Annan sinulle viisi salaisuuttani löytää parhaat kiinteistöyhtiöt.
Ehkä luulet voivasi hallinnoida omaisuutta itse?
Ehkä.
Mutta jos käytät vinkkini löytääksesi parhaat kiinteistöyhtiöt, ne säästävät sinua enemmän rahaa kuin maksamasi palkkio.
Viisi salaisuutta parhaan kiinteistönhoitoyhtiön löytämisessä ovat:
1. Lue Fine Print -sopimus
2. Tarkista heidän maksurakenteensa
3. Vahvista, että voit luottaa heihin
4. Tapaa heidät kasvokkain
5. Anna heille jatkuvaa palautetta
Täydelliset kiinteistönhoitoyhtiöt ansaitsevat hallinnointipalkkionsa ja paljon muuta. He tekevät asioita paremmin kuin sinä voisit, jos tekisit sen itse.
Heillä on enemmän kokemusta:
- Vuokralaisten löytäminen
- Kuolleiden lyöntien tekeminen
- myöhään vuokran kerääminen
- häätöjen tekeminen
- kohtuullisten hintojen löytäminen ja alennusten saaminen urakoitsijoilta
- tietämys tarvittavista korjauksista (ja tarpeettomista) vuokralaisille
- Tietäen, mitkä sijainnit ovat parhaita vuokralaisille
- Vuokra-asuntojen hinnoittelu
- Ja paljon, paljon muuta …
toistan, että nämä kiinteistönhoitoyhtiöt ovat lopulta paljon arvokkaampia kuin palkkiot pelkästään kontaktien, asiantuntemuksen ja vuokramarkkinoiden tuntemuksen kautta.
Tämä on totta vain, jos löydät oikean kiinteistönhallinnan. On myös paljon huonoja, jotka maksavat enemmän rahaa ja ovat yhtä paljon työtä kuin itse tekemällä.
Siellä tulee näiden vinkkien seuraaminen!
On paljon kirjoja ja blogiviestit vuokra-kiinteistöjen hallinnoinnista itse.
Mikä päänsärky!
Maksat kiinteistönhoitoyhtiölle erikoistumisesta ja asiantuntemuksesta, jota et voi kopioida lukemalla itse kirjoja ja blogeja.
Tämä kuulostaa myyntimieheltä, mutta se on totta. Se toimii hyvin minulle, ja se voi toimia sinulle tai kenellekään tuntemallesi henkilölle, joka sitä tarvitsee.
Omistan kaksikymmentä omakotitaloa ja niitä kaikkia hallinnoi sama vuokrakohdeyhtiö.
Olen viime vuosina kehittänyt järjestelmän ja rakentanut tiimin, joka todella toimii minulle (kirjaimellisesti ja kuvaannollisesti).
Tärkein osa järjestelmää on vuokrakohteiden hallintatiimi.
Tässä ovat salaisuuteni löytää täydellinen.
1. Lue sopimusten hieno tuloste
Kun vuokraat kiinteistönhoitoa, ne saavat sinut allekirjoittamaan sopimuksen. Haluat lukea tämän sopimuksen huolellisesti. Haluan sinun tarkkailtavan jotain erityistä.
Varmista, ettei heidän ole vaikea ampua heitä.
Mitä tarkoitan tällä?
Sopimuksessa on jotain, joka määrittää, millä ehdoilla voit irtisanoa vuokrakohteen hoitosopimuksen heidän kanssaan.
Jos irtisanot sopimuksen, saatat joutua maksamaan vielä muutaman kuukauden heidän hallinnoinnistaan. palkkiot. Se voi jopa sanoa, että joudut maksamaan loppuvuoden.
Ymmärrä tämä kieli. Jos sinusta tuntuu, että he suoriutuvat huonosti ja haluat lopettaa niiden käytön, varmista, että ymmärrät, kuinka paljon kävellä maksaa. Sinun on myös ymmärrettävä, mitä toimia sinun on tehtävä sopimuksen laillisen peruuttamiseksi. Saatat joutua tekemään jotain kirjallisesti tai kirjattuna kirjeenä.
Olen neuvotellut tämän sopimuksen osan poistamisen sopimuksestani. Jos en ollut tyytyväinen rahastoyhtiön palveluun, pystyin irtisanomaan maksamatta ylimääräisiä kuukausia hallinnointipalkkioita.
Katsotaanpa, mitä tapahtui seuraavaksi …
Muutama kuukausi myöhemmin, Monica kiinteistönhoitoyhtiöltä kertoi minulle, että betoniportaiden etuoven metallikaide oli löysä ja se oli vaihdettava. Hän sanoi saavansa kolme tarjousta työstä.
- Lainaus nro 1: 3000 dollaria
- Lainaus nro 2: 2500 dollaria
- Lainaus nro 3: 2000 dollaria
Se tuntui hieman jyrkältä portaita varten (ei sanoja).
(Ei, ei kyseisiä portaita)
Pyysin naapuruston yleismiehiä katsomaan portaita ja ilmoittamaan minulle, mitä hän veloittaisi sen korjaamisesta.
Hän lähetti minulle sähköpostia seuraavana päivänä ja kertoi korjaavansa sen. Olen hänelle velkaa 50 dollaria.
Lähetin Monicalle sähköpostia sanomaan, että irtisanoin hallinnointisopimuksen.
Tuntui siltä, että rahastoyhtiön hankkiminen oli yhtä paljon työtä kuin sen puuttuminen. Tämä ei ollut ensimmäinen kerta, kun olin kyseenalaistanut hänen tekemänsä päätökset.
Minun piti seurata ja tutkia kaikkea hänen tekemistään!
Varmista, että sinulla on mahdollisuus päästä eroon tarvittaessa kiinteistönhoitoyhtiölle ja varmista, että se ei maksa sinulle liikaa.
2. Tarkista heidän maksurakenteensa
Aloita katsomalla heidän kiinteistönhoitosopimuksensa ja ymmärtämällä heidän palkkarakenteensa.
Perustavanlaatuinen ymmärrettävä maksu on, miten he veloittavat hallinnoinnin.Yleisimmin se on prosenttiosuus vuokrasta. 10% vuokrasta on melko yleistä, mutta olen nähnyt monien paikkojen veloittavan vähemmän. 8% ei ole harvinaista.
Se on kuitenkin aivan kuten mikä tahansa muu maksurakenne elämässä. Kun yritys veloittaa 8 prosenttia 10 prosentin sijaan, saatat huomata, että palkkarakenteen jossakin muussa osassa ne voivat olla kalliimpia kuin kilpailija. He löytävät jonnekin muualta korvaamaan sen.
Hyvä esimerkki tästä on havainnollistettu nykyisellä vuokrakohteistani. He veloittavat 10%, mikä saattaa joidenkin sanoa olevan korkea, mutta eivät veloita vuokralaisten löytämisestä ja vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta. Ne eivät myöskään veloita vuokrasopimuksen irtisanomisesta maksua sen päättyessä. Monet muut kiinteistönhoitoyhtiöt tekevät.
Monet yritykset veloittavat vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta kuukauden tai puolen kuukauden vuokran. Tämä voi olla erittäin tärkeää laskettaessa kulujasi.
Liikevaihtoni ovat Montgomeryssä, Alabamassa, melko korkeat. Keskimääräinen liikevaihto on 1 ½ – 2 vuotta. Minulle maksaisi omaisuuden maksaa kuukausivuokra joka kerta, kun niin tapahtuu, joten tämän sisällyttäminen 10%: n maksuun on kultaista.
Jos olit alueella, jossa liikevaihto oli pienempi, ehkä maksu yhden kuukauden vuokra ei toimisi sinulle liian huono. Jotkut ihmiset vuokraavat saman talon viideksi tai kymmeneksi vuodeksi.
Ymmärrä, miten rahastoyhtiösi veloittaa sinulta ulkopuolisten urakoitsijoiden käytöstä. He voivat veloittaa sinulta urakoitsijan kustannukset plus prosenttiosuuden. Heillä voi olla myös omia urakoitsijoita, joiden kanssa heillä on oma palkkiojärjestelmänsä. Varmista, että ymmärrät sen ja verrataan sitä muihin alueen omaisuudenhoitoyhtiöihin.
Häädysprosessi on valtiosta toiseen erilainen, joten kuinka kauan se kestää ja kuinka paljon se voi vaihdella suuresti. Myös oikeudenkäyntikulut ja maksettavat maksut vaihtelevat samalla tavalla.
Pyydä heitä selittämään häätöprosessi sinulle selvästi. Sinun on ymmärrettävä, kuinka kauan se kestää normaalisti ja pahimmassa tapauksessa. Sinun on myös ymmärrettävä, kuinka paljon sinulle maksaa molemmissa tapauksissa jonkun saaminen ulos talosta. Kysy kuinka usein se tapahtuu ja mikä heidän seulontaprosessinsa on yrittää välttää se.
3. Vahvista, että voit luottaa heihin
Ensinnäkin kannattaa etsiä online-lähteistä.
Tarkista parempi yritystoimisto. Voit nähdä, ovatko he rekisteröityneet ja onko heihin kohdistunut valituksia ja miten valitukset on ratkaistu.
Seuraavaksi tee paljon googlintaa (en ole varma, onko Googlen käyttäminen sana) vielä). Tarkista arvosteluita ja / tai valituksia niistä. Varo yritystä, jolla ei näytä olevan mitään online-läsnäoloa. Se on varoitusmerkki. Ne ovat liian uusia tai piilottavat jotain.
Sinun on tarkistettava parempi yritystoimisto, googlattava yrityksen nimi ja käytettävä kaikkia muita verkkomateriaaleja, joita voit ajatella nähdäksesi, mitä ihmiset sanovat niistä.
Kysy seuraavaksi viitteitä. Kerro heille, että haluat luvan puhua muiden sijoittajien kanssa, jotka käyttävät heidän hallintopalveluitaan. Ihannetapauksessa voit puhua vähintään kolmen kanssa. Puhu myös joillekin heidän vuokralaisille. Katso, miten rahastoyhtiö kohtelee niitä.
Nämä ovat viitteitä siitä, että kiinteistönhoitoyhtiö tarjoaa sinulle, ja niiden hyödyllisyys on rajallinen. On puolueellisuutta. He tietävät, että soitat ja miksi, ja he tuntevat olevansa velvollisia sanomaan mukavia asioita. He voivat jopa olla rahastoyhtiön ”ystäviä” tai sijoittajia tai vuokralaisia, joita kohdellaan paljon paremmin kuin muita asiakkaita.
Miksi sillä on merkitystä?
Koska haluat näytteen mistä keskimääräistä sijoittajaa tai vuokralaista kohdellaan samalla tavalla.
Ihannetapauksessa löydät keinon kehittää omia referenssejäsi. Teet tämän kysymällä sinulta saamastasi viitteestä, jos he tuntevat jonkun muun, jonka kanssa voit puhua . Tämä voi olla joku, joka antaa rehellisemmän tai puolueettomamman mielipiteen.
Itse kehittämät viitteet ovat tehokkaampia kuin yritykseltä saamasi viitteet.
Jos yritys ei halua antaa viitteitä, tätä kutsutaan vihjeeksi. Haluat ehkä harkita uudelleen. Jos rahastoyhtiö ei toimi yhdessä sijoittajien kanssa, tämä voi myös olla huolestuttavaa. Sinä olet ensimmäinen. Se ei tarkoittaa, että se on ei-go, mutta se tarkoittaa, että heillä ei ole paljon kokemusta, eikä sinulla ole hyötyä puhuessasi muiden sijoittajien kanssa, jotka voivat vakuuttaa, että olet jo tyytyväinen t perillinen palvelu.
Nyt on aika lähestyä rahastoyhtiötä vuokralaisen näkökulmasta. Tässä vaiheessa menen heidän verkkosivulleen ja Facebook-sivulleen sekä muille heidän läsnäololleen verkossa ja katson ympärilleni. Näen kuinka helppoa on navigoida. Näen kuinka hyvää työtä he kuvailevat talojen ominaisuuksia ja ottavat kuvia. Näen ammattimaisen he ilmestyvät. Katso sivun alaosaa. Onko sivun alareunassa oleva vuosi ajan tasalla?
Soitan vuokralaiseksi esitetylle puhelinnumerolle ja yritän sopia tapaamisesta nähdäksesi kiinteistön.Sitten esitän joukon kysymyksiä kiinteistöstä ja näen, mitä kysymyksiä he kysyvät tuloistani ja tilanteestani. Seuraavaksi voin toimia vaikeaksi ja nähdä, miten he käsittelevät sitä. Ehkä selitän, että minulla on huono luotto tai että minut on karkotettu aiemmin. Ehkä omistan kaksi bulldogia ja olen rock-yhtyeessä. Haluan vain kuulla kuinka ammattimaisesti he käsittelevät tällaisia mielenkiintoisia tilanteita.
Joissakin puheluissa sanon kohteliaasti, etten ole kiinnostunut, ja katkaisen puhelun. En vie sitä niin pitkälle kuin asettaminen ja tapaaminen ja tapaaminen heillä talossa. Se saattaa viedä tämän salaisen asian liian pitkälle.
Olen huolissani siitä, kuinka helppoa ja nopea on saada todellinen ihminen puhelimeen. Jos saan vastaajaa, kuinka nopeasti he soittavat minulle takaisin (jos koskaan)? Jos lähetän sähköpostia, kuinka nopeasti he vastaavat (jos koskaan)?
Kuinka kohteliaita he ovat? Kuinka ammattitaitoisia he ovat kyselyissäni? Tämän määritän näistä puheluista.
Suuri ongelma olisi se, ettei vastauksia koskaan saada sähköpostitse eikä saada yhteyttä puhelimitse. Toinen olisi epäkohteliaita tai epäammattimaista vastausta kysymyksiin. Olisin myös huolissani, jos ne näyttävät hyvältä vuokrata ihmisille, joilla on todella huono luottokortti tai joilla ei ole tuloja.
Kun olen tyydyttänyt tämän testin, siirryn puhumaan kiinteistönhoitoyhtiön omistajille.
4. Tapaa heidät kasvokkain
Haluat tehdä tämän henkilökohtaisesti. Henkilökohtainen heidän luotettavuutensa arviointi on asia, johon et voi asettaa hintaa. Jos teet tämän kaukaa, Skype tai video on viimeinen keino, mutta väittäisin, että lentäisit tai ajaisit ulos ja tekisit tämän henkilökohtaisesti. Älä tee sitä puhelimitse, vaan haluat pystyä katsomaan toisiaan silmiin ja tutustumaan heihin henkilökohtaisella tasolla.
On aika pelata kaksikymmentä kysymystä. En rajoita sinua kahteenkymmeneen, se on vain sen pelin nimi, jota joskus pelaat autossa pitkillä matkoilla. Valmista pitkä luettelo kysymyksistä, jotka haluat kysyä siitä, miten ne käsittelevät kaikkia ajateltavia tilanteita. Kaikesta, mistä olet huolissasi vuokranantajana, kysyt, kuinka he hoitavat sen sinulle. Lemmikkieläimet, huono luottokortti, viivästyskustannukset, joku, joka tuhoaa talon, joku, joka ei muutu ulos, oikeudenkäynnit, ydinsota, mitä tapahtuu, jos tämä yritys menee konkurssiin, mitä tahansa voi ajatella.
Tässä on luettelo kysymyksistä, jotka keksin aloittaaksesi sinut.
- Kuinka vanha yrityksesi on?
- Kuinka aloitit kiinteistöjen hallinnoinnissa?
- Kuinka paljon jokaisella teistä on kokemusta kiinteistöliiketoiminnasta? Kiinteistönhoito? Anna minulle yksityiskohdat.
- Kuinka monta vuokra-asuntoa omistat?
- Kuinka monta vuokra-asuntoa hoidat sijoittajille?
- Kuinka monta eri kiinteistösijoittajaa hoidatko?
- Annatko minun puhua joillekin näistä sijoittajista heidän kokemuksestaan työskennellä kanssasi?
- Kuinka häätö toimii tässä osavaltiossa ja kaupungissa? Kuinka kauan se kestää normaalisti ja pahimmassa tapauksessa? Kuinka hoidat häätöjä ja miten minulta veloitetaan siitä normaalisti ja pahimmassa tapauksessa?
- Mitkä ovat vajaakäyttöasteesi?
- Onko sinulla omia urakoitsijoita, jotka työskentelevät yksinomaan sinulle? Kuinka monta ja miten veloitat minua käyttämään niitä?
- Mitkä ovat kriteerit ja tulovaatimukset vuokralaisten seulonnassa?
- Mikä on lemmikkisi käytäntö?
- Voinko nähdä malliraportin, jonka lähetät sijoittajille kuukausittain?
- Annatko minun puhua joillekin vuokralaisillesi heidän kokemuksestaan kanssasi?
- Onko sinulla suunnitelma omaisuudelleni, jos päätät lopettaa vuokrausten hallinnoinnin?
Haluatko ja odotat rehellisiä vastauksia kaikkiin näihin kysymyksiin. Jos on väistelyä tai haluttomuutta vastata, ei hyvä merkki. Mielestäni et halua kiinteistönhoitoyhtiötä, joka on aivan uusi ja jolla ei ole kokemusta. Et myöskään halua niin suurta rahastoyhtiötä, että he eivät ole halukkaita tapaamaan sinua ja vastaamaan näihin kysymyksiin. Jos olet vain toinen numero heille, saat todennäköisesti huonoa palvelua.
Heidän tulisi olla halukkaita tapaamaan sinua ja vastaamaan tällaisiin kysymyksiin saadaksesi yrityksesi sijoittajaksi.
Tässä vaiheessa toivottavasti sinulla on tarpeeksi tietoa kiinteistönhoidosta ymmärtääksesi, että voisit palkata heidät. Joten tee se. On toinen tärkeä askel, joka on mahdollista vasta, kun he ovat palkattu ja hoitaneet sitä aktiivisesti sinulle. Se varmistaa, että he tarjoavat korkealaatuista palvelua.
5. Anna heille jatkuvaa palautetta
Olet tehnyt kaikki kotitehtävät ja palkanneet uskotasi olevan laadukas yritys. Työ ei pääty tähän. Löydät heidän tekevän asioita, joista et pidä. Tämä voi olla heidän liiketoimintakäytänteitään, huonoja päätöksiä, kirjanpitokysymyksiä, hidasta avoimien työpaikkojen käsittelyä tai monia ongelmia.
Tärkeää on, että ilmoitat selvästi, mihin et ole tyytyväinen, ja saat heidät korjaamaan sen käyttäytymistä.Muista, että maksat heille palvelun vastaanottamisesta maksun, ja odotat tiettyjä asioita siitä maksusta, ja tällaisia korjauksia pitäisi odottaa. Pohjimmiltaan koulutat heitä olemaan täydellisiä kiinteistönhoitajia.
Työskennellessämme kiinteistönhoitoyhtiömme kanssa toisinaan huomaamme, että kuukausitilinpäätöksestä ei käy ilmi, kuinka rahaa käytettiin. Puhumme välittömästi omistajien kanssa ja selvitämme, miksi sekaannusta siitä, mihin rahat menivät viime kuussa. Tämä johtaa aina parempaan taloudelliseen raporttiin seuraavana kuukautena. Tämä tekee verojen ilmoittamisen ja voittojemme ymmärtämisen paljon helpommaksi.
Toinen hyvä esimerkki on avoimien työpaikkojen käsittely. Jos huomaat, että rahastoyhtiöllä kestää pidempään kuin pitäisi täytettävä avoin työpaikka, soita heille ja kysy heiltä siitä. Tarkista, miten he mainostavat sitä. Kysy heiltä hintaa ja jos haluat ehkä tarjota liikkumista erityisellä tai jonkinlaisella kannustimella vuokrata se.
Lue lisää Kuinka paljon rahaa teen vuokra-kiinteistöstäni?
Tämän pitäisi parantaa käsittelyä avoimissa paikoissa pitkällä aikavälillä. Jos se ei onnistu, sinun on keskusteltava heidän kanssaan vakavammin. Avoimet työpaikat voivat olla sinulle erittäin vakava ongelma, varsinkin jos sinulla on maksettava asuntolaina.
Muistatko esimerkkini alusta alkaen, jolloin eräsin kiinteistörahastoyhtiön, koska he lainasivat minulle useita tuhansia dollareita korjaamaan portaita, ja kun lähetän yleismiehen yli, hän korjasi sen 50 dollaria? Suosittelen aika ajoin tekemään jotain vastaavaa, jotta kaikki olisivat rehellisiä.
Jos jonkinlainen suuri tarjous on meneillään, sinun tulee hankkia muutama tarjous rahastoyhtiöltä. Sitten kerrot avoimesti rahastoyhtiölle, että lähetät myös urakoitsijan, jonka ystäväsi suositteli myös tarjouksen saamiseksi. Sinun tarvitsee vain tehdä tämä ajoittain varmistaaksesi, että heidän tarjouksensa ovat oikeudenmukaiset. Sitä kutsutaan ”luottamus, mutta varmista”.
Luottamus, mutta tarkista lähinnä tarkoittaa, että en luota vielä sinuun, joten haluan vahvistaa. Tässä ei ole mitään vikaa. Ihmiset, jotka näyttävät ja näyttävät rehellisiltä, tekevät varjoa tavaraa ja joskus pettää meitä. Älä unohda luottaa, mutta tarkista. Luulen, että jos rahastoyhtiösi polttaa sinut tällä tavoin, se on huono merkki. Huijaus on huijaus. Sinun täytyy ampua heidät.
Päätelmänä
Jotkut ihmiset päättävät itse hoitaa kiinteistöjä. Kuten aiemmin mainitsin, erinomaisella kiinteistönhoitoyhtiöllä on niin paljon kokemusta ja kontakteja, että he korvaavat maksamasi maksut Ansaitset rahaa pitkällä aikavälillä hyödyntämällä tätä tietoa ja kokemusta.
Noudattamalla vihjeitäni, poistat huonot omenat ja löydät upeita rahastoyhtiöitä, joista tulee kumppaneita kiinteistöliiketoiminnassasi. Ansaitset rahaa heille, ja he tuottavat sinulle merkittäviä passiivisia tuloja.
Se on todellinen win-win-kumppanuus.