Tarvitsetko todella kiinteistönvälittäjän apua kodin myyntiin? Ehkä ei, taloudellisen tutkimuksen kansallisen toimiston (NBER) vuoden 2007 paperin mukaan. NBER vertaili omakotitalojen myyntiä Madisonissa, Wisconsinissa, paikallisten omistajien omistamien verkkosivustojen kautta agenttiavusteisilla MLS-listoilla eikä löytänyt tilastollista eroa myyntihinnoissa. Koska listausasiamiehet käyttävät yleensä 3% lopullisesta myyntihinnasta, myyjät, jotka luopuvat edustajan edustuksesta, voivat tulla eteenpäin.
Kun koti tulee markkinoille ilman listausagenttia, se tunnetaan nimellä ”myy omistajaksi”, ”Tai FSBO (lausutaan” FIZZ-boh ”). FSBO-listat ovat nykyään yleisempiä kuin vuonna 2007, kiitos kuluttajille suunnattujen listausalustojen, kuten Zillow, ja muiden kuin agenttien helpomman pääsyn MLS-palveluun.
Mutta FSBO ei ole kävely pysäköidä. Vuoden 2017 Zillow-raportissa todettiin, että 36% asunnon omistajista yrittää myydä kotejaan ilman edustajaa, mutta vain 11% tosiasiallisesti suorittaa myynnin itse. Toisin sanoen yli kaksi kolmasosaa FSBO: ta kokeilevista myyjistä epäonnistuu.
Luuletko, että sinulla on mitä tarvitset liittyäksesi FSBO-tarjouksia sulkevien myyjien joukkoon? Tässä on, mitä sinun on tiedettävä kodin myymisestä ilman edustajaa – ja miten voit selvittää, onko sillä järkevää sinulle.
Mitä ammattilistausagentit tekevät?
Ennen kuin päätät luopua edustuksesta, ymmärrä mistä luovut. Ammattilistausasiantuntijoiden tärkeimpiä tehtäviä ovat:
- Myyjän auttaminen asettamaan realistinen hinta. Olettaen, että käytät paikallista edustajaa, jolla on kokemusta omien kaltaisten talojen myynnistä, heidän pitäisi tuntea markkinat hyvin. Heidän tulisi myös tietää, miten tulkita comps tai viimeaikainen vertailukelpoinen myynti ja viimeisimmät myyntimallit. He voivat sitten ottaa huomioon tavoitteet ja motivaatiot, kuten kuinka nopeasti haluat myydä, ja auttaa sinua asettamaan realistisen listahinnan.
- Kodin valmistelu myytäväksi. Edustaja heittää objektiivisen, jopa kriittisen silmän kotiisi tunnistaen ongelmat, jotka on käsiteltävä ennen listautumista, tai mitkä alennukset koskevat listahintaa ongelmien valossa.
- Kodin lavastaminen. Agenttisi pitäisi auttaa sinua valmistautumaan kotiisi listalle ottamista varten. Siihen sisältyy yleensä perusteellinen, järjestelmällinen puhdistus- ja kuivausprosessi sekä tiukat säännöt järjestyksen ylläpitämiseksi kodin ollessa markkinoilla.
- Kodin listalle ottaminen ja markkinointi. Ennen listalle ottamista agenttisi tulee tilata tai ottaa ammattilaatuisia valokuvia kodin sisä- ja ulkotiloista, tuottaa kattava kuvaus omaisuudesta ja lisätä koti MLS: ään. Myyjämarkkinoilla edustajasi voi tehdä ostoksia kotiin ostajien edustajille ja houkutella tarjouksia ennen kuin se virallisesti tulee markkinoille.
- Kotinäyttelyjen helpottaminen. Agenttisi on kotinäyttelyiden ja avointen ovien ensisijainen järjestäjä ja yhteyshenkilö. Ne toimivat välittäjinä ostajien edustajille; jos agenttisi tekee työnsä hyvin, et ehkä koskaan näe potentiaalista ostajaa tai ostajan edustajaa.
- Helpottaa neuvotteluja. Edustajasi saa myös mahdollisten ostajien tarjouksia ja toimii välittäjänä neuvotteluissa. Myyntikokemus ja paikallisten markkinoiden asiantuntemus ovat tässä käteviä; pätevä agentti voi auttaa sinua lajittelemaan pitkät tarjoukset laadukkaista.
- Avustaminen sulkemisprosessissa. Asiamiehen tulee seurata sinua sulkeutumiseen, jonka yleensä järjestää toimitusasiamies tai omistusoikeusyhtiö ja johon voi liittyä myös kiinteistöasianajaja lainkäyttöalueesi lakien ja tapojen mukaan. Asiantuntemattomille myyjille agentin läsnäolo sulkemisen yhteydessä on merkittävä luottamusta lisäävä tekijä, joka voi lieventää viime hetken riitoja tai oikeudellisia kysymyksiä.
Tästä huolimatta hyvin järjestäytyneet myyjät, jotka ovat halukkaita huomattava aika ja ponnistus ovat enemmän kuin kykeneviä täyttämään nämä tehtävät itse.
Kuinka myydä talosi ilman kiinteistönvälittäjää
Karkeasti peräkkäisessä järjestyksessä tässä on mitä sinä Sinun on tehtävä paimentaaksesi FSBO-kotiasi esivalmistelujen valmistelusta sulkupäivään.
Valmistaudu kotiin
Aloita talosi valmisteleminen myyntiin hyvissä ajoin, ennen kuin luet sen. Aloita perusteellisella kuoppauskampanjalla. Tavoitteena on helpottaa potentiaalisten ostajien kuvittelemista itsestään kotiisi sen sijaan, että näkisit persoonallisuutesi merkkejä kaikkialla. Poista kaikki kodin asumiseen vaikuttavat asiat, kuten perhekuvat, ja piilota se lukittuihin kaappeihin, varastotiloihin, autotalliin tai muualle kuin varastoon. Käytä tilaisuutta myydä tai luovuttaa omaisuutta, jota et enää tarvitse; käytä eBaya, Amazonia, Craigslistia tai vanhanaikaista autotallimyyntiä ladataksesi ne nopeasti.
Seuraavaksi hankaa paikkaa, kunnes se loistaa. Jos olet ollut varma käyttämästä rahaa ammattimaisen kodin siivoamiseen tähän asti, kannattaa ehkä tehdä poikkeus. Löydät laadukkaita talonpuhdistusaineita kohtuulliseen hintaan Handy.com-sivustolta.Mahdolliset ostajat voivat erottaa hyvää tarkoittavan amatööripuhdistuksen ja ammattimaisen syväpuhdistuksen.
Napauta nyt ainakin yhtä objektiivista lähdettä – vähintään ystävää, joka ei välitä loukata sinua, mutta ihannetapauksessa , joku, jolla on kiinteistökokemusta – käydä läpi kodin kanssasi ja tunnistaa ongelmat, joita saatat unohtaa. Yleisiä hankkeita, joihin on puututtava ennen listaamista, ovat:
- Sisäseinien maalaaminen neutraaleilla väreillä
- Huonekalujen järjestäminen suurten tilojen täyttämiseksi ja pienempien korostamiseksi
- Vanhentuneiden korvaaminen kodinkoneet tai kalusteet
- Lisätään kodikkaita, mutta persoonattomia aksentteja, kuten alueen mattoja ja koristelukynttilöitä
Ellei asu condossa, et voi jättää huomiotta kodin ulkopintaa, jompikumpi. Jos ulkopuoli tarvitsee selvästi työtä, kuten uutta maalaustyötä tai ajotieltä, käsittele ensin näitä asioita. Muussa tapauksessa ensisijaisena tavoitteena tulisi olla korostamalla nykyistä maisemointiasi ja lisävarusteitasi reunakivien parantamiseksi. Jos sinulla on perinteinen nurmikko, ruohonsiemenet tai ruohosiemenet eivät vahingoita; kukkapenkkien tai poikkimaastojen osalta tuoreen multaa ja soraa pitäisi tehdä temppu.
Tutki markkinoita & Aseta hinta
Nyt on aika suorittaa objektiivinen analyysi paikallisista asuntomarkkinoistasi ja asettaa kotisi listahinta. Avainsana tässä on ”objektiivinen”. FSBO-myyjät antavat aivan liian usein tunteiden häiritä sen, minkä pitäisi olla täysin järkevä harjoitus. Rakkautesi kotiisi ei vaikuta sen arvoon.
Tarkista alueesi vastaavien kodeiden viimeaikainen myynti saadaksesi tunteen missä sinun pitäisi hinnoittaa kotiisi. Etsi myyntihintoja kodeille, joilla on samanlainen valmis neliömetri, makuuhuoneen ja kylpyhuoneen lukumäärä ja eräkoko. Voit tarkentaa hinnoitteluasi liittovaltion asuntorahoitusviraston HPI-laskimella, mutta älä ota sanaa Ja älä vaivaudu arviointiin; kulutat 300–500 dollaria vahvistamaan jo määrittelemäsi veloituksetta, ja ostajan pankki suorittaa oman arvionsa merkintäsitoumusten aikana.
Kun markkinatutkimuksesi tulokset ovat käsillä, aseta listahinta, joka heijastaa tavoitteitasi ja aikahorisontiasi. Jos sinun on oltava poissa talosta mahdollisimman pian, ehkä työnsiirron vuoksi, hinnoita se myymään nopeasti. Jos sinulla on varaa odottaa oikeaa ostajaa, aseta korkeampi luettelohinta e. Kuumien myyjien markkinoilla, joilla kodeissa myydään säännöllisesti yli kysyttävän hinnan, alempi listahinta voi laukaista tarjoussodan, joka päättyy siihen, että koti myydään paljon enemmän kuin pitäisi.
Kerää tietoja & Luonnosta yritystiedot
Seuraavaksi kerää tiedot, joita tarvitset yritystietojesi luomiseen, mukaan lukien:
- kotitiedot. Tämä sisältää määrällisiä tietoja, kuten vuosi vuodelta, valmiit sisätilojen neliökuvat, erän koon sekä makuuhuoneen ja kylpyhuoneen määrän sekä yksityiskohdat, kuten lämmityksen ja jäähdytyksen kokoonpanon sekä pysäköintijärjestelyt. Nykyään monilla kodeilla, jotka eivät tällä hetkellä ole aktiivisia MLS: ssä, on kuitenkin olemassa ”yritystietoja” asuntomarkkinoiden sivustoilla, kuten Zillow ja Trulia. Jos tämä on sinun tapaasi, voit yksinkertaisesti vetää nämä tiedot tarkkuuden tarkistamisen jälkeen. Mutta muista katso aktiivisista MLS-tiedoista vahvistaaksesi, että sinulla ei ole mitään tärkeätä.
- Valokuvat. Kotisi valokuvat voivat tehdä tai rikkoa yritystietosi. Jos et halua maksaa useita satoja dollareita ammattilaiselle valokuvapaketti, tee parhaansa kopioidaksesi sen. HGTV suosittelee, että siihen sisällytetään runsaasti luonnonvaloa, korostetaan laaja näkymä lähikuvien yli, otetaan enemmän valokuvia kuin aiot lähettää, ja muokkausohjelmiston avulla kosketat aiot lähettää valokuvia Haluat vähintään yhden kuvan talon jokaisesta huoneesta ja käytävästä sekä useita ulko- ja ulkorakennuksia.
- Kuvaus. Kuvauksessa on sekoitettava tosiasiat, joita ei mainita vakiomuotoisissa luettelotiedoissa, myyntikopioon. tuo napata ostajien huomiota. Istu alas ja aivoriihi kotiisi myyntipisteistä objektiivisen ystävän kanssa; kuten teitkin valmisteluvaiheessa, tavoitteenasi on nähdä kotisi mahdollisten ostajien silmissä. Kotisi kuvaus ei ole runoutta, eikä sen pidä venyttää yli parisataa sanaa, joten älä vaivaudu palkkaamaan ammattilaista sen kirjoittamiseen. Mutta varmista, että sanasi auttavat ostajia näkemään itsensä kotona. Jos olet jumissa, lue vertailukelpoisten ilmoitusten kuvaukset.
Lisää kotiisi MLS: ään
Sinun ei tarvitse luetella kotiasi MLS: ssä, ja monet FSBO: n evankelistat vannovat, ettei se ole myyjien ajan arvoinen. Mutta MLS-luettelo on helpoin ja todennäköisesti kustannustehokkain tapa saada vakava altistuminen listalle ilman ammattimaista välittäjää – ja mikä tärkeintä, saada yritystietosi ostajien edustajien eteen.
Listautuminen MLS: ään ei ole kovin kallista.Tunnettujen FSBO-palveluntarjoajien, kuten MLS My Home, MLS-paketit alkavat tyypillisesti noin 100 dollarista kuuden kuukauden ajan, ilman ostajan edustajapalkkioita, jos sellaisia on.
Mainosta muualla
MLS-palvelusi listauksen – ja piha- tai jalkakäytävän kyltin, jonka löydät muutamasta taalasta verkossa – ei pitäisi olla FSBO-markkinointikampanjasi loppu. Harkitse myös kodin mainostamista joissakin tai kaikissa näistä vaihtoehdoista:
- FSBO-sivustot. FSBO-sivustoja on runsaasti, mutta kustannusten hallitsemiseksi ja logistiikan hallitsemiseksi kannattaa todennäköisesti pitää pari tunnetuinta sivustoa. FSBO.com-sivustossa vain FSBO.com-listauspaketti maksaa noin 100 dollaria kuuden kuukauden ajan; MLS- ja Realtor.com-paketti, joka sisältää syndikaation Zillowissa ja Truliassa, maksaa noin 400 dollaria kuuden kuukauden ajan.
- Kiinteistösivustot. Jos et halua saada kevyempää FSBO-pakettia, voit lähettää FSBO-listasi suoraan kuluttajille suunnattuihin kiinteistösivustoihin, kuten Zillow ja Trulia. Voit lähettää FSBO-ilmoituksia molemmille näistä sivustoista, jotka tavoittavat yhdessä miljoonia potentiaalisia ostajia. Lisätietoja on Real Estate Witchin kattavassa oppaassa FSBO: n luetteloimiseksi Zillowiin.
- Paikalliset luokitellut verkkosivustot. Craigslist ja Nextdoor ovat molemmat ilmaisia, paljon liikennöityjä luokiteltuja verkkosivustoja, jotka ovat suosittuja koti myyjien ja ostajien keskuudessa – vaikka Nextdooren kiinteistöjä ei ole saatavilla kaikkialla.
- YouTube-kanava. Lähetä ammattiluokan videokierros talostasi YouTubeen. Mutta älä häiritse ravisevaa, kädessä pidettävää kamerapuhelimen läpikäyntiä; Jos et halua valita ammattimaista videokuvaajaa, kysy kaveriltasi tai kollegaltasi, jolla on videotuotantoa ja muokkausta.
- Oma sivusto. Vaikka omistettu verkkosivusto vaatii enemmän vaivaa kuin avaimet käteen -FSBO-listaus tai Craigslist-perusmainos, verkkosivuston luominen voi olla kannattavaa ostajien markkinoilla ja arvokkaiden tai erottuvien kotejen kannalta yleensä. Jotkut myyjien edustajat tekevät tämän, ja .com-verkkotunnus on melkein varmasti käytettävissä. Jos et ole kokenut verkkokehittäjä, käytä plug-and-play-hosting- ja sivusto-rakenninpakettia. Wixin perussuunnitelma maksaa esimerkiksi 11 dollaria kuukaudessa. Muista, että sinun täytyy isännöidä sivustoasi vasta siihen asti, kun talo myydään.
Pidä avointa taloa
Pidä avointa ovea pian sen jälkeen, kun kotisi on virallisesti tullut markkinoille . Valmistaudu suureksi debyyttisi käymällä muutamassa alueen avoimessa talossa, FSBO: ssa tai muussa paikassa, ja tekemällä muistiinpanoja.
Luo sitten kiiltävä myyntiarkki ja tee muutama tusina kopiota. Paljon myyjiä yksinkertaisesti tulostaa MLS- tai Zillow-yritystietonsa, mutta harkitse ylimääräisen mailin menemistä ja lisää kodin oheislaitteiden yksityiskohtia, kuten sen takahistoriaa sekä lähialueiden mukavuuksia, etenkin niitä, jotka houkuttelevat kotiisi todennäköisiä ostajia – esimerkiksi puistot ja koulut perheille sekä yöelämä nuoremmille sinkuille.
Suunnittele avoimen talosi viikonloppu myöhään aamulla tai aikaisin iltapäivällä. Tyypillinen ajoaika on kaksi tai kolme tuntia, mutta voit vapaasti mennä pidempään, jos haluat. Olettaen, että kotisi on jo siivottu, hylätty ja lavastettu, ensisijainen vastuusi ennen kuin avointen ovien leviää sanaa. Harkitse:
- Mainoksen sijoittaminen Craigslistiin ja Nextdooriin, vaikka sinulla ei olisikaan yritystietoja kyseisillä sivustoilla
- Yksityiskohtaisten tietojen lähettäminen sosiaalisen median kanaville ja pyyntö seuraajat levittävät sanaa
- joukkoviestin lähettäminen yhteystiedoillesi
- lentolehtisten lähettäminen kaupungin ympäristöön
Sinun täytyy olla läsnä ja ”päällä” koko avointen ovidesi ajan. Pukeudu ammattimaisesti ja kiinnitä täysi huomionne kaikkiin, jotka kävelevät oven läpi, riippumatta siitä, kuinka vakavasti he näyttävät todella ostavan paikkaa. Vastaa kysymyksiin kärsivällisesti ja perusteellisesti.
Muista, että avoimen ovesi tavoitteena on antaa markkinoille positiivinen ensivaikutelma kodistasi, ja kilpailet ammattiagenttien kanssa, jotka tekevät tämän elantonsa puolesta. Toimi vastaavasti.
Näytä Etusivu
Kun avoimet ovet ovat kirjoissa, on yksityisten esitysten avoinna oleva kausi. Osta Amazon.com-sivustolta alle 15 dollarin lukituslaatikko, jotta voit varata k eys kiinnitä tai asenna numeronäppäimistön lukko etuoviisi; voit saada monikoodilukon Amazon.com-sivustolta hintaan 75 dollaria tai vähemmän.
Kun ostajien edustajat ottavat sinuun yhteyttä, tarkista heidän henkilöllisyytensä tarkistamalla heidän lisenssinumeronsa valtion tietueisiin. Esimerkiksi Kaliforniassa, ota yhteyttä Kalifornian kiinteistöosastoon. Sitten selvität esitysajat jokaisen edustajan kanssa; iltaisin ja viikonloppuisin on yleensä helpompaa ostajille.
Ihannetapauksessa olisit poissa talosta – tai ainakaan näkyvistä – esityksen aikana, koska läsnäolosi saattaa lykätä mahdollisuuksia. Muista myös pitää koti tahrattomana ja siistinä, kunnes se myydään.
Ole valmis kentän & neuvottelemaan tarjouksista
Kun Mene FSBO, sitoudut toimimaan omana edustajaasi.Tämä tarkoittaa tarjousten laatimista ja neuvottelemista ostajien edustajien kanssa, jotka neuvottelevat kiinteistökauppoja elantonsa puolesta.
Jos tämä kuulostaa pelottavalta, kehitä näitä tehokkaita neuvottelustrategioita. Pidä ennen kaikkea mielessä kaksi pääasiaa:
- Et ole velvollinen vastaamaan alhaisiin tai turhiin tarjouksiin. Se, että ostajan edustaja vie aikaa tarjouksen lähettämiseen, ei vaikuta tarjouksen laatuun. Voit vapaasti hylätä epärealistisen alhaiset tarjoukset käsistä; useammin kuin ei, sama ostaja tulee takaisin jotain enemmän linjassa. Sama koskee erittäin vivutettuja tarjouksia (kun ostajan käsiraha on paljon pienempi kuin 20 prosentin normi) tai myyjälle epäystävällisiä tarjouksia (esimerkiksi ostaja pyytää tonnia myyjän maksamia sulkemiskustannuksia).
- Kärsivällisyys maksaa. Motivoituneet ostajat ovat siellä, jopa alamarkkinoilla. Älä lannistu siitä, mikä näyttää aneemiselta kiinnostukselta yritystiedoillesi. voit aina pudottaa tarjoushintasi, jos se tulee siihen.
Säilytä omistajayritys tai selvitysasiamies
Kotisi listattaminen ja markkinointi on riittävän suoraviivaista käsitelläksesi omistat, mutta tarvitset ammattitaitoista apua myynnin lopettamiseen.
Tarvitset nimenomaan escrow-agentin prosessin helpottamiseksi. Osavaltionne laeista ja tapoista riippuen turvatallettaja voi olla nimikeyhtiön edustaja tai kiinteistönvälittäjä. Käytä American Land Title Association -hakemistoa löytääksesi rekisteröityjä yhtiöitä tai pyydä apua osavaltion kiinteistövälittäjältä.
Escrow-agenttisi on tärkein yhteyshenkilösi kaikissa loppuasiakirjoissa ja niihin liittyvissä sulkemisissa. ostaja yleensä kattaa, mutta jonka voit suostua jakamaan tai oletettavasti edistämään myyntiä. Useimmissa tapauksissa ostaja on vastuussa nimikehakun suorittamisesta kotona ja sen vakuutuksesta.
Täytä vaaditut oikeudelliset asiakirjat & Sulje Myynti
Osavaltioiden ja liittovaltion lait hallitsevat kiinteistökauppoja Yhdysvalloissa. Riippumatta kotisi sijainnista, sinua sitovat liittovaltion lait, kuten oikeudenmukainen asuntolaki, joka kieltää myyjiä syrjimästä tiettyjen suojattujen luokkien jäseniä.
Esimerkiksi osavaltiosi kiinteistövalvontaviranomainen , Kalifornian kiinteistöministeriö – on osavaltiokohtaisten oikeudellisten kysymysten valvoja. Useimmilla lainkäyttöalueilla ostajat ja myyjät käyttävät kiinteää kiinteistöjen myyntisopimusta; FindLawilla on yksityiskohtainen kuvaus sopimuksen sisällöstä. Vaikka käyttäisit ilmaista tai halpaa lomaketta Internetistä, ei ole haittaa käyttää sitä kiinteistönvälittäjällä tai ainakin escrow-agenttisi kautta.
Tilitalletuksen edustajasi ja kiinteistösi asianajajan, jos sinulla on sellainen, on varmistettava, että kaikki paperityöt ovat kunnossa, koska kaikki sopimattomat asiat voivat viivästyttää tai vaarantaa myyntiä. Jos et halua hoitaa kaikkea, harkitse palkkaavan välittäjän palkkaamista myynnin loppuun saattamiseksi.
Etsi vain maksullista edustusta FSBO-palveluntarjoajien, kuten ForSaleByOwner.comin kautta, jonka kalleimmat kodimyyjät paketti maksaa noin 900 dollaria – silti vähemmän kuin täyden palvelun listausagentin 2–3 prosentin provisio, olettaen, että myyntihinta on vähintään 50000 dollaria. Vain maksuista välittäjät voivat olla hyödyllisiä myös ennen sulkemista.
Talosi myymisen edut ilman edustajaa
Asunnon omistajat mainitsevat yleensä nämä syyt FSBO: han siirtymiseen.
Sinä Sinun ei tarvitse maksaa listausasiamiehen palkkioita
Dollareina ilmaistuna tämä on suurin etu, kun myyt talosi ilman edustajaa. Listautumisagentit ottavat harvoin alle 2% provisiota se on 2000 dollaria jokaisesta 100 000 dollarin myyntiarvosta. Yhdysvaltojen koti-myyntihinnan mediaanihinnalla vuoden 2018 viimeisellä vuosineljänneksellä 314 400 dollaria, se on 6 348 dollaria. Monilla markkinoilla 3%: n palkkio on vakio; se on 3 000 dollaria 100 000 dollarin myyntihinnasta ja 9 522 dollaria mediaanihintaisesta myynnistä.
FSBO-myyjien on edelleen maksettava ostajan edustajalle provisio, jos ostajalla on ammattimainen edustus, mikä yleensä tapahtuu. Mutta 2–3% lopullisesta myyntihinnasta on alle 4–6% lopullisesta myyntihinnasta, jonka maksat, jos sinulla molemmilla on edustajia.
Olet täysin hallinnassa prosessin
Hyvässä tai pahassa mielessä FSBO: t hallitsevat täydellisesti myyntiä. Se päinvastoin pätee myös myyjiin, joilla on ammattimainen edustus, mutta kuka tahansa, joka on työskennellyt kiinteistönvälittäjän kanssa, tietää, että he väistämättä vaikuttavat prosessiin – riippumatta hienovaraisuudesta tai hyväntahtoisuudesta.
Jopa hyvää tarkoittava agentti ei missään nimessä kiire sulkeutua voi pakottaa sinut tekemään tarjouksen, jonka kanssa et ehkä ole mukava – tai jonka haluat neuvotella edelleen – koska he todella uskovat, että se on paras kauppa, jonka saat. Vähemmän tarkat agentit voivat ajaa asiakkaita sulkeutumaan nopeammin ja hyväksymään huonommat tarjoukset palkkioiden kirjaamiseksi tai myyntikiintiöiden täyttämiseksi ennen tietyn kuukauden tai vuosineljänneksen loppua.He saattavat jopa vihjata ostajia siitä, että olet motivoitunut myymään, selvästi ristiriidassa taloudellisten etujen kanssa.
Sinun ei tarvitse käsitellä agenttia, josta et pidä
Kun toimit omana edustajaasi, sinun ei tarvitse huolehtia persoonallisuuksien, esteettisten mieltymysten tai neuvottelutyylien ristiriidasta. Saatat joutua edelleen kamppailemaan omien ristiriitaisten toiveidesi kanssa tai tekemään kompromisseja puolison tai kumppanin kanssa, mutta se on erilaista; tunnet puolisosi tai kumppanisi paljon paremmin kuin satunnainen kiinteistönvälittäjä.
Agentti-myyjä-ristiriidat ilmenevät monin tavoin. Ajattelen usein kokemusta vaimostani ja minusta ostajina. Edustajamme, joka työskenteli kaukaisessa esikaupungin toimistossa, oli kriittinen työväenluokan kaupunkiseudulla, jonka halusimme ostaa. Hän ohjasi meitä hellittämättä ”mukavampiin” – ja kalliimpiin – kaupungin osiin ja matkalla esityksiin hän esitti halveksivia kommentteja huonosti hoidetuista taloista, nuhjuisista autoista ja näennäisesti joutilaisista.
Emme jättäneet hänen ”neuvojaan” huomiotta ja ostimme upean aloitustalon haluamallemme alueelle. Vuosia myöhemmin olemme edelleen tyytyväisiä valintamme. Aivan kuten meillä oli ongelmia kiinteistönvälittäjämme kanssa ostajina, sinulla saattaa olla ongelmia edustajan kanssa, kun myyt talosi.
Voit puhua osaavasti kodistasi
Ammattimaiset edustajat ovat hyvin ammattilaisia. He osaavat laittaa kodin parhaan jalan eteenpäin korostamalla sen myydyimmät pisteet ja minimoimalla sen puutteet.
Mutta edes kaikkein taitavin ammattiasiamies ei tunne kotiasi yhtä hyvin kuin sinäkin. Vaikka ei ole koskaan viisasta päästää tunteita tarkoituksenmukaisuuteen tai parhaisiin taloudellisiin etuihisi (katso alla), kiintymyksesi kotiisi on suuri etu avointen ovien ja esitysten yhteydessä. Minusta FSBO-esitykset ovat aina olleet mielenkiintoisempia ja informatiivisempia kuin edustajien edustamat esitykset. Eräässä erityisen mieleenpainuvassa avointen ovien tilassa kävin pitkää keskustelua FSBO-myyjän kanssa kodin keskipölynimurista, koneesta, jota en ollut koskaan ennen nähnyt.
Sinun ei tarvitse mennä yksin {/ h3 >
Täyden palvelun edustajan luopuminen ammattimaisesta edustajasta ei tarkoita sitä, että menisi täysin yksin. Jos olet todella sitoutunut tee-se-itse-myyntiin, etsi sosiaalista mediaa löytääksesi menestyviä FSBO-myyjiä alueeltasi; heillä on epäilemättä arvokkaita neuvoja. Resurssien, kuten Craigslist ja FSBO.com, avulla voit listata ja mainostaa kotiasi useilla sivustoilla kohtuullisella vaivalla. Ja jos päätät tarvita enemmän apua kuin luulit, kiinteämääräiset välityspalvelut maksavat silti huomattavasti vähemmän kuin täyden palvelun edustajan edustus.
Haitat talosi myymisestä ilman edustajaa
Tästä syystä saatat haluta ajatella kahdesti FSBO-myyntiä.
Et ole yhtä kokenut kuin kokenut ammattilainen
FSBO-myyjillä ei ole yhtä paljon kokemusta kuin kokeneista kiinteistöistä edustajat tai välittäjät, joiden valtakirjat edellyttävät vuosien opiskelua ja käytäntöä. Toki, voit työskennellä myynnin alalla tai tuntea itsesi laillisen sopimuksen ympärille, mutta sinulla ei todennäköisesti ole täydellistä tietoa, taitoja ja menetelmiä vastaamaan todellista ammattilaista.
NBER: n tutkimuksessa, jonka FSBO: t tekivät yhtä hyvin kuin agenttiavustetut myyjät, kokemuksen puute voi vahingoittaa sinua neuvottelupöydässä tai johtaa alokasvirheeseen, joka lisää oikeudellista tai taloudellista vastuutasi tiellä.
Sinulla ei todennäköisesti ole paikallisten markkinoiden asiantuntemusta
Riippumatta siitä, kuinka kauan olet asunut alueella, tuskin tunnet paikallisia kiinteistömarkkinasi samoin kuin ammattimainen agentti, joka on harjoittanut siellä liiketoimintaa vuotta. Kokoaikaiset edustajat osallistuvat kymmeniin myynteihin vuodessa; suurempiin välityksiin liittyvät henkilöt näkevät kymmeniä tai satoja enemmän. He voivat haistaa vihjeitä ja trendejä, jotka eivät käy selvästi ilmi kvantitatiivisista markkina-analyyseistä, ja muuttaa nämä nugetit käytännöllisiksi strategioiksi, jotka kannattavat myyjiä – esimerkiksi neuvomalla asiakasta hinnoittelemaan aloituskotinsa halvemmalla kuin markkinat voivat kantaa ja käynnistämällä tarjoussodan ostajat, jotka haluavat hyödyntää lisäarvomahdollisuutta.
Sinun on käytettävä paljon aikaa prosessiin
Talon myyminen on aikaa vievää mitä tahansa, mutta se on niin enemmän ilman agentin apua. Ennen kuin sitoudut menemään yksin, selvitä, kuinka paljon aikaa viettää ja kuinka paljon säästät ilman edustajaa, pitäen mielessä, että kotisi voi myydä FSBO: n vähemmän kuin edustajan avustama myynti. Jos tämä palkkio ei ole niiden monien, monien tuntien arvoinen, jotka vietät kotisi valmisteluun ja esittelyyn, FSBO ei välttämättä sovi sinulle.
Sinun on oltava pääneuvottelija
Ei kaikki FSBO-myyjät ovat syntyneitä neuvottelijoita, mutta niillä, jotka ovat tyytyväisiä kaupan antamiseen ja ottamiseen, on luonnollisesti etumatka vastakkainasetteluihin.
Jos olet valmis maksamaan jollekulle neuvottelemaan puolestasi , varsinkin jos epäilet heidän tekevän parempaa työtä kuin sinä, yhteistyö ammattimaisen edustajan kanssa voi olla vaivan arvoista.Kun punnitset vaihtoehtojasi, muista, että myyntihinta ei ole ainoa merkki neuvottelujen onnistumisesta. Jos sinulla on motivaatio myydä, mutta sinusta tuntuu, että emotionaalinen kiinnittyminen kotiisi tai kyvyttömyys tunnistaa laatutarjous estää kykyäsi sulkea kauppa, ammattilainen voi auttaa sinua ja ostajaasi saamaan ”kyllä” nopeammin.
Saatat kohdata vastusta ostajien edustajilta
Ymmärrettävästi kiinteistövälittäjät suojelevat kiltaansa. Jotkut ohjaavat asiakkaita aktiivisesti pois FSBO: ista. Toiset nauttivat neuvotteluista harrastajien kanssa, mutta huolestuvat oikeudellisista riskeistä Useimmat edustajat eivät myöskään tarkasta säännöllisesti FSBO-listasivustoja, elleivät heidän asiakkaansa sitä erikseen pyydä – toinen syy sinun tulisi lisätä kotiisi markkinoiden näkyvyyttä listalla MLS: ään.
Tarvitset vielä enemmän tietoa kodin myymisestä ilman agenttia? Amazonissa on hieno kirja nimeltä Check, Check, Sold: tarkistuslista opas kodin myymiseen enemmän rahaa ilman edustajaa.
Viimeinen sana
Mahdollinen taloudellinen hyöty myymällä edustaja korreloi suoraan myyntihinnan kanssa. Agenttipalkkiot ovat korkeammat kalliimmilla asuntomarkkinoilla – kuten suurissa rannikkokaupungeissa, kuten San Francisco ja New York, tai erittäin toivottavissa lomayhteisöissä, joilla on rajallinen asuntotarjonta – kuin maaseudulla ja pienemmissä kaupungeissa. Mutta kalliit asuntomarkkinat ovat yleensä kilpailukykyisempiä sekä ostajien että myyjien keskuudessa. Se lisää agenttien hyödyllisyyttä tapahtuman molemmilla puolilla – ja myyjien kannalta lisää mahdollisuuksia, että listattujen agenttien palvelut maksavat itsensä.
Päivän lopussa sinun on määritettävä, FSBO on järkevä kotiisi, markkinoihisi ja tavoitteisiisi. Tämä päättely voi johtua yksinkertaisesta dollarin ja sentin laskemisesta tai jostakin monimutkaisemmasta ja subjektiivisemmasta, kuten halustasi käyttää aikaa kiinteistösi markkinointiin tai kestää suoran vuorovaikutuksen mahdollisten ostajien kanssa.
Harkitsetko talosi myyntiä ilman kiinteistönvälittäjän apua? Miksi tai miksi ei?