¿Qué es NOI en bienes raíces?

Conclusiones clave:

• ¿Qué es NOI en bienes raíces?

• Cómo calcular NOI

• Cuándo usar NOI

• NOI vs. EBIT

El ingreso operativo neto (NOI) es uno de varios indicadores que se utilizan para determinar si una propiedad en cuestión hará una buena inversión. Al medir los costos operativos continuos de una propiedad, los inversores inmobiliarios pueden usar NOI para analizar cuántos ingresos se pueden generar potencialmente a partir de un acuerdo determinado. De hecho, todos los inversores se beneficiarán de saber cómo evaluar la rentabilidad de las oportunidades de inversión, y las fórmulas de NOI inmobiliarias son una de las mejores herramientas actuales para hacerlo.

Cuando se calcula correctamente, NOI puede servir como un estándar valioso para comparar acuerdos potenciales o evaluar una propiedad existente. Siga leyendo para saber cómo un análisis de ingresos operativos netos de bienes raíces puede ayudarlo a medir el potencial de su próximo acuerdo.

¿Qué es NOI en bienes raíces?

NOI en bienes raíces es una de las diversas métricas que utilizan los inversores para determinar qué tan rentable es una propiedad. Con mayor frecuencia, los ingresos operativos netos son un punto de referencia utilizado por los inversores para determinar la cantidad de flujo de efectivo y la rentabilidad de un posible acuerdo o propiedad generadora de ingresos. El NOI es un fuerte indicador de los ingresos continuos de una propiedad, aunque no tiene en cuenta los gastos de capital, los impuestos o los pagos de intereses. En cambio, NOI se utiliza para determinar qué tan rentable es una propiedad por sí misma.

Al usar NOI para evaluar un trato, los inversores inmobiliarios pueden obtener una mejor visión de la rentabilidad potencial de una propiedad en relación con cómo Cuánto costaría operarlo. El NOI generalmente se calcula sobre una base anual; aunque, los inversores pueden adaptar fácilmente los costos operativos dividiendo los gastos por doce. Al excluir factores financieros como los intereses e impuestos hipotecarios, NOI ofrece una visión específica de los ingresos que una propiedad puede generar por sí sola. Por lo tanto, se cree que el NOI está menos sujeto a manipulación en comparación con otros cálculos inmobiliarios.

El único desafío para predecir el NOI es que el ingreso potencial dependerá completamente de cómo se opere la propiedad. Los inversores deben tener cuidado de utilizar los factores del mercado como referencia al estimar los posibles ingresos por alquiler.

Fórmula de ingresos operativos netos

Ingresos generados por la propiedad – Gastos operativos = NOI

Sin embargo, tenga en cuenta que la fórmula de ingresos operativos netos antes mencionada es uno de los muchos que se pueden utilizar. El cálculo del MOI en las transacciones inmobiliarias puede variar ampliamente, dependiendo de la persona que realice el cálculo.

Cómo calcular el ingreso operativo neto

El NOI para los bienes raíces se calcula utilizando el ingreso total generado de una propiedad y restando los gastos operativos. Empiece sumando los ingresos por alquiler y cualquier otro elemento que genere ingresos en la propiedad potencial. Esto puede incluir tarifas de estacionamiento, lavandería y máquinas expendedoras, y cualquier tarifa de servicio.

A continuación, combine los costos operativos de la propiedad en cuestión. Los costos operativos se refieren a los costos asociados con el funcionamiento y mantenimiento de la propiedad en una base determinada. Estos incluirán costos de seguros, servicios públicos, tarifas de administración de la propiedad, impuestos a la propiedad y costos de reparación.

Por ejemplo, si el ingreso total de una propiedad fuera de $ 10,000 y los gastos operativos promediaran alrededor de $ 4,000, el ingreso operativo neto sería ser de $ 6,000. Si, por otro lado, el ingreso total fuera de $ 4,000 y los gastos operativos fueran de $ 10,000, el NOI sería en cambio – $ 6,000. En casos como este, con gastos que totalizan más que los ingresos generados, se denominaría pérdida operativa neta (NOL).

NOI & Cap Rate

La fórmula de ingresos operativos netos está diseñada específicamente para ayudar a los inversores a calcular la rentabilidad de un activo generador de ingresos, no muy diferente de una propiedad de alquiler. Si se hace correctamente, el NOI de bienes raíces representará todos los ingresos de un activo menos todos los gastos operativos. Sin embargo, vale la pena señalar que el ingreso operativo neto de un activo puede hacer más que determinar su potencial de ingresos; puede ayudar a los inversores a determinar otra variable importante: la tasa de capitalización (tasa de capitalización). La tasa de capitalización de una propiedad en cuestión colocará simultáneamente un valor objetivo en la casa y les permitirá comparar activos diferentes. La tasa de capitalización de una propiedad se expresa como un porcentaje. Por lo tanto, se puede utilizar para comparar activos que de otra manera son diferentes, algo que resulta particularmente útil cuando se trata de decidir si cambiar una casa o alquilarla.

¿Qué gastos se incluyen en el NOI?

La clave para entender el término de bienes raíces NOI es saber qué gastos están incluidos y cuáles no.Como regla general, los gastos operativos deben referirse a los costos diarios asociados con el funcionamiento de la propiedad. La siguiente es una lista de ejemplos:

• Tarifas de administración de la propiedad: Los inversionistas que optan por invertir de manera más pasiva incurren en tarifas de administración de la propiedad. Por un pequeño porcentaje del alquiler cobrado de una propiedad en cuestión, los propietarios pueden retirarse de la ecuación. No obstante, la transición a una estrategia de salida principalmente pasiva tendrá un costo que debe tenerse en cuenta en el NOI.

• Mantenimiento general: cada propiedad de alquiler, especialmente las más antiguas, requerirá un al menos cierto grado de mantenimiento. Ya sea que se trate de trabajos de jardinería, plomería o electricidad, cualquier mantenimiento realizado en la propiedad en cuestión debe contabilizarse en su NOI.

• Tarifas legales: si la propiedad de una propiedad en cuestión conduce a litigio o un propietario contrata a un abogado para redactar un contrato de arrendamiento, el dinero gastado en honorarios legales no es diferente de cualquier otro gasto. Asimismo, los honorarios legales son una variable importante en una fórmula tradicional de ingresos operativos netos.

• Servicios públicos no pagados por los inquilinos: en caso de que el propietario opte por pagar algunos o todos los servicios públicos , su gasto afectará el NOI de bienes raíces. Por ejemplo, cualquier tarifa de alcantarillado o desechos que pague el propietario debe deducirse de los ingresos generados para identificar el NOI de la propiedad.

• Impuestos sobre la propiedad: los impuestos sobre la propiedad variarán de un municipio a otro. , pero, no obstante, son una variable importante a tener en cuenta en el NOI de una propiedad de alquiler.

• Costos de seguro: el dinero gastado en seguros para cubrir la propiedad en cuestión debe incluirse en el NOI , incluso si solo se incurre una vez al año o cada dos años.

¿La hipoteca está incluida en el NOI?

Los pagos de la hipoteca no se incluyen en el ingreso operativo neto fórmula por una sencilla razón: los pagos de la hipoteca no se consideran un gasto operativo. Nuevamente, como sugiere su nombre, el ingreso operativo neto representa el ingreso total de un activo y resta las vacantes y los gastos operativos. Por tanto, los pagos de la hipoteca no están incluidos en la fórmula. En cambio, las ecuaciones del NOI de bienes raíces tomarán en consideración los costos continuos requeridos para administrar la propiedad.

¿Qué gastos no están incluidos en el NOI?

Al determinar el ingreso operativo neto, es importante para diferenciar entre los costos que son exclusivos de la propiedad en sí y los costos que son específicos del inversor. Por ejemplo, cuando se trata de NOI, los gastos por intereses hipotecarios no se tomarán en cuenta. Aquí hay otros factores que no se incluirían al calcular el ingreso operativo neto:

• Intereses hipotecarios

• Impuestos sobre la renta

• Servicio de deuda

• Depreciación de la propiedad

• Mejoras para inquilinos

• Reparación por desgaste

Cuándo usar NOI en bienes raíces

Los ingresos operativos netos se utilizan principalmente para determinar la rentabilidad de alquileres comerciales o residenciales Inversiones inmobiliarias inmobiliarias. Al considerar posibles acuerdos, tanto los inversores como los prestamistas pueden utilizar NOI. Al observar este indicador, los prestamistas pueden juzgar si los inversionistas generarán suficiente flujo de efectivo para realizar los pagos del préstamo. No es raro que se utilice NOI al aprobar préstamos comerciales para inversores inmobiliarios. Esto se debe a que los prestamistas quieren saber si los inversionistas reembolsarán el préstamo al considerar el flujo de efectivo potencial.

Si bien se cree que el NOI es un indicador confiable para determinar los ingresos potenciales de una propiedad, es no es el único cálculo inmobiliario que los inversores deben tener a mano. Los inversores deben familiarizarse con varias fórmulas para analizar acuerdos de manera eficaz.

Cálculos que utilizan NOI

Muchos otros cálculos inmobiliarios pueden ayudar a los inversores a evaluar posibles acuerdos, algunos de los cuales incluyen NOI como variable . Estos son solo algunos de los otros cálculos que involucran NOI:

• Tasa de capitalización: La tasa de capitalización, o tasa máxima, de una propiedad es otro cálculo que se usa para mostrar la tasa potencial de una propiedad de regreso. La fórmula usa el NOI dividido por el valor de mercado actual, multiplicado por 100.

• Índice de cobertura del servicio de la deuda: los prestamistas suelen utilizar el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para determinar si o no para financiar una propiedad específica. La fórmula analiza el NOI en relación con el servicio anual de la deuda hipotecaria para mostrar el flujo de efectivo potencial.

• Retorno de la inversión: el retorno de la inversión (ROI) se calcula tomando el NOI y dividirlo por el precio de compra de una propiedad, luego multiplicar por 100 para obtener un porcentaje. El ROI es otro cálculo utilizado para ayudar a los inversores a medir el potencial de una propiedad.

• Cash On Cash Returns: La fórmula de inversión de efectivo sobre efectivo analiza el NOI en relación con la inversión en efectivo inicial realizada en una propiedad.Esto puede ayudar a los inversores a estimar el rendimiento anual en efectivo de una operación.

Ventajas & Contras de usar NOI para propiedades de inversión

La fórmula de los ingresos operativos netos se ha ganado la reputación de brindar un buen servicio a los inversores. Sin embargo, vale la pena señalar que incluso una ecuación inmobiliaria perfecta de NOI tiene sus defectos. Hay pros y contras de usar esta estrategia de evaluación, entre los que se incluyen:

Ventajas de usar la fórmula NOI

• El ingreso operativo neto de un la propiedad en cuestión puede ayudar a los inversores a determinar un valor inicial.

• Las fórmulas de bienes raíces de NOI otorgan a los inversores una descripción general de lo que pueden esperar de los ingresos en curso.

• El valor NOI de bienes raíces puede ayudar a los prestamistas a determinar si la propiedad representa una inversión arriesgada.

Contras de usar la fórmula NOI

• Saber cómo calcular el ingreso operativo neto no es universal y puede cambiar de un inversionista a otro.

• Dependiendo de cómo se administre el activo, el El NOI puede ser inconsistente.

• Si las rentas proyectadas resultan inexactas, el NOI se verá afectado negativamente.

NOI vs. EBIT

NOI se utiliza para analizar la capacidad de una propiedad para generar ingresos en el mercado inmobiliario. Las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT) se determinan restando el costo de los bienes vendidos (COGS) y los gastos operativos de la empresa de sus ingresos. Como ejemplo, digamos que un inversionista compra una propiedad por lo que se espera que genere $ 15,000,000 en tarifas de alquiler y mantenimiento. Con gastos operativos de aproximadamente $ 4,000,000 y gastos de depreciación de aproximadamente $ 100,000, el EBIT sería de alrededor de $ 10,900,00 mientras que el NOI sería de alrededor de $ 11,000,000 ya que el EBIT toma en cuenta los gastos de depreciación.

Cómo mejorar el NOI

Como mencioné anteriormente, NOI se puede utilizar para evaluar propiedades nuevas y existentes en su cartera de inversiones. Si el NOI de una propiedad es negativo o simplemente no está donde desea que esté, hay tres áreas principales en las que puede concentrarse. Los siguientes consejos pueden ayudarlo a mejorar el NOI y aumentar el rendimiento de su inversión:

• Minimice los gastos operativos: los gastos operativos innecesarios pueden socavar su potencial de ganancias si no tiene cuidado. Si los gastos de su propiedad parecen demasiado altos o si no los ha revisado por un tiempo, intente buscar en su presupuesto cualquier cosa que pueda cambiar. Es posible que deba reevaluar su empresa de administración de propiedades, buscar formas de ahorrar energía para reducir los costos de servicios públicos o incluso aumentar las tarifas de arrendamiento para cubrir las comodidades de la propiedad.

• Aumentar los ingresos por alquiler: la otra mitad del NOI proviene de sus ingresos por alquiler. Puede observar el valor de la propiedad para determinar si es necesario un aumento de alquiler, aunque esta no es la única forma de aumentar los ingresos. También puede intentar evaluar cuántas vacantes hay en la propiedad y qué tan rápido se entregan las propiedades. Puede ser el momento de mejorar su marketing, acelerar los plazos de mudanza o incluso agregar incentivos para firmar nuevos inquilinos. Estas tácticas pueden ayudar a reducir sus vacantes y, a su vez, aumentar sus ingresos por alquiler.

• Encuentre ingresos adicionales: si ya implementó cambios en sus gastos operativos y cubrió las vacantes, es otra forma de mejorar el NOI. Puede intentar agregar fuentes de ingresos adicionales a la propiedad. Esto podría incluir agregar estacionamiento pagado, cobrar por el alquiler de mascotas o incluso mejorar las comodidades del apartamento por dinero extra.

Resumen

Los cálculos correctos de bienes raíces puede proporcionar a los inversores la capacidad de evaluar propiedades y tomar decisiones de inversión informadas. Ahora que puede responder a la pregunta «cuál es el ingreso operativo neto en bienes raíces», debe estar más preparado para usar la métrica al analizar las ofertas. Recuerde, las fórmulas de NOI de bienes raíces pueden servir como base para evaluar propiedades potenciales e incluso utilizarse junto con otros cálculos de bienes raíces para analizar más las transacciones. Al comprender el NOI, los inversores estarán mejor equipados para estimar los ingresos potenciales de sus transacciones y tendrán éxito en el sector inmobiliario.

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