Mikä on lis pendens?

Lis pendens on ilmoitus vireestä. Latinankielinen termi tarkoittaa karkeasti sanaa ”vireillä”. Yksinkertaisesti sanottuna se tarkoittaa, että maasta tai kiinteistöstä on vireillä oikeusjuttu, yleensä pyrittäessä takaisin omistamaan riita. Muissa tapauksissa lis pendens -ilmoitus merkitsee sulkemisprosessin alkua, kun omistaja on oletusarvoisesti. Se ei kuitenkaan ole ainoa kerta, kun lis pendensia käytetään. Keskustelemme miksi se voidaan jättää ja sen vaikutuksista.

Tässä artikkelissa:

• Miksi lis pendens -ilmoitus

• Lis pendens ja sulkeminen

• Lis pendens -vaikutukset

• Lis pendens -palvelun poistaminen

Miksi lis pendens -rekisteröinti

Jos lis pendens-tiedosto syötetään väärin, saatat joutua haastettu omistusoikeuden loukkaamisesta ja siitä voidaan periä sakkomaksu. Varmista ennen hakemuksen tekemistä, että sinulla on asianmukainen syy tai vaatimus kiinteistöön. Joitakin yleisimpiä syitä lis pendensin tekemiseen ovat:

Omistusosuus

Lyhyesti sanottuna kuka tahansa, jolla on omistusoikeus kiinteistöön, voi tehdä lis pendens -ilmoituksen. omaisuuden jakaminen avioerosopimuksessa tai perilliset, jotka taistelevat vainajan omaisuudesta (ehkä riitauttamalla testamentin). Jos jätät lis pendens -omaisuuden kiinteistöön sen jälkeen, kun se on käynyt läpi testamentin, mahdollisuutesi voittaa oikeusjuttu saattaa laskea, koska se on siirretty lailliselle perilliselle.

Petetyt ostajat, joiden mielestä heidän olisi pitänyt olla asunnon oikeutettuja ostajia, voivat myös hakea lis pendens -keskustelua, jos aiot nostaa kanteen. Jos esimerkiksi lasket ”ansaitun rahan” talolle ja sitten myyjä vetoaa kauppaan. Ota yhteyttä kiinteistövälittäjään ennen valituksen tekemistä. Jos olet tekemisissä alle rehellisten myyjien kanssa, se ei ehkä kannata ongelma.

Omistusoikeuden siirto

Omistusoikeus voidaan nostaa, jotta kiinteistön omistusoikeus muuttuu. Prosessin mahdollisten oikeudenkäyntimaksujen suojaamiseksi sekä lainanantajat että asunnon omistajat voivat valita omistusoikeusvakuutuksen.

Maksamattomat kulut

Jos olet laiminlyönyt asuntolainan maksuja tai kiinteistöveroja, luotonantajasi tai paikallishallintosi voi nostaa sinua vastaan lis pendens -maksuja.

A lis pendens saattaa myönnetään myös mekaanikon panttioikeudelle, jonka tekevät alihankkijat, jotka eivät ole saaneet maksettu heidän työstään. Mekaanikon panttioikeutta käytetään, kun velkaa ei ole maksettu ja saatavan voi nostaa huolletusta omaisuudesta.

Turvalliset olosuhteet

Lisäksi lis pendens voidaan nostaa, koska vaarallisista olosuhteista ja omaisuusvahingoista. Kaupunki voi esimerkiksi nostaa lis pendens -ominaisuuden omistamaasi rakennusta vastaan, jos se ei noudata asianmukaista koodia ja sitä pidetään vaarallisena.

Lis-riidat ja markkinoiden sulkeminen

Jos et pysty suorittamaan asuntolainan maksuja talossasi, lainanantajasi voi takavarikoida kotiisi. Tätä kutsutaan markkinoiden sulkemiseksi. Valtioiden sulkemisprosessista riippuen lainanantaja jättää joko ilmoituksen maksukyvyttömyystodistuksesta tai lis pendensistä.

Kun lis pendens on jätetty, siitä tulee osa julkista rekisteriä, koska se on rakentava ilmoitus. Tämä tarkoittaa myös, että jos et saanut ilmoitusta suoraan (ehkä sinulle lähetettiin kirje, joka eksyi postissa), lis pendens pysyy edelleen voimassa.

Kuinka kauan kotisi sulkeminen kestää, kun saat ilmoituksen lis pendensistä, riippuu valtiosta. Kaliforniassa voi kestää vähintään 120 päivää ja Floridassa 180 päivää, kun taas New Yorkissa voi kestää jopa 15 kuukautta ilmoituksen tekemisestä.

[Kiinteistösijoittajat tai tajuvat talonmetsästäjät pyrkivät etsimään ahdistuneita kiinteistöjä ilmoittamalla riippuvuudesta toivomalla halvan ja nopean oston ennen kuin koti tulee markkinoiden sulkemismarkkinoille.

Lis pendensin vaikutukset

Lis pendens voivat vaikuttaa haitallisesti kyseisen kiinteistön ostamiseen ja myyntiin. Koska omaisuuden omistaminen on viime kädessä kysymys ja harkinta, mahdolliseen liiketoimeen osallistuvat osapuolet ovat vartioituja.

Luotonantaja saattaa antaa asuntolainan hyväksynnän, jos epäilee kaupan kaatuvan tai olla monimutkainen kuin sen arvoinen. Sama voi tapahtua asunnon omistajien vakuutusyhtiöiden kanssa. Koska lis pendenillä on usein negatiivisia vaikutuksia kiinteistöön, niitä käytetään usein vahingollisesti ostajien houkuttelemiseen tai myynnin estämiseen. Keskustelemme siitä Seuraava.

Lis pendensin poistaminen

Lis pendens voidaan poistaa, kun oikeusjuttu on saatettu päätökseen ja tuomioistuin on päättänyt ratkaisusta. Se voidaan ratkaista myös yksin, jos omistajan ja valituksen tehneen henkilön välillä päästään sopimukseen. Jos kanne on esitetty väärin, lis riidat lakkautetaan. Kuten aiemmin mainittiin, arkistoija voi joutua maksamaan sakkoja ja hänet voidaan nostaa haasteena omistusoikeuden loukkaamisesta. Jos kaupunki on lisännyt vireillä olevat lisenssit vaarallisista olosuhteista omistamassasi rakennuksessa, saatat joutua jättämään peruutuspyynnön läänin virkailijan toimistoon.

Muina aikoina saattoi olla vireillä lis pendens, jota ei koskaan jatkettu oikeudenkäynnissä. Valitus voi päättyä tietyn ajan kuluttua valtiosta riippuen. (Esimerkiksi Floridassa lis pendens päättyy vuoden, ellei toimenpiteisiin ole ryhdytty.) Jos osavaltio ei aseta voimassaoloaikaa, saatat tarvita asianajajan apua, jotta se poistetaan virallisesti rekisteristä.