Tässä blogiviestissä puhumme oudosta pienestä dokumentista nimeltä IRS Form 1099-S.
Tämä lomake on tärkeä (ja usein huomiotta jätetty) askel useimpien kiinteistötapahtumien sulkemisprosessissa, ja jos harjoittelet itse sopimusten tekemistä, sinun pitäisi todennäköisesti tehdä tämä.
IRS-lomakkeen 1099-S tarkoituksena on varmistaa, että myyjät ilmoittavat täyden määrän myyntivoittojaan kunkin vuoden veroilmoituksesta (ja siten maksavat sopivan määrän veroja IRS: lle).
Jos joku esimerkiksi ostaa sijoituskiinteistön 100 000 dollaria ja myy sen 150 000 dollaria (antaen hänelle 50 000 dollaria myyntivoittotuloja) – heidän on ilmoitettava tämä verotettavana tulona kunkin vuoden lopussa … mutta jos ei , 1099-S toimii suojana pitämällä IRS: n ajan tasalla tapahtumista.
Vastuuvapauslauseke: Ennen kuin pääsemme asiaan paljon pidemmälle, ole tietoinen siitä, etten ole asianajaja tai CPA, ja tämän artikkelin tietoja ei tule tulkita oikeudellisiksi tai taloudellisiksi neuvojiksi. Kaikki, mitä luet täällä, perustuu omiin johtopäätöksiini, kun olen lukenut IRS-ohjeet lomakkeelle 1099-S (ja kun otetaan huomioon näiden ohjeiden sekavuus, on täysin mahdollista, että CPA: lla tai asianajajalla on erilainen mielipide kuin minulla). Varmista, että tarkistat nämä tiedot veroasiantuntijan kanssa ennen kuin siirryt eteenpäin.
Kenen on toimitettava IRS-lomake 1099-S?
Riippuen myyntihinnasta, kuka toimii sulkijana, kuka myyjä on, millaista omaisuutta ostetaan ja myydään (muun muassa), voi olla eroja siinä, kuka on vastuussa ilmoituksen jättämisestä 1099-S.
Tässä on hyvät uutiset:
- Jos suljet kaupan nimityöyhtiön tai asianajajan kanssa (kuten useimmat ihmiset tekevät), he keräävät tarvittavat tiedot ja toimittavat lomakkeen 1099-S sinulle.
- Jos myyjä todistaa, että myyntihinta on alle 250 000 dollaria ja myynti tapahtuu heidän pääasialliseen asuinpaikkaansa, tapahtumaa ei voida raportoida.
- Jos ”luovuttaja” (myyjä) on yritys tai valtion yksikkö (esim. jos kiinteistö myydään läänin huutokaupassa), liiketointa ei voida raportoida.
- Jos vastaanotettujen rahojen, palveluiden ja omaisuuden kokonaismäärä on alle 600 dollaria, tapahtumaa ei voida raportoida.
On olemassa muutamia muita poikkeuksia, mutta nämä ovat yleisimpiä. Lue yksityiskohtaiset tiedot lomakkeen 1099-S täydellisistä ohjeista IRS: n verkkosivustolta.
Tässä on huonoja uutisia:
Jos tapahtuma ei onnistu t kuuluvat johonkin näistä poikkeuksista, ja jos helpotat itse sulkemista, IRS todennäköisesti odottaa sinun toimittavan lomakkeet 1099-S, koska IRS: n ohjeissa todetaan (melko epäselvillä sanoilla), että ”vastuuhenkilö Kaupan lopettamiseen vaaditaan lomake 1099-S.
Kiinnostavaa on, että IRS antaa sinun nimetä henkilön, joka vaaditaan toimittamaan lomake 1099-S kirjallisessa sopimuksessa, tämän otteen mukaan heidän ohjeet …
Kun siirrymme osaan 3, siinä sanotaan…
Tässä osiossa sanotaan edelleen,
Näiden parametrien alla osto sopimus näyttää olevan ihanteellinen asiakirja, joka voidaan kirjoittaa sisällyttämään KAIKKI edellä mainitut tiedot.
Vastuullisen nimeäminen
Tapahtumiin, joissa olen ostaja, voin helposti sisällyttää ostosopimuksen lauseke, jossa Myyjä määritetään vastuuhenkilöksi kaikesta IRS-raportoinnista, joka vaaditaan saatuaan tapahtumaan liittyviä varoja.
Tässä on esimerkki miltä tämä lauseke voisi näyttää:
Tällaisella kielellä, joka sisältyy ostosopimukseeni, myyjä voi sopia kantavansa vastuuta 1099-S: n arkistoinnista . Tämä on merkittävä apu, koska ilman tätä kieltä minun on kerättävä myyjän verotunnus (jota monet ihmiset saattavat epäröidä antaa), täyttää itse 1099-S ja lähettää kopio molemmille IRS: lle ja Myyjä.
Teknisesti katsottuna prosessi ei ole kovin vaikea … mutta myyjälle on vieläkin helpompaa suorittaa se itse – koska heillä on kaikki tiedot eikä hänen tarvitse lähettää mitään osoitteeseen minä – he yksinkertaisesti pitävät kopion itselleen ja toimittavat kopion IRS: lle.
Liiketoimissa, joissa olen myyjä, en sisälly yllä mainittua lauseketta sopimukseeni, koska Minun ei ole vaikeaa jättää 1099-S: ää omasta puolestani, varsinkin kun minulla on jo kaikki tarvittavat tiedot (mukaan lukien oma SSN tai TIN) ja minun on toimitettava tämä asiakirja vain kerran IRS: lle.
On myös syytä huomata, että en välttämättä sisälly tätä ”nimeämislauseketta” KAIKKIIN ostosopimuksiini. Monissa tapauksissa (riippuen tapahtuman koosta, kiinteistön sijainnista ja osapuolista) ), sulkeminen voi päätyä nimityötoimiston tai lakimiehen välityksellä – ja näissä tapauksissa HENKILÖT (sulkemisagentit) ovat vastuussa 1099-S: n rekisteröinnistä, joten ei ole aina tarkoituksenmukaista asettaa tätä tehtävää kaikille myyjille aluksella.
Haluat ymmärtää, mitä tapahtumia aiot sulkea talossa, ja sisällyttää ne vain tarvittaessa.
Jos luet edelleen tätä, taputtele itseäsi. Tämä on melko tiheää tavaraa, tiedän.
Kuinka täyttää 1099-S
Rekisteröintiprosessin loppuun saattamiseksi sinun on tilattava tyhjä kopiot IRS-lomakkeesta 1099-S ja IRS-lomake 1096. Nämä lomakkeet on painettava hyvin erityyppisellä paperilla ja musteella, ja vaikka nämä asiakirjat on mahdollista kopioida kotoa, on Niiden tilaaminen IRS: ltä on helpompaa.
Lomakkeet ovat ilmaisia, ja IRS lähettää ne postitse, yleensä perille noin viikon sisällä. Tilaaminen kestää alle minuutin. Tässä on linkki.
Huomaa: Jos jätät yli 250 näistä lomakkeista, sinun on tehtävä tiedosto sähköisesti (mutta todennäköisesti haluat käyttää CPA-palveluja hyvissä ajoin ennen kuin pääset siihen Arkistointiprosessi: Ostettaessa
Kullekin tapahtumalle, jossa ostaja olen, on olemassa muutama erilainen tapa käsitellä 1099-S: n arkistointi.
Vaihtoehto 1:
Pyydä myyjää täyttämään IRS-lomake W-9 osana heidän pakettiaan. Kun tämä lomake on täytetty, allekirjoitettu ja päivätty, se antaa kaikki tarvittavat tiedot (mukaan lukien TIN / SSN) 1099-S: n ja 1096: n täyttämiseen ja asianmukaiseen arkistointiin.
Tässä videossa selitetään, miten W-9 toimii …
Huomaa: Jos olen Ostaja / Suljeja ja jätän tapahtuman 1099-S: n, listaan itseni ”FILER” ”Ja myyjä merkitään” SIIRTÄJÄN ”listalle sekä 1099-S että 1096.
Vaihtoehto 2:
Jos olen sisällyttänyt yllä mainitun” nimityslausekkeen ” ”Ostosopimuksessani minulla ei ole käytännössä mitään muuta vastuuta, koska myyjä on sopinut, että hän jättää nämä lomakkeet omaan puoleensa (tämä on asia, jonka haluat saada vahvistetuksi omalta maksulliselta veroasiantuntijalta).
Vaihtoehto 3:
Jos en saanut myyjän valmistamaa W-9-mallia ja / tai jos en sisällyttänyt nimityslauseketta ostosopimukseeni (tai vaikka tekisin, mutta halusin tehdä prosessista helpompaa myyjälle), voisin laittaa yhdessä ohjekirjeen ja lähetä se myyjälle sekä kaikki lomakkeet, jotka heidän on täytettävä ja toimitettava IRS: lle. Lomakkeiden lisäksi voisin myös tarjota ennalta osoitetun kirjekuoren myyjille, jotta he voivat lähettää lomakkeensa IRS: lle.
Tässä on esimerkki miltä se voi näyttää:
Huomaa: Tässä yllä olevassa esimerkissä kiinteistö on tyhjä erä ilman fyysistä osoitetta (minkä vuoksi mainitsin oikeudellisen kuvauksen). Jos se olisi ollut yhteinen omakotitalo, olisin voinut vain antaa kiinteistön fyysisen katuosoitteen ja olla kaikki asetettu.
Huomaa: Jos et ole varma, mikä osoite sisällytetään ennalta osoitettuun kirjekuoreen, tarkista IRS-lomakkeen 1096 ohjeet. Näin se sanoi tämän lomakkeen vuoden 2016 versiossa:
Arkistointiprosessi: myydessä
Jokaisen tapahtuman kohdalla, jossa olen myyjä, arkistointiprosessi on melko yksinkertainen, koska minulla on kaikki tarvittavat tiedot näiden täyttämiseksi ja lähettämiseksi muodostaa itseni.
Täyttäisin 1099-S: n tapahtumalle täyttämällä KAIKKI lomakkeessa olevat tiedot (mukaan lukien oman verotunnukseni, koska toimin LLC: ksi) sekä arkistoijana ja luovuttaja.
Täyttäisin myös yhden 1096 lähetyslomakkeen tietojeni kanssa, mukaan lukien TIN-tunnukseni, tiedostona er. Molemmissa näistä lomakkeista IRS ja minä olemme ainoat vastaanottajat, joten lähetän yksinkertaisesti 1099-S (kopio A) ja 1096 lomakkeen IRS: lle.
Tässä on esimerkki siitä, mitä nämä lomakkeet saattaa näyttää tältä:
Se on Huomaa myös, että jos myyt useita kiinteistöjä, joille vaaditaan 1099-S-arkistointi, sinun on täytettävä erillinen 1099-S-lomake jokaiselle myydylle kiinteistölle, mutta sinun on täytettävä vain yksi 1096-lähetyslomake.
Lisää vain kunkin 1099-S-lomakkeen kentän 2 kokonaissummat ja kirjoita se yhden 1096-lomakkeen ruutuun 5 ja kirjoita niiden lomakkeiden kokonaismäärä, joita 1096 kattaa, lomakkeen 1096 ruutuun 3. .
Toisin sanoen, jos myit kolme kiinteistöä yhdelle ostajalle, 1099-S-lomake saattaa näyttää tältä …
Ja 1096-laitteesi saattaa näyttää tältä …
Huomaa: Katso summa laatikoista 3 ja 5 muoto 1096? Tästä puhun. 🙂
Entä jos 1099-S-lomakkeen jättäminen epäonnistuu?
Entä jos 1099-S-tiedoston jättäminen itsellesi suljettuihin tarjouksiin ei onnistu. Tapahtuuko sinulle jotain pahaa?
Jos et jätä minkään tyyppistä 1099-lomaketta, IRS voi teknisesti alkaa määrätä sakkoja alkaen 250 dollaria epäonnistumisesta niille, jotka eivät noudata tätä vaatimusta ( eli jos he joskus tietävät siitä).
Muista asia … jos käytät samaa sulkemisperustetta kuin minä – tapahtumille on melko pieni ikkuna, jossa todella sinun on ensin huolehdittava tästä lomakkeesta.
Muista:
- 1099-S: ää EI vaadita, jos tapahtuma on alle 600 dollaria (ja se on ei ole harvinaista löytää hankintamahdollisuuksia hintaluokasta).
- 1099-S: ää ei vaadita, jos myyjä todistaa, että myyntihinta on alle 250 000 dollaria ja myynti tapahtuu heidän pääasunnossaan.
- 1099-S: ää ei vaadita, jos myyjä on yritys tai valtion yksikkö (tämä sisältää suurimman osan läänin verohuutokaupoissa myydyistä markkinoiden sulkemisista ja kiinteistöistä).
- Jos kiinteistö myydään 5000 dollaria tai enemmän, on melko helppo perustella omistavan yrityksen käyttö tapahtuman päättämiseen (ja kun käytät ammattimaista sulkemisagenttia, he hoitavat tämän koko prosessin sinä.
Joten mielessäni … olen ensisijaisesti kiinnostunut kaupoista, jotka ovat 600–4 999 dollaria, pidetään turvallisesti ”sijoituskiinteistöinä” ja tehdään yksityishenkilöiden kanssa (… ja puhumattakaan siitä, että kun sisällytän yllä mainitun ”nimeämislausekkeen” ostosopimukseeni, minun on toimittava vain puolestani, kun olen myyjä.
Mistä ilmoitan 1099: stä -S lomakkeella 1040
Mahdollisia raportointivaihtoehtoja ovat muun muassa seuraavat:
Myynti:
- Sijoituskiinteistö, aikataulu D
- Ensisijainen asuinpaikka, aikataulu D ja lomake 8949
- liike- tai vuokra-omaisuus, aikataulu D ja lomake 4797
- samanlaiset pörssit, lomake 8824, samanlainen Vastaanotettu käteisellä tai ”boot” -vaihdolla
Lomakkeella 1040 1099-S liittyvä tulo samoin kuin muut näissä lomakkeissa vaaditut summat (muihin tarkoituksiin) kulkevat lomakkeen 1040 läpi näiden lomakkeiden ohjeiden ja lomakkeen 1040 ohjeiden perusteella, jotka löytyvät vastaavien ohjeiden julkaisusta. lomakkeet.
IRS-lomakkeet ja lomakkeiden ohjeet löytyvät täältä.
Onko sinun maksettava veroja 1099-S: stä?
Kyllä.
Lomaketta 1099 käytetään muiden kuin työtulojen ilmoittamiseen IRS: lle. 1099 lomaketta on jopa 20 erilaista. 1099-S on yksi näistä tyypeistä, ja sitä käytetään kiinteistökauppojen myyntivoittojen ilmoittamiseen.
Yritysten (kuten omistusyhteisöt) ja muiden kiinteistökauppaan osallistuvien henkilöiden, joissa ei ole osakkuusyhtiötä, on oltava antaa lomakkeen 199-S kaikille, jotka saavat vähintään 600 dollaria vuoden aikana.
Jos kiinteistökauppaan osallistuva yritys tai muu osapuoli toimittaa 1099-S-lomakkeen IRS: lle, koska ne vaaditaan Lain mukaan verovelvollinen ei ilmoita siitä, IRS lähettää todennäköisesti laskun tuloista perittävistä veroista.
Veronmaksajien ei tarvitse sisällyttää IRS: lle toimitettaviin veroilmoituksiinsa 1099: tä, mutta IRS käyttää tietokoneavusteisia algoritmeja verrattaakseen 1099 yritystä tai muuta kiinteistökauppaan osallistuvaa osapuolta saadakseen selville, sisällyttävätkö veronmaksajat tulonsa tuloihinsa. Joten on hyvä sisällyttää tulot ja pitää 1099-lomakkeet veroilmoitustietueineen tarkastuksen suojaamiseksi.
Lisätietoja: Kuinka 1099-S ja 1099-S vaikuttavat veroihini?
Saatko aina 1099-S: n myytessäsi taloa?
Et välttämättä aina saa 1099-S-lomaketta.
Kun myyt kotiasi, olet ehkä allekirjoittanut lomakkeen, joka todistaa, että sinulla ei ole verotettavaa voittoa myynnistä. Jos täytit 1099-S-vapautuslomakkeen ja täytit kaikki kuusi ehtoa, joiden vuoksi sinun ei tarvitse ilmoittaa myyntiä veroilmoituksessasi, nimikeyhtiö tai toimitsijamies ei välttämättä lähetä IRS-lomaketta 1099-S, joka ilmoittaa myynnistä IRS: lle ja sinulle. (Katso kohta Vapautussertifikaatti).
Siinä epätodennäköisessä tapauksessa, että myynti oli alle 600 dollaria, et todennäköisesti saisi 1099-S: ää. Tai jos kauppa saatiin päätökseen ilman omistavaa yhtiötä tai loppuasianajajaa ja suostuisit vastaamaan myynnin raportoinnista (katso kohta Kuka antaa 1099: tä), et saisi 1099-S: ää.
Lisälukemista: 12 verovinkkiä, kun myyt kotiasi
Lisälukeminen: Onko epätavallista, että et saa 1099-S-lomaketta kodin myyntiin?
1099-S-sertifikaatin vapauttamislomake
1099-s-sertifikaatin poikkeuslomake koskee vain pääasuntoja.
IRS-ohjeet lomakkeelle 1099-S, sivulla 1 ja osiossa ”Poikkeukset” hahmotellaan liiketoimet, joista ei tarvitse raportoida 1099-S. Yksi näistä liiketoimista – pääasunnon myynti tietyin ehdoin – ei ole raportoitavissa, jos tietyt ehdot täyttyvät.
IRS vaatii kirjallisen vakuutuksen (todistuksen), että kriteerit täyttyvät. Lomakkeen 1099-S IRS-ohjeet löytyvät täältä.
Esimerkki IRS: n hyväksymästä varmennelomakkeesta löytyy IRS: n tulomenettelyn 2007-12 liitteestä täältä, ja se on kopioitu alla.
Lisäksi Vanhan tasavallan otsikossa on täällä tällaisen lomakkeen pdf-versio.
Yleensä IRS vaatii näiden kuuden kohteen sertifioinnin:
- Omistaa a sitä käytettiin pääasiallisena asuinpaikkana vähintään 2 vuotta viiden vuoden ajanjaksosta, joka päättyi asunnon myynti- tai vaihtopäivänä.
- Ei ollut myyty tai vaihdettu muuta pääasuntoa kahden vuoden aikana ajanjakso, joka päättyy asunnon myynnin tai vaihdon päivänä.
- Mitään osaa asunnosta ei käytetty liike- tai vuokraustarkoituksiin.
- Myynti tai vaihto tapahtuu koko asunnosta. ja enintään 250 000 dollaria; tai jos hän on naimisissa, 500 000 dollaria tai vähemmän ja voitto on 250 000 dollaria tai vähemmän.
- Viiden vuoden aikana, joka päättyi asunnon myynti- tai vaihtopäivänä, sitä ei hankittu 1031-luvulla. vaihto.
- Jos asuinpaikan perusta määräytyy toisen henkilön perusteella, joka osti sen 1031-pörssissä, vaihdon on täytynyt tapahtua yli 5 vuotta ennen myyntiä tai vaihtoa.