Préstamos hipotecarios para médicos

First Citizens Bank:

FL, GA, MD, NC, SC, TN, VA, WI, WV
Contacto: Valerie Leonard (NMLS 415176) al 864-630-0921 o

First Federal Lakewood:

OH, MI, KY, WV, IN, FL
Contacto: Eric Veronica ( NMLS # 83197) al 419-318-8985 o

First National Bank of Omaha:

NE, TX, IL, CO, KS, IA, SD
Contacto: Michael Bruegel (NMLS # 496393) al 469-633-8429 o

First National Bank of Pennsylvania:

Alternativas a los préstamos hipotecarios para médicos

Si no cree que un préstamo hipotecario tradicional para médicos sea correcto para usted, es posible que se esté preguntando qué otras opciones tiene un médico. Resulta que hay muchas, y generalmente puede obtener la mayoría de estas opciones de los mismos prestamistas que otorgan préstamos hipotecarios para médicos.

20% de anticipo convencional Hipoteca

A menudo, la mejor opción para una hipoteca como yo Por lo general, ofrece la mayoría de opciones (fijo a 30 años, fijo a 15 años, ARM, etc.), las tarifas más bajas y las tarifas más bajas. En comparación con la hipoteca de vivienda para médicos, las tasas de una hipoteca convencional con un anticipo del 20% son bastante económicas. Sin embargo, requiere prueba de ganancias y una suma sustancial de dinero para depositar. Ese dinero, por supuesto, no está disponible para invertir o pagar préstamos estudiantiles.

Préstamos 80/20 y 80/10/10

Estos desaparecieron de la escena después de la Global Financial 2008 Crisis, pero ha estado resurgiendo más desde entonces. La teoría es que obtendría un préstamo del 80% a una tasa ligeramente más alta que con un préstamo inicial del 20%, luego obtendría un préstamo del 20% a una tasa mucho más alta. Evitaría el PMI (que a veces no es deducible de impuestos (pero ha sido de 2007 a 2018 para aquellos con un ingreso menor a $ 110K) reemplazándolo con más intereses. El 80/10/10 y el 80/15/5 Hubo variaciones en el tema, con un pago inicial requerido.

Hipoteca convencional con menos del 20% de anticipo

Estos préstamos tienen tasas y cargos más altos que una hipoteca de 20% inicial. También requieren comprar PMI. Es raro que encuentre uno con 0% de descuento (de hecho, lo mejor que puede encontrar desde 2014 es un 3% de descuento para un programa para compradores de vivienda por primera vez a través de Fannie Mae o Freddie Mac), pero el 5% y el 10% de anticipo son comunes. Esta es quizás la opción de hipoteca menos costosa del mercado (si puede encontrar menos del 5% de anticipo).

Préstamo FHA

Este préstamo tiene un tasas y tarifas que un préstamo inicial del 20% (en particular, una prima de seguro hipotecaria inicial del 1.75% financiada además del monto del préstamo principal). tarifa de «financiamiento»), un pago inicial requerido del 3.5% y, desde 2012, requiere una hipoteca prima de seguro (0,8-0,85% del saldo del préstamo anual) durante la vigencia del préstamo. La FHA requiere que el prestamista utilice el monto del informe crediticio del pago del préstamo estudiantil o, si no figura ninguno, el 1% del saldo pendiente, a menos que el prestatario pueda proporcionar documentación de que el préstamo está en aplazamiento. Esto hace que este préstamo sea difícil de obtener para los residentes endeudados. Sin embargo, las tasas son, en general, ligeramente más bajas que las de un préstamo médico, pero es posible que no lo sean cuando se agregan los costos del PMI.

Préstamo VA

Este préstamo requiere que usted califique para VA beneficios, lo que descalifica a muchos. Es una mejora del préstamo de la FHA en el sentido de que no hay requisito de pago inicial ni seguro hipotecario. Las tarifas son similares a las tarifas de la FHA, pero la tarifa de financiamiento es más alta: 2.15% para los prestatarios nuevos y 3.3% para uso posterior. Esa tarifa puede no aplicarse si tiene una calificación de discapacidad militar.

¿Cómo se comparan las tasas y tarifas de los préstamos hipotecarios para médicos?

Los préstamos hipotecarios para médicos y los préstamos hipotecarios para dentistas generalmente tienen la tasa más alta de todas estas opciones. Pero el pago inicial es el más pequeño. Las tarifas son donde las cosas se vuelven realmente borrosas y difíciles de comparar. Por un lado, la FHA y un préstamo convencional con menos del 20% de pago inicial requieren un seguro hipotecario que, a diferencia de los intereses de los préstamos, no es deducible de impuestos para aquellos con ingresos superiores al rango de eliminación gradual de $ 100 a 109.000. A menudo es difícil saber si le conviene pagar un seguro hipotecario o una tasa / tarifas más altas. Es mucho más fácil deshacerse de las tarifas de originación / financiación poniendo un 20% de entrada. La mayoría de los demás préstamos, incluido el del médico , lo golpeará con estas tarifas. (Aunque al menos el préstamo de un médico lo eximirá si está dispuesto a pagar una tasa de interés más alta).

La tasa de préstamo hipotecario de un médico o dentista suele ser aproximadamente un 1/4% más alta que un préstamo FHA / VA comparable, pero podría ser entre un 1/8% y un 1% más alto que un préstamo convencional. Esa diferencia realmente puede aumentar con el tiempo. Además, no tiene que pagar las tarifas adicionales por adelantado, y eso el dinero compuesto durante 30 días también suma decenas de miles de dólares. El beneficio de utilizar un préstamo fijo de 30 años con un 20% de anticipo podría ser de hasta $ 235,000 en una vivienda de $ 500,000. Esto, por supuesto, ignora el costo de oportunidad de ese pago inicial de $ 100,000, que discutiremos a continuación.

¿Debería obtener un préstamo hipotecario para médicos?

Hay muchas cosas que entra en esta pregunta. En mi opinión, la mayoría de los residentes y becarios deberían alquilar en lugar de comprar por varias razones.

Primero, probablemente solo estarás en ese lugar durante 1 a 5 años. Por lo general, lleva al menos 5 años rentabilizar una vivienda, obviamente más si estalla una burbuja inmobiliaria. El mejor recurso para ver cuánto tiempo le llevará alcanzar el punto de equilibrio en sus circunstancias particulares es la Calculadora de compra vs alquiler del New York Times. Incluso si decide quedarse en la misma área que un asistente, he descubierto que a los asistentes no les gusta vivir en su «hogar de residente» por mucho tiempo una vez que sus ingresos se cuadruplican. Por esta razón, alquilar puede ser la mejor opción para los becarios y los nuevos residentes.

En segundo lugar, un residente / becario no gana mucho dinero y, por lo tanto, generalmente toma la deducción estándar de sus impuestos (ahora $ 12,000 y $ 24,000 casados para 2018). Eso significa que el interés de su hipoteca probablemente NO sea deducible. Incluso si detalla, la mayor parte de sus intereses probablemente no serán deducibles. Eso aumenta el costo efectivo de su refugio.

En tercer lugar, las casas requieren mantenimiento (espere 1-2% del valor de la casa por año), lo que requiere tiempo y dinero, ninguno de los cuales es abundante para un residente.

En cuarto lugar, hay muchos problemas y gastos relacionados con la compra y venta de una casa. Alquilar una casa es rápido y fácil en comparación. Si alguna vez ha intentado vender una casa en un mercado a la baja, sabe lo difícil que puede ser venderla a cualquier precio, y mucho menos a uno razonable. Además, hay una gran flexibilidad con el alquiler. Si no lo hace » Si te gusta el vecindario, simplemente te mudas. En el peor de los casos, tiene un contrato de un año. No es gran cosa. Por otro lado, es mucho más probable que los nuevos asistentes se queden y es mucho más probable que el interés sea total o casi totalmente deducible. La proporción de alquiler / alquiler se inclina fuertemente hacia la compra para la mayoría.

Si ha decidido comprar una casa y está comprometido a vivir en en un área por más de cinco años, debe considerar seriamente poner un 20% y obtener una hipoteca convencional. El flujo de efectivo mensual mejorado le permitirá una gran libertad financiera y la capacidad de invertir (e incluso gastar). Ahorrará cientos de miles en intereses durante la vigencia del préstamo, todo garantizado, a diferencia de invertir un pago inicial potencial. pero si, por cualquier motivo, va a comprar una casa Y no puede o no quiere poner el 20%, entonces el préstamo de un médico es una opción razonable y al menos tan buena como la otras opciones que no sean del 20% de descuento.

¿No es mejor obtener un préstamo tan grande como sea posible e invertir la diferencia?

Cuando calcula los números, puede Verá que será mejor que pida prestado la mayor cantidad de dinero posible e invierta a una tasa de interés más alta. Este es el beneficio del apalancamiento. Considere una hipotética casa de $ 500K. Podría ahorrar $ 235,000 usando un 20% de anticipo del préstamo convencional sobre préstamo. Pero si invirtiera ese pago inicial de $ 100 mil al 8% durante 30 años, terminaría con más de $ 1 millón. Los términos de esta «inversión de margen» son favorables, ya que tiene mucho tiempo para que el mercado se recupere y no hay llamadas de margen en las hipotecas. Desafortunadamente, hay algunas razones por las que probablemente no desee hacer esto:

1) Obtener una tasa de interés más baja en la hipoteca no tiene riesgos. Esos $ 235,000 están garantizados. Los $ 1 millón no garantizado. Si hay algo que el mercado de valores nos ha enseñado durante la última década, es que no hay garantías. El riesgo de pérdida es muy real. Si obtiene un 2% de rendimiento durante los 30 años en lugar del 8%, «d han estado mucho mejor con la hipoteca de tasa más baja.

2) Estar bajo el agua en una hipoteca no es divertido. Poner un 0% significa que está inmediatamente bajo el agua, ya que generalmente cuesta entre el 6 y el 10% del valor de la casa venderla. Si cree que es difícil vender una casa en un mercado bajista, intente hacerlo cuando sus únicas opciones sean una venta corta, obtener decenas de miles en efectivo y dejar que el banco ejecute la hipoteca y arruine su crédito.

3) Comportamiento. Es mucho más fácil gastar dinero que invertirlo. Para salir adelante, tiene que invertir y seguir invirtiendo esos $ 100K durante 30 años. Los impuestos y los gastos de inversión, por supuesto, también pueden reducir la tasa de rendimiento de ese dinero si tiene un mal comportamiento como inversor.

4) Flujo de caja e inversión de la diferencia. Poner un 20% de anticipo reduce drásticamente el pago de su hipoteca. Una vez más, tomando ese ejemplo de casa de $ 500,000. Con un pago inicial del 20%, su pago mensual de capital e intereses es de $ 2027. Con el préstamo del médico, son $ 2800. Esos $ 800 al mes realmente pueden marcar una diferencia en su presupuesto, brindándole más opciones de gasto y ahorro a medida que estén disponibles. Incluso puede usar esos $ 800 al mes para pagar la hipoteca obtener una hipoteca fija a 15 años en su lugar.Eso reduciría su tasa de interés otro 3/4%, ahorrándole aún más a lo largo de los años y permitiendo una jubilación anticipada. Alternativamente, puede invertir los $ 800 cada mes. Con esa misma tasa de rendimiento del 8%, después de 30 años tendría $ 1.2 millones, incluso más que los $ 1 millón al que llegaría el pago inicial de $ 100K. Por lo tanto, en general, si invirtiera la diferencia después de 30 años con un rendimiento anual del 8%, obtendría más de $ 400 000 por delante al poner un 20% de descuento. Pero, por supuesto, todavía tiene que llegar al 20% para depositar, lo cual no es fácil.

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