Muchos contribuyentes desconocen las consecuencias fiscales que pueden potencialmente aplicarse a la venta de propiedad comercial. No es tan simple como vender un activo. Puede pensar que vender propiedad comercial tiene muchas capas diferentes. Cada una de estas capas diferentes puede potencialmente ser gravada con diferentes tasas impositivas y tratarse de manera diferente en la declaración de impuestos de un contribuyente.
Cuando vende un activo comercial, puede tener diferentes tipos de ganancias y pérdidas, incluso dentro de la misma transacción. Las ganancias y pérdidas pueden ser: ganancias de capital a corto plazo, pérdidas de capital a corto plazo, ganancias de capital a largo plazo, pérdidas de capital a largo plazo, recuperación de depreciación de la sección 1245, recuperación de depreciación de la sección 1250, ganancia de 1250 no recuperada y ganancia del 28% (relacionada con la venta). de ciertos objetos de colección). Cada una de estas categorías de ganancias y pérdidas se tratan de manera diferente y se gravan a diferentes tasas.
Al determinar qué carácter de ganancia tendrá cuando venda un activo comercial, primero es importante determinar qué tipo de activo están vendiendo y también en qué tipo de entidad se mantiene el activo. Las tres categorías de activos que se venden más comúnmente son (1) propiedad de la Sección 1231, (2) propiedad de la Sección 1245 y (3) propiedad de la Sección 1250. Si el activo que se vende se mantiene en una corporación C, la ganancia se grava a las tasas impositivas ordinarias independientemente del tipo de propiedad que sea el activo. Si el activo que se vende se mantiene en una entidad que no sea una corporación C, entonces puede tener diferentes niveles de ganancia, dependiendo del tipo de activo que se vende.
Las propiedades de la Sección 1231 son activos que se utilizan en su oficio o negocio y que el Contribuyente mantiene por más de un año. Una ganancia en la venta de propiedad comercial de la Sección 1231 se trata como una ganancia de capital a largo plazo y se grava a una tasa máxima del 15%, al menos hasta el 31 de diciembre de 2012. Una pérdida en la venta de propiedad comercial de la Sección 1231 se trata como pérdida ordinaria y puede reducir el ingreso ordinario en la declaración del Contribuyente y no está sujeto a las limitaciones de pérdida de capital (límite de $ 3,000 para individuos o límite de ganancia de capital para corporaciones). Sin embargo, existe una regla de recuperación de la Sección 1231 que si vende propiedad comercial en una ganancia y ha deducido pérdidas ordinarias debido a la venta de propiedad de la Sección 1231 en los últimos cinco años, entonces la ganancia de la Sección 1231 que usted reconoce se gravará como ingreso ordinario, utilizando la tasa de ingreso ordinario del Contribuyente y no la preferencial % de la tasa máxima de ganancia de capital.
La propiedad de la Sección 1245 es (1) toda propiedad personal depreciable, ya sea tangible o intangible, y (2) cierta propiedad real depreciable (generalmente, propiedad real que realiza funciones, por ejemplo, un tanque de almacenamiento, pero no edificios o componentes estructurales de un edificio). Si vende una propiedad de la Sección 1245, debe recuperar su ganancia como ingreso ordinario en la medida de sus deducciones por depreciación anteriores sobre el activo que se vendió. Cualquier ganancia hasta el monto de la depreciación previamente tomada será gravada a las tasas de ingresos ordinarias. La cantidad de ganancia que excede la depreciación tomada previamente se trata como ganancia de la Sección 1231 (sujeta a las reglas de la Sección 1231 mencionadas anteriormente). Las reglas de recuperación de la Sección 1245 no se aplican si el activo se vende con pérdidas. Si un activo de la sección 1245 se vende con pérdida, la pérdida se trata como una pérdida de la sección 1231 y se deduce como una pérdida ordinaria que puede reducir los ingresos ordinarios.
La propiedad de la sección 1250 consiste en bienes inmuebles que no son Propiedad de la Sección 1245 (como se define arriba), generalmente edificios y sus componentes estructurales. Cuando venda una propiedad de la Sección 1250, deberá tener en cuenta la posible recuperación de la depreciación de la Sección 1250, así como la «ganancia de la Sección 1250 no recuperada». Si vende una propiedad de la Sección 1250 que se pone en servicio después de 1986, ninguna de las ganancias de capital a largo plazo atribuibles a las deducciones por depreciación estará sujeta a la recuperación por depreciación de la Sección 1250. Si depreció bienes inmuebles no residenciales que se pusieron en servicio antes de 1987 y depreció los bienes puestos en servicio utilizando solo la depreciación en línea recta, no habría una recuperación por depreciación de la Sección 1250. Sin embargo, si en algún momento se utilizó un método de depreciación acelerada, la ganancia sobre la venta se gravará como ingreso ordinario en la medida en que el monto de la depreciación acelerada tomada excediera la depreciación que se habría permitido si hubiera utilizado el método de depreciación de línea recta. Esta recuperación de depreciación de la Sección 1250 se grava a las tasas de ingresos ordinarias.
Cualquier ganancia que exceda la cantidad tratada como ingreso ordinario debido a la recuperación de la Sección 1250, pero que no exceda la depreciación total reclamada, es «ganancia de la Sección 1250 no recuperada «. Las ganancias de la Sección 1250 no recuperadas se gravarán a una tasa máxima del 25%.
Cualquier ganancia restante en exceso tanto de la recuperación por depreciación de la Sección 1250 como de las ganancias de la Sección 1250 no recuperadas se tratará como ganancia de la Sección 1231 (ganancia de capital a largo plazo), que se gravará a una tasa máxima del 15%, hasta el 31 de diciembre de 2012. La venta de propiedad de la Sección 1250 con pérdida produce una pérdida de la Sección 1231 y se deduce como pérdida ordinaria que puede reducir los ingresos ordinarios. Las disposiciones de recuperación de la Sección 1250 solo se aplican a las ganancias, no a las pérdidas.
Como estoy seguro de que puede ver, no es tan simple como vender un activo comercial. Cada venta de activos comerciales puede tener muchos impuestos posibles tratamientos, produciendo varios resultados fiscales. El tratamiento fiscal de la venta de activos comerciales puede ser bastante complejo y si no está seguro de las posibles consecuencias fiscales, debe ponerse en contacto con su asesor fiscal de Dermody, Burke y Brown para explicar cómo se debe tratar la venta .