¿Qué es la lis pendens?

Una lis pendens es un aviso de pendiente de acción. El término en latín se traduce aproximadamente como «demanda pendiente». En términos más sencillos, significa que hay una demanda pendiente sobre terrenos o propiedades inmobiliarias, generalmente en un esfuerzo por reclamar la propiedad si hay una disputa. En otros casos, el aviso de litispendencia señala el inicio del proceso de ejecución hipotecaria cuando el propietario está de forma predeterminada. Sin embargo, esa no es la única vez que se usa una lis pendens. Discutiremos por qué podría presentarse y sus efectos.

En este artículo:

• Por qué presentar una lis pendens

• Lis pendens y ejecución hipotecaria

• Efectos de la lis pendens

• Cómo eliminar la lis pendens

Por qué presentar una lis pendens

Si presenta incorrectamente una lis pendens, es posible que demandado por difamación del título y estar sujeto a multas. Antes de presentar la solicitud, asegúrese de tener una razón adecuada o reclamar la propiedad. Algunas de las razones comunes para presentar una litispendencia son:

Interés de propiedad

En resumen, cualquier persona con un interés de propiedad en una propiedad puede presentar una litispendencia. Esto podría incluir a los cónyuges disputar activos en un acuerdo de divorcio, o herederos que luchan por la herencia del difunto (tal vez impugnando un testamento). Si presenta una litispendencia sobre una propiedad después de que haya pasado por una sucesión, sus posibilidades de ganar la demanda podrían disminuir, ya que se transfirió al heredero legítimo.

Los compradores defraudados, que sienten que deberían haber sido los legítimos compradores de una casa, también pueden solicitar la lis pendens si planea demandar. Por ejemplo, si deposita «dinero en garantía» para una casa y luego el vendedor incumple el trato. Consulte con un abogado de bienes raíces antes de presentar la queja. Si está tratando con vendedores que no son honestos, es posible que no valga la pena el problema.

Transferencia de título

Se puede presentar una litispendencia para cambiar el título de una propiedad. Para proteger los posibles costos legales en los que podría incurrir el proceso, tanto los prestamistas como los propietarios pueden optar por un seguro de título.

Cargos impagos

Si ha estado atrasado en sus pagos hipotecarios o impuestos sobre la propiedad, su prestamista o gobierno local puede presentar una litispendencia en su contra.

Una litispendencia podría también se emitirá para un gravamen mecánico, que es presentado por subcontratistas que no han obtenido pagado por su trabajo. El gravamen de un mecánico se utiliza cuando no se ha pagado una deuda y se puede presentar una reclamación contra la propiedad que se pagó.

Condiciones inseguras

Además, se puede presentar una litispendencia porque de condiciones inseguras y daños a la propiedad. Por ejemplo, la ciudad podría presentar una litispendencia contra un edificio de su propiedad si no cumple con el código adecuado y se considera inseguro.

Lis pendens y ejecución hipotecaria

Si no puede realizar los pagos de la hipoteca de su casa, su prestamista puede embargar su casa. Esto se conoce como ejecución hipotecaria. Dependiendo del proceso de ejecución hipotecaria del estado, el prestamista presentará un aviso de incumplimiento o una lis pendens.

Una vez que se presente la lis pendens, pasará a formar parte del registro público porque es un aviso constructivo. Esto también significa que si no recibió la notificación directamente (tal vez se le envió una carta que se perdió en el correo), la litispendencia seguirá vigente.

El tiempo que se demore en ejecutar la ejecución hipotecaria de su casa una vez que reciba el aviso de lis pendens dependerá del estado. En California, puede llevar un mínimo de 120 días, y 180 días en Florida, mientras que en Nueva York puede tardar hasta 15 meses después de que se presenta la notificación.

[Los inversores inmobiliarios o los buscadores de casas inteligentes tienden a buscar propiedades en dificultades con un aviso de pendiente con la esperanza de realizar una compra rápida y barata antes de que la casa llegue al mercado de ejecuciones hipotecarias.

Efectos de la lis pendens

La lis pendens puede afectar negativamente la compra y venta de la propiedad en cuestión; dado que la propiedad de la propiedad está en última instancia en cuestión y bajo consideración, todas las partes involucradas en la transacción potencial estarán en guardia.

El prestamista podría no aprobar una hipoteca si sospecha que el trato fracasará o ser complicado de lo que vale. Lo mismo podría suceder con las compañías de seguros para propietarios de viviendas. Debido a que la litispendencia a menudo tiene efectos negativos duraderos en una propiedad, a menudo se usan maliciosamente para disuadir a los compradores o evitar una venta. próximo.

Cómo eliminar la lis pendens

La lis pendens puede eliminarse una vez que se resuelva la demanda y el tribunal se haya pronunciado sobre el resultado. También podría resolverse por sí solo si se llega a un acuerdo entre el propietario del título y quien presentó la queja. Si la reclamación se presentó indebidamente, se eliminará la litispendencia. Como se mencionó anteriormente, el declarante puede tener que pagar multas y podría ser demandado por difamación del título. Si la ciudad presentó la litispendencia por condiciones inseguras en un edificio de su propiedad, es posible que deba presentar una solicitud de cancelación ante la oficina del secretario del condado.

En otras ocasiones, es posible que se haya presentado una litispendencia que nunca se llevó a cabo en el tribunal con ninguna acción legal. La queja puede caducar después de un cierto período de tiempo según el estado. (Por ejemplo, en Florida, la litispendencia vencerá un año si no se ha tomado ninguna medida). Si el estado no establece una fecha de vencimiento, es posible que necesite la ayuda de un abogado para eliminarlo oficialmente del registro.