El proceso de evaluación de VA es uno de los pasos más importantes hacia la propiedad de la vivienda; algunos no entienden el poder de la tasación para impulsar el préstamo o detenerlo en seco si hay problemas que deben corregirse (como condición para la aprobación del préstamo) o si la condición de la vivienda la hace inadecuada para una hipoteca de VA .
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La tasación de VA: qué es y qué no
Es muy importante entender que la tasación de VA NO ES UNA INSPECCIÓN DEL HOGAR, incluso en los casos en que el prestamista u otros profesionales hacen un mal uso del término «inspección» cuando en realidad se refieren a «tasación». Recuerde siempre que la tasación es una herramienta diseñada para el PRESTAMISTA y no para el prestatario.
El trabajo de la tasación es asegurar que la vivienda cumpla con los estándares mínimos (nada más) y determinar el valor justo de mercado de la propiedad.
Qué hace el proceso de tasación de VA
El proceso de tasación de VA incluye una revisión (no una inspección) de la casa, y también una mirada a propiedades comparables en el área para ver cómo la casa se compara con casas similares en el mercado.
El tasador verá el techo (desde el suelo, no está obligado a pisar el techo, lo cual es una gran razón por la que las tasaciones nunca pueden tomar la lugar de una inspección adecuada de la casa), el ático, el sótano donde corresponda, eche un vistazo a los sistemas mecánicos de la casa, etc.
El proceso de tasación incluye una buena cantidad de papeleo que el tasador de VA debe completar y convertir en el prestamista, quien luego toma las recomendaciones de la tasación y las aplica al préstamo, incluida la su valor de mercado.
Resultados de la tasación
A veces, la tasación de VA es más baja que el precio de venta y, a veces, es más alta. El monto de la garantía del préstamo de VA se basa en el monto en dólares que sea menor. Eso trae algunas preguntas importantes, la más grande de las cuales es esta:
¿Qué sucede cuando una tasación de VA es menor que el precio de venta de la propiedad inmobiliaria?
Cuando la tasación es menor que el precio de venta, esencialmente significa que el prestamista no asigna un valor a la casa tan alto como el vendedor.
En tales casos, el prestatario es libre de continuar con la transacción del préstamo de compra para comprar el real patrimonio, pero la diferencia entre el precio de venta y la tasación tendría que ser pagada por el prestatario en efectivo al momento del cierre y no puede financiarse con el monto del préstamo.
¿El prestatario tiene que completar la venta si ¿La tasación es baja?
No. El programa de préstamos de VA presenta una «cláusula de escape» que permite al prestatario abandonar un préstamo hipotecario sin penalización en los casos en que el valor de tasación sea menor que el precio de venta.
El VA y el prestamista no pueden obligar al prestatario a pagar la diferencia en efectivo para completar la transacción. El prestatario no puede ser penalizado económicamente por hacerlo en estos casos. Incluso si el acuerdo de compra no contiene un lenguaje específico que proporcione la cláusula de escape, debe agregarse a independientemente del acuerdo de préstamo o del compromiso de VA en esta área.
Qué hacer si la tasación de VA es baja
En los casos en que la tasación de VA sea menor que la precio de venta, algunos prestatarios pueden tener la tentación de solicitar una segunda tasación.
Es importante comprender el proceso de tasación en tales casos para saber qué se le permite hacer específicamente; el proceso de tasación termina con el tasador de VA enviando un Aviso de valor (NOV) al prestamista. Si el NOV es bajo, puede haber o no algún recurso dependiendo de las circunstancias.
En general, no se permite solicitar otra tasación solo porque hay una diferencia de opinión sobre el monto en dólares del NOV. Sin embargo, si hay información que debería haberse considerado que podría afectar la valoración, o si la tasación no se realizó de acuerdo con los estándares de VA u otras pautas aplicables, puede haber justificación para una nueva tasación o una reconsideración del NOV.
Pero no es necesario que solicite una nueva tasación para volver a revisar el NOV. Según el sitio oficial de VA, «Después de que se emite un aviso de valor, la estimación del valor o cualquier condición o requisito de NOV puede cambiarse» en los casos en que el cambio está «claramente justificado y totalmente respaldado por el mercado inmobiliario u otra información válida que se consideraría adecuado y razonable según los estándares de tasación profesional «.
También puede solicitar otra revisión del NOV en los casos en que» la emisión del NOV implique fraude, tergiversación o error administrativo sustancial del prestamista de VA o LAPP y es necesario actuar para que la valoración sea coherente con el mercado inmobiliario.”
¿Es posible una segunda tasación de VA?
Las reglas de préstamos de VA en esta área incluyen las siguientes instrucciones para el prestamista:
Una nueva tasación de VA no debe ser solicitado para cualquier propiedad que ya tenga un NOV válido. Sin embargo, se puede utilizar una tasación adicional no asignada por VA para respaldar una solicitud de aumento de valor, siempre que el comprador veterano no tuviera que pagar ninguna parte del costo de esa tasación adicional «.
Nota que esta parte de las reglas hace una clara distinción entre el NOV y la tasación en sí. Sí, es posible que pueda solicitar una revisión del Aviso de valor, pero generalmente no se permite solicitar un nuevo proceso de tasación una vez establecido un NOV válido, como vemos en la regla anterior.
Otro Opciones
Si la tasación es baja y no requiere una reconsideración del valor, el prestatario es libre de negociar con el vendedor para obtener un precio más cercano al valor tasado de la propiedad. Puede negociar con el vendedor y ver si existe alguna flexibilidad en ese sentido.
Pero algunos prestatarios ya han decidido que quieren esa propiedad específica y están dispuestos a pagar la diferencia entre el precio de venta y el valor de tasación de la vivienda.
En tales casos, el prestatario debe pagar este importe a la hora del cierre como condición para la aprobación del préstamo. La diferencia no se puede financiar con el monto del préstamo.
Debe tenerse en cuenta que este pago es independiente de cualquier pago inicial que pueda desear o deba realizar según las circunstancias. Algunos prestatarios optan por hacer un pago inicial incluso en los préstamos hipotecarios de VA con cero anticipo porque al hacerlo se reduce el monto de la tarifa de financiamiento del préstamo de VA requerida.
Pero pagar la diferencia entre el precio de venta y el valor de tasación de la casa técnicamente no es lo mismo que un pago inicial. Recuerde, un pago inicial reduce el capital del monto del préstamo. El dinero que paga para compensar la diferencia entre el precio de venta y el NOV no afecta el monto principal del préstamo.
Deberá consultar con un prestamista de VA participante para saber qué tipos de pagos esta área puede ser técnicamente permitida o no como un anticipo. Las pautas de préstamos de VA están sujetas a cambios debido a la legislación, los ajustes de políticas y otras variables.
Dicho esto, el Manual de prestamistas de VA tiene declaraciones en ciertas secciones que parecen indicar que pagar la diferencia entre un Aviso de valor y el precio de venta de la vivienda ** puede ** considerarse una forma de pago inicial, como lo demuestra la siguiente cita del Capítulo 9 del Manual del Prestamista de VA que analiza los procedimientos de una segunda hipoteca para un prestatario que necesita una segunda hipoteca Al mismo tiempo, se solicita la hipoteca inicial para cubrir ciertos costos de cierre.
«Los ingresos de la segunda hipoteca se pueden utilizar para una variedad de propósitos, que incluyen, entre otros:
- costos de cierre, o
- un pago inicial para cumplir con los requisitos del mercado secundario del prestamista. Pero no se puede utilizar para cubrir ninguna parte de un pago inicial requerido por VA para cubrir el exceso del precio de compra sobre el precio razonable de VA. valor. (Énfasis nuestro) «
Si esto implica que El pago de la diferencia puede constituirse como un anticipo a los efectos de calcular la tarifa de financiamiento del préstamo de VA, puede requerir que el prestatario y el prestamista consulten al Departamento de Asuntos de Veteranos sobre la política de préstamos de VA más actual sobre este tema. Puede comunicarse con VA directamente para hacer preguntas sobre este problema y las políticas más actualizadas marcando 1-800-827-1000.
Joe Wallace es un veterano de 13 años de la Fuerza Aérea de los Estados Unidos y ex reportero de Noticias de Televisión de la Fuerza Aérea
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