En esta publicación de blog, vamos a hablar sobre un pequeño documento extraño llamado Formulario 1099-S del IRS.
Este formulario es un paso importante (y a menudo pasado por alto) en el proceso de cierre para la mayoría de las transacciones de bienes raíces, y si está en la práctica de cerrar tratos usted mismo, esto es algo que probablemente debería estar haciendo.
El propósito del Formulario 1099-S del IRS es garantizar que los vendedores informen el monto total de sus ganancias de capital en la declaración de impuestos de cada año (y, por lo tanto, paguen el monto apropiado de impuestos al IRS).
Por ejemplo, si alguien compra una propiedad de inversión por $ 100,000 y la vende por $ 150,000 (dándoles $ 50,000 de ingresos por ganancias de capital), se supone que deben informar esto como ingreso gravable al final de cada año … pero si no lo hacen , el 1099-S actuará como una salvaguardia al mantener informado al IRS sobre lo que está sucediendo.
Descargo de responsabilidad: antes de profundizar más en esto, tenga en cuenta que no soy un abogado ni un CPA, y La información contenida en este artículo no debe interpretarse como asesoramiento legal o financiero. Todo lo que lee aquí se basa en mis propias conclusiones después de leer las Instrucciones del IRS para el Formulario 1099-S (y dado lo complicadas que son estas instrucciones, es muy posible que un CPA o abogado tenga una opinión diferente a la mía). Asegúrese de verificar esta información con un profesional de impuestos antes de continuar.
¿Quién debe presentar el formulario 1099-S del IRS?
Dependiendo del precio de venta, quién actúa como agente de cierre, quién es el vendedor, qué tipo de propiedad se compra y vende (entre otras cosas), puede haber algunas diferencias en quién es responsable de presentar la 1099-S.
Estas son las buenas noticias:
- Si cierra una transacción con una compañía de títulos o un abogado (como hace la mayoría de las personas), ellos recopilarán la información necesaria y presentarán el formulario. 1099-S para usted.
- Si el vendedor certifica que el precio de venta es de $ 250K o menos, y la venta es para su residencia principal, la transacción no es declarable.
- Si el «cedente» (vendedor) es una corporación o una unidad gubernamental (p. ej., si la propiedad se vende en una subasta del condado), la transacción no es declarable.
- Si el dinero total, los servicios y la propiedad recibidos son menos de $ 600, la transacción no se puede informar.
Hay algunas otras excepciones, pero estas son las más comunes. Lea las instrucciones completas del Formulario 1099-S en el sitio web del IRS para obtener detalles específicos.
Estas son las malas noticias:
Si la transacción no caen dentro de una de estas excepciones, y si está facilitando el cierre usted mismo, el IRS probablemente esperará que presente el Formulario (s) 1099-S, ya que las instrucciones del IRS establecen (en términos bastante poco claros) que «la persona responsable para cerrar la transacción ”debe presentar el Formulario 1099-S.
Curiosamente, el IRS le permitirá designar a la persona requerida para presentar el Formulario 1099-S en un acuerdo por escrito, según este extracto de su instrucciones …
A medida que avanzamos a la Sección 3, dice…
Esta sección continúa diciendo:
Bajo estos parámetros, una compra El acuerdo parece ser un documento ideal que puede redactarse para incluir TODA la información anterior.
Designación de la parte responsable
En transacciones en las que soy el comprador, puedo incluir fácilmente una cláusula en mi acuerdo de compra que identifica al Vendedor como la parte responsable de cualquier informe del IRS requerido como resultado de su recepción de fondos relacionados con la transacción.
A continuación, se muestra un ejemplo de cómo podría verse esta cláusula:
Con este tipo de lenguaje incluido en mi acuerdo de compra, el vendedor puede aceptar asumir la responsabilidad de presentar el 1099-S . Esta es una ayuda significativa porque, sin este lenguaje, tendría que recopilar el número de identificación fiscal del vendedor (que es algo que muchas personas pueden dudar en proporcionar), completar el 1099-S yo mismo y enviar una copia tanto al IRS como al Vendedor.
Técnicamente hablando, el proceso no es tan difícil … pero es aún más fácil para el vendedor completarlo por su cuenta, porque tiene toda la información y no tiene que enviar nada a yo – simplemente se quedarían con una copia y enviarían una copia al IRS.
En las transacciones en las que soy el vendedor, no incluyo la cláusula mencionada anteriormente en mi contrato, porque No es difícil para mí presentar el 1099-S en mi propio nombre, especialmente porque ya tengo toda la información necesaria (incluido mi propio SSN o TIN) y solo necesito proporcionar este documento una vez al IRS.
También vale la pena señalar que no necesariamente incluyo esta «cláusula de designación» en TODOS mis acuerdos de compra. En muchos casos (según el tamaño de la transacción, la ubicación de la propiedad y las partes involucradas ), el cierre puede terminar ejecutándose a través de una agencia de títulos o un abogado de cierre, y en esos casos, ELLOS (los agentes de cierre) son responsables de presentar el 1099-S, por lo que no siempre es apropiado encomendar esta tarea a todos los vendedores de todo el país. the-board.
Querrá saber qué transacciones planea cerrar internamente y solo incluirlas cuando corresponda.
Si todavía está leyendo esto, dése una palmadita en la espalda. Esto es bastante denso, lo sé.
Cómo completar un 1099-S
Para completar el proceso de presentación, necesitará pedir en blanco copias del formulario 1099-S del IRS y del formulario 1096 del IRS. Estos formularios deben imprimirse con un tipo de papel y tinta muy específico, y aunque es posible reproducir estos documentos desde casa, es Es más fácil simplemente solicitarlos al IRS.
Los formularios son gratuitos y el IRS los enviará por correo, por lo general, llegan en aproximadamente una semana. Se tarda menos de un minuto en realizar el pedido. Aquí está el enlace.
Nota: Si está presentando más de 250 de estos formularios, debe presentarlos electrónicamente (pero probablemente desee contratar los servicios de un CPA mucho antes de llegar a eso punto).
El proceso de presentación: al comprar
Para cada transacción en la que soy el comprador, hay algunas formas diferentes en las que puedo manejar la presentación del 1099-S.
Opción 1:
Pídale al vendedor que complete el Formulario W-9 del IRS como parte de su paquete de cierre. Cuando este formulario esté completo, firmado y fechado, proporcionará toda la información necesaria (incluido su TIN / SSN) para completar el 1099-S y el 1096 y presentarlo adecuadamente.
Este video explica cómo W-9 funciona…
Nota: Si soy el Comprador / Cerrador y estoy presentando el 1099-S para la transacción, me incluiría como el «FILER ”Y el vendedor figuraría como» TRANSFEROR «tanto en el 1099-S como en el 1096.
Opción 2:
Si he incluido la cláusula de designación» mencionada anteriormente ”En mi acuerdo de compra, esencialmente no tengo ninguna responsabilidad adicional, porque el vendedor ha acordado que presentará estos formularios en su propio nombre (esto es algo que usted querrá que su propio profesional de impuestos pagado lo verifique).
Opción 3:
Si el vendedor no completó un W-9 y / o no incluí la «cláusula de designación» en mi acuerdo de compra (o incluso si lo hiciera, pero quisiera facilitar el proceso para el vendedor), podría poner junte una carta de instrucciones y envíela al vendedor junto con todos los formularios que deberán completar y enviar al IRS. Además de los formularios, también podría proporcionar un sobre con la dirección previa para que los vendedores envíen sus formularios al IRS.
Aquí hay un ejemplo de cómo podría verse:
Nota: En este ejemplo anterior, la propiedad está vacía lote sin dirección física (por eso incluí la descripción legal). Si hubiera sido una casa unifamiliar común, podría haber ingresado la dirección física de la propiedad y estar todo listo.
Nota: Si no está seguro de qué dirección incluir en el sobre con la dirección anticipada, consulte las instrucciones en el formulario 1096 del IRS. Esto es lo que decía en la versión 2016 de este formulario:
El proceso de presentación: al vender
Para cada transacción en la que soy el vendedor, el proceso de presentación es bastante sencillo, porque tengo toda la información que necesito para completar y enviar estos formularios yo mismo.
Completaría un 1099-S para la transacción completando TODA la información en el formulario (incluido mi propio número de identificación fiscal, porque estoy operando como una LLC) como el declarante y el cedente.
También completaría un formulario de transmisión 1096 con mi información, incluido mi TIN, como el archivo er. Para ambos formularios, el IRS y yo somos los únicos destinatarios, por lo que simplemente enviaría el formulario 1099-S (Copia A) y el formulario 1096 al IRS.
Aquí hay un ejemplo de lo que esos formularios podría verse así:
Es También vale la pena señalar que si vende varias propiedades para las que se requiere una presentación 1099-S, deberá completar un formulario 1099-S por separado para cada propiedad vendida, pero solo debe completar un formulario de transmisión 1096.
Simplemente sume las cantidades totales del recuadro 2 de cada uno de los formularios 1099-S e introdúzcalo en el recuadro 5 del formulario 1096 individual, e ingrese el número total de formularios que cubre el 1096 en el recuadro 3 del formulario 1096 .
En otras palabras, si vendió tres propiedades a un comprador, su formulario 1099-S podría verse así …
Y su 1096 podría verse así …
Nota: Vea los totales en las casillas 3 y 5 del formulario 1096? De eso estoy hablando. 🙂
¿Qué sucede si no presenta el formulario 1099-S?
¿Qué sucede si no presenta un 1099-S para uno de sus acuerdos autocerrados? ¿Te sucederá algo malo?
Si no llenas ningún tipo de formulario 1099, el IRS técnicamente puede comenzar a emitir multas a partir de $ 250 por falla a aquellos que no cumplan con este requisito ( es decir, si alguna vez se enteran).
Lo que debe recordar es … si utiliza la misma lógica de cierre que yo, hay una ventana bastante pequeña para las transacciones en la que realmente tiene que preocuparse por este formulario en primer lugar.
Tenga en cuenta:
- NO se requiere un 1099-S si la transacción es por menos de $ 600 (y es no es raro encontrar oportunidades de adquisición en el rango de precios).
- NO se requiere un 1099-S si el vendedor certifica que el precio de venta es de $ 250K o menos, y que la venta es para su residencia principal.
- NO se requiere un 1099-S si el vendedor es una corporación o una unidad del gobierno (esto incluye la mayoría de ejecuciones hipotecarias y propiedades vendidas en subastas de impuestos del condado).
- Si una propiedad se vende por $ 5,000 o más, es bastante fácil justificar el uso de una compañía de títulos para cerrar la transacción (y cuando usa un agente de cierre profesional, ellos manejarán todo este proceso por usted).
Entonces, en mi opinión … me preocupan principalmente los acuerdos que se encuentran entre $ 600 y $ 4,999, se consideran de manera segura «propiedades de inversión» y se realizan con particulares (… y sin mencionar que cuando incluyo la «cláusula de designación» mencionada anteriormente en mi acuerdo de compra, solo necesito tomar medidas en mi nombre cuando soy el vendedor).
Dónde informar el 1099 -S en el Formulario 1040
Las posibles opciones de informes incluyen, entre otras:
Venta de:
- Propiedad de uso de inversión, Anexo D
- Residencia principal, Anexo D y Formulario 8949
- Propiedad comercial o de alquiler, Anexo D y Formulario 4797
- Intercambios similares, Formulario 8824, Igual tipo Cambios, en efectivo o «boot», recibidos
Para los declarantes del Formulario 1040, los ingresos relacionados con el 1099-S, junto con cualquier otra cantidad requerida en estos formularios (para otros propósitos) fluirán a través del Formulario 1040 según las instrucciones para estos formularios y para el Formulario 1040 que se encuentran en la publicación de instrucciones para el respectivo formularios.
Los formularios del IRS y las instrucciones para los formularios se pueden encontrar aquí.
¿Tiene que pagar impuestos en un 1099-S?
Sí.
El formulario 1099 se utiliza para informar al IRS los ingresos no relacionados con el empleo. Hay hasta 20 tipos diferentes de formularios 1099. 1099-S, uno de esos tipos, y se utiliza para informar ganancias de capital en transacciones de bienes raíces.
Las empresas (como las compañías de títulos) y otras personas involucradas en transacciones de bienes raíces donde ninguna compañía de títulos está involucrada, deben emitir un formulario 199-S a cualquier persona que reciba al menos $ 600 durante el año.
Si la empresa u otra parte involucrada en la transacción de bienes raíces envía un formulario 1099-S al IRS, ya que es necesario hacer por ley y un contribuyente no lo informa, el IRS probablemente enviará una factura por los impuestos adeudados sobre los ingresos.
Los contribuyentes no tienen que incluir los 1099 con sus declaraciones de impuestos enviadas al IRS, pero el IRS utiliza algoritmos de comparación computarizados para comparar los formularios 1099 recibidos de empresas u otras partes involucradas en la transacción de bienes raíces para verificar si los contribuyentes incluyen los ingresos en sus declaraciones. Por lo tanto, es una buena idea incluir los ingresos y conservar los formularios 1099 con los registros de la declaración de impuestos para fines de protección de auditoría.
Lectura adicional: ¿Cómo afectan mis impuestos un 1099-S y un 1099-S?
¿Siempre obtiene un 1099-S cuando vende una casa?
Es posible que no siempre reciba un formulario 1099-S.
Al vender su casa, es posible que haya firmado un formulario que certifique que no tendrá una ganancia imponible sobre la venta. Si completó un formulario de certificación de exención 1099-S y cumplió con los seis criterios para no tener que declarar la venta en su declaración de impuestos, la compañía de títulos o el abogado de cierre no pueden enviar el formulario 1099-S del IRS, que informa la venta al IRS. y para ti. (Consulte la sección sobre Certificación de exención).
En el improbable caso de que la venta fuera por menos de $ 600, probablemente no recibirá un 1099-S. O, si la transacción se cerró sin una compañía de títulos o un abogado de cierre y usted acordó ser responsable de informar de la venta (consulte la sección sobre Quién emite los 1099), no recibirá un 1099-S.
Lectura adicional: 12 consejos sobre impuestos cuando vende su casa
Lectura adicional: ¿Es inusual no recibir un formulario 1099-S por la venta de su casa?
El formulario de exención de certificación 1099-S
El formulario de exención de certificación 1099-s se aplica únicamente a las residencias principales.
Las instrucciones del IRS para el formulario 1099-S, en la página 1 y en la sección titulada «Excepciones», se describen las transacciones que no son declarables 1099-S. Una de esas transacciones, la venta de una residencia principal bajo ciertas condiciones, no se puede informar si se cumplen ciertos criterios.
El IRS requiere garantía por escrito (certificación) de que se han cumplido los criterios. Las instrucciones del IRS para el formulario 1099-S se pueden encontrar aquí.
Puede encontrar un ejemplo de un formulario de certificación aceptable del IRS en el apéndice del Procedimiento de ingresos del IRS 2007-12 aquí y se duplica a continuación.
Además, Old Republic Title tiene una versión pdf de dicho formulario disponible aquí.
Generalmente, el IRS requiere la certificación de estos seis elementos:
- Poseía un nd utilizado como residencia principal durante más de 2 años del período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta o el intercambio de la residencia.
- No vendió o intercambió otra residencia principal durante el período de 2 años período que finaliza en la fecha de la venta o el intercambio de la residencia.
- Ninguna parte de la residencia se utilizó para fines comerciales o de alquiler.
- La venta o el intercambio es de toda la residencia y por $ 250,000 o menos; o si está casado, por $ 500,000 o menos, y la ganancia es de $ 250,000 o menos.
- Durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta o intercambio de la residencia, no se adquirió en un 1031 intercambio.
- Si la base en la residencia está determinada por la base de otra persona que la adquirió en un intercambio 1031, ese intercambio debe haber ocurrido más de 5 años antes de la venta o intercambiado.