Laskennallinen verovelka 1031 on tapa välttää väliaikaisesti myyntivoittoveroja sijoituksen myynnistä tai liikeomaisuus. Nämä verot voivat nousta jopa 15-30 prosenttiin, kun osavaltioiden ja liittovaltion verot yhdistetään.
Tämä kiinteistönvaihto on saanut nimensä sisäisen verokoodin osiosta 1031. . Sen avulla sijoittaja voi korvata yhden sijoitus- tai liikekiinteistön samanlaisella omaisuudella ja lykätä myynnin myyntivoittoja, jos sisäisen veropalvelun sääntöjä noudatetaan huolellisesti. Teoriassa sijoittaja voisi jatkaa myyntivoittojen lykkäämistä sijoituskiinteistöihin kuolemaansa saakka välttäen verojen maksamista kokonaan.
Se on viisas vero- ja sijoitusstrategia sekä kiinteistöjen suunnittelutyökalu. Sitä on pidetty yhtenä tehokkaimmista edelleen veronmaksajien käytettävissä olevista varallisuudenrakennustyökaluista. Se on ollut tärkeä osa lukemattomien taloudellisten velhojen ja kiinteistövälittäjien menestysstrategiaa.
Vuoden 1984 lainmuutokset
Sen jälkeen, kun joukko liberaaleja tuomioistuimen päätöksiä oli antanut kiinteistösijoittajille laajan liikkumavaran vaihdettavien kiinteistöjen tyypeissä ja aikataulussa, jonka kuluessa he voivat suorittaa vaihdon, kongressi hyväksyi muutokset 1931 annetun verouudistuslain 1031 § 84. Tässä lainsäädännössä määriteltiin tarkemmin ”samanlaiset” kiinteistöt ja vahvistettiin aikataulu vaihdon loppuun saattamiselle.
Ominaisuustiedot
Ainoastaan kiinteistöt yrityskäyttöön tai sijoituskelpoiseksi 1031-pörssiin. Henkilökohtainen asuinpaikka ei täytä vaatimuksia, ja yleensä kiinteä ja käännettävä kiinteistö ei myöskään täytä vaatimuksia, koska se sopii yksinomaan jälleenmyyntiin ostetun kiinteistön kiellettyyn luokkaan. Lomamökit tai vapaa-ajan asunnot, joita ei pidetä vuokrakohteina, sopivat yleensä ei täytä 1031-käsittelyä; verokoodin 280A §: ssä on kuitenkin käyttötesti, jota voidaan soveltaa näihin ominaisuuksiin.
Sinun tulisi harkita veroasiantuntijan kuulemista selvittääkseen, onko toinen tai loma-asuntosi 280A pykälän mukainen. Voi olla, että sitä käytetään pääasiallisena toimipaikkana tai vuokrataan kokonaan tai osittain. / p>
Maa, jota kehitetään jälleenmyyntiin, ei ole verotuksen lykkäyskelpoinen. Osakkeita, joukkovelkakirjoja, velkakirjoja ja etuja osakkuudessa ei pidetä ”samanlaisen” omaisuuden muodossa vaihtoa varten.
1031-pörssi tänään liiketoimen on tapahduttava ”vaihdon” muodossa eikä pelkästään yhden kiinteistön myynnin jälkeen toisen ostamisen kanssa. Ensinnäkin myytävä kiinteistö ja uusi korvaava kiinteistö on pidettävä molemmat sijoitustarkoituksessa tai tuottavaan käyttöön kaupassa tai liiketoiminnassa. Niiden on oltava ”samanlaiset” kiinteistöt.
Seuraavat kiinteistöjen vaihtosopimukset ovat esimerkkejä niistä, jotka sopivat vaatimukseen ”samanlaisen” kiinteistön vaihdosta :
- toimisto vastineeksi kauppakeskuksesta
- kauppakeskus vastineeksi raakasta maata
- raakaa maata vastineeksi teollisuusrakennuksesta
- kerrostalo vastineeksi teollisuusrakennuksesta
- maatila tai maatila vastineeksi toimistorakennuksesta
Ostojen määräajat
Ennen vuotta 1984 käytännössä kaikki vaihdot tehtiin samanaikaisesti myytyjen kiinteistöjen (luovuttu kiinteistö) sulkemisen ja siirtämisen sekä uuden kiinteistön oston kanssa ( kiinteistö). Sopivan kiinteistön löytämisessä ilmenneiden ongelmien lisäksi vaikeuksia esiintyi samanaikaisesti nimikkeiden ja varojen siirron kanssa. Ei niin tänään.
Viivästynyt 1031-vaihto välttää vuotta 1984 edeltävät ongelmat, mutta nyt asetetaan tiukemmat määräajat. Sijoittaja, joka haluaa täydentää vaihtolistoja ja markkinoi omaisuuttaan tavalliseen tapaan. Kun ostaja astuu eteenpäin ja ostosopimus toteutuu, myyjä tekee vaihtosopimuksen pätevän välittäjän kanssa, josta puolestaan tulee korvaava myyjä. Vaihtosopimus edellyttää yleensä myyjän sopimuksen siirtämistä välittäjälle. Päätös tapahtuu, ja koska myyjä ei voi koskettaa rahaa, välittäjä saa myyjälle maksettavan tuoton.
Ominaisuuksien tunnistaminen
Siinä vaiheessa alkaa ensimmäinen ajoitusrajoitus, 45 päivän tunnistamista koskeva sääntö. Sijoittajan on joko suljettava tai tunnistettava kirjallisesti mahdollinen korvaava kiinteistö 45 päivän kuluessa alkuperäisen kiinteistön sulkemisesta ja luovuttamisesta. Aikaa ei voida neuvotella, ja se sisältää viikonloppuja ja vapaapäiviä, eikä IRS tee poikkeuksia.Jos sijoittaja ylittää aikarajan, koko pörssi voidaan hylätä ja veroja noudatetaan varmasti.
Sijoittaja voi joko tunnistaa kolme kiinteistöä ottamatta huomioon niiden käypä markkina-arvo tai suurempi määrä kiinteistöjä, kunhan niiden yhteenlaskettu käypä markkina-arvo tunnistusjakson lopussa ei ylitä 200 prosenttia luovutetun omaisuuden kokonaiskäypästä markkina-arvosta luovutuspäivänä. p>
Jos kolmen omaisuuden sääntö ja 200 prosentin sääntö ylitetään, vaihto ei onnistu, jos verovelvollinen ostaa tunnistettuja korvaavia kiinteistöjä, joiden käypä markkina-arvo on vähintään 95 prosenttia kokonaismäärästä kaikkien tunnistettujen korvaavien kiinteistöjen käypä arvo.
Käynnistyksen välttäminen
Realistisesti useimmat sijoittajat noudattavat kolmen omaisuuden sääntöä, jotta he voivat suorittaa due diligence ja valitse heille parhaiten soveltuva kiinteistö, joka sulkeutuu. Yleensä tavoitteena on käydä kauppaa välttääksesi ”boot” -siirron ja pitää vaihto verovapaana.
”Boot” on rahaa – tai käypä markkina-arvo – mikä tahansa muu kuin kiinteä omaisuus, jonka veronmaksaja saa vaihdon kautta. Käynnistys voi olla käteistä rahaa, velan vähenemistä tai myyntituoton käyttöä sulkemiskuluihin, joiden ei katsota olevan päteviä sulkemisia. kulut. Pörssin käynnistämistä koskevat säännöt ovat monimutkaisia, ja ilman asiantuntijoiden neuvoja sijoittaja voi vahingossa saada käynnistysjärjestelmän ja joutua maksamaan veroja.
Korvaavan omaisuuden ostaminen
Kun korvaava kiinteistö on valittu, verovelvollisella on 180 päivää päivästä, jona luovutettu kiinteistö siirrettiin ostajalle, sulkemaan uusi korvaava kiinteistö. Kuitenkin, jos sijoittajan veroilmoituksen eräpäivä mahdollisine pidennyksineen verovuodelle, jona luovutettu kiinteistö myytiin, on aikaisempi kuin 180 päivän jakso, vaihto on saatettava päätökseen kyseiseen aikaisempaan päivämäärään mennessä.
Koska tähän sääntöön ei ole laajennuksia tai poikkeuksia, on suositeltavaa ajoittaa korvaavan ominaisuuden sulkeminen ennen määräaikaa .
Koska laki edellyttää, että sijoittaja ei koske ensimmäisen liiketoimen tuottoja, pätevä välittäjä hankkii korvaavan omaisuuden myyjältä sulkemisen ja siirron yhteydessä. se sijoittajalle tapahtuman toteutumisen jälkeen.
Kirjoittaja C. Grant Conness, toimitusjohtaja, 1031 Alternatives Group
kirjoitusajankohtana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on välittäjä-osakkuusyhtiö Lyon Real Estate -yrityksessä Sacramentossa Kaliforniassa.
Saldo ei tarjoa veroja, investointeja tai taloudellinen se neuvoja ja neuvoja. Tiedot esitetään ottamatta huomioon yksittäisen sijoittajan sijoitustavoitteita, riskinsietokykyä tai taloudellisia olosuhteita, eivätkä ne välttämättä sovi kaikille sijoittajille. Aiempi kehitys ei osoita tulevia tuloksia. Sijoittamiseen liittyy riski, mukaan lukien pääoman mahdollinen menetys.