Mikä on NOI-kiinteistö?

Tärkeimmät takaisinot:

• Mitä NOI on kiinteistöissä?

• NOI-arvon laskeminen

• Milloin NOI-arvoa käytetään

• NOI vs. liikevoitto

Liiketoiminnan nettotuotot (NOI) on yksi monista indikaattoreista, joita käytetään määrittämään, onko kohteen kiinteistö hyvä sijoitus. Mittaamalla kiinteistön juoksevat käyttökustannukset kiinteistösijoittajat voivat NOI: n avulla analysoida, kuinka paljon tuloja tietystä kaupasta voidaan mahdollisesti saada. Jokainen sijoittaja hyötyy siitä, että osaa arvioida sijoitusmahdollisuuksien kannattavuuden, ja NOI-kiinteistökaavat ovat yksi tämän päivän parhaista työkaluista tehdä niin.

Oikein laskettuna NOI voi toimia arvokas standardi mahdollisten kauppojen vertailemiseksi tai olemassa olevan kiinteistön arvioimiseksi. Jatka lukemista saadaksesi selville, kuinka nettotulot kiinteistöanalyysi voi auttaa sinua mittaamaan seuraavan kaupan mahdollisuuksia.

Mikä on NOI kiinteistöissä?

NOI kiinteistöt on yksi monista mittareista, joita sijoittajat käyttävät määritellessään kiinteistön kannattavuutta. Yleisimmin nettotuotot ovat vertailuarvo, jota sijoittajat käyttävät mahdollisen kaupan tai tuloa tuottavan kiinteistön kassavirran määrän ja kannattavuuden määrittämiseen. NOI on vahva indikaattori kiinteistön juoksevista tuloista, vaikka siinä ei oteta huomioon investointeja, veroja tai korkomaksuja. Sen sijaan NOI: ta käytetään määrittämään, kuinka kannattava omaisuus on yksinään.

Käyttämällä NOI: ta arvioidakseen kauppaa kiinteistösijoittajat voivat saada paremman kuvan kiinteistön mahdollisesta kannattavuudesta suhteessa siihen, miten paljon sen käyttö maksaisi. NOI lasketaan tyypillisesti vuosittain; vaikka sijoittajat voivat helposti mukauttaa toimintakustannuksia jakamalla kulut kahdellatoista. Poistamalla taloudelliset tekijät, kuten asuntolainakorot ja verot, NOI tarkastelee erityisesti tuloja, jotka kiinteistö voi tuottaa itsestään. NOI: n uskotaan olevan vähemmän manipuloitavissa muihin kiinteistölaskelmiin verrattuna.

NOI: n ennustamisen ainoa haaste on, että mahdolliset tulot riippuvat kokonaan siitä, miten kiinteistöä käytetään. Sijoittajien tulisi olla varovaisia käyttäessään markkinatekijöitä viitearvona arvioidessaan potentiaalisia vuokratuloja.

Nettokäyttötuottokaava

Omaisuudesta syntyvät tuotot – käyttökustannukset = NOI

Muista kuitenkin, että edellä mainittu nettotuoton kaava on yksi monista, joita voidaan käyttää. Kiinteistösijoitusten pääoman tuottoprosentin laskeminen voi vaihdella suuresti riippuen laskelmasta.

Liiketoiminnan nettotulojen laskeminen

Kiinteistöjen NOI lasketaan käyttämällä tuotettuja kokonaistuloja. kiinteistöstä ja vähentämällä toimintakulut. Aloita lisäämällä vuokratuotot ja muut tuloja tuottavat erät mahdolliselle kiinteistölle. Tämä voi sisältää pysäköintimaksut, pesula- ja myyntiautomaatit sekä mahdolliset palvelumaksut.

Yhdistä seuraavaksi kohteen kiinteistön käyttökustannukset. Käyttökustannuksilla tarkoitetaan kiinteistön ylläpitoon ja ylläpitoon liittyviä kustannuksia tietyllä perusteella. Näihin sisältyvät vakuutuskustannukset, yleishyödylliset palvelut, kiinteistönhoitomaksut, kiinteistöverot ja korjauskustannukset.

Jos esimerkiksi kiinteistön kokonaistulot olivat 10000 dollaria ja toimintakustannukset keskimäärin noin 4 000 dollaria, nettotulot laskisivat olla 6000 dollaria. Jos toisaalta kokonaistulot olivat 4000 dollaria ja toimintakustannukset 10000 dollaria, NOI olisi sen sijaan – 6000 dollaria. Tällaisissa tapauksissa, kun kulut ovat suuremmat kuin tuotot, sitä kutsutaan nettotappioiksi (NOL).

NOI & Katon korko

Liiketoiminnan nettotulokaava on suunniteltu erityisesti auttamaan sijoittajia laskemaan tuloa tuottavan omaisuuden kannattavuus, toisin kuin vuokrakohde. Tehty oikein, kiinteistöjen NOI edustaa omaisuuden koko tuloa vähennettynä jokaisella käyttökustannuksella. On kuitenkin syytä huomata, että omaisuuserän nettotuotot voivat tehdä enemmän kuin määrittää sen tuottopotentiaalin; se voi auttaa sijoittajia määrittämään toisen tärkeän muuttujan: pääomakorko (yläraja). Kohdeomaisuuden yläraja asettaa samanaikaisesti objektiivisen arvon kotiin ja antaa heille mahdollisuuden verrata erilaisia omaisuuksia. Kiinteistön aktivointiaste ilmaistaan prosentteina. Siksi sitä voidaan käyttää muuten erilaisten omaisuuserien vertaamiseen – mikä on erityisen kätevää, kun yritetään päättää, käännetäänkö koti vai vuokrataanko se.

Mitä kuluja NOI sisältää?

Avain NOI-kiinteistöjen käsitteen ymmärtämiseen on tietää, mitkä kulut sisältyvät ja mitkä eivät.Pääsääntöisesti käyttökustannusten tulisi viitata kiinteistön hoitamiseen liittyviin päivittäisiin kustannuksiin. Seuraava on luettelo esimerkkejä:

• Kiinteistönhoitopalkkiot: Kiinteistönhoitomaksut peritään sijoittajilta, jotka haluavat sijoittaa passiivisemmin. Pienestä prosenttiosuudesta kohteen kiinteistöstä kerätystä vuokrasta vuokranantajat voivat poistaa itsensä yhtälöstä. Siirtyminen ensisijaisesti passiiviseen poistumisstrategiaan maksaa kuitenkin kustannukset, jotka on otettava huomioon NOI: ssa.

• Yleinen huolto: Jokainen vuokra-asunto, etenkin vanhemmat, vaativat vähintään ainakin jonkin verran huoltoa. Olipa kyseessä maansiivous, putkityöt tai sähkötyöt, kaikki kohteen omaisuuteen tehtävät huollot on otettava huomioon sen NOI: ssa.

• Lakimaksut: Johtaako kohteen kiinteistön omistusoikeus oikeudenkäynneissä tai vuokranantaja palkkaa asianajajan laatimaan vuokrasopimuksen, lakimaksuihin käytetty raha ei eroa mistään muusta kustannuksesta. Samoin lakimaksut ovat tärkeä muuttuja perinteisessä nettotulotuotossa.

• Vuokralaisilta maksamattomat apuohjelmat: Jos omistaja päättää maksaa osan tai kaikki yleishyödyllisistä palveluista , niiden kustannukset vaikuttavat kiinteistöjen NOI-arvoon. Esimerkiksi vuokranantajan maksamat jätevedet tai jätemaksut on vähennettävä saaduista tuloista, jotta voidaan tunnistaa kiinteistön NOI.

• Kiinteistöverot: Kiinteistöverot vaihtelevat kunnittain , mutta ne ovat kuitenkin tärkeä muuttuja, joka otetaan huomioon vuokrakohteen NOI: ssa.

• Vakuutuskustannukset: Vakuutukseen käytetyn rahan kohdeomaisuuden kattamiseksi on sisällytettävä NOI: han. , vaikka se aiheutuu vain kerran vuodessa tai joka toinen vuosi.

Sisältyvätkö asuntolainat NOI: han?

Asuntolainan maksut eivät sisälly liiketoiminnan nettotuloihin. kaava yhdestä yksinkertaisesta syystä: asuntolainan maksuja ei katsota toimintakustannuksiksi. Jälleen, kuten nimestään käy ilmi, nettotoiminnan tuotot vastaavat omaisuuden kokonaistuloja ja vähentävät avoimia työpaikkoja ja toimintakuluja. Siksi kiinnitysmaksut eivät sisälly kaavaan. Sen sijaan kiinteistöjen NOI-yhtälöt ottavat huomioon kiinteistön hoitamiseen tarvittavat juoksevat kustannukset.

Mitkä kustannukset eivät sisälly NOI: han?

Liiketoiminnan nettotuloa määritettäessä on tärkeää tehdä ero kiinteistölle itselleen ominaisen ja sijoittajalle ominaisen kustannuksen välillä. Esimerkiksi NOI: n osalta asuntolainojen korkomenoja ei oteta huomioon. Tässä on muita tekijöitä, joita ei otettaisi huomioon laskettaessa liiketoiminnan nettotuloja:

• Asuntolainakorot

• Tuloverot

• Velkapalvelu

• Omaisuuden poistot

• Vuokralaisen parannukset

• Kulumisen korjaus

Milloin NOI: ta käytetään kiinteistöissä

Liiketoiminnan nettotuloja käytetään ensisijaisesti määritettäessä kaupallisen tai asunnon vuokrauksen kannattavuutta kiinteistöjen kiinteistösijoitukset. Harkitessaan potentiaalisia sopimuksia NOI: ta voivat hyödyntää sekä sijoittajat että luotonantajat. Tarkastelemalla tätä indikaattoria lainanantajat voivat arvioida, tekevätkö sijoittajat riittävästi kassavirtaa lainanmaksuun. Ei ole harvinaista, että NOI: ta käytetään hyväksyttäessä kaupallisia lainoja kiinteistösijoittajille. Tämä johtuu siitä, että luotonantajat haluavat tietää, maksavatko sijoittajat lainaa takaisin harkitessaan potentiaalista kassavirtaa.

Vaikka NOI: n uskotaan olevan luotettava indikaattori määritettäessä kiinteistön potentiaalisia tuloja, se on ei ainoien kiinteistöjen laskennan tulisi olla kätevä. Sijoittajien on perehdyttävä useisiin kaavoihin analysoidakseen sopimuksia tehokkaasti.

NOI: ta käyttävät laskelmat

Lukuisat muut kiinteistölaskelmat voivat auttaa sijoittajia arvioimaan mahdollisia kauppoja, joista joissakin on NOI muuttujana . Nämä ovat vain joitain muita laskelmia, joihin liittyy NOI:

• Aktivointiaste: Ominaisuuden aktivointiaste tai yläraja on toinen laskelma, jota käytetään osoittamaan kiinteistön potentiaalinen palata. Kaavassa käytetään NOI: ta jaettuna nykyisellä markkina-arvolla kerrottuna 100: lla.

• Velkapalvelun kattavuusaste: Lainanantajat käyttävät yleensä velkapalvelun kattavuusastetta (DSCR) päättääkseen, ovatko ne olla rahoittamatta tiettyä kiinteistöä. Kaavassa tarkastellaan NOI: ta suhteessa vuotuiseen asuntolainapalveluun potentiaalisen kassavirran osoittamiseksi.

• Sijoitetun pääoman tuotto: Sijoitetun pääoman tuotto (ROI) lasketaan ottamalla NOI ja jakamalla se kiinteistön ostohinnalla ja kerrottamalla sitten sadalla saadaksesi prosenttiosuuden. Sijoitetun pääoman tuottoprosentti on toinen laskelma, jota käytetään sijoittajien auttamiseksi arvioimaan kiinteistön potentiaalia.

• Cash On Cash Returns: Cash on cash investointikaava tarkastelee NOI: ta suhteessa alkuperäiseen käteissijoitukseen. kiinteistö.Tämä voi auttaa sijoittajia arvioimaan kaupan vuotuiset rahatuotot.

Plussat & NOI: n käytön haitat sijoituskiinteistöille

Liiketoiminnan nettotulokaava on kehittänyt mainetta palvelemaan sijoittajia hyvin. On kuitenkin syytä huomata, että jopa täydellisellä NOI-kiinteistöyhtälöllä on puutteita. Tämän arviointistrategian käyttämisessä on sekä hyviä että huonoja puolia, joista vähäisimpiä ovat:

NOI-kaavan käytön edut

• Yrityksen nettotuotot kohteen omaisuus voi auttaa sijoittajia määrittämään alkuarvon.

• NOI-kiinteistökaavat antavat sijoittajille yleiskuvan siitä, mitä odottaa jatkuvista tuotoista.

• Kiinteistöjen NOI-arvo voi auttaa luotonantajia selvittämään, onko kiinteistö riskialtista sijoitusta vai ei.

NOI-kaavan käyttämisen haitat

• Liiketoiminnan nettotuoton laskeminen ei ole yleistä, ja se voi vaihdella sijoittajasta toiseen.

• Riippuen omaisuuden hallinnasta, NOI voi olla epäjohdonmukainen.

• Jos ennakoidut vuokrat osoittautuvat epätarkkoiksi, NOI: han on negatiivinen vaikutus.

NOI vs. Liiketulos

NOI-arvoa käytetään analysoimaan kiinteistön kykyä tuottaa tuloja kiinteistömarkkinoilla. Tulos ennen korkoja ja veroja (EBIT) määritetään vähentämällä sen liikevaihdosta yrityksen myytyjen tavaroiden kustannukset (COGS) ja toimintakulut. Oletetaan esimerkiksi, että sijoittaja ostaa kiinteistön, jonka odotetaan tuottavan 15 000 000 dollaria vuokra- ja palvelumaksuja. Käyttökustannusten ollessa noin 4 000 000 dollaria ja poistokulujen noin 100 000 dollaria, liikevoitto olisi noin 10 900,00 dollaria, kun taas NOI olisi noin 11 000 000 dollaria, koska liikevoitto ottaa huomioon poistokulut.

Kuinka parantaa NOI: ta

Kuten edellä mainitsin, NOI: ta voidaan käyttää sekä uusien että olemassa olevien kiinteistöjen arviointiin sijoitussalkussa. Jos kiinteistön NOI-arvo on negatiivinen tai yksinkertaisesti ei siellä, missä haluat sen olevan, voit keskittyä kolmeen pääalueeseen. Seuraavat vinkit voivat auttaa parantamaan NOI-arvoa ja parantamaan sijoituksesi suorituskykyä:

• Minimoi käyttökustannukset: Tarpeettomat toimintakustannukset voivat heikentää voittopotentiaaliasi, jos et ole varovainen. Jos kiinteistökustannuksesi vaikuttavat liian korkeilta tai et ole tarkistanut niitä jonkin aikaa, yritä tarkastella budjettiasi kaikilla, jotka voivat muuttua. Saatat joutua arvioimaan kiinteistönhoitoyhtiösi uudelleen, etsimään tapoja säästää energiaa alentamaan yleishyödyllisiä kustannuksia tai jopa nostamaan leasingmaksuja kiinteistöjen mukavuuksien kattamiseksi.

• Lisää vuokratuloja: toinen puoli NOI: sta tulee vuokratuloista. Voit tarkastella kiinteistön arvoa selvittääksesi, onko vuokrankorotus kunnossa, vaikka tämä ei ole ainoa tapa lisätä tuloja. Voit myös yrittää arvioida, kuinka monta majoituspaikassa on avoimia paikkoja ja kuinka nopeasti kiinteistöt luovutetaan. Voi olla aika parantaa markkinointia, nopeuttaa siirtymisaikatauluja tai jopa lisätä allekirjoituskannustimia uusille vuokralaisille. Nämä taktiikat voivat auttaa vähentämään avoimia työpaikkojasi ja lisäämään vuokratulojasi.

• Löydä lisätuloja: Jos olet jo toteuttanut muutoksia toimintakuluihisi ja täyttänyt avoimia työpaikkoja, on edelleen yksi tapa parantaa NOI: ta. Voit yrittää lisätä kiinteistöön muita tulolähteitä. Tähän voi sisältyä maksullisen pysäköinnin lisääminen, lemmikkivuokran periminen tai jopa huoneiston mukavuuksien parantaminen ylimääräistä rahaa varten.

Yhteenveto

Oikeat kiinteistölaskelmat voi tarjota sijoittajille mahdollisuuden arvioida kiinteistöjä ja tehdä tietoon perustuvia sijoituspäätöksiä. Nyt kun pystyt vastaamaan kysymykseen ”mikä on kiinteistöjen nettotuotot”, sinun on oltava valmiimpia käyttämään mittaria analysoitaessasi sopimuksia. Muista, että NOI-kiinteistökaavat voivat toimia perustana mahdollisten kiinteistöjen arvioinnille ja voivat jopa Sitä voidaan käyttää muiden kiinteistölaskelmien yhteydessä kauppojen analysointiin. Ymmärtämällä NOI: n sijoittajat pystyvät paremmin arvioimaan potentiaalisen kaupan tulot ja menestymään kiinteistöissä.

Valmiina aloittamaan talojen kääntäminen paikalliset markkinasi?

Parhaat harrastajat osaavat löytää oikeat kiinteistöt, arvioida kustannukset tarkasti ja laajentaa liiketoimintaansa. Uusi online-kiinteistöluokka, jota isännöi asiantuntijasijoittaja Than Merrill, voi opettaa sinulle oikean vaiheet kääntääksesi ensimmäisen omaisuutesi oikealla tavalla ja saavuttaaksesi menestystä kiinteistöalalla.

Rekisteröidy ILMAISEKSI 1 päivän kiinteistövälitysseminaariin ja aloita oppiminen talojen kääntämisestä markkinoillasi!