek sikerül?
- Engedje meg, hogy beszéljek néhány befektetővel arról, hogy milyen tapasztalataik vannak Önnel?
- Hogyan működnek a kilakoltatások ebben az államban és városban? Mennyi idő telik el normálisan és legrosszabb esetben? Hogyan kezeli a kilakoltatásokat, és hogyan számolom fel nekem ezt normálisan és legrosszabb esetben?
- Mekkora az üresedési aránya?
- Vannak saját vállalkozói, akik kizárólag Önnek dolgoznak? Hányan és hogyan számolnak fel tőlem, hogy felhasználjam őket?
- Milyen kritériumok és jövedelemigények vonatkoznak a bérlők szűrésére?
- Mi az Ön háziállat-politikája?
- Láthatok egy minta bérleti jelentést, amelyet minden hónapban elküld a befektetőknek?
- Hagyja, hogy beszéljek néhány bérlőjével a veled való együttműködés tapasztalatairól?
- Van terved az ingatlanjaimra, ha úgy dönt, hogy abbahagyja a bérleti díjak kezelését?
Ezekre a kérdésekre őszinte választ szeretne és elvár. Ha van kitérés vagy vonakodás válaszolni, akkor nem jó jel. Véleményem szerint nem egy teljesen új és semmilyen tapasztalattal nem rendelkező ingatlankezelő céget szeretne. Nem akar egy akkora alapkezelő társaságot sem, ők nem hajlandók veled találkozni és válaszolni ezekre a kérdésekre. Ha csak egy másik szám vagy számukra, akkor valószínűleg rossz szolgáltatást kapsz.
Hajlandóak lennének találkozni veled és válaszolni az ilyen kérdésekre, hogy befektetője legyen az üzleted.
Ezen a ponton remélhetőleg elegendő információ áll rendelkezésére az ingatlankezelésről ahhoz, hogy rájöjjön, felveheti őket. Akkor csináld. Van még egy fontos lépés, amely csak akkor lehetséges, ha felvették őket, és aktívan irányítják az Ön számára. Biztosítja, hogy magas színvonalú szolgáltatást nyújtsanak.
5. Adj nekik állandó visszajelzést
Minden házi feladatot elvégeztél, és azt vetted fel, amiről úgy gondolod, hogy minőségi cég. A munka ezzel nem ér véget. Meg fogja találni, hogy olyan dolgokat csinálnak, amelyek nem tetszenek. Ez lehet üzleti gyakorlatuk, rossz döntéseik, számviteli problémájuk, lassan kezelhetőek az üres álláshelyek, vagy akárhány probléma.
Az a fontos, hogy világosan közölje azzal, amivel nem elégedett, és rábírja őket, hogy ezt kijavítsák. viselkedés.Ne feledje, hogy díjat fizet nekik egy szolgáltatás igénybevételéért, és bizonyos dolgokat vár el ezért a díjért. Ilyen jellegű korrekciókra számítani kell. Lényegében tökéletes ingatlankezelőként képzi őket.
Vagyonkezelő társaságunkkal együttműködve néha azt tapasztalhatjuk, hogy a pénzügyi kimutatásból nem derül ki minden hónapban, hogy a pénzt hogyan költötték el. Azonnal beszélünk a tulajdonosokkal, és tisztázzuk, miért van zűrzavar a múlt hónapban hova került pénz. Ez mindig a következő hónapban továbbfejlesztett pénzügyi jelentést eredményez. Ez sokkal könnyebbé teszi az adóbevallást és a nyereségünk és veszteségünk megértését.
Egy másik jó példa az üres álláshelyek kezelése. Ha észreveszi, hogy az alapkezelő társaságnak a kelleténél hosszabb ideig tart megüresedni, hívja fel őket, és kérdezze meg őket erről. Ellenőrizze és nézze meg, hogyan reklámozzák őket. Kérdezze meg őket az árról, és ha esetleg felajánlana egy speciális vagy valamilyen ösztönző lépést, hogy bérbe adják.
Olvassa el: Mennyit keresek a bérleményemből?
Ez hosszú távon javíthatja az üres álláshelyek kezelését. Ha nem, akkor komolyabb beszélgetéseket kell folytatnia velük. Az üres álláshelyek nagyon komoly problémát jelenthetnek az Ön számára, különösen, ha jelzálogköltséget kell fizetnie.
Emlékszik a korai példámra, amikor kirúgtam egy ingatlankezelő társaságot, mert több ezer dollárt ajánlottak nekem a lépcsőn, és amikor átküldök egy ezermest, akkor 50 dollárért kijavította? Azt ajánlom időről időre, hogy tegyen valami hasonlót, hogy mindenki őszinte maradjon.
Ha valamilyen típusú nagy ajánlat folyik, kérjen néhány ajánlatot az alapkezelő társaságtól. Ezután nyíltan elmondaná az alapkezelő társaságnak, hogy vállalkozót is küld, amelyet egy barátja ajánlott ajánlattételhez is. Csak időnként kell ezt megtennie, hogy megbizonyosodjon az ajánlataik igazságosságáról. Úgy hívják, hogy “bizalom, de igazol”.
A bizalom, de az igazolás lényegében azt jelenti, hogy még nem bízom benned, ezért szeretnék igazolni. Nincs ezzel semmi baj. Azok az emberek, akik őszintének tűnnek és látszanak, árnyékosak dolgokat, és néha csalódást okozzon nekünk. Ne felejtsen el bízni, de ellenőrizze. Úgy gondolom, hogy ha az alapkezelő társasága ilyen módon megégeti, az rossz jel. A csalás megcsal. El kell rúgnia őket.
Összefoglalva
Vannak, akik maguk döntenek az ingatlanok kezeléséről. Amint azt korábban említettem, egy kiemelkedő ingatlankezelő cégnek annyi tapasztalata és kapcsolata van, hogy többet fizetnek be, mint az Ön által fizetett díjak Hosszú távon pénzt keres azzal, hogy felhasználja ezeket a tudásokat és tapasztalatokat.
Tippjeim betartásával kiszűrjük a rossz almákat, és nagyszerű alapkezelő társaságokat találunk, amelyek partnereivé válnak az ingatlan üzletében. . Pénzt fog keresni értük, és jelentős passzív jövedelmet fognak termelni az Ön számára.
Ez egy valódi, mindenki számára előnyös partnerség.