Algunas de las preguntas más frecuentes que recibimos en AQUILA cuando trabajamos con inquilinos son «¿cuáles son los gastos de CAM», «qué significa CAM» y «qué se incluye en estos cargos? ”
En este artículo, responderemos esas tres preguntas, además de las diferencias en los gastos de CAM en propiedades industriales, comerciales y de oficinas.
¿Qué son los gastos de mantenimiento de áreas comunes (CAM)?
El mantenimiento de áreas comunes es uno de los tres componentes principales que componen los gastos operativos, los otros dos son seguros e impuestos a la propiedad. a su vez, hace que CAM sea parte de lo que se llama un arrendamiento de triple red (NNN).
Para obtener más información sobre los arrendamientos de triple red, lea nuestra Guía de los elementos de un arrendamiento comercial (términos, definiciones)
Los gastos de mantenimiento de áreas comunes (CAM) son tarifas que los inquilinos pagan a los propietarios para ayudar a cubrir los costos asociados con los gastos generales y operativos de las áreas comunes. Las áreas comunes son espacios que se utilizan para todos los inquilinos e incluyen, entre otros, pasillos, ascensores, estacionamientos, vestíbulos, baños públicos y seguridad del edificio.
Los gastos de CAM suelen definirse en el contrato de arrendamiento para aclarar cualquier ambigüedad sobre lo que implican. Es importante tener una comprensión clara de estos gastos antes de firmar un nuevo contrato de arrendamiento.
¿Cómo se calculan las tarifas de CAM?
Al comienzo de cada año, el administrador de la propiedad prevé las previsiones Gastos de mantenimiento de áreas comunes para la propiedad en su conjunto como parte del presupuesto anual.
Luego, esa estimación de CAM se divide proporcionalmente entre los inquilinos del edificio. Su porcentaje del gasto se calcula dividiendo sus pies cuadrados por el área bruta alquilable del edificio.
Este gasto total se calcula en su gasto operativo mensual, de modo que pueda pagarse en pequeños incrementos a lo largo del año.
Al final del año, el administrador de la propiedad conciliará los gastos reales de CAM con el costo estimado. Si los gastos reales de CAM son menores que los estimados, los administradores de la propiedad le otorgarán a usted y a los demás inquilinos un crédito por la diferencia. Si el CAM estimado no cubrió los costos reales del año; sin embargo, deberá esta diferencia como una suma global.
Aquí es donde tener un buen administrador de propiedades es crucial. Los administradores de propiedades proactivos deberían poder ver estos excedentes a mediados de año y volverán a pronosticar los gastos CAM estimados para el año. Esto resultará en un aumento en sus gastos operativos, pero le evitará el dolor de escribir un cheque grande e imprevisto por la suma global al final del año.
¿Qué se incluye en los gastos CAM de bienes raíces comerciales?
Los conceptos incluidos en los gastos de CAM difieren según se trate de un arrendamiento de oficina, local comercial o propiedad industrial. Si bien cada arrendamiento es diferente, hemos creado un cuadro que describe las pautas generales para los gastos de CAM para cada tipo de arrendamiento.
Algunos ejemplos de elementos que se incluyen en los gastos de CAM son los siguientes:
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Similar al comercio minorista y la oficina, el paisajismo está incluido en los gastos de área común para propiedades industriales.
¿Qué se incluye en los gastos CAM de la oficina?
¿Se incluye la electricidad?
En los edificios de oficinas, la electricidad generalmente se mide en todo el edificio, en lugar de submedida como en el comercio minorista e industrial. Los propietarios esperan que los inquilinos de oficinas trabajen una semana laboral estándar de cuarenta horas y que usen esencialmente la misma cantidad de electricidad por pie cuadrado de inquilino a inquilino. Por esta razón, el gasto eléctrico se incluye en el área mantenimiento y dividido entre todos los inquilinos en función de su tamaño en el edificio.
¿Se incluye la limpieza?
Los costos de limpieza se incluyen comúnmente en los gastos de CAM en las propiedades de oficinas debido a las numerosas áreas comunes que requieren atención, como vestíbulos, pasillos, ascensores y baños.
¿Qué más se incluye?
El paisajismo, los estacionamientos y las tarifas administrativas también están incluidos porque todos estos son espacios y servicios compartidos y son utilizados por todos los inquilinos.
Los gastos de iluminación y mantenimiento del estacionamiento están incluidos en los gastos de mantenimiento del área común de los centros comerciales.
¿Qué se incluye en las tarifas de CAM minoristas?
¿Se incluye la electricidad?
Los gastos de CAM para los inquilinos minoristas son muy similares a los de los inquilinos de oficinas. Sin embargo, debido a la variedad de usos en los centros minoristas, puede haber una amplia variación entre el uso eléctrico. Por ejemplo, un restaurante consumirá mucha más electricidad que una boutique vecina.Por lo tanto, los centros minoristas tienen submedidores y el inquilino paga la electricidad por separado, en lugar de como parte de CAM. La única excepción a esto es la iluminación de la propiedad y el estacionamiento.
¿Se incluye la limpieza?
Además, hay menos espacio común en un centro comercial: no hay vestíbulos, baños públicos, etc. – por lo que los costos de limpieza normalmente están excluidos de CAM.
¿Qué está incluido?
Las tarifas de mantenimiento de aceras, entradas para vehículos, muelles de carga y áreas de entrega constituyen una gran parte de los gastos de CAM minoristas.
Al igual que en el comercio minorista y la oficina, el paisajismo está incluido en los gastos de área común para propiedades industriales. / p>
¿Qué se incluye en los gastos de CAM industriales?
¿Se incluye la electricidad?
Al igual que en el comercio minorista, las propiedades industriales están submedidas porque los inquilinos tienden a cantidades de electricidad muy diferentes dependiendo de lo que hacen. Por ejemplo, un fabricante y un almacén de almacenamiento tienen propósitos completamente diferentes. Uno hará funcionar máquinas durante todo el día que requieren altos costos eléctricos, mientras que uno solo puede requerir electricidad durante un par de horas. Por esta razón, los inquilinos industriales deben contratar y cubrir sus propios gastos eléctricos, por lo que este es un gasto operativo individual y no un gasto CAM.
¿Se incluye limpieza?
Porque hay los espacios comunes no compartidos, como vestíbulos y baños, limpieza también contratados individualmente por los inquilinos y no están incluidos en los gastos de mantenimiento del área común.
¿Qué se incluye?
Por lo general, los gastos de CAM industriales incluyen la iluminación de la propiedad y el estacionamiento, jardinería, mantenimiento del estacionamiento y agua para riego. Esto se debe a que todos los inquilinos del edificio comparten los beneficios de estos.
¿Por qué es importante conocer los gastos de CAM?
Como mencionamos antes, los gastos de CAM son una estimación y son a menudo se reconcilia al final del año. El administrador de la propiedad le proporcionará una declaración de los costos operativos y CAM reales del año anterior. Este estado de cuenta indicará la cantidad en la que pagó de más o de menos, y recibirá un crédito o adeudará el saldo.
Es importante saber qué se incluye en los gastos de CAM para comprender completamente qué es lo que está pagando en sus gastos operativos mensuales.
A menudo, los gastos de CAM incluyen muchos costos indirectos que no son fácilmente identificables, por lo que es importante preguntarle al propietario los gastos exactos incluidos en su contrato de arrendamiento.
CONSEJO AQUILA PRO
Limite su riesgo de aumentos rápidos en los gastos de CAM
Un buen corredor de representación de inquilinos a menudo puede negociar un límite en el porcentaje que un arrendador puede aumentar las tarifas de mantenimiento del área común año tras año. Esto debe negociarse en sus términos de arrendamiento iniciales.
Para seguir aprendiendo sobre los términos y estructuras de los arrendamientos comerciales , consulte estos artículos:
- Su guía de los elementos de un arrendamiento comercial (términos, definiciones)
- Tipos típicos de arrendamientos comerciales en Austin, Texas (arrendamiento NNN versus arrendamiento bruto, más)
O si desea obtener más información sobre el costo de arrendar espacio en Austin, Texas, lea nuestro costo para arrendar espacio de oficina o el costo para arrendar artículos para espacios industriales.
Si tiene alguna pregunta acerca de los términos de su contrato de arrendamiento actual, o le gustaría hablar con un corredor sobre la negociación de su próximo contrato de arrendamiento, contáctenos para programar una consulta.